Daugiabučių renovacija: mitai, realybė ir žingsniai link sėkmingo atnaujinimo

Pastaruoju metu bandoma atsakyti į klausimą, kodėl Lietuvoje per beveik du dešimtmečius renovuota tiek mažai daugiabučių. Kaip nurodyta Lietuvos renovacijos žemėlapyje, atnaujinta tik 12,4 proc. visų renovuotinų daugiabučių visoje Lietuvoje.

„Tai kompleksinė problema ir pagrindinę priežastį sunku įvardyti, bet didelę įtaką daro ir gyventojų susikurti mitai apie renovaciją“, - sako vienos daugiabučių renovacijos administravimo įmonės vadovas Vytenis Navagreckas. Jis teigia, kad pristatant valstybinę renovacijos programą daugiabučių gyventojams, tenka išklausyti ir sugriauti daug gyventojų susikurtų mitų.

Dažniausi mitai apie renovaciją

Žmonės už renovaciją mokės iki gyvenimo pabaigos

Bene dažniausiai išgirstas mitas - gyventojai už renovaciją mokės iki gyvenimo pabaigos. Tikra tiesa yra ta, kad gyvendami nerenovuotame daugiabutyje gyventojai iki gyvenimo pabaigos mokės dideles sąskaitas už šildymą bei nuolat mokės įmokas, reikalingas senam daugiabučiui prižiūrėti.

Geriau nugriauti visus senus daugiabučius

„Kam ta renovacija, geriau nugriaut visus tuos senus daugiabučius ir pastatyti naujus“, - teigia renovacijos skeptikai. Tiesa, kad už tokį pokytį gyventojai mokėtų šimtus tūkstančių - daug daugiau nei kainuoja renovacija. Beje, šiandien tai labai sunku įgyvendinti, nes tokiam sprendimui reikia visų daugiabučio gyventojų sutikimo.

Daugiabučių renovacija ilgai trunka

Dar vienas mitas - renovacija labai ilgai trunka. Tiesa yra ta, kad daugiabučio renovacijos procesas dažniausiai vyksta 2-3 metus.

Renovacija brangiai kainuoja

Kitas mitas - renovacija kainuoja daug, todėl geriau patiems rinktis pinigų ir etapais remontuoti daugiabutį. Gyventojai nesusimąsto, kad surinkti pinigų dideliems darbams, tokiems kaip stogui tvarkyti ar šildymo sistemai atnaujinti, užtrunka daug metų, o namo būklė laikui bėgant tik blogėja.

Tiesa yra ta, kad daugiabučių namų atnaujinimo programa suteikia galimybę vienu kartu atnaujinti viską sename daugiabutyje. Todėl labiau apsimoka pasinaudoti daugiabučių atnaujinimo programa, iš karto atlikti visus darbus ir už juos mokėti įmokas gaunant atitinkamą valstybės paramą. Be to, socialiai remtini gyventojai už renovaciją nemoka nieko, už jų butų renovacijos įmokas moka savivaldybė.

Po renovacijos butuose atsiras pelėsis

Daug metų egzistuojantis mitas - po renovacijos butuose atsiras pelėsis. Tiesa yra ta, kad kai kuriuose senuose daugiabučių butuose jau prieš renovaciją būna įsiveisęs pelėsis dėl netinkamos ventiliacijos ir per didelės drėgmės. Gyventojų pareiga yra tą pelėsį išsinaikinti, atidaryti ventiliacijos angas, kurias dažniausiai senuose butuose patys gyventojai būna užsandarinę.

Renovacijos metu yra pravalomi ventiliacijos ortakiai, todėl daugiabučio renovacija padeda atkurti gerą ventiliacijos sistemą.

Daugiabučių renovacijos procesas

Atnaujinimas daugiabučių namų administratorių ar bendrijų pirmininkų iniciatyva: Pagal šį modelį, daugiabučių namų atnaujinimas įgyvendinamas gyventojų iniciatyva per bendrijos pirmininką, daugiabučio namo administratorių ar daugiabutį administruojančią įmonę.

Atnaujinimas savivaldybių iniciatyva: Savivaldybės savo iniciatyva atrenka neefektyviausiai energiją vartojančius daugiabučius namus (kai kuriais atvejais gyventojai pasiūlo neefektyviausiai energiją vartojančius namus) ir paskiria Programos administratorius, kurie įgyvendina šių daugiabučių namų atnaujinimą.

Kodėl reikia renovuoti daugiabučius? Lietuvoje dauguma daugiabučių yra pastatyti iki 1993 m. Jų inžinerinės sistemos yra susidėvėjusios, o pastatams dažnai reikia renovacijos. Per senų daugiabučių sienas švilpia vėjas, stogas dažnai praleidžia ne tik orą, bet ir vandenį, o sena šildymo sistema netolygiai paskirsto šilumą į pastato butus. Žiemą gyventojai šąla, bet sąskaitos už šildymą išlieka aukštos.

Pastatų atnaujinimo (modernizavimo) metu yra keičiamos arba pertvarkomos namo inžinerinės sistemos, langai, lauko durys, vykdomi stogų, sienų apšiltinimo darbai, stiklinami balkonai, diegiamos atsinaujinančių energijos išteklių inžinerinės sistemos.

UAB „Tvarkyba“ administruoja daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) projektų įgyvendinimą Šalčininkų rajone. Bendrovė yra paskirta Šalčininkų rajono savivadybės administracijos Energinio efektyvumo didinimo daugiabučiuose namuose programos įgyvendinimo projektų administratoriumi.

Valstybės parama ir finansavimas

„Valstybė daugiabučių modernizavimui skiria lengvatines paskolas su fiksuotomis palūkanomis, taiko įvairias subsidijas, jeigu projektai pasiekia numatytus reikalavimus. VIPA planuoja teikti paskolas daugiabučių modernizavimui2023 m. rugpjūčio-rugsėjo mėn. VIPA ketina skelbti kvietimą teikti paraiškas lengvatinėms paskoloms gauti pagal Aplinkos projektų valdymo agentūros gruodžio 12 d. ir vasario 22 d. paskelbtus kvietimus. Į Daugiabučių namų modernizavimo fondą (DNMF) numatyta skirti 192 mln. Paskola statybos darbų išlaidoms padengti suteikiama 20 metų laikotarpiui su fiksuotomis 3 proc. metinėmis palūkanomis.

Parlamentarams pritarus Valstybės paramos įstatymo pakeitimo projektui, įsigalios tvarka, pagal kurią valstybė įsipareigos finansuoti 40 proc. visų investicinių projektų vertės - 25 proc. bus finansuojama iš Klimato kaitos programos, 15 proc. - iš Valstybės paramos fondo. Likusi dalis - JESSICA fondo pinigai. Kol naujos įstatymo pataisos dar nepriimtos, valstybė skiria 15 proc. atnaujinimo projekto vertės siekiančią finansinę paramą, jei pasiekiamas 20 proc. energinis sutaupymas. Jei šis yra ne mažesnis kaip 40 proc., kompensuojama 30 proc. atliktų rangos darbų.

Parama būstą atnaujinti nutarusiems gyventojams teikiama ir sudarant galimybę gauti lengvatinę paskolą daugiabučiui modernizuoti iš JESSICA programos fondo. Ilgalaikės paskolos daugiabučiams atnaujinti bus išduodamos su ne didesnėmis kaip 3 proc. fiksuotomis metinėmis palūkanomis.

Esminis naujo renovacijos modelio skirtumas yra tai, kad patiems gyventojams nereikės imti paskolos iš banko, tačiau jų pritarimas būtinas. Nuo šiol ši atsakomybė tenka savivaldybių paskirtoms ir kontroliuojamoms institucijoms: šios turės organizuoti, prižiūrėti ir valdyti visą renovacijos procesą.

Vadovaudamiesi naujuoju modeliu buto savininkai atlikus renovaciją dar kurį laiką, kol bus išmokėta paskola, mokės 10 proc. mažesnius, negu vidutiniškai mokėjo pastaruosius vienus ar dvejus metus, mokesčius už šildymą, o vėliau - tik už faktiškai sunaudotą šilumą.

Į ką atkreipti dėmesį renovuojant daugiabutį

Kalbėdami apie energinį efektyvumą renovuojant daugiabučius, neturėtume vertinti tik atskirus konstrukcinius elementus. Apie pastatą reikia kalbėti kaip apie visumą, kurią sudaro sienos, stogas, langai, balkonai ir kitos dalys - jos yra neatsiejamos nuo statinio.

Klaidinga manyti, kad sienas apšiltinus kiek storesniu sluoksniu bus pasiektas geresnis energinis efektyvumas, jeigu kartu nebus apšiltintas stogas. Renovuojant taip, kaip iki šiol, galima tikėtis tik minimaliai sumažinti energijos eikvojimą. Juk statant naujos statybos namus kalbama apie A energinio naudingumo klasę, o renovuodami tenkinamės C klase. Norint pasiekti didesnį energinį efektyvumą, visas pastatas turi būti įvilktas į šiltą apvalkalą.

Žinoma, tada jau reikia galvoti ir apie vėdinimą. Jeigu pastatas bus vėdinamas tik atidarant langus, sutaupoma nebus.

Vienos kritiškiausių dalių - balkonai. Jeigu namai atnaujinami, o balkonai paliekami neizoliuoti kaip šilumos tiltelis, tai išties labai blogai. Balkono plokštę irgi reikėtų įvynioti į šiltinimo medžiagą, tačiau šiandien tai daro tikrai nedaugelis. Dėl to rezultatas ir nėra geriausias.

Štai naujo modelio daugiabučių pirkimus buvome pasirengę vykdyti dar 2012-ųjų pabaigoje, bet reikėjo įveikti daugybę biurokratinių trukdžių, reikalavimų, įvairių derinimų su fondų valdytojais bei agentūromis. Išjudinti šiuos procesus buvo nelengva“, - teigė B. Ropė.

Senos statybos daugiabučiuose sparčiai blogėja balkonų techninė būklė, dažnai daug lėšų pareikalauja gendančių liftų tvarkymas, namo siūlių kosmetinis remontas, stogų tvarkymo darbai. Renovuojant apšiltinama ne tik namo išorė, bet ir atnaujinamos šildymo, karšto vandens, bendrojo naudojimo inžinerinės, vėdinimo ir priešgaisrinės sistemos, šiltinamos rūsio perdangos, keičiami langai, atnaujinami balkonai, laiptinės, liftai, šiltinamas stogas. Šios priemonės garantuoja puikias gyvenimo sąlygas ir taupo gyventojų pinigus.

Kaip inicijuoti renovacijos procesą?

Kas gali inicijuoti susirinkimą dėl daugiabučio namo renovacijos? Norite renovacijos? Kreipkitės į savo daugiabučio namo pirmininką ar valdytoją ir paprašykite jo suorganizuoti butų savininkų susirinkimą. Organizatorius apie susirinkimą turėtų informuoti iki jo likus ne mažiau nei dviems savaitėms - t.y. 14 dienų. Po susirinkimo, pagal teisės aktų reikalavimus jo iniciatorius parengia priimtų sprendimų protokolą.

Planuojant susirinkimus Vilniuje, Vilniaus miesto savivaldybės viešoji įstaiga „Atnaujinkime miestą“ siūlo galimybę bendradarbiauti. Pasirašius nemokamą sutartį su namo valdytoju, įstaiga gali prisijungti prie sostinėje vykstančių susirinkimų ir padėti valdyti procesus, suteikti visą reikiamą informaciją apie daugiabučio namo renovaciją.

VšĮ „Atnaujinkime miestą“ susitikimų informuoja apie investicinio plano kainą, kokios lengvatos taikomos nepasiturintiems gyventojams, kokias priemones galima rinktis namo modernizavimui bei kokios naudos numatomos po namo renovacijos. Pavyzdžiui, jau kurį laiką galioja įstatymas, kad mažas pajamas ir kompensaciją už šildymą gaunantys butų savininkai turi teisę į nemokamą renovaciją.

Pirmasis balsavimas

„Atnaujinkime miestą“ pažymi, kad pirmąjį balsavimą sušaukia namo pirmininkas arba administratorius ir jo metu renovacijai turi pritarti daugiau nei pusė namo butų savininkų, t.y. 50 procentų +1 balsas. Pačio pirmojo susirinkimo metu balsuodami žmonės pritaria arba nepritaria tam, kad būtų įvertinta daugiabučio būklė ir jo atnaujinimui parengtas investicijų planas, būtų suskaičiuota, kiek kiekviena pasirinkta priemonė kainuos atskirai (sienų, stogo šiltinimas, balkonų atnaujinimas ir panašiai).

Butų savininkai taip pat suteikia galimybę valdytojui arba jo paskirtam administratoriui pateikti informaciją, kokia yra maksimali mokėjimo suma kiekvienam butui už renovaciją ir kiek šios sumos kompensuoja valstybė.

Investicijų plano rengimas ir antrasis balsavimas

Investicijų planas daugiabučiui namui preliminariai kainuoja apie 1500 Eur. Vadinasi, jeigu name yra 80 butų, vienam butui teks susimokėti 18,75 Eur. Už investicijų planą be išimties moka viso namo butų savininkai, tačiau jį patvirtinus, vėliau ši suma grąžinama.

Sulaukus butų savininkų pritarimo planas rengiamas apie pusantro mėnesio. Tuomet jis pristatomas gyventojams, kurie turi galimybę galutinai pasirinkti norimas atnaujinimo priemones. Atsižvelgus į namo butų savininkų pasirinkimus, rengiamas galutinis investicijų plano variantas, kuris balsuojant patvirtinamas arba ne.

Renovacija prasideda tik tuo atveju, jei antro balsavimo metu galutiniam investicijų planui pritaria ne mažiau nei 55 procentai butų ir kitų patalpų savininkų. Gyventojams nepritarus - namo atnaujinimo procesas nutraukiamas ir už investicinio plano rengimą pinigai negrąžinami.

VšĮ „Atnaujinkime miestą“ pabrėžia, kad investicinis planas rengiamas konkrečiam daugiabučiui, pagal jo gyventojų poreikius ir galimybes, dėl to kas kartą tai reikalauja nemažai profesionalų įdirbio.

Renovacija ir galimybė atnaujinti kiemą

Šiuo metu atnaujinimui, po kurio pasiektų A energinę klasę, ruošiasi 50 Vilniaus daugiabučių namų bendruomenių. „Atnaujinkime miestą“ ragina ir kitus apsispręsti dėl geresnio savo ir kaimynų gyvenimo.

Renovacijos nauda:

• Eliminuojama avarinių situacijų grėsmė;
• Kyla būsto vertė nekilnojamojo turto rinkoje;
• Šildymo sistemos subalansavimas leidžia namui šilti tolygiai;
• Mokate iki 70 proc. mažiau už šildymą;
• Daugiabučio namo 60 kv. m butas per šildymo sezoną sutaupo daugiau nei toną į aplinką išmetamų anglies dvideginio dujų.

Svarbu paminėti ir tai, kad Vilniuje savivaldybė skatina darnų kvartalų atsinaujinimą ir renovavus kvartalą, nemokamai sutvarko kiemus. Atnaujina šaligatvius, automobilių aikšteles, gatvių apšvietimą, vaikų žaidimų erdves, stato suoliukus, apželdina teritorijas.

Daugelis gyventojų nori gyventi šilčiau ir už šildymą mokėti mažiau, tačiau konkrečių veiksmų imtis ir atnaujinti savo būstą nesiryžta visų pirma dėl to, kad šis procesas jiems atrodo labai sudėtingas.

Iš tiesų tarp gyventojo noro gyventi patogiau ir visiškai atnaujinto namo - vos keletas paprastų žingsnelių. Daugeliu jų už gyventojus pasirūpina pasirinktas renovacijos projekto administratorius.

Visų pirma, reikėtų žinoti, jog procesas iki renovacijos pradžios truks apie pusę metų - taip yra dėl gana ilgų terminų, teisiniame reglamentavime numatytų kiekvienam žingsniui.

Pirmas žingsnis: apsisprendimas

Jei vienas ar keli kaimynai nori renovuoti namą, jie gali kreiptis į ,,Alytaus pastatų administratorių“, kuris suorganizuos gyventojų susirinkimą, pristatys galimus pastato ir jo inžinerinių sistemų atnaujinimus, renovacijos sprendimus bei procedūras. Administratorius taip pat pasidalins praktine patirtimi iš jau vykdytų renovacijos projektų.

Susipažinę su informacija, gyventojai balsuoja ir taip apsisprendžia dėl dalyvavimo renovacijos programoje. Balsavimas vyksta „už“ arba „prieš“ pasiūlymą parengti investicinį planą. Tam, kad šis planas būtų rengiamas, turi pritarti dauguma butų ir kitų namo patalpų savininkų.

„Norėdami renovuoti namą, gyventojai turi gauti Būsto energijos taupymo agentūros, kuri vertina pateiktus investicinius planus, patvirtinimą. Neturėdami parengto investicinio plano, gyventojai negali ir dalyvauti atrankoje“.

Antras žingsnis: investicinis planas

Investicinis planas - tai dokumentas, kuriame detaliai įvertinamas namas: jo energinis efektyvumas, šildymo ir kitų inžinerinių sistemų, stogo, sienų, fasadų būklė. Investiciniame plane taip pat pateikiami galimi renovacijos variantai bei konkrečių atnaujinimų pasiūlymai: koks turėtų būti šildymas, ar reikia keisti/remontuoti stogą, kaip šiltinti ir atnaujinti fasadą.

Parengtas investicinis planas tvirtinimas ne mažiau kaip 55 proc. namo gyventojų balsų ir kartu su energinio naudingumo sertifikatu pateikiamas Būsto energijos taupymo agentūros (BETA) vertinimui. Tuo taip pat rūpinasi gyventojų pasirinktas renovacijos projekto administratorius.

„Šį dokumentą rengia atestuota įmonė, o tai užtrunka apie 2 mėnesius ir gali kainuoti nuo 600 iki 1000 eurų.

Trečias žingsnis: BETA ir banko vertinimas

BETA namo investicinio plano atrinkimo kriterijai gali būti labai įvairūs ir priklausyti nuo daugybės veiksnių, tačiau praktika rodo: kuo namas didesnis ir kuo mažesnis jo energinis efektyvumas, tuo didesnė tikimybė, kad bus nuspręsta jį renovuoti.

BETA atrinkus renovuotinus namus, šių namų projekto administratorius kreipiasi į banką dėl finansavimo. Bankas įvertina kreditavimo galimybes ir pateikia preliminarų sprendimą, kuris galioja nuo 6 mėn. iki metų. Per šį laikotarpį projekto administratorius turi pasirinkti rangovą, kuris atliks renovacijos darbus. Svarstant finansavimo klausimą vertinama ir tai, ar, pavyzdžiui, namo gyventojai be įsiskolinimų mokėjo mokesčius už komunalines paslaugas.

Šis procesas trunka apie 2 mėnesius.

Ketvirtas žingsnis: projekto rengimas

Gavęs banko sprendimą, administratorius skelbia projektavimo darbų pirkimą. Per mėnesį išrenkamas laimėtojas, rengsiantis techninį namo renovacijos projektą.

Projekte numatomos visos renovacijos detalės ir gyventojų pasirinkti namo atnaujinimo sprendimai. Projektas derinamas su miesto architektais, savivaldybe, priešgaisrine gelbėjimo tarnyba, ESO ir kitomis institucijomis. Parengtą ir suderintą projektą tvirtina gyventojai, vykdoma privaloma projekto ekspertizė ir išduodamas statybos leidimas. Projekto rengimas trunka apie 2 mėnesius.

Penktas žingsnis: rangovo pasirinkimas

Renovacijos projekto administratorius skelbia dviejų savaičių trukmės konkursą rangovams. Per šį laikotarpį jie gali susipažinti su renovacijos projektu, aplankyti ir įvertinti planuojamą renovuoti pastatą bei pateikti savo pasiūlymus.

Rangovų pateikti pasiūlymų vokai yra atplėšiami viešai, gyventojai labai raginami dalyvauti šioje procedūroje. Renovacijai atlikti pasirenkamas rangovas, pasiūlęs įgyvendinti projektą remiantis ekonominio naudingumo kriterijais.

Siekiant sklandaus ir kokybiško namo renovacijos darbų atlikimo, „Alytaus pastatų administratorius“ ypač atsakingai vertina, kurį rangovą pasirinkti. Tikrinama, ar rangovo pateiktas renovacijos darbų pasiūlymas parengtas atsižvelgiant į visas skelbtas pirkimo sąlygas, ar rangovas yra kompetentingas ir turi pakankamai patirties bei resursų darbus atlikti tinkamai ir numatytais terminais. Ypač didelis dėmesys skiriamas tam, kaip rangovas įsipareigoja užtikrinti statybų proceso organizavimą, gyventojų saugumą jo metu, ar sklandus bus galimų defektų šalinimas, pasibaigus statybos darbams.

Rangovo pasirinkimas ir vertinimas trunka dar apie mėnesį.

Šeštas žingsnis: namo renovacija

Renovacijos projekto administratoriui įsitikinus, kad pasirinktas rangovas yra tinkamas, atrenkamas renovacijos techninis prižiūrėtojas, kuris yra pagrindinis projekto administratoriaus ir gyventojų pagalbininkas, užtikrinsiantis statybos darbų kokybę.

Atlikus minėtus parengiamuosius žingsnius, pradedama namo renovacija, kurios darbai trunka nuo 6 mėnesių iki metų. Pabaigus namo atnaujinimo darbus ir gavus Valstybinės statybų inspekcijos patvirtintą darbų užbaigimo aktą, projekto administratorius kreipiasi į BETA dėl valstybės paramos daugiabučio namo renovacijai suteikimo.

,,Alytaus pastatų administratorius“ daugiabučių renovaciją įgyvendina jau ne vienerius metus, todėl šioje srityje turi nemažai patirties ir, kas ypač svarbu, kompetetingus, išskirtinai su renovacijos projektais dirbančius specialistus.

Sėkminga namo renovacija labai priklauso nuo sklandaus gyventojų ir renovacijos administratoriaus bendradarbiavimo. Gera gyventojų ir administratoriaus sinergija supaprastina gan sudėtingą procesą iki kelių aiškių žingsnių.

tags: #renovuoti #daugiabucius #patiems