Nekilnojamojo turto rinka - sudėtingas labirintas, kuriame pasiklysti lengva, ypač tuomet, kai kalbame vieną svarbiausių gyvenimo sprendimų - būsto pirkimą. Kaip nepadaryti klaidų, kurios gali kainuoti tūkstančius? Vienas iš svarbiausių žingsnių - preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas.
Nekilnojamojo turto pirkimo bei pardavimo procese yra sudaromos dvi sutartys - preliminarioji ir vėliau pagrindinė (kurią patvirtina notaras). Preliminarioji sutartis yra tarsi susitarimo ir sandorio tarp šalių įtvirtinimas. Preliminaria sutartimi yra užtikrinamos būsimo sandorio garantijos, tai reiškia, kad ši sutartis užtikrina, kad bus sudaroma pagrindinė - notarinė sutartis.
Tačiau ar šiam dokumentui išties verta skirti daug dėmesio, o galbūt pakaks internete rasto šablono? Ką žinoti svarbu ir kas padės jaustis saugiai žinant, jog sandoris įvyks sėkmingai?
Ar preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis - tik formalumas?
Akivaizdu, kad tikrai ne - šis dokumentas yra itin svarbus, o kartais ir galintis nulemti viso sandorio sėkmę.
Preliminariosios sutarties svarba
- Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - tai rimtus ketinimus nekilnojamąjį turtą pirkti ir parduoti liudijantis dokumentas.
- Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
- Preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Kaip teisingai sudaryti preliminarią sutartį?
Prieš sudarant preliminariąją sutartį, svarbu atminti, kad sutartyje numatytų sąlygų neįvykdymas gresia civiline atsakomybe. Vienai pusei neįvykdžius sutartyje apibrėžtų įsipareigojimų, privalu kitai pusei atlyginti dėl to patirtas išlaidas, t.y. Neįgyvendinusi preliminariojoje sutartyje numatytų įsipareigojimų, privaloma gražinti avansą.
Sutartis gali būti tik rašytinė - nebūkite patiklūs, ne visi santykiai tarp žmonių grįsti tik pasitikėjimu ir sąžiningumu, todėl sutartis turi būti tik rašytinė. Žodinis susitarimas neturi jokio teisinio pagrindo ir laikomas negaliojančiu.
Sutarties tikslumas - sudarant preliminarią sutartį svarbu tikslumas ir atidumas. Sutartyje nurodykite tikslią sudarymo datą, vietą, vardus, pavardes, asmens kodus, turto adresą, statybos metus, plotą, kambarių skaičius.
Sutartyje tiksliai įrašykite turto kainą, mokamo avanso dydį. Preliminarioje sutartyje sąlygų keisti negalima, o jų nesilaikymas ar sulaužymas gali užtraukti vienai ar kitai šaliai sutartyje numatytą baudą. Sąlygas nežymiai galite keisti, papildyti tam tikrus punktus, tačiau tik abipusiu ir palankiu susitarimu.
Atminkite, kad rašytinė preliminari sutartis yra svarbus dokumentas ir pagrindas, susidarius nepalankioms aplinkybėms, ginčui bei sąlygų nevykdymui spręsti. Atsakingai įvertinkite visas atsakomybes, nes jų nesilaikymas gali labai brangiai „kainuoti“.
Asta Mineikienė taip pat pabrėžia, kad itin svarbu nuo pat pradžių išlikti sąžiningam dėl parduodamo turto būklės. Trūkumų nuslėpimas gali ne tik pakenkti pardavėjo reputacijai, bet ir sukelti teisinių ginčų.
„Jei būstas turi trūkumų, pardavėjui būtinai patarčiau juos atskleisti iškart. Paprastai pasekmės priklauso nuo konkrečios situacijos ir to, kaip aiškiai atsakomybė numatyta preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje - tai galėtų būti netesybos (bauda) ar nuostolių atlyginimas dėl įsipareigojimų nevykdymo.
Esminiai preliminarios sutarties punktai:
- Konkrečiai apibūdintas nekilnojamasis turtas.
- Nurodytos šalys (pirkėjas ir pardavėjas).
- Įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį.
- Terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (notaro tvirtinama).
- Nustatyti vienos iš šalių pareigą organizuoti pagrindinės sutarties pasirašymą.
- Nekilnojamojo turto kaina.
- Įsipareigojimas apmokėti kitas išlaidas (notaro, Registrų centro ir pan.).
- Įsipareigojimų, kuriuos pardavėjas privalo įvykdyti iki pagrindinės sutarties, nurodymas.
- Apmokėjimo sąlygos ir terminai.
- Visiško atsiskaitymo terminas.
- Nekilnojamojo turto perdavimo terminas ir pan.
Sutartyje galima susitarti ir dėl papildomų sąlygų, pvz., netesybų už sutarties neįvykdymą.
Svarbu: Atkreiptinas dėmesys, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis privalo būti rašytinė.
Klaidų vengimas ir profesionali pagalba
Paieškos sistemoje įvedę frazę „preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis“, pirmųjų rezultatų trejetuke išvysime jau paruoštus tokio dokumento šablonus. Visgi ekspertė įspėja, kad jais pasikliauti ne visada saugu.
„Internete pasitaiko tiek kokybiškesnių, tiek ir visai prastų šablonų. Situacijos dažnai būna specifinės, o šablonai pritaikyti įprastiniams, standartiniams atvejams, tad jūsų surastas šablonas gali būti visiškai nenaudingas. Visuomet rekomenduoju kreiptis į teisininkus, kad būtų parengta jūsų atvejui pritaikyta preliminari sutartis“ - pabrėžia A. Mineikienė.
Net ir nusprendus preliminarią sutartį rengti individualiai, gali pasitaikyti klaidų, kai kuriais atvejais kainuojančių itin brangiai. Advokatė primena, kad netinkamos sutarties pasirašymas gali sukelti pačias įvairiausias rizikas: „Gali būti, kad pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis apskritai nebus sudaryta. Įprastai į kiekvieną preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukiamas avansas. Sumokėjęs avansą, bet neįvertinęs visų rizikos faktorių, pirkėjas gali ne tik neįsigyti norimo būsto, bet ir prarasti jau sumokėtus pinigus.
Advokatė prisimena vieną iš tokių atvejų realiame gyvenime: „Preliminarioje sutartyje buvo nurodytas neteisingas pardavėjas: tai buvo asmuo, kuris neturėjo parduodamo nekilnojamojo turto. Dar viena dažnai pasitaikanti klaida - neapibrėžtos sutarties nutraukimo sąlygos. „Preliminarioje sutartyje buvo skirtas itin ilgas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau nenumatytos preliminarios sutarties nutraukimo galimybės. Per šį laikotarpį pirkėjo finansinė situacija gerokai pablogėjo, o tai matydamas bei abejodamas pirkėjo galimybėmis susimokėti už turtą, pardavėjas negalėjo preliminarios sutarties nutraukti ir parduoti turto tretiesiems asmenims,“ - A.
Paklausta, kokį svarbiausią patarimą ji galėtų suteikti būsimiems naujakuriams, ketinantiems rengti ar pasirašyti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, A. Mineikienė nedvejoja: „Kreiptis pagalbos į teisininką, paprašyti, kad jis parengtų sutartį. Jei preliminarios sutarties projektą pateikia kita šalis, jį taip pat būtina parodyti savo teisininkui įvertinti.
Kas gali padėti parengti preliminarią būsto pirkimo - pardavimo sutartį?
- Preliminariąją busto pirkimo - pardavimo sutartį galite parengti patys.
- Jei dvejojate savo žiniomis ir bijote padaryti brangių klaidų - kreipkitės į NT brokerį. Patyręs specialistas įsigilins į Jūsų situaciją, atkreips dėmesį į visas “raudonas vėliavas”, įspės Jus apie galimas rizikas bei jas visas aptars preliminariosios sutarties punktuose.
Turėdami išsamią, daug punktų apimančią preliminariąją turto pirkimo - pardavimo sutartį jausitės ramūs ir užtikrinti, kad Jūsų sandoris įvyks maksimaliai sklandžiai.
Svarbiausi punktai sutarties rengimo etape
Šis dokumentas yra bene svarbiausias susitarimas iki įvykstant būsto pirkimo - pardavimo sandoriui. Tad ir numatyti jis turi iš ties daug ir itin svarbių punktų.
- Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys;
- Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas;
- Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina;
- Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo - pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą;
- Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti. Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.;
- Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan. ;
- Atsiskaitymas už perkamą turtą. Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
- Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas - turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas.
- Turto priėmimo - perdavimo terminas. Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo - perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo - perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu - tuomet turto pirkimo - pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo - perdavimo aktu.
- Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas.
- Abiejų šalių atsakomybės. Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas;
- Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.
tags: #preliminariaja #nekilnojamojo #turto #pirkim