Nuosavybės teisių į žemę atkūrimo procesas Lietuvoje iš esmės jau užbaigtas, tačiau kai kuriose savivaldybėse dar likę laisvos valstybinės žemės. Trūkstant dirbamos žemės ūkio paskirties žemės, nemaža dalis žemės ūkio subjektų nusprendžia įdarbinti valstybinę žemę, esančią greta jų ūkių. Pageidaujant įsigyti ar išsinuomoti laisvą valstybinę žemę, būtina su Nacionaline žemės tarnyba (NŽT) sudaryti sutartį pagal Vyriausybės patvirtintą formą, todėl sutarties šalys jokių papildomų, individualiai aptartų sąlygų negali numatyti, nes tokia sutartis prieštarautų įstatymo reikalavimams.
Nepaisant to, egzistuoja tam tikros išlygos, kurios leidžia žemės ūkio subjektams gerokai sutaupyti net po sutarties sudarymo su NŽT. Perkant valstybinės žemės sklypus iš valstybės, žemės ūkio subjektai dažnai pasirenka atsiskaitymą išsimokėtinai, kadangi iš karto sumokėti visą kainą būtų nepakeliama našta. Toks atsiskaitymo būdas leidžia atsiskaityti su NŽT per ilgą laikotarpį, per kurį galima dirbti įsigyjamą valstybinę žemę ir kartu gautomis pajamomis mokėti įmokas.
Sutartinių įsipareigojimų nevykdantys asmenys privalo mokėti nukentėjusiai sutarties šaliai netesybas. Pagal Civilinį kodeksą netesybos yra apibrėžiamos kaip įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma (bauda, delspinigiai), kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba įvykdyta netinkamai. Už prievolės įvykdymo termino praleidimą gali būti nustatomos netesybos, skaičiuojamos už kiekvieną termino praleidimo dieną, savaitę, mėnesį ir t. t. Netesybų dydis yra aiškiai apibrėžtas Vyriausybės patvirtintose valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse.
Tinkamai įsipareigojimų nevykdančiam pirkėjui kyla pareiga už įsiskolinimo likutį (likusią sumokėti kainos dalį) mokėti 5 proc. metinių palūkanų, be to, nustatytu laiku nesumokėjus metinės skolos sumos ir palūkanų skaičiuojami delspinigiai - 0,05 proc. privalomos mokėti sumos už kiekvieną pradelstą dieną. 0,05 proc. dydžio delspinigiai sudaro daugiau negu 18 proc. Reikia pažymėti, kad NŽT dažniausiai aktyvių skolos išieškojimo veiksmų imasi tik tuomet, kai valstybinės žemės pirkėjas labai ilgai nevykdo savo įsipareigojimų, todėl susidaro didelis įsiskolinimas valstybei. Visą laikotarpį, kai tinkamai nevykdomi sutartiniai įsipareigojimai pagal valstybinės žemės pirkimo- pardavimo sutartį išsimokėtinai, pirkėjo nenaudai NŽT skaičiuoja skolą didinančius delspinigius.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra išaiškinta, jog tiek netesyboms, tiek ir palūkanoms taikomi sutrumpinti ieškinio senaties terminai. Reikalavimams dėl netesybų (baudų ir delspinigių) taikomas sutrumpintas 6 mėn. ieškinio senaties terminas. Sutartinių santykių dalyviai savo susitarimu šio ieškinio senaties termino trukmės, jo eigos pradžios, sustabdymo, nutraukimo ar atnaujinimo taisyklių pakeisti negali, be to, negalima iš anksto atsisakyti taikyti ieškinio senatį, kadangi ieškinio senaties terminus reglamentuojančios teisės normos yra imperatyvios. Tai reiškia, jog šiomis teisės normomis privalo vadovautis ir NŽT. Tačiau nemažai teisminių ginčų su šia tarnyba dėl delspinigių sumažinimo rodo, kad ji nelinkusi skaičiuoti delspinigių tik už 6 mėn.
Antai Lietuvos apeliacinis teismas, nagrinėdamas bylą pagal bendrovės pateiktą ieškinį Nacionalinei žemės tarnybai dėl delspinigių sumažinimo, paliko galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą, kuriuo buvo patenkintas bendrovės ieškinys dėl NŽT priskaičiuotų 167 054,90 Eur delspinigių sumažinimo iki 20 964,95 Eur.
Pavyzdys, kuris padės geriau suvokti šį išaiškinimą. Ūkininkas su NŽT sudaro valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartį išsimokėtinai dėl penkių žemės ūkio paskirties sklypų įsigijimo. Susidūręs su sunkumais, ūkininkas dvejus metus delsia mokėti įmokas NŽT pagal minėtą sutartį. Gavęs NŽT raginimą apmokėti įsiskolinimą gera valia ar notaro atliktą vykdomąjį įrašą, ūkininkas turi teisę pateiktu ieškiniu reikalauti delspinigių sumažinimo, taikant 6 mėn. Iš pirmo žvilgsnio viskas atrodo paprasta, tačiau būtina nepadaryti esminės klaidos, atliekant dalinius skolos apmokėjimus.
Civiliniame kodekse įtvirtinta bendra taisyklė, kad netesybos nemažinamos, kai jos jau yra sumokėtos. Tačiau teismų praktikoje yra išaiškinta, kad situacija, kai skolininkas, sumokėjęs netesybas geruoju, sumokėtų netesybų dydį vėliau užginčija teisme, nesudaro pagrindo paneigti faktą, kad skolininkas netesybas sumokėjo geruoju. Teismai, vertindami skolininko valią mokant netesybas, kiekvieną situaciją vertina individualiai. Minėtoje Lietuvos apeliacinio teismo išnagrinėtoje byloje pagal bendrovės ieškinį dėl delspinigių sumažinimo, NŽT laikėsi pozicijos, kad bendrovei paskaičiuoti delspinigiai negali būti mažinami, nes jie jau yra sumokėti. Tačiau Lietuvos apeliacinis teismas šių NŽT motyvų nepalaikė. Teismas pasisakė, kad šiuo atveju negalima daryti išvados, kad bendrovė netesybas sumokėjo gera valia. Bendrovė, 2018 m. atlikdama 13 mokėjimų, kurių vertė 116 000 Eur, galėjo tikėtis ir tikėjosi, kad iš sumokėtų sumų bus užskaityta pagrindinė skola ir palūkanos, o ne delspinigių dalis.
Pateiktu atveju teismai bendrovės atliktus mokėjimus įvertino palankiai bendrovės (skolininkės) atžvilgiu, tačiau tai nėra taisyklė. Kaip minėta, teismai kiekvieną reikalavimą dėl delspinigių sumažinimo vertina individualiai, todėl pirkėjui (skolininkui) reikia būti apdairiam ir rūpestingam atliekant mokėjimus, kai jau yra susidaręs įsiskolinimas NŽT pagal sudarytą valstybinės žemės pirkimo- pardavimo sutartį išsimokėtinai.
Iki 2014 m. sausio 1 d. Pasitaiko tokių atvejų, kai jauniesiems ūkininkams NŽT teritoriniai skyriai nepritaikė 0,75 koeficiento, kadangi jie negalėjo įrodyti fakto, kad perkamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudojo ilgiau kaip vienus metus. Už tokius žemės reformos žemėtvarkos projektuose suprojektuotus žemės sklypus nuo jų suprojektavimo momento kyla pareiga mokėti žemės nuomos mokestį, kurį kiekvienais metais apskaičiuoja savivaldybės pagal NŽT teritorinių skyrių pateiktus duomenis. NŽT teritorinis skyrius, pateikęs duomenis savivaldybei apie žemės naudojimą mokesčio apskaičiavimo tikslais, pats yra pripažinęs faktą, kad toks jaunasis ūkininkas naudojo suprojektuotą žemės ūkio paskirties žemės sklypą nuo suprojektavimo dienos.
Apibendrinant galima pasakyti, kad valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartys išsimokėtinai yra ilgalaikiai žemės ūkio subjektų įsipareigojimai, kurių tinkamas vykdymas gali prisidėti prie sėkmingo ūkio vystymo. Todėl siūlytina šiuos įsipareigojimus peržiūrėti ir įvertinti, ar iš NŽT pusės nėra padarytą klaidų rengiant ir (ar) administruojant tokias sutartis.
Laisvos valstybinės žemės plotai savivaldybėse
Pagal Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) viešus duomenis, laisvos valstybinės žemės plotai pasiskirstę nevienodai. Šilutės, Švenčionių ir Varėnos r. savivaldybėse laisvos valstybinės žemės plotai sudaro daugiau negu 75 000 ha, o Rokiškio, Zarasų, Ignalinos, Vilniaus, Jurbarko, Kauno ir Šalčininkų r. Šių valstybinės žemės plotų didžiąją dalį sudaro miškai ir žemės ūkio paskirčiai tinkami sklypai. Nenaudojamos valstybinės žemės apdirbimas naudingas abiem šalims.
Žemiau pateikta lentelė apibendrina laisvos valstybinės žemės plotus skirtingose savivaldybėse:
| Savivaldybė | Laisvos valstybinės žemės plotas (ha) |
|---|---|
| Šilutės r. | > 75 000 |
| Švenčionių r. | > 75 000 |
| Varėnos r. | > 75 000 |
| Rokiškio r. | Daug |
| Zarasų r. | Daug |
| Ignalinos r. | Daug |
| Vilniaus r. | Daug |
| Jurbarko r. | Daug |
| Kauno r. | Daug |
| Šalčininkų r. | Daug |
Žemės nuosavybės teisės esmę riboja Lietuvos civilinė teisė, įdiegta vadinamoji triada - nuostata, kad nuosavybės teisę sudaro trys savininko teisės - teisė turtą valdyti ir naudoti bei juo disponuoti. Nuosavybės teisės turiniui apibrėžti triada naudojama tik Rusijoje. Europoje vyrauja prigimtinės nuosavybės teisės doktrina.
Pagal CK 4.38 str. nuosavybės teisės objektais gali būti daiktai ir kitas turtas, skirstomas į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį. Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 3 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad visa Lietuvos Respublikos teritorijoje esanti privati, valstybinė ir savivaldybių žemė sudaro Lietuvos Respublikos žemės fondą. Bendras Lietuvos Respublikos žemės plotas sudaro 6530,1 tūkst. ha.
Žemės savininkui valdymo teisė suteikia galimybę turėti žemę savo žinioje ir daryti jai fizinį bei ūkinį poveikį. Šios teisės pagrindu asmuo gali žemę arti, melioruoti ir kt. Naudojimo teisė savininkui leidžia žemės naudingąsias savybes pritaikyti savo poreikiams tenkinti ir taip gauti iš žemės naudą. Savininko naudojimo teisė apima teisę gauti derlių, vaisius ir žemės duodamas pajamas. Disponuodamas žeme savininkas įgyja teisę keisti žemės teisinę padėtį, tai yra sudaryti žemės pirkimo - pardavimo, nuomos, dovanojimo, įkeitimo ir kitus sandorius.
Žemės sklypo savininko teisės ir jų apimtis reglamentuota Civilinio kodekso 4.40 - 4.46 straipsniuose. Civilinio kodekso naujovė nuosavybės teisinių santykių srityje yra nuosavybės atsiradimo momento reglamentavimas.
Iš to darytina išvada, kad iš esmės Civilinis kodeksas numato neigiamas pasekmes asmenims, kurie neregistruoja nuosavybės teisės perėjimo fakto.
Privati žemės nuosavybės teisė įgyjama administraciniu aktu, sandoriu arba teismo sprendimu.
Nuosavybės teisės į žemę atkūrimą reguliuoja eilė įstatymų: 1991 m. Žemės reforma, 1993 m. Vyriausybės nutarimus pakeitė 1997 m. liepos 1 d. Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymas, 1997 m. liepos 2 d. Lietuvos respublikos Žemės reformos įstatymo pakeitimo įstatymas, Žemės įstatymas. Tai numatyta Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 2 straipsnyje.
Iki 2001 m. gruodžio 31 d. asmenims, kuriems miręs turto savininkas testamentu paliko savo turtą, nepaisant to, jog testamente nėra duomenų apie žemės ar kito nekilnojamojo turto palikimo faktą.
Asmenims, kuriems nuosavybės teisės į išlikusį nekilnojamąjį turtą ir giminystės ryšį patvirtinantys dokumentai neišliko, kaip numatyta .įstatymo 9 straipsnio 2 dalyje, turi kreiptis į teismą civilinio proceso tvarka dėl nuosavybės teisių bei giminystės ryšio nustatymo. Teismų praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai pateikti prašymai neatitiko jų turiniui įstatymo keliamiems reikalavimams.
Kaip seka iš Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo nagrinėtos civilinės bylos Nr. šiais rūšiniais požymiais apib...