Preliminari nekilnojamojo turto pirkimo sutartis daline apdaila: pavyzdys ir esminiai aspektai

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Nekilnojamojo turto pirkimo sutartis

Kodėl reikalinga preliminari sutartis?

Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Esminiai aspektai sudarant preliminarią sutartį

Norint sėkmingai sudaryti preliminarią sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos esminius aspektus:

1. Tikslumas

Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.

2. Esminės sąlygos

3. Kaina ir mokėjimo terminai

Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.

4. Trečiosios šalys

Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).

5. Šalių pareiškimai ir garantijos

Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.

6. Baldai ir daiktai

Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.

Kitų atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu - tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.

7. Patalpų fotofiksacijos

Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.

8. Terminas notarinei sutarčiai sudaryti

Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.).

Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.

9. Pirmasis mokėjimas arba avansas

Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.

Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.

10. Notarinės išlaidos

Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.

11. Preliminariosios sutarties pakeitimai

Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el.

12. Sutarties galiojimas

Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.

13. Turto perdavimas

Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.

Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.

Statybų terminai

Vienu svarbiausių dokumentų, perkant dar nepastatytą būstą, taps preliminari pirkimo - pardavimo sutartis. „Visų pirma, labai svarbu, kad sutartyje būtų įtraukti konkretūs statybų terminai - jeigu numatyta, kad statytojas turi teisę atidėti šį terminą, būtina nurodyti kokiais atvejais ir koks galutinis terminas. Taip pat reikėtų numatyti, kokio baigtumo turtas bus parduodamas, aptarti perdavimo ir apžiūros procedūrą“, - pasakoja D. Senapėdienė.

Rizikos perkant būstą

Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, net 65 proc. vilniečių pernai pirko dar tik statomą būstą. „Perkant tokį būstą iš nežinomų vystytojų, didžiausia rizika, kad jis taip ir liks nepastatytas arba galutinis variantas skirsis nuo to, kurį matėte pardavėjo pirminiame pasiūlyme. Todėl žengiant šiuo keliu reikia būti kur kas atidesniems ir atsargesniems“, - sako tarptautinės advokatų kontoros „CEE Attorneys“ vadovaujanti partnerė Daina Senapėdienė.

Patarimai perkant būstą

Tam, kad išvengtų nesklandumų, pirkėjai turėtų pasitikrinti objektą statančios įmonės reputaciją, įvertinti savo finansinius pajėgumus, nebijoti užduoti klausimų, susijusių su statomu turtu, ir drąsiai derėtis dėl pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų.

1 patarimas: pasitikrinkite statytojo reputaciją

„Kai kurie vystytojai plėtoja projektus naudodamiesi sukurta projektine įmone, todėl visada svarbu pasitikrinti viešai prieinamomis priemonėmis apie statytojo reputaciją, susitikti su įmonės atstovais, gyvai apžiūrėti projektą ir anksčiau to paties vystytojo statytus projektus. Esu tikra, kad nebus tobulų atsiliepimų, bet galėsite nuspręsti, ar jums pakeliui su vienu ar kitu partneriu“, - teigia D. Senapėdienė.

2 patarimas: klauskite net keisčiausių klausimų

Priimant tokį svarbų sprendimą kaip būsto pirkimas nevertėtų gėdytis ir visuomet užduoti net ir paprasčiausius klausimus. „Pasitikslinkite su statybomis susijusius klausimus - ar žemės sklypas yra pardavėjo nuosavybė, nuomojamas ar įkeistas, kada planuojamas užbaigti projektas ir kada bus parduodamas turtas.

Būtinai išsiaiškinkite, kokios paskirties bus butas ar pastatas - girdėjome ne vieną istoriją, kaip žmonės nusiperka butus negyvenamosios paskirties objektuose. Jei bent kažkiek turite abejonių dėl statytojo reputacijos, prašykite, kad į visus šiuos klausimus pardavėjas pateiktų raštiškus atsakymus su atitinkamais įrodymais“, - dalijasi patarimais.

3 patarimas: įvertinkite savo finansinius pajėgumus

Būsto įsigijimas - ilgalaikis finansinis įsipareigojimas, todėl prieš ryžtantis tokiam žingsniui, būtina įvertinti savo pajamų ir išlaidų rodiklius: „Būsto paskola - tik viena išlaidų dedamoji. Būsto pirkimo procese atsiranda ir gana daug papildomų išlaidų notarui, nuosavybės registracijai, būsto įkeitimui ir kitiems pirkimo etapams.

4 patarimas: į pirkimo - pardavimo sutartį atlaidžiai nežiūrėkite

Vienu svarbiausių dokumentų, perkant dar nepastatytą būstą, taps preliminari pirkimo - pardavimo sutartis. „Visų pirma, labai svarbu, kad sutartyje būtų įtraukti konkretūs statybų terminai - jeigu numatyta, kad statytojas turi teisę atidėti šį terminą, būtina nurodyti kokiais atvejais ir koks galutinis terminas. Taip pat reikėtų numatyti, kokio baigtumo turtas bus parduodamas, aptarti perdavimo ir apžiūros procedūrą“, - pasakoja D. Senapėdienė.

Pagrindiniai buto pirkimo žingsniai

Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.

1. Finansinių galimybių įvertinimas: Įvertinkite, kiek lėšų galite skirti pradiniam įnašui, kokį būsto paskolos dydį galite gauti ir kokias mėnesines įmokas pajėgsite mokėti.
2. Būsto paieška ir vertinimas: Įvertinkite būsto būklę, inžinerinių tinklų stovį, aplinką, saugumą, triukšmo lygį, transporto jungtis.
3. Preliminari sutartis: Pasirašykite preliminarią sutartį, kuri suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį.
4. Teisiniai formalumai ir dokumentai: Patikrinkite, ar pardavėjas tikrai yra teisėtas buto savininkas, ar nėra areštų, hipotekoų bei kitų suvaržymų.
5. Galutinė pirkimo-pardavimo sutartis notaro biure: Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro.
6. Finansiniai ir mokestiniai aspektai: Jei naudojatės būsto paskola, bankas dažniausiai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodyta tvarka, užtikrinant skaidrumą.
7. Nuosavybės įregistravimas ir kiti formalumai: Po to, kai notaras patvirtina pirkimo-pardavimo sutartį, ji registruojama Nekilnojamojo turto registre.

Būsto pirkimo etapai

Išlaidos notarui

Galimos papildomos išlaidos:

• preliminarios sutarties pasirašymas nekainuos, nebent ją tvirtinsite notarine tvarka - tai kainuotų 100-150 Eur;
• turto vertinimas - 100-300 Eur;
• kredito sutarties mokestis - apie 0,5 proc. kredito sumos;
• notaro atlyginimas - 0,37 procento nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau nei 76 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur;
• hipotekos sutarties patvirtinimas - nuo 54 iki 360 eurų.

Atkreipiamas dėmesys, kad notaro įkainis nurodytas be pridėtinės vertės mokesčio ir kiekvienu konkrečiu atveju apskaičiuojamas ne tik už atliktą notarinį veiksmą, bet ir parengtą sandorio projektą, suteiktą konsultaciją ir (ar) techninę paslaugą.

tags: #preliminari #nekilnojamo #turto #pirkimo #sutartis #daline