Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Jei ieškote komercinės paskirties nekilnojamojo turto, kurį galėtumėte išsinuomoti savo verslui, svarbu suprasti komercinės nuomos pagrindus.
Populiarus prekybos centras Kaune. Šiuolaikiniai prekybos centrai siūlo įvairias nuomos galimybes verslui.
Rašytinės Nuomos Sutarties Svarba
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai.
Sutarties Kalba, Notarinis Patvirtinimas ir Registracija
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Esminiai Nuomos Sutarties Punktai
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
- Terminas: Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.
- Nuomos kaina ir mokėjimai: Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Užstatas (depozitas): Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
- Turto būklės fiksavimas: Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.
Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Remonto Pareigos
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Buitinės Technikos Gedimai
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Teisė nuomoti: Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Turto draudimas: Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Nuomininko patikimumas: Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Būsto kainų indekso pokyčiai didžiuosiuose Lietuvos miestuose.
Preliminarioji Sutartis
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Esminiai Preliminariosios Sutarties Aspektai
- Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
- Esminės sąlygos.
- Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
- Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
- Terminas notarinei sutarčiai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.).
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.
- Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
- Sutarties pakeitimai: Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu.
- Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.
Komercinių Patalpų Nuomos Ypatumai
Taip pat svarbu suprasti, kuo komercinių patalpų nuomos sutartys skiriasi nuo gyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys yra palankesnės nuomininkui, o komercinių patalpų nuomos sutartys paprastai rašomos nuomotojo naudai. Galiausiai nuomos sutartyje turėtų būti aiškiai nurodyta nuomos mokesčio suma ir jo mokėjimo terminas. Be to, būtinai atidžiai perskaitykite nuomos sutartį ir patikrinkite, ar visa pateikta informacija yra tiksli. Prieš pasirašydami nuomos sutartį taip pat įsitikinkite, kad suprantate jos nutraukimo pasekmes.
Svarbu patikrinti, ar nuomos sutartyje aprašytos nuomojamos patalpos atitinka turtą, kurį tikitės gauti. Nuomos sutartyje turėtų būti nurodytas gatvės adresas ir sklypo planas, kuriame pavaizduotos nuomojamos patalpos, taip pat nustatytas patalpų kvadratinis plotas. Taip pat svarbu atsižvelgti į nuomos sutarties trukmę - nuomos sutartys gali būti sudaromos nuo mėnesio iki mėnesio, trumpalaikės (pvz., 6 mėnesių ar 1 metų) arba ilgalaikės (kelerių metų).
COVID-19 pandemijos poveikis nuomos rinkai.
COVID-19 Poveikis Nuomos Sutartims
COVID-19 virusas įsisuko į didžiuosius, vidutinius bei smulkų verslus. Šiai dienai kyla vis daugiau klausimų dėl įvairių sutarčių vykdymo, o ypač nuomos sektoriuje. 2020 m. kovo 14 d. Vyriausybė nutarimu Nr. 207 visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbė karantiną bei atitinkamą karantino režimą. Šiuo nutarimu buvo uždrausta įvairi komercinė-ūkinė veikla - sporto klubų, grožio paslaugų, restoranų, kavinių, barų, naktinių klubų ir parduotuvių, prekybos ir (arba) pramogų centrų veikla. Didžioji dalis tokių verslo subjektų veiklą vykdo nuomojamose patalpose, sudarę nekilnojamojo turto nuomos sutartis ir pagal kurią turi pareigą mokėti nuomos mokestį.
Šioje situacijoje nuomininkai negali remtis nenugalima jėga (force majeure) (CK 6.212, 6.253 str.) ir (ar) valstybės veiksmais (CK 6.253 str.). Teisės akto nuostatos nesuteikia pagrindo nuomininkams nemokėti nuomos mokesčio ir neatleidžia jų nuo atsakomybės už šios prievolės nevykdymą, bet nuomininkai gali pasinaudoti sutartinių įsipareigojimų vykdymo pasikeitus aplinkybėms (rebus sic stantibus) (CK 6.204 str.) institutu.
Jei vienai Šaliai tampa sudėtinga įvykdyti sutartį negu kitai šaliai, ta Šalis privalo ir turi teisę iškarto kreiptis į kitą šalį raštu prašydama sutartį pakeisti (CK 6.204 str. 3 d.) Toks prašymas turi būti pagrįstas ir pateiktas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Šioje COVID-19 situacijoje nuomininkai įgyja teisę kreiptis į nuomotojus dėl sutarčių sąlygų pakeitimo, t.y. dėl nuomos mokesčio dydžio sumažinimo, jo mokėjimo atidėjimo ar išdėstymo ir pan., tačiau tai turi būti aptarta ir su kita sutarties Šalimi.
Jeigu šią dieną nuomotojui tektų išnuomoti, tarkime, sporto klubo, grožio salono, baro ar naktinio klubo patalpas, tai yra labai realu, kad jis ne tik negautų tokio nuomos mokesčio, kokį gauna pagal šią dieną vykdomą sutartį, bet apskritai nesugebėtų išnuomoti tokių patalpų, nes rinkoje niekas nebūtų suinteresuotas nuomotis patalpas, kuriose negalima vykdyti jokios aktyvios veiklos. Taigi, tokių ir panašių patalpų savininkai turėtų pasižiūrėti lanksčiau ir nuomos kainass sumažinti ar priimti kitą sprendimą tinkamą abiems šalims.
LR CK 6.204 str. Taikymo Kriterijai
Analizuojant Lietuvos Aukščiausio Teismo praktika (toliau- LAT) pažymima, kad LR CK 6.204 str. teisės norma gali būti taikoma tik egzistuojant visiems keturiems jos taikymo kriterijams:
- nuomininkas neturi ir neturėjo galimybės kontroliuoti kilusių aplinkybių - viruso plitimo ir su tuo susijusių draudimų bei ribojimų visos šalies mastu,
- neturėjo galimybės ir negalėjo protingai numatyti šių sunkių visiems aplinkybių ir jų pasekmių,
- jos kilo jau po nuomos sutarties sudarymo,
- nuomininkas, sudarydamas nuomos sutartį, neprisiėmė šių visų minėtų aplinkybių kilimo rizikos).
Galiausiai, siekiant keisti nuomos sutarties sąlygas, nuomininkai turėtų išnaudoti ir kitas galimybes, t.y. bent iš dalies organizuoti savo veiklą, kuri nepatektų į karantino režimo ribojimus (pvz. prekyba internetu ir pan.). Tačiau ne visos veiklos gali būti perkeltos į elektroninę prekybą, o perkėlus, yra didelė tikimybė, kad atlikta paslauga ar užsakymas bus apmokėtas laiku.
Susitarimų dėl nuomos sutarčių ar kitų sutarčių sąlygų pakeitimo gali būti įvairių, tai priklauso nuo nuomininko veiklos pobūdžio, jo padėties, užsakymo apimčių ir t.t. Pirmiausia, tai gali būti paprastai nuolaida nuomos mokesčio atžvilgiu - nuomos mokesčio dydžio sumažinimas COVID-19 laikotarpiu, gali būti aptarti mainai, dalies nuomos mokesčio ar kitų įsipareigojimų atidėjimas, atsiskaitymo grafikas per protingą terminą ir t.t.
Nuomotojų Nauda Iš Tokių Susitarimų
- Pirmiausia, COVID-19 pasibaigs ir tokie susitarimai padės „neauginti“ įsiskolinimo teikiant įprastas sąskaitas už nuomos mokesčio mokėjimą.
- Antra, didžiajai daliai komercinės-ūkinės veiklos subjektams sumažinus nuomos mokestį ar kitus skolinius įsipareigojimus, padėsite sulaukti karantino galiojimo pabaigos ir suteiksite galimybę vėl jiems aktyviai pradėti veiklą jam pasibaigus.
- Trečia ir svarbiausia, verta išsaugoti partnerystę ir socialinius ryšius, teisių ir pareigų balansą.
Todėl abipusiai būtina ir pagrįsta nuomos sutarties šalims susitarti dėl nuomos kainos peržiūrėjimo atkuriant sutartinių santykių pusiausvyrą. Vykdyti sutartį, pasikeitusiomis sąlygomis, šalims yra naudingiau, nei ją nutraukti, ir ar inicijuoti teisminius ginčus.
Verslo Patalpų Tipai
Galbūt ieškote prekybos patalpų naujam verslui atidaryti arba biuro, kuriame galėtumėte dirbti iš namų. Galbūt jums reikia sandėlio sandėliavimui arba daugiabučių gyvenamųjų namų komplekso savo augančiam verslui.
- Mažmeninės prekybos vieta: mažmeninės prekybos patalpos puikiai tinka įmonėms, kurioms reikia daug bendrauti su klientais.
- Biurai: jei ieškote vietos, kur galėtumėte dirbti iš namų, arba jums reikia tik nedidelio ploto biuro patalpų, galite išsinuomoti daugybę biuro patalpų.
- Pramoniniai pastatai: šie pastatai puikiai tinka įmonėms, kurioms reikia daug gamybinių ar sandėliavimo patalpų.
- Sandėliai: sandėliai puikiai tinka įmonėms, kurioms reikia saugoti didelį kiekį atsargų ar įrangos.
- Daugiabučiai namai: daugiabučių gyvenamųjų namų kompleksai puikiai tinka įmonėms, kurioms reikia daug erdvės arba kurios tiesiog nori būti vietovėje, kurioje yra kitų įmonių.
- Lanksčios erdvės: lanksčios erdvės puikiai tinka įmonėms, kurioms reikia daug lankstumo.
Apibendrinant, nuomos sutartis iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti nesudėtingas sandoris. Visgi tai yra pastangų reikalaujantis santykis ir tam tikras verslo planas nuomotojui ir nuomininkui. Turto valdytojams nuomos sutartis yra tai, ką jie turi suprasti ir atsakingai prižiūrėti, kaip verslo plano vykdymą.