Kaip saugiai ir sklandžiai įsigyti būstą Lietuvoje: patarimai ir svarbūs aspektai

Šiais laikais, kai investavimas į nekilnojamą turtą yra populiarus būdas išsaugoti ir padidinti santaupas, svarbu žinoti pagrindinius aspektus, padėsiančius išvengti nesklandumų ir ilgų teisminių ginčų ateityje. Nekilnojamojo turto įsigijimas yra didelė investicija, todėl būtina atidžiai patikrinti visus susijusius dokumentus. Tvarkingi perkamo ar parduodamo nekilnojamojo turto dokumentai leis jaustis saugiai ir ramiai. Būsite užtikrinti, kad užbaigus sandorį, ateityje nebereikės grįžti prie šio klausimo ir taisyti padarytas ar paliktas klaidas.

Itin svarbu sekti NT naujienas, kad turėtumėte naujausią informaciją apie atnaujintus teisės aktus bei naujai įsigaliojusius reikalavimus NT dokumentams.

Būsto pirkimo žingsniai

Būsto pirkimo procesas susideda iš keleto pagrindinių etapų:

1. Būsto pasirinkimas: Klientas kreipiasi į pardavimo atstovus, apžiūri jį dominančius projektus bei jo poreikius atitinkančius butus ir išsirenka jam patinkantį būstą.
2. Būsto rezervavimas: Dažnu atveju patikusį būstą klientas gali rezervuoti žodžiu, finansiškai neįsipareigodamas. Dalis NT plėtotojų sutinka butą rezervuoti keletui darbo dienų, kiti - net savaitei. Tuo tarpu galima savo sprendimą geriau apgalvoti, pasitarti su banku. Tačiau būna atvejų, kai nemokama rezervacija negalima, sprendimą reikia priimti iškart arba rizikuoti, kad butas bus nupirktas.
3. Sprendimas dėl būsto įsigijimo: Klientas, apsisprendęs dėl būsto, kurį nori įsigyti, apdailos įrengimo ir būstui įsigyti skiriamos sumos, kreipiasi į pardavimo atstovą (būsto paskolos atveju - gavęs preliminarų atsakymą dėl paskolos dydžio iš banko).
4. Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis: Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra derinama ir pasirašoma su pardavimo atstovu. Ja klientas įsipareigoja įsigyti būstą.
5. Užstatas: Užstato dydis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų iki 15 proc. nuo turto vertės. Sutarto dydžio užstatas turi būti sumokėtas į sąskaitą, nurodytą Preliminarioje sutartyje, per 1-10 kalendorinių dienų nuo Preliminarios sutarties pasirašymo. Siekdami konkurencinio pranašumo, kai kurie NT plėtotojai sutinka užstatą gauti dalimis pagal suderintą grafiką (pavyzdžiui, iki statybų pabaigos).
6. Pranešimas Nr. 1: dėl būsto perdavimo: Prieš pat užbaigiant statybas, jeigu namas yra statomas, arba sutartą dieną, jeigu namas pastatytas, gaunamas kvietimas nurodytą dieną atvykti ir priimti atliktų darbų - pasirašyti darbų atlikimo aktą. Kai kurie NT plėtotojai būstą perduoda pirkėjui prieš pasirašant notarinę pirkimo - pardavimo sutartį tam, kad būtų galima kuo anksčiau pradėti apdailos darbus, kiti - po notarinės sutarties arba po galutinio apmokėjimo.
7. Būsto perdavimas pirkėjui: Būsto perdavimo metu pasirašomas darbų atlikimo aktas. Nuo šios dienos pirkėjas gali pradėti būsto apdailą. Taip pat nuo būsto perdavimo momento pirkėjas yra atsakingas už visas eksploatacines ir administracines būsto išlaidas. Būsto pirkėjui pradedamos teikti komunalinės paslaugos, už kurias jis moka tiesiogiai paslaugų tiekėjui arba namo administratoriui.
8. Susitarimas su banku dėl būsto paskolos: Jeigu būstas įsigyjamas naudojantis paskola, bankas suformuoja klientui pasiūlymą arba išduoda garantinį raštą. Arba pasirašoma kredito sutartis, kurioje įtvirtinamos visos paskolos ilguoju laikotarpiu galiojančios sąlygos bei banko marža. Pirkėjas su banku pasirašo Būsto paskolos sutartį ne anksčiau nei likus 6-12 mėnesių iki statybų pabaigos ir gali būti tikras, kad, praėjus šiam laikotarpiui, kai namas bus pastatytas, banko sąlygos nesikeis. Pirkėjas bus užtikrintas, kad būstą galės įsigyti su paskola.
9. Turto vertinimas: Jeigu reikalauja bankas, detalųjį turto vertinimą atlieka bankui priimtini turto vertintojai. Bankai dažniausiai nereikalauja papildomo didžiųjų NT plėtotojų turto vertinimo, todėl klientas gali būti tikras, kad turtas bus įvertintas pirkimo kaina.
10. Pastato energinis sertifikatas: Prieš pasirašydamas su pardavėju notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas yra supažindinamas su pastatui išduotu energinio naudingumo sertifikatu.
11. Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis: Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma nurodytame notaro biure. Notarines išlaidas apmoka klientas.
12. Turto registravimas: Turto nuosavybė registruojama VšĮ „Registrų centras“. Nuosavybę registruoja notaras.

13. Sutartis su administratorium: Pirkėjas, pasirašydamas būsto notarinę sutartį, pasirašo sutartį su pastatą administruojančia įmone.
14. Būsto paskolos sutartis: Pirkėjas, pristatęs notarinę pirkimo-pardavimo sutartį bankui, pasirašo su juo būsto paskolos sutartį. Sutarties administravimo mokestis mokamas pagal banko įkainius. Banko atsiskaitymas už įsigytą būstą įvykdomas, kai pirkėjas atlieka šiuos veiksmus: pasirašo notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, registruoja ir apdraudžia turtą, registruoja įkeitimo lakštą.
15. Turto draudimas: Turtas turi būti apdraustas banko naudai banko rekomenduotoje draudimo bendrovėje.
16. Įkeitimo lakšto registravimas: Įkeitimo lakštą hipotekoje registruoja pasirinktas notaras.
17. Visiškas kliento atsiskaitymas su pardavėju: Klientas privalo per 30 d. nuo notarinės sutarties pasirašymo registruoti ir apdrausti turtą, taip pat registruoti įkeitimo lakštą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui už pirkėjo perkamą turtą.
18. Pranešimas Nr. 2: dėl visiško atsiskaitymo: Per 30 d. nuo pinigų pervedimo į pardavėjo sąskaitą pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl pažymos apie visišką atsiskaitymą. Išduota pažyma turi būti registruota VĮ „Registrų centras“.
19. Komunalinės paslaugos: Pirkėjas, pasirašęs notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, sudaro tiesioginę paslaugų sutartį su elektrą, šilumą, vandenį tiekiančiomis įmonėmis.
20. Apdaila: Apdailos darbai vidutiniškai trunka apie 3-4 mėnesius. Interjero projektas dažniausiai kuriamas 1-2 mėnesius, todėl tuo reikėtų pasirūpinti iš anksto. Vis dažniau butai parduodami su visa apdaila, nes, perkant būstą su statytojo apdaila, yra galimybė gauti iki 85 proc. dydžio paskolą nuo bendros pirkinio sumos: būstas + apdaila + automobilio stovėjimo vieta + sandėliukas.
21. Laimingas įsikūrimas: Atlikę visus būsto įsigijimo žingsnius galite įsikurti naujuose namuose ir lengviau atsikvėpti.

Preliminari sutartis

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų:

• Tikslumas: Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
• Esminės Sąlygos:
  • Kaina ir Mokėjimo Terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
  • Trečiosios Šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą.
  • Šalių Pareiškimai ir Garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį.
  • Baldai ir Daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą.
  • Patalpų Fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.
  • Notarinės Sutarties Sudarymo Terminas: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
  • Pirmasis Mokėjimas Arba Avansas: Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių.
  • Notarinės Išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
  • Preliminariosios Sutarties Pakeitimai: Privalo būti derinami raštu.
  • Sutarties Galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
  • Turto Perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.

Pagrindiniai dokumentai, reikalingi perkant butą

Nekilnojamojo turto įsigijimas yra svarbi ir didelė investicija, todėl svarbu atidžiai patikrinti visus dokumentus, susijusius su šia procedūra. Štai pagrindiniai dokumentai, kuriuos reikėtų patikrinti:

• Nekilnojamojo turto savininko tapatybės dokumentai: Tai gali būti savininko asmens tapatybės kortelė arba pasas. Šie dokumentai leidžia nustatyti tikrąją savininko tapatybę bei užtikrina, kad sandoris vyksta su tikruoju turto savininku ar teisėtai įgaliotu asmeniu ir apsaugo nuo galimų sukčiavimo atvejų.
• VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro pažyma: Tai yra dokumentas, kuris apibūdina ir identifikuoja turto objektą, pateikia informaciją apie jo buvimo vietą, plotą, paskirtį ir kita svarbią informaciją. Patikrinę registrą, turėtumėte įsitikinti, kad jame nėra jokių nuosavybės teisių apribojimų, įpareigojimų arba kitų apribojimų turtu disponuoti.
• Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla / sklypo planas: Šiame dokumente rasite informaciją apie nekilnojamojo turto sienų, durų, langų, stogo konstrukcijas, priklausinius bei tikslius patalpų ar žemės sklypo matmenis.
• Kiti dokumentai: urbanistinio - plėtros plano patvirtinimą, statybos leidimą, techninę pažymą ir energinio efektyvumo sertifikatą. Šie dokumentai užtikrina, kad turto objektas atitinka visus jam keliamus reikalavimus.

Patarimai perkant butą

Prieš pradedant paiešką, svarbu atsakyti į kelis esminius klausimus:

• Kodėl nepatinka dabartinis būstas? Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
• Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
• Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos?
• Pasitarkite su NT brokeriu.
• Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
• Kiek laiko ieškosite?
• Norite statyti patys?

NT brokerio paslaugos ir jų kaina

Svarstote apie galimybę savo turtą parduoti su brokerių pagalba? Patikėdami būsto pardavimą patikimam ir patyrusiam NT brokeriui, Jūs patikite savo pardavimo projektą visai profesionalų komandai.

„NT pardavimų sprendimai” teikiamų paslaugų paketą sudaro:

• Parduodamo turto reklama bei pirkėjų paieška
• Parduodamo objekto dokumentų analizė
• Mokesčių po nekilnojamojo turto pardavimo įvertinimas
• Objekto ruošimas fotografavimui, dekoravimas bei fotografavimas / filmaviams
• Objekto reklamos ruošimas ir viešinimas
• Apžiūrų organizavimas ir bendravimas su potencialiais pirkėjais
• Derybos dėl Jūsų objekto kainos bei Jums svarbių turto pardavimo sąlygų
• Dokumentų rengimas sandoriui
• Sandorio patvirtinimas ir turto perdavimas pirkėjui

Galima papildoma turto paruošimo pardavimui paslauga: Nereikalingų daiktų iškraustymo, kosmetinio remonto bei valymo suorganizavimas

Paslaugų kaina priklauso nuo daug dedamųjų ir yra aptariama kiekvieną kartą individualiai. NT brokerio paslaugų mokestis yra SĖKMĖS mokestis, taigi ir taikomas yra tik įvykus pardavimui.

NT Brokerio Paslaugų Kainos Pavyzdžiai:

Tiksli paslaugų kaina apskaičiuojama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus objekto likvidumą, numatomą pardavimo laikotarpį bei būsimo sandorio sudėtingumą.

Klausimai apie būsto būklę

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga? Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas? Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Klausimai apie dokumentus ir sandorio eigą

Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą. Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio. Tad jei prie įprastų procedūrų prisideda papildomi, su būsto istorija susiję trukdžiai, pardavimo eiga gali nusitęsti net iki kelių mėnesių.

Tęsiant toliau, preliminariąja būsto pirkimo-pardavimo sutartimi svarbu nustatyti ir kitus procesinius dalykus. Tai yra notarinių išlaidų padengimą bei senųjų šeimininkų išsikeldinimo klausimus.

Klausimynas sandorio eigai aptarti:

• Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
• Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
• Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
• Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?

Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą

Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone. Nusprendus kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo svarbu pasitikrinti savo finansine galimybes su bankais.

Pirkėjo veiksmai prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį

• Nustatyti pagrindinius reikalavimus būstui (vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai ir kt.).
• Pasitarti su nekilnojamojo turto brokeriu.
• Nustatyti, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
• Pasidomėti, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų.
• Pasitarti su banku dėl paskolos galimybių.
• Suderinti galutinę kainą, atsiskaitymo būdą ir terminus.

Rizikos vertinimas perkant naujai statomą nekilnojamąjį turtą

• Vystytojo bankrotas.
• Statybos darbų užsitęsimas.
• Statybos kokybės neatitikimas.
• Projekto pakeitimai.

Patarimai, kaip paruošti būstą pardavimui

• Sutvarkykite dokumentus.
• Atnaujinkite butą.
• Išvalykite ir išvėdinkite patalpas.
• Paslėpkite asmeninius daiktus.
• Atlikite smulkius remonto darbus.
• Pasirūpinkite švara.

Dokumentai, reikalingi parduodant butą

• Buto nuosavybės dokumentai.
• Nekilnojamojo turto registro pažyma.
• Pardavimo pažyma.
• Kadastrinių matavimų byla.
• Energetinio naudingumo sertifikatas.
• Atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma.
• Asmens tapatybę įrodantys dokumentai.

Mokesčiai parduodant būstą

• 15% mokestis nuo pelno, kurį gavote pardavę būstą (taikomas ne visais atvejais).

tags: #samoningai #trukde #atlikti #kadastrinius #matavimus