Nekilnojamojo turto pardavimas ir pirkimas - procesai, reikalaujantys specialių žinių bei pasiruošimo. Todėl pastebima, kad parduodant ar perkant nekilnojamąjį turtą savarankiškai labai dažnai susiduriama su nemažai iššūkių. Didžiausias iššūkis - NT pirkimo-pardavimo sutartis. Ne visuomet yra aišku, kokie dokumentai reikalingi sutarčiai sudaryti, kokius žingsnius reikia atlikti, kaip nesuklysti ir naudingą sandorį pasirašyti. Tad kiekvienam, nusprendusiam pirkti arba parduoti nekilnojamąjį turtą, būtina sužinoti visą svarbiausią informaciją apie NT pirkimo-pardavimo sutartį.
Pirmiausia - Preliminarioji NT Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Reikia žinoti, kad prieš sudarant NT pirkimo-pardavimo sutartį notaro biure, rekomenduojama sudaryti preliminariąją NT pirkimo-pardavimo sutartį. Kam reikalinga ši sutartis? Ši sutartis - būsimo sandorio garantijos. Civiliniame kodekse 6.165 str. 1 d. preliminarioji sutartis apibrėžiama kaip šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę sutartį. Būtina akcentuoti, kad preliminarioji sutartis nėra pirkimo-pardavimo sandoris, tad jos pagrindu turtas nėra perleidžiamas. Sudarydamos šią sutartį šalys susitaria sudaryti sutartį ateityje.
Nekilnojamojo turto pirkimas ar pardavimas - vienas svarbiausių finansinių sprendimų, kurį dauguma mūsų priima vos kelis kartus per gyvenimą. Natūralu, kad kyla klausimų ir nerimo dėl galimų klaidų. Viena iš kertinių grandžių visame procese yra preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis (PPS) - dokumentas, įtvirtinantis rimtus šalių ketinimus ir užtikrinantis sklandų perėjimą prie notarinės sutarties. Kitais žodžiais tariant, tai yra rašytinis pirkėjo ir pardavėjo susitarimas ateityje sudaryti pagrindinę (notarinę) pirkimo-pardavimo sutartį konkrečiomis sąlygomis: kaina, terminais, atsiskaitymo būdu ir kt.
Preliminarioji Pirkimo - Pardavimo Sutartis: Tai Rimtus Ketinimus Liudijantis Dokumentas
Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - tai rimtus ketinimus nekilnojamąjį turtą pirkti ir parduoti liudijantis dokumentas. Šią sutartį įprastai pasirašo pirkėjas ir pardavėjas be notarinio patvirtinimo. Toks dokumentas gali būti išties trumpas, apibrėžiantis tik perkamą nekilnojamą turtą, jo kainą, pradinio įnašo (rankpinigių / avanso) dydį bei pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo terminą. Kuo ši sutartis trumpesnė, apimanti mažiau punktų, numatanti mažiau rizikų - tuo mažesnę atsakomybę neša abi būsimo sandorio šalys, tuo daugiau erdvės ne susikalbėjimams, nesusipratimams ir būsimiems pykčiams sandorio sudarymo metu.
Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Visais atvejais itin rekomenduojama prieš sudarant preliminariąją būsto pirkimo - pardavimo sutartį susipažinti su visais perkamo turto dokumentais. Įsitikinti, kad jie tvarkingi ir atitinka įstatymų keliamus reikalavimus.
Kaip Sudaroma Preliminarioji Sutartis?
Visų pirma, ši sutartis turi būti rašytinė. Atminkite, žodinis susitarimas neturi jokio teisinio pagrindo ir laikomas negaliojančiu. Taip pat atkreipkite dėmesį į tai, kad sutartis atitiktų šiuos reikalavimus:
- Tikslumas. Sudarant preliminariąją sutartį nurodykite tikslią sudarymo datą, vietą, vardus, pavardes, asmens kodus ir pateikite kuo išsamesnę informaciją apie nekilnojamąjį turtą. Taip pat tiksliai įrašykite nekilnojamojo turto kainą, mokamo avanso dydį. Būtinai nustatykite terminą iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis.
- Pagrindinės sąlygos. Į preliminariąją sutartį privalu įtraukti pagrindines sąlygas ir įsipareigojimus - nekilnojamojo turto perdavimo terminą, atsiskaitymo būdą, atsakomybę už sutarties nevykdymą.
Pažymėtina, jog atsižvelgus į konkrečią situaciją preliminariojoje sutartyje gali būti pateikta ir daugiau sąlygų. Pavyzdžiui, įsipareigojimas užbaigti nebaigtus statybos darbus, sumokėti įsiskolinimus ir kt. Svarbiausia yra tai, jog preliminariosios sutarties sąlygų be abiejų šalių sutikimo keisti negalima, o sąlygų nesilaikymas vienai ar kitai šaliai užtraukia sutartyje numatytą baudą.
Svarbiausi Punktai Sutarties Rengimo Etape
Šis dokumentas yra bene svarbiausias susitarimas iki įvykstant būsto pirkimo - pardavimo sandoriui. Tad ir numatyti jis turi iš ties daug ir itin svarbių punktų.
Aptarkime visus punktus iš eilės:
- Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys.
- Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas.
- Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina.
- Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo - pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą.
- Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti. Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos. Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.
- Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan.
- Atsiskaitymas už perkamą turtą. Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
- Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas - turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas.
- Turto priėmimo - perdavimo terminas. Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo - perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo - perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu - tuomet turto pirkimo - pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo - perdavimo aktu.
- Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas.
- Abiejų šalių atsakomybės. Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas.
- Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.
Notarinės NT Pirkimo-Pardavimo Sutarties Sudarymas
Sudarius preliminariąją sutartį, kitas žingsnis - pagrindinės NT pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas notaro biure. Kokių dokumentų prireiks nekilnojamojo turto pardavėjui ir kokius dokumentus turi turėti nekilnojamojo turto pirkėjas?
Dokumentai, Reikalingi Pardavėjui
- Nuosavybės dokumentai - pirkimo-pardavimo, mainų, dovanojimo sutartys, paveldėjimo teisės liudijimas ir kt.
- Nekilnojamojo turto registro pažyma.
- Inventorizacijos byla, kuri turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.
- Atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma.
- Buto, namo ar kotedžo energetinis sertifikatas.
- Teismo leidimas, jei parduodama gyvenamoji patalpa ir pardavėjas turi nepilnamečių vaikų.
- Banko ar kreditinės įstaigos sutikimas, jei parduodamas turtas yra įkeistas.
- Pasirašytas sutuoktinio įgaliojimas, jei parduodamas nekilnojamasis turtas įgytas santuokoje.
- Ištuokos liudijimas, jei pardavėjas išsituokęs.
- Galiojantys, pardavėjo tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė.
Akcentuojama, jog paminėtas dokumentų sąrašas gali kisti priklausomai nuo situacijos. Tad tik atsižvelgus į individualią situaciją galima nurodyti tikslų dokumentų sąrašą, kuris reikalingas pardavėjui pasirašant notarinę NT pirkimo-pardavimo sutartį.
Dokumentai, Reikalingi Pirkėjui
- Galiojantys, pirkėjo tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė.
- Perkant nekilnojamąjį turtą su paskola reikia pateikti kredito įstaigos ar banko garantinį raštą arba kredito sutartį.
- Perkant žemės ūkio paskirties sklypą reikia pateikti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą.
Kaip Ne Pasimesti Tarp Dokumentų Gausos?
Kaip teisingai sudaryti preliminariąją sutartį ir užtikrinti, kad viskas būtų parengta notarinės NT pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymui? Geriausias sprendimas - profesionalų pagalba.
Preliminarios būsto pirkimo-pardavimo sutarties ruošimas visada pritaikomas konkrečiai situacijai, nes universalios formos, tinkančios visiems atvejams, paprasčiausiai nėra. Sutartį galite parengti savarankiškai, jei gerai išmanote teisinius reikalavimus ir esate tikri dėl visų formuluočių. Tačiau jeigu kyla abejonių ar bijote brangiai kainuojančių klaidų, verta pasitelkti profesionalą - patyrusį NT brokerį arba teisininką. Šis susitarimas yra esminis žingsnis prieš pasirašant galutinę pirkimo-pardavimo sutartį.
Preliminariąją busto pirkimo - pardavimo sutartį galite parengti patys. Jei dvejojate savo žiniomis ir bijote padaryti brangių klaidų - kreipkitės į NT brokerį. Patyręs specialistas įsigilins į Jūsų situaciją, atkreips dėmesį į visas “raudonas vėliavas”, įspės Jus apie galimas rizikas bei jas visas aptars preliminariosios sutarties punktuose. Šis susitarimas yra pats svarbiausias iki sudarant turto pirkimo - pardavimo sandorį. Turėdami išsamią, daug punktų apimančią preliminariąją turto pirkimo - pardavimo sutartį jausitės ramūs ir užtikrinti, kad Jūsų sandoris įvyks maksimaliai sklandžiai.
tags: #preliminarioji #nekilnojamojo #turto #pirkimo #pardavimo #sutartis