Kaip pasirinkti tinkamą turto vertintoją?

Kiekvienas žmogus, turėdamas vienokio ar kitokio turto, jaučiasi laimingas. Tačiau neverta užmiršti, kad kartu su turtais bei laime, esame „apdovanoti“ ir atsakomybės našta. Gavote dovanų, o gal patys įsigijote namą ar dar tik ketinate tai padaryti? Šiame straipsnyje aptarsime, kaip pasirinkti tinkamą turto vertintoją, kad užtikrintumėte objektyvų ir tikslų jūsų turto įvertinimą.

Kas yra turto vertinimas?

Turto vertinimas - tai paslauga, kuri leidžia sužinoti nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertę. Nepriklausomas turto vertintojas nustato vertę pagal situaciją rinkoje, atsižvelgia į svarbius veiksnius, statistinius duomenis, tendencijas.

Kodėl reikalingas turto vertinimas?

Turto vertinimas yra įstatymais reglamentuota paslauga, reikalinga užtikrinti, kad su turtu susijusios finansinės operacijos yra atliekamos rinkos sąlygomis, t.y.

• Galimybė sužinoti realią turto vertę rinkoje.
• Prieš atliekant bet kokias, su turto įsigijimu susijusias, operacijas, verta bent jau pasikonsultuoti ir pasitarti su nepriklausomu turto vertintoju. Tik taip galima įsitikinti, kad nepermokate.
• Kadangi turto vertintojai glaudžiai bendradarbiauja su bankais ir kreditoriais, Jums atsiranda galimybė gauti geresnes finansavimo galimybes.
• Norint įsigyti komercinį turtą - turto vertintojo darbas dar svarbesnis, kadangi yra suteikiama papildoma profesionali nuomonė dėl finansinės grąžos. O šis rodiklis labai svarbus kiekvienam verslininkui.

Kaip vyksta turto vertinimas?

Turto vertinimo procedūra vykdoma pagal kelis kertinius žingsnius, kurių tikslus įgyvendinimas yra būtinas, norint užtikrinti sklandų ir objektyvų vertinimą. Turto vertinimas pradedamas gavus užsakovo prašymą nustatyti turto rinkos vertę:

1. Užduoties suformulavimas / Užsakymo registravimas
2. Supažindinimas su vertinimo darbų atlikimo eiga / Sutarties pasirašymas
3. Dokumentų pateikimas / Analizė
4. Turto apžiūra / Identifikavimas / Fotofiksacija
5. Rinkos analizė / Duomenų rinkimas
6. Turto vertės nustatymas / Išvados suformulavimas
7. Turto vertinimo ataskaitos parengimas / Pateikimas užsakovui

Nepriklausomas vertinimas pradedamas nuo vertinimo tikslų apibrėžimo ir turto apžiūros. Tada renkama visa susijusi informacija ir dokumentai, turtas gali būti fotografuojamas.

Preliminariai nekilnojamąjį turtą gali įvertinti ir brokeriai, tačiau tikslią vertę pateiks tik nepriklausomas sertifikuotas turto vertintojas, kuris įvertins visus su turtu susijusius aspektus.

Turto vertinimo metodai

Nepriklausomas vertintojas tinkamą turto vertinimo metodiką turi pasirinkti atsižvelgdamas į turto pobūdį ir specifiką. Taikomi keli skirtingi metodai, tačiau visada privalu laikytis įstatymų numatytų reikalavimų. Turto ir verslo vertinimo metodika apibrėžia taikytinus metodus ir kitus aspektus.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau - TVVPĮ) 2 straipsnio 10 punktu, turto arba verslo rinkos verte laikoma apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų.

Taigi, vertinimas nėra tikro fakto nustatymas, o labiausiai tikėtino rezultato iš galimų rezultatų intervalo nustatymas, remiantis vertinant padarytomis prielaidomis. Vertinimas rinkos vertės pagrindu yra labiausiai tikėtinos kainos, kuri būtų sumokėta sudarius sandorį vertės nustatymo dieną, nustatymas.

Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro. Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (2020) (toliau - TVS) ir Europos vertinimo standartuose 2016 (toliau - EVS) (TVVPĮ 6 straipsnio 1 dalis).

105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ (toliau - 105-asis TVS) 10.3 punkte nustatyta, kad „Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms. Be to, 105-ojo TVS 10.5 punkte nustatyta, kad „Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (- us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui.”.

105-ojo TVS 10.4 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes. Vis dėlto vertintojai turėtų apsvarstyti ir kelių požiūrių ar metodų taikymo galimybę vertei nustatyti, ypač tuomet, kai nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų, kurių pakaktų pateikti patikimą išvadą apie <...> vienu metodu nustatytą vertę. Kai taikoma daugiau nei vienas požiūris ir metodas, arba net vieno požiūrio keli metodai, išvada apie pagal šiuos kelis požiūrius ir (arba) metodus nustatytą vertę turėtų būti pagrįsta, o skirtingų verčių analizė ir skirtingų verčių suderinimas netaikant vertės vidurkio skaičiavimo turėtų būti pateikta ataskaitoje.“

Atkreiptinas dėmesys, kad vertintojas, pasirinkdamas vertinimo metodus, atlieka tam tikrus veiksmus, dėl kurių daro pagrįstą ir argumentuotą išvadą apie tinkamiausio (-ių) metodo (-ų) ar jų derinių pasirinkimą. Taigi, kiekvienu individualiu atveju vertintojas, išanalizavęs visumą aplinkybių, turi priimti motyvuotą ir pagrįstą sprendimą dėl vertinimo metodo (-ų) pasirinkimo.

Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.“

Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“ (Metodikos 61 p.). Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.

Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį. 105-ojo TVS 30.4 punkte pateikiamas nebaigtinis sąrašas palyginamųjų duomenų pavyzdžių: „kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą), nuomos kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą) ir kapitalizacijos normos. Keletas iš daugelio bendrų palyginimo vienetų, naudojamų vertinant verslą, yra EBITDA (pelnas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją) daugilkliai, pajamų daugilkliai, mokesčių daugilkliai ir buhalterinės vertės daugilkliai. Keletas iš daugelio dažniausiai finansinėms priemonėms vertinti taikomų palyginimo vienetų yra tokie rodikliai kaip pelningumas ir palūkanų normos sklaida.

105-ojo TVS 30.8 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus. Įvertinus išdėstytą informaciją, matyti, kad lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras. Šie veiksniai paaiškėja analizuojant gautus individualius duomenis ir informaciją kiekvienu konkrečiu vertinimo atveju.

Svarbūs aspektai renkantis turto vertintoją

• Licencija ir sertifikatai: Įsitikinkite, kad vertintojas turi reikiamas licencijas ir sertifikatus, leidžiančius jam verstis turto vertinimo veikla.
• Patirtis: Pasidomėkite vertintojo patirtimi ir specializacija. Ar jis turi patirties vertinant būtent tokį turtą, kokį norite įvertinti jūs?
• Reputacija: Pasidomėkite vertintojo reputacija rinkoje. Galite ieškoti atsiliepimų internete arba kreiptis į pažįstamus, kurie jau naudojosi turto vertinimo paslaugomis.
• Nepriklausomumas: Svarbu, kad vertintojas būtų nepriklausomas ir nešališkas. Tai užtikrins objektyvų ir teisingą turto įvertinimą.
• Kaina: Palyginkite skirtingų vertintojų kainas. Tačiau atminkite, kad mažiausia kaina ne visada reiškia geriausią kokybę.

Turto vertinimas yra labai specializuota, profesionalumo bei tikslumo reikalaujanti paslauga. Tiek kilnojamojo, nekilnojamojo ar verslo vertinimas yra griežtai reglamentuotas, todėl privalo būti vykdomas tik pagal galiojančius teisės aktus siekiant užtikrinti ne tik skaidrumą, bet ir vertinimo tikslumą.

Licencijuoti specialistai

Šia veikla užsiimti gali tik licencijuoti vertintojai, kurie yra įrašytį į šia veikla galinčių verstis asmenų sąrašą. Tokia tvarka egzistuoja tam, kad vertinimas vyktų skaidriai, nebūtų išpučiamos ar tyčia mažinamos turto vertės, o turto vertinimo išvados turėtų vienodą naudą visoms sandėryje ar procese dalyvaujančioms šalims.

Patyrusi komanda

Esame patyrusi specialistų komanda, kuri puikiai išmano, nuolat stebi tiek rinkos, tiek įstatyminius bei metodologinius pasikeitimus, todėl esame lyderiai savo srityje ir nuolatos plečiame patenkintų klientų ratą. Į visas užduotis žiūrime atsakingai, o visi turto vertinimo atvejai mūsų specialistams yra išskirtinai svarbūs, todėl kiekvienas klientas gauna individualų dėmesį ir maksimalų specialisto indėlį atliekant objektyvų vertinimą.

Daugeliui kyla klausimas, kiek kainuoja turto vertinimas, tačiau tai lemia keletas veiksnių. Tai priklauso ir nuo paties turto, taip pat skiriasi ir įkainiai, kuriuos taiko turto vertintojai Kaune, Vilniuje ar mažesniuose miestuose. Norint sužinoti preliminarią kainą, geriausia pateikti užklausą, pagal kurią turto vertintojas galės įvertinti darbų apimtį.

Turto vertinimo kaina priklauso nuo vertinamo objekto sudėtingumo, vienetų kiekio ir turto paskirties. Juk buto vertinimo kaina gali kardinaliai skirtis nuo žemės sklypo įvertinimo.

Turto vertinimas ir sumokama kaina nustatoma, atsižvelgiant į bendrą darbų krūvį bei pageidavimą gauti turto įvertinimą kuo skubiau.

Turto vertinimo paslaugų kainos

Turto vertinimo paslaugų kainos gali svyruoti priklausomai nuo įvairių faktorių. Kainos prasideda nuo 10-150 €. Pirma konsultacija dažnai būna nemokama, o atsiskaitymas vyksta tik po sandorio.

Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto brokeriai dažnai siūlo savo paslaugas už 2-3% nuo sandorio sumos, o klientas gali uždirbti ar sutaupyti 8-30% daugiau.

Ši lentelė pateikia orientacines turto vertinimo paslaugų kainas:

Turto vertintojų kontaktai

Čia rasite kontaktus įmonių, kurios teikia turto vertinimo paslaugas Lietuvoje:

• Aireda, UAB: +370 5 238 82 44, +370 676 04 188
• Jungtinis verslas, UAB: +370 5 232 8538
• Ober-Haus: Didžiausia turtą ir verslą vertinanti įmonė Lietuvoje ir Baltijos šalyse.
• Marleksa, UAB: Mūsų įmonėje Jūs susidursite tik su atestuotais profesionaliais vertintojais, kurie ir dirba šį darbą daug metų, o ne su tarpininkais, kurie žada kokia nors pagalbą vertinant turtą.

Mūsų turto vertintojai drąsiai imsis atlikti vertinimą, turto vertinimo paslaugos bus suteiktos sklandžiai, suderinsime patogų susitikimo bei duomenų perdavimo laiką, aptarsime kitus svarbius aspektus ir pateiksime išvadas.

Turto vertintojai dirba nešališkai ir skaidriai, todėl vertinimo procedūra yra naudinga visiems rinkos dalyviams.

Bendradarbiaujame ir nuolat komunikuojame su didžiausiais finansų rinkos atstovais Lietuvoje. Dalinamės patirtimi su didžiausiais bankais, kredito unijomis bei verslo finansavimo bendrovėmis tam, kad mūsų teikiamos paslaugos bei jų kaina, nuolat atitiktų rinkos dalyvių poreikius ir būtų kiek įmanoma tikslesnės ir kokybiškesnės.

Tikimės, kad šis straipsnis padės jums pasirinkti tinkamą turto vertintoją ir užtikrinti sėkmingą turto vertinimo procesą.

tags: #reikalingas #turto #vertintojas #kuris #ivertintu #reikiamai