Nekilnojamojo turto rinka - sudėtingas labirintas, kuriame pasiklysti lengva, ypač tuomet, kai kalbame apie vieną svarbiausių gyvenimo sprendimų - būsto pirkimą. Kaip įsigyti nekilnojamąjį turtą bei jį parduoti, žingsnis po žingsnio, iki pat galutinio tikslo, jau esame aptarę. Tačiau parduoti ar įsigyti būstą ne visuomet atrodo lengva užduotis, ypatingai tuomet, kai reikia rengti ir pasirašinėti sutartis. Vienas iš svarbiausių žingsnių - preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas. Tačiau ar šiam dokumentui išties verta skirti daug dėmesio, o galbūt pakaks internete rasto šablono? Ką žinoti svarbu ir kas padės jaustis saugiai žinant, jog sandoris įvyks sėkmingai?
Nekilnojamojo turto pirkimo bei pardavimo procese yra sudaromos dvi sutartys - preliminarioji ir vėliau pagrindinė (kurią patvirtina notaras). Preliminarioji sutartis yra tarsi susitarimo ir sandorio tarp šalių įtvirtinimas. Preliminaria sutartimi yra užtikrinamos būsimo sandorio garantijos, tai reiškia, kad ši sutartis užtikrina, kad bus sudaroma pagrindinė - notarinė sutartis.
Ar preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis - tik formalumas?
Akivaizdu, kad tikrai ne - šis dokumentas yra itin svarbus, o kartais ir galintis nulemti viso sandorio sėkmę. Perkant ir parduodant būstą turime būti atidūs ir įvertinti visas galimas rizikas. Atminkite, kad rašytinė preliminari sutartis yra svarbus dokumentas ir pagrindas, susidarius nepalankioms aplinkybėms, ginčui bei sąlygų nevykdymui spręsti. Atsakingai įvertinkite visas atsakomybes, nes jų nesilaikymas gali labai brangiai „kainuoti“.
Savarankiškai parduodant ar norint įsigyti nekilnojamąjį turtą be brokerio pagalbos, sudaryti sutartį gali tapti ne lengva užduotis. Joje turi būti įtrauktos ir apibrėžtos visos sąlygos, jų nesilaikymas ir kiti aspektai. Nežinote kaip teisingai tai atlikti?
Šablonai internete: pagalba ar rizika?
Paieškos sistemoje įvedę frazę „preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis“, pirmųjų rezultatų trejetuke išvysime jau paruoštus tokio dokumento šablonus. Visgi ekspertė įspėja, kad jais pasikliauti ne visada saugu.
„Internete pasitaiko tiek kokybiškesnių, tiek ir visai prastų šablonų. Situacijos dažnai būna specifinės, o šablonai pritaikyti įprastiniams, standartiniams atvejams, tad jūsų surastas šablonas gali būti visiškai nenaudingas. Visuomet rekomenduoju kreiptis į teisininkus, kad būtų parengta jūsų atvejui pritaikyta preliminari sutartis“ - pabrėžia A. Mineikienė.
Klaidų kaina: kokios rizikos tyko?
Net ir nusprendus preliminarią sutartį rengti individualiai, gali pasitaikyti klaidų, kai kuriais atvejais kainuojančių itin brangiai. Advokatė primena, kad netinkamos sutarties pasirašymas gali sukelti pačias įvairiausias rizikas:
- Gali būti, kad pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis apskritai nebus sudaryta.
- Įprastai į kiekvieną preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukiamas avansas. Sumokėjęs avansą, bet neįvertinęs visų rizikos faktorių, pirkėjas gali ne tik neįsigyti norimo būsto, bet ir prarasti jau sumokėtus pinigus.
Advokatė prisimena vieną iš tokių atvejų realiame gyvenime: „Preliminarioje sutartyje buvo nurodytas neteisingas pardavėjas: tai buvo asmuo, kuris neturėjo parduodamo nekilnojamojo turto. Dar viena dažnai pasitaikanti klaida - neapibrėžtos sutarties nutraukimo sąlygos.“
„Preliminarioje sutartyje buvo skirtas itin ilgas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau nenumatytos preliminarios sutarties nutraukimo galimybės. Per šį laikotarpį pirkėjo finansinė situacija gerokai pablogėjo, o tai matydamas bei abejodamas pirkėjo galimybėmis susimokėti už turtą, pardavėjas negalėjo preliminarios sutarties nutraukti ir parduoti turto tretiesiems asmenims,“ - A.
Kaip teisingai sudaryti preliminarią sutartį?
Sutartis gali būti tik rašytinė - nebūkite patiklūs, ne visi santykiai tarp žmonių grįsti tik pasitikėjimu ir sąžiningumu, todėl sutartis turi būti tik rašytinė. Žodinis susitarimas neturi jokio teisinio pagrindo ir laikomas negaliojančiu.
Sutarties tikslumas - sudarant preliminarią sutartį svarbu tikslumas ir atidumas. Sutartyje nurodykite tikslią sudarymo datą, vietą, vardus, pavardes, asmens kodus, turto adresą, statybos metus, plotą, kambarių skaičius. Sutartyje tiksliai įrašykite turto kainą, mokamo avanso dydį.
Preliminarioje sutartyje sąlygų keisti negalima, o jų nesilaikymas ar sulaužymas gali užtraukti vienai ar kitai šaliai sutartyje numatytą baudą. Sąlygas nežymiai galite keisti, papildyti tam tikrus punktus, tačiau tik abipusiu ir palankiu susitarimu.
Asta Mineikienė taip pat pabrėžia, kad itin svarbu nuo pat pradžių išlikti sąžiningam dėl parduodamo turto būklės. Trūkumų nuslėpimas gali ne tik pakenkti pardavėjo reputacijai, bet ir sukelti teisinių ginčų.
„Jei būstas turi trūkumų, pardavėjui būtinai patarčiau juos atskleisti iškart. Paprastai pasekmės priklauso nuo konkrečios situacijos ir to, kaip aiškiai atsakomybė numatyta preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje - tai galėtų būti netesybos (bauda) ar nuostolių atlyginimas dėl įsipareigojimų nevykdymo.
Paklausta, kokį svarbiausią patarimą ji galėtų suteikti būsimiems naujakuriams, ketinantiems rengti ar pasirašyti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, A. Mineikienė nedvejoja: „Kreiptis pagalbos į teisininką, paprašyti, kad jis parengtų sutartį. Jei preliminarios sutarties projektą pateikia kita šalis, jį taip pat būtina parodyti savo teisininkui įvertinti.
tags: #preliminariaja #nekilnojamojo #turto #pirkimo #pardavimo #sutartimi