Kapitalinis remontas daugiabutyje: ką svarbu žinoti?

Posakis „mano namai - mano tvirtovė“ daugiabutyje galioja tik iš dalies. Nors butas yra jūsų nuosavybė, sienos, vamzdynai ir net balkonas dažnai yra bendra viso namo inžinerinė ir konstrukcinė dalis. Tad noras atsinaujinti savo būstą kai kuriais atvejais gali kainuoti itin brangiai. Statybų kaštai padidės dar labiau, jei nesilaikysite šiuo metu galiojančių reikalavimų.

Planuojant daugiabutyje esančio buto remontą svarbu žinoti teisinius ir techninius reikalavimus. Nesvarbu, ar planuojamas kapitalinis remontas, kai bus iš esmės pertvarkomos vidaus patalpos, ar paprastasis, buto šeimininkai turi pasirūpinti reikalingais leidimais ir kaimynų sutikimais. Tai viena dažniausių klaidų.

Pavyzdžiui, jei nuspręsite savo bute pasidaryti remontą ir neturėsite leidimo, už tai inspekcija gali skirti ir riebią baudą.

Kada reikia specialaus leidimo?

Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) atstovai komentavo, kad remonto eiga priklauso nuo atliekamos statybos rūšies. Pavyzdžiui, daugiabučio gyvenamojo namo vidaus ar išorės sienos gali būti priskiriamos prie laikančiųjų arba nelaikančiųjų.

„Kokiai rūšiai priskirtina siena, gali nustatyti kompetentingas specialistas: pastato techninis prižiūrėtojas (kiekvienam daugiabučiui namui privalo būti paskirtas toks specialistas). Dėl jo kontaktų reikia kreiptis į namo administratorių arba bendrijos, jei ji yra įsteigta, pirmininką ar jungtinės veiklos sutarties dalyvių paskirtą asmenį) arba atestuoti projektuotojai, statinių projektų ekspertizės vadovai“, - kalbėjo inspekcijos atstovai.

Taigi, jei nusprendėte atlikti kapitalinio remonto darbus daugiabučiame name, gyventojas privalės turėti statinio kapitalinio remonto projektą. „Kapitalinio remonto projekto ekspertizės aktas būtinas, ketinant remontuoti ypatingąjį statinį. Arba jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas dėl statinio išvaizdos keitimo“, - paaiškino specialistai.

Daugiabučio gyvenamojo pastato kapitaliniam remontui privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą šiais atvejais:

• kai daugiabutis yra kultūros paveldo statinys;
• kai keičiama statinio ar patalpų paskirtis;
• kai įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos;
• kai daugiabutis yra nors vienoje iš šių teritorijų ir keičiama pastato išvaizda: mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.

Štai pastato išvaizdos keitimu laikoma, pavyzdžiui, balkonų, lodžijų įstiklinimas, fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą) ir t.t.

Yra išimčių

Tiesa, kaip teigė statybų inspekcijos atstovai, yra ir tam tikrų išimčių, kai statybą leidžiančio dokumento nereikės.

„Tuo atveju, kai statinio laikančiosios sienos ardymo, pertvarkymo darbai atliekami pastato viduje, nekeičiant jo išvaizdos, ir pastatas nėra kultūros paveldo statinys, taip pat, kai pertvarkant laikančiąją sieną neįrengiamos, nepertvarkomos, neišmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, tai tokios sienos griovimui gauti statybą leidžiančio dokumento nereikia, tačiau, kaip ir minėjome, turi būti parengtas kapitalinio remonto projektas ir atlikta projekto ekspertizė“, - teigiama specialistų komentare.

Be to, jeigu yra norima atlikti statybos darbus, nesusijusius su būsto rekonstrukcija ir kapitaliniu remontu, tokiu atveju specialių leidimų taip pat neprireiks.

„Kai daugiabutyje ardoma vidinė nelaikančioji siena, kai pertvarkant nelaikančiąją sieną neįrengiamos, nepertvarkomos, neišmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, taip pat atliekami kiti paprastojo remonto darbai, nekeičiant pastato išvaizdos, tai specialaus darbų leidimo nereikia. Paprastojo remonto aprašas taip pat yra neprivalomas, tačiau gali būti rengiamas statytojo pageidavimu“, - paaiškino jie.

Tačiau būtina įsidėmėti, kada privalėsite parengti paprastojo remonto aprašą arba projektą.

„Jei statinio paprastojo remonto darbais (nepertvarkant statinio laikančiųjų konstrukcijų) keičiama daugiabučio gyvenamojo pastato išvaizda, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai arba keičiamos durys, langai (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), įrengiami nauji fasado elementai ir daugiabutis yra kultūros paveldo statinys, tokiu atveju privaloma parengti paprastojo remonto aprašą arba paprastojo remonto projektą (kultūros paveldo statinio atveju) ir kreiptis į savivaldybę dėl statybų leidimo dokumento išdavimo“, - sakė inspekcijos specialistai.

Būtina atsiklausti ir kaimynų, o triukšmauti leis ne visada

Specialistai atkreipia dėmesį, kad tuo atveju, kai statybos darbai yra susiję su daugiabučio bendrojo naudojimo objektais, būtina gauti butų ar kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą. Pasak inspekcijos atstovų, tai padaryti reikalinga net ir tuo atveju, jei buvo gautas statybų leidimo dokumentas.

Gyventojams taip pat primenama, kad triukšmą skleidžiančius įrankius naudoti ir statybos darbus vykdyti galima tik tam tikromis darbo ir poilsio dienų valandomis.

„Triukšmo šaltinių valdytojai, planuojantys statybos, remonto, montavimo darbus gyvenamosiose vietovėse, privalo ne vėliau kaip prieš 7 kalendorines dienas iki šių darbų pradžios pateikti savivaldybės institucijoms informaciją apie triukšmo šaltinių naudojimo vietą, planuojamą triukšmo lygį ir jo trukmę per parą, triukšmo mažinimo priemones“, - sakė inspekcijos atstovai.

Šiuo metu triukšmą keliantys veiksmai vakaro (nuo 19 iki 22 val.) ir nakties (nuo 22 iki 7 val.) metu gyvenamosiose patalpose, kai tai trikdo asmenų ramybę bauda gali siekti nuo 80 iki 300 eurų. O jei pažeidimas padaromas dar kartą, bauda siektų nuo 200 iki 400 eurų.

Remonto darbus (triukšmingus) dažniausiai galima atlikti darbo dienomis nuo 7:00 iki 19:00 val.

Štai, pavyzdžiui, Vilniuje remonto darbai, kurie kelia triukšmą, gali būti vykdomi darbo dienomis nuo 7 val. iki 18 val., o poilsio ir švenčių dienomis nuo 9 val. iki 17 val. Tuo tarpu Kaune darbus atlikti galima ilgiau - iki 22 val. vakaro.

Vadovaujantis Triukšmo valdymo įstatymo 13 straipsnio 1 dalimi, savivaldybių institucijos turi teisę nustatyti gyvenamųjų vietovių triukšmo rodiklius ir patvirtinti triukšmo taisykles, kurių privalo laikytis gyventojai.

Pagal Triukšmo valdymo įstatymo 14 straipsnio 2 dalį, jeigu planuojate daugiabutyje atlikti statybos, remonto ar montavimo darbus, privalote ne vėliau kaip prieš 7 kalendorines dienas iki darbų pradžios informuoti savo savivaldybės institucijas. Pranešime turi būti nurodyta triukšmo šaltinių naudojimo vieta, planuojamas triukšmo lygis, jo trukmė ir taikomos triukšmo mažinimo priemonės.

Praktiškai rekomenduojama pranešti ir kaimynams, iškabinti informaciją laiptinėje - taip sumažinsite konfliktų tikimybę.

Sulaukia skundų, skiria tūkstantines baudas

Statybos inspekcija sako sulaukianti nemažai skundų dėl daugiabučiuose atliekamų statybos darbų. „Dažnu atveju pranešimai būna susiję su vykdomais paprastojo arba kapitalinio remonto darbais, kuriems statybą leidžiantys dokumentai nėra privalomi - vidinių laikančiųjų ar nelaikančiųjų sienų remonto, tarpaukštinių perdangų remonto“, - teigė specialistai.

Tiesa, kai kuriais atvejais gyventojai skundžiasi dėl neteisėtų kaimynų veiksmų, kai atliekami statybos darbai. Pavyzdžiui, tai atvejais, kai yra kabinami kondicionieriai, kertamos naujos arba didinamos esamos langų ar durų angos, įrengiami nauji stoglangiai, stiklinami balkonai ar lodžijos ir pan.

„Nustačiusi, kad statybos darbai vykdomi be statybą leidžiančių dokumentų, kada jie yra privalomi, VTPSI savavališkus darbus vykdžiusiems savininkams surašo savavališkos statybos aktus ir privalomuosius nurodymus bei taiko administracinę atsakomybę“, - perspėjo inspekcijos atstovai.

Gyventojams primenama, kad fiziniams asmenims savavališkas statinio paprastasis remontas, neturint statybą leidžiančio dokumento, kai toks privalomas, užtraukia baudą nuo 60 iki 1,2 tūkst. eurų. Tuo metu savavališkas statinio kapitalinis remontas, neturint statybą leidžiančio dokumento, kai toks privalomas, užtraukia baudą nuo 300 iki 3,5 tūkst. eurų.

Kitų statybos darbų atlikimas pažeidžiant teisės aktų reikalavimus užtraukia įspėjimą arba baudą nuo 50 iki 1 tūkst. eurų.

Atliekant remonto darbus neturint iš anksto išduoto leidimo gresia baudos. Savavališkai atliekant paprastąjį remontą teks susimokėti nuo 300 Eur iki 600 Eur baudą, tuo tarpu be leidimų atliekamas kapitalinis remontas daugiabučiame name užtraukia baudą iki 2300 Eur.

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) pastebėjo, kad dažnas statybos dalyvis vis dar pamiršta pasirūpinti statybą leidžiančiu dokumentu (SLD), kai jis privalomas, ir pradeda darbus jo neturėdamas. Tokiam statytojui, kuris atliko darbus be leidimo gali būti surašytas būti savavališkos statybos aktas ir privalomai nurodyta pašalinti savavališkos statybos padarinius, t. y. iki nurodytos datos išardyti atliktus pakeitimus. Už padarytus pažeidimus statytojui gresia administracinė atsakomybė.

Statybos inspekcijos pareigūnai užfiksavo, kad statytojas pirmajame daugiabučio namo aukšte savavališkai keitė langus (vietoje buvusių, įstatė naujus - vitrininius langus), virš langų buvo įvedamos naujos sąramos, demontuojama lango palangė.

Statytojui surašytas savavališkos statybos aktas bei privalomasis nurodymas nevykdyti jokių statinio ar jo dalies statybos darbų bei pašalinti savavališkos statybos padarinius. Statytojui už savavališkai atliktus kapitalinio remonto darbus atsakomybė numatyta Lietuvos Respublikos administracinių nusižengimo kodekso 353 straipsnio 5 dalyje: neypatingo statinio savavališkas kapitalinis remontas užtraukia baudą nuo 300 iki 560 eurų.

Primename, kad tais atvejais, kai daugiabučiame name įrengiami nauji langai, keičiama langų spalva, matmenys ar suskaidymas, turi būti gaunamas butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimas (t. y. 50 procentų +1 balsas), įformintas protokolu (žinotina, kad daugiabučio namo laikančiosios konstrukcijos (sienos) yra bendra visų savininkų nuosavybė), parengiamas aprašas ir kreipiamasi į savivaldybės administraciją dėl SLD išdavimo.

Sienų griovimas: ką reikia žinoti?

Jeigu planuojamas keisti buto išplanavimas ar kitoks esamų sienų pakeitimas, pavyzdžiui, iškertant jose angas, pirmiausia būtina išsiaiškinti, ar siena yra ne laikančioji. Tai galima padaryti išanalizavus pastato projektinę dokumentaciją, taip pat jau buvusių atliktų pastato remonto darbų dokumentaciją.

Visgi, nereikėtų pasikliauti tik turimais namo dokumentais, nes pastato eksploatacijos metu gali būti atlikti ir niekam nežinomi bei neįregistruoti pakeitimai, o save laikančių sienų statusas pakeistas į apkrovas laikančiąsias. Todėl prieš pradedant bet kokius sienų ardymo darbus būtina pasikonsultuoti su specialistais, kurie padės įvertinti, kokią paskirtį atlieka siena, kurią norima keisti.

Tokiems darbams turi būti perengtas techninis darbo projektas, darbus turi atlikti atestuoti rangovai, o darbų vykdymas turi būti prižiūrimas atestuotų techninės priežiūros inžinierių.

Jei pastatas pastatytas ir eksploatuojamas, rekomenduojama buto išplanavimą palikti tokį, koks buvo numatytas daugiabučio namo projekte. Griaunat, ardant sienas keičiasi pastato apkrovos, didėja trūkių pastato sienose susiformavimo, pastato griuvimo rizika.

Jei visgi labai norima buto išplanavimą pakeisti, prieš tai turi būti įvertinama esama pastato būklė, planuojamų atlikti darbų įtaka kitoms pastato konstrukcijoms, parengtas techninis darbo projektas.

Radiatorių keitimas

Pagal LR Civilinį kodeksą ir Šilumos ūkio įstatymą, daugiabučio šildymo sistema yra bendroji inžinerinė sistema. Reikalavimas: Būtina parengti paprastojo remonto aprašą (projektą) ir gauti daugumos (50 proc. + 1) namo savininkų sutikimą.

Remonto darbus atliekant vidaus patalpose atrodo, kad šie darbai gali būti atliekami bet kuriuo metų sezonu. Vienas iš jų - radiatorių keitimas ar taisymas. Tokius darbus reikėtų planuoti pavasarį po šildymo sezono pabaigos arba ankstyvą rudenį, prieš šildymo sezono pradžią.

Senuose daugiabučiuose keičiant radiatorius šildymo sezono metu reikia atjungti visą pastato šildymo sistemą, iš radiatorių išleisti termofikatą, pabaigus darbus vėl juo užpildyti, atlikti papildomus nuorinimo darbus. Šie darbai ne tik papildomai kainuoja, bet ir sukelia didelių nepatogumų viso namo gyventojams. Naujos statybos namuose šildymo sistema užsukama tik butui, tad šildymo sezono metu pakeisti radiatorių tokie bute yra paprasčiau.

Kadastro duomenų atnaujinimas po remonto

Ardant laikančiąsias konstrukcijas, bet kokia savivalė apskritai yra labai pavojinga visam namui, bet net ir koreguojant nenešančias (nekapitalines) sienas, privaloma informuoti savivaldybę ir atlikti buto statybos užbaigimo procedūrą, atnaujinti kadastro duomenis bei juos įregistruoti.

Nors kadastro duomenis po remonto būtina atnaujinti per 3 mėnesius, kol kas nėra jokių nuobaudų to nepadariusiems. Visgi tai - trumparegiškas požiūris, kuris sukelia rūpesčių stogo remonto ar renovacijos metu, apsunkina pardavimą ir sumažina kainą.

Jei butas perkamas su paskola, jam būtinas turto vertinimas su ne vėlesniais kaip 5 metų ir faktą atitinkančiais kadastriniais matavimais. Joks turto vertintojas nevertins buto, jei viduje išgriautos sienos, o turto reali būklė nesutampa su senuose dokumentuose nurodyta situacija.

Išgriovus sieną, buto kvadratūra didės 0,5-2 kv. m, kartais ir dar daugiau. Tai tarsi neatrodo didelis plotas, tačiau tai vis tiek reiškia keturženklį, o ypatingais atvejais ir penkiaženklį kainos skirtumą.

Kiek kainuoja remonto įforminimas?

Priklausomai nuo to, ar procedūrą atliksite patys, ar kreipsitės pagalbos į NT dokumentų specialistus, remonto įforminimas kainuos apie 500 EUR ir PVM. Kadastriniai matavimai, priklausomai nuo buto ploto, gali siekti 100-300 EUR, statybos užbaigimo deklaracija apie 100 EUR, dar tiek pat kainuos kadastro duomenų atnaujinimas Registrų centre.

Šiame procese reikės matininko, kuris parengs naujus kadastrinius matavimus. Taip pat, reikės pasirengti statybos užbaigimo deklaraciją, kuri registruojama www.planuojustatau.lt sistemoje. Galiausiai, patvirtintą statybos užbaigimo deklaraciją su atnaujintais duomenimis reikės pateikti į Registrų centrą per „Infostatybos“ sistemą.

Patarimai, kaip išvengti konfliktų su kaimynais

• Informuokite kaimynus apie planuojamus remonto darbus iš anksto. Nurodykite kontaktinį telefono numerį, kad kaimynai galėtų kreiptis tiesiogiai.
• Laikykitės triukšmo prevencijos taisyklių.

Taigi, prieš pradedant bet kokio tipo remonto darbus daugiabutyje svarbu pasirūpinti visais reikalingais dokumentais ir tik gavus leidimą (kai privaloma) ar parengus projektą galima imtis veiksmų.

Pasak VTPSI specialistų, norint pertvarkyti bute esančias pastato laikančiąsias konstrukcijas, kurios yra namo bendrojo naudojimo objektai, privalu parengti kapitalinio remonto projektą ir gauti daugumos butų ir kitų patalpų savininkų sutikimą.

Bėdos gali pridaryti, nors ir pagal projektą, bet netinkamai atlikti kapitalinio remonto darbai. Dėl to reikalaujama, kad jiems vadovautų kvalifikacinius reikalavimus atitinkantis statybos inžinierius.

Jeigu daugiabutis yra ypatingasis statinys (didesnis nei 5 aukštų ar 2 tūkst. Nei projekto, nei daugumos gyventojų sutikimo nereikia, jeigu daugiabučio namo bute norima pašalinti nelaikančiąją konstrukciją ar jos dalį. Tačiau jokie remonto darbai neturi kelti pavojaus namo stabilumui, o triukšmas ir dulkės neturi apsunkinti gyvenimo kaimynams.

Jeigu kitiems namo gyventojams kyla abejonių, ar remonto darbai nekelia grėsmės, jie pirmiausia turėtų kreiptis į namo techninį prižiūrėtoją. Kai gyventojams kyla pagrįstų įtarimų, kad kapitalinis remontas daromas neteisėtai ir gali pažeisti namo stabilumą, jie turėtų nedelsdami apie tai pranešti VTPSI. Atvykę statybos valstybinės priežiūros inspektoriai patikrins padėtį ir, nustatę pažeidimų, pareikalaus, kad buto savininkas juos pašalintų, taip pat taikys įstatymų numatytas sankcijas.

tags: #savavaliskas #kapitalinis #remontas #daugiabutyje