Deja, priešingai nei gyventojų pajamų mokestis (GPM) ir nekilnojamojo turto mokestis (NTM), PVM įstatymas gyventojams dėl nekilnojamo turto sandorių nėra labai aiškiai apibrėžtas.
Kaip teigia mokesčių inspekcija: „Kiekvienas atvejis nagrinėjamas atskirai, įvertinant eilę aplinkybių.“ Pateikiame kelias gaires, kada nekilnojamas turtas gali būti apmokestinamas PVM:
- Perka ir (ar) parduoda žemės sklypus, pastatus ir kt.
- Įsigyja (perka, paveldi, atkuria nuosavybę) žemės ūkio paskirties žemę.
- Nusiperka iš kito gyventojo teisę susigrąžinti žemę atstatant nuosavybės teises į ją.
- Paveldi žemės ūkio paskirties žemę.
Atsitiko taip, kad jūs nusprendėte parduoti nekilnojamąjį turtą. Kaip gi apmokestinamos nekilnojamojo turto pajamos?
Už pajamas, pardavus nekilnojamąjį turtą, nereikia mokėti pajamų mokesčio, jeigu parduotas turtas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.
Pavyzdžiui, sklypas įsigytas 2012 m. ir 2021 m. parduotas. Turtas neišlaikytas 10 metų. Vadinasi, pajamų mokestis, apskaičiuotas skirtumas tarp pirkimo ir pardavimo, deklaruojamas ir sumokamas.
Jei turto pirkimo dokumentai arba jų patvirtintos kopijos nebuvo išsaugoti, nuo pardavimo pajamų turto pirkimo kaina neatimama.
Turto pardavimo pajamos neapmokestinamos, jei turtas buvo išlaikytas 10 ir daugiau metų.
Būsto pardavimo (įskaitant priskirtą žemę) pajamų mokesčio nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta, arba Europos ekonominės erdvės valstybėje esantį būstą (įskaitant priskirtą žemę), kur buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kitos Europos ekonominės erdvės valstybėje, kur deklaruojamą gyvenamoji vieta, busto įsigijimui.
Neišlaikius nekilnojamąjį turtą 10 metų, reikia skaičiuoti ir mokėti pajamų mokestį nuo turto pirkimo ir pardavimo skirtumo atėmus turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas Nekilnojamojo turto registre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.).
Gautos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. tarifą, jei per kalendorinius metus jų kartu su kitomis GPMĮ 6 straipsnio 12 dalyje nurodytomis pajamomis (autoriniais atlyginimais, honorarais, MB vadovo (MB nario) už vadovavimą gautomis pajamomis, turto pardavimo, turto nuomos, kitų pajamų ne iš darbo santykių, taip pat pajamos, kurioms taikomas tik 15 proc. GPM tarifas, t. y.: individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, ligos, motinystės, tėvystės, vaiko priežiūros ir ilgalaikio darbo išmokomis), neviršijo 120 vidutinių darbo užmokesčių, 1 VDU 2021 m. dydis - 1 352,70 Eur (toliau - VDU); 2021 m. - 162324,00 Eur sumos.
Viršytos pajamos apmokestinamos 20 procentų pajamų mokesčio tarifu.
Pavyzdžiui, 2016 m. nupirktos negyvenamosios paskirties patalpos, kurios 2021 m. parduotos. Kadangi turtas neišlaikytas 10 metų, turi būti apskaičiuojamas pardavimo ir įsigijimo kainų skirtumas.
Turto pirkimo kaina - 120 000 Eur. Turto pardavimo kaina - 150 000 Eur.
Išlaidoms būtina turėti patvirtinančius dokumentus, jie privalo turėti Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus apskaitos dokumentų rekvizitus. Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama galiojančiais sandoriais, užsienio vienetų ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Parduodant ar kitokiu būdu perleidžiant nuosavybėn turtą, būtina turėti to turto įsigijimo dokumentus arba įsigijimo kainą patvirtinančių galiojančių sandorių dokumentus, pavyzdžiui: paveldėjimo teisės liudijimą, dovanojimo sutartį, AVMI pažymą apie turto vertę, kai gauto turto vertė apskaičiuojama pagal Paveldimo turto mokesčio įstatymą; pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą; nekilnojamojo turto statybos kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti statybos išlaidas pagrindžiantys dokumentai: kasos aparato kvitai, sąskaitos ir pan., iš kurių būtų galima nustatyti įsigytų prekių, medžiagų ar paslaugų įsigijimo datą ir kainą, pirkėją.
Išlaidos gali būti pripažįstamos tik tuo atveju, jeigu kvite nurodytas pirkėjo (kliento) pavadinimas ir fizinio asmens (pardavėjo) vardas, pavardė. Jei kasos aparato kvituose nėra visų privalomų apskaitos dokumentų rekvizitų, t. y. jeigu kasos aparato kvite rekvizitų, identifikuojančių pirkėją, nėra, tai turto (savos statybos namo ar buto) statybinių medžiagų išlaidas pagrindžiančiais dokumentais gali būti pripažįstami kasos aparato kvitai, kurie neviršija 100 Eur.
Jeigu gyventojas pats pagamina (pastato) statinį, tokio statinio įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant statinį. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais.
Tais atvejais, kai gyventojas parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn paties pasistatytą (pasigamintą) nekilnojamąjį turtą, tokio turto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos (gamybos) išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai.
Pavyzdžiui, gyventojas už 250 000 Eur parduoda savo gyvenamąjį namą. Jam statyti išleido 50 000 Eur savo nuosavų lėšų bei iš kredito įstaigos paimtą 150 000 Eur paskolą. Vadinasi, įsigijimo kaina, pagrįsta namo statybai patirtų išlaidų dokumentais, sudaro 200 000 Eur (50 000 + 150 000). Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto įsigijimo kainai.
Prie neįrengtų butų įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Tuo atveju, kai būstas parduodamas, o rekonstrukcijai ir / arba kapitaliniam remontui jis pats ar jo sutuoktinis buvo pasiėmęs paskolą ir dar jos negrąžino, tokio turto ir / arba daikto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant faktiškai patirtas turto ir / arba daikto įsigijimo išlaidas; gyventojo (ar jo sutuoktinio) nuosavomis lėšomis patirtas turto rekonstravimo ir / arba kapitalinio remonto išlaidas.
Pavyzdžiui, gyventojas nusipirko butą už 120 000 Eur ir patyrė 2 000 Eur teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų. Tais pačiais metais jis pasiėmė būstui rekonstruoti 30 000 Eur paskolą. Butą rekonstravo ir pardavė už 170 000 Eur. Gyventojas butui rekonstruoti naudojo tik paskolą, o jį parduodant paskolos buvo grąžinęs 1 000 Eur. Parduoto buto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant būsto įsigijimo išlaidas (120 000 Eur + 2 000 Eur) bei kredito įstaigai grąžintą paskolos dalį (1 000 Eur). Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto įsigijimo kainai. Kainą sudaro 123 000 Eur (2 000 + 1 000 + 120 000).
Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė mokesčių administratoriui prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti. Valstybės įmonės Registrų centras nustatyto jo vidutinę rinkos vertę.
Priskiriamas ir turtas, gautas kaip loterijos laimėjimas, laimėjimas arba prizas. Laimėjimų ir prizų įsigijimo vertė nustatoma taip pat, kaip dovanojimo būdu gauto turto vertė, t. y. laikoma turto vertė, kuri laimėjimų gavimo momentu būtų pripažįstama apdovanotojo pajamomis.
Neapmokestinamos dovanojimo būdu gautos pajamos iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių. Taigi, gavus turtą dovanojimo sutarties pagrindu iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių, gyventojas neprivalės mokėti gyventojų pajamų mokesčio. Tačiau ši taisyklė nėra absoliuti.
Apmokestinama gyventojų pajamų mokesčiu tik tada, jei dovanos gavėjas 10 metų nuo dovanojimo datos neišlaikė savo nuosavybės teisės į dovanotą turtą ir perleidžia tokį turtą trečiajam asmeniui.
Nėra apmokestinamos pajamos, gautos iš kitų gyventojų (ne iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių) dovanojimo būdu per mokestinį laikotarpį tais atvejais, kai gautų pajamų suma (vertė) neviršija 2 500 Eur.
Dovanotojas, dovanojantis kilnojamąjį daiktą, pavyzdžiui, automobilį, neapmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu dovanojimo sutarties pagrindu yra perleidžiamas automobilis, įregistruotas Europos ekonominės erdvės valstybėje anksčiau negu prieš 3 metus iki jo perleidimo.
Nuolatinis Lietuvos gyventojas 2021 m. gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki 2022 m. gegužės 2 d. pateikdamas deklaracijos GPM311 formą. Patogiausia ir paprasčiausia užpildyti deklaracijas ir pateikti elektroniniu būdu per VMI Elektroninio deklaravimo informacinę sistemą.
Elektroninio deklaravimo sistemoje įdiegta pajamų mokesčio deklaracijos pateikimo priemonė - vedlys. Ši priemonė iš esmės pakeičia pajamų deklaravimą: vietoje įprasto deklaracijos formos užpildymo bus paprastesnis deklaravimo procesas klausimų ir atsakymų principu.
Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, jeigu vedybų sutartimi nenustatyta kitaip. Todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.
Apskaičiuotas ir deklaruotas 2021 m. metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 pajamų mokestis turi būti sumokėtas į VMI biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą iki 2022 m. gegužės 2 dienos.
Nekilnojamo turto pardavimas išlaikius 5 metus: pokyčiai jau nuo 2026 - ųjų. Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymo pakeitimai nuo 2026 m. sausio 1 d. leis parduoti nekilnojamą turtą po 5 metų nuo įsigijimo ir nemokėti GPM mokesčio už gautą pelną. Iki 2026 - ųjų galiojusi 10 metų išlaikymo taisyklė keičiasi į 5 metų laikotarpį.
Ši lengvata taikoma visam gyventojui priklausančiam NT, jei tik šis buvo išlaikytas 5 metus nuo įsigijimo momento. Tai reiškia, kad gyventojas, įsigijęs turtą 2021 metų sausio mėnesį, galės jį parduoti 2026 metų sausį ir nemokėti GPM už gautą pelną.
Pakeitimas įsigalios nuo 2026 metų sausio 1 dienos ir bus taikomas nuo to laiko sudarytiems sandoriams.
Kokiais atvejais nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos? Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:
- nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų, nuo 2026-01-01 ne mažiau kaip 5 metus
- ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name
- deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.
Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turtas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų, nuo 2026-01-01 ne mažiau kaip 5 metus, nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Tai būdinga praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.
2025 metais keitėsi nekilnojamo turto pardavimo apmokestinimas PVM. Šie pakeitimai turi užtikrinti, kad nekilnojamo turto pardavimo PVM apskaičiavimas būtų aiškesnis, ypač kalbant apie „senus“ pastatus, kurie buvo naudojami ilgesnį laikotarpį, tačiau ne visiškai užbaigti pagal galiojančius statybos reikalavimus. Tokių pastatų pardavimas kėlė įvairių klausimų dėl apmokestinimo PVM ir tarifo skaičiavimo.
Kaip keitėsi nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinimas PVM?
Iki šiol nekilnojamojo turto apmokestinimas PVM, kalbant apie „senus“ pastatus buvo gana keblus klausimas. „Senais“ laikytini nebaigti statyti daugiau kaip 24 mėnesius pastatai (kurių 100 proc. baigtumas nėra įregistruotas). Iki šiol tokie pastatai pardavimo metu PVM nebuvo apmokestinami.
PVMĮ 32 straipsnio pakeitimas patikslino, kad šiai pastatų kategorijai gali būti priskiriami ir tokie nebaigti statyti pastatai, kurie faktiškai jau yra naudojami ilgiau nei 24 mėnesius, tad juos parduoti galima neapmokestinant PVM.
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis.
Kaip užpildyti ir pateikti Gyventojo nekilnojamojo turto mokesčio deklaraciją KIT715?
tags: #pvm #parduodant #nekilnojamaji #turta