Daugiabučių namų bendrijų atstovai kasdien sprendžia įvairiausias problemas, su kuriomis susiduria gyventojai. Dažnai pasitaikanti situacija - poreikis atlikti remonto darbus, tačiau ne visada pavyksta susitarti su bendrijos pirmininku. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tinkamai pateikti prašymą dėl remonto ir kokius veiksmus galite atlikti, jei jūsų prašymas ignoruojamas.
Bendrijos Steigimas ir Veikla
Visi namai turi būti prižiūrimi. Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir rūpinasi namo priežiūra.
Daugiabučio Namo Bendrojo Naudojimo Objektų Priežiūra
Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų (aptariamu atveju - garažų) savininkų pareigą valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti ir bendrojo naudojimo objektus nustato Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.83 str. 3 d.
Iš skaitytojo klausima galima spręsti, jog jis yra bendrijos narys, kuriai garažų savininkai yra pavedę spręsti bendrojo naudojimo patalpų valdymo klausimus. Iš tiesų, CK daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitų patalpų savininkams suteikia teisę bendrojo naudojimo patalpų valdymo klausimą spręsti steigiant butų ir kitų patalpų savininkų bendriją.
Kitaip tariant, daugiabučio namo ar garažų savininkų bendrija yra viena iš bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymo formų. Bendrijos, kaip juridinio asmens, valdymo (t.y. Kasdieniame gyvenime bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir kartu sprendimų bendrijos viduje priėmimas aktualus tampa tada, kai reikia spręsti išlaidų pasidalijimo ar būtinų statybos ar rekonstrukcijos darbų atlikimo klausimus.
Trys Pagrindinės Sprendimų Grupės
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir remonto skirstomi į tris pagrindines grupes:
1. Kasdienis Valdymas ir Eksploatacinė Priežiūra
Tai įsipareigojimų trečiosioms šalims vykdymas (mokesčiai už komunalines paslaugas, draudimas), kiti veiksmai, būtini palaikyti pastato dabartinę arba pirminę būklę, tokie kaip stogo remontas, langų keitimas, koridorių dažymas, sienų tinkavimas ir pan.
Sprendimus dėl įprastos eksploatacinės priežiūros savininkai (naudotojai) privalo priimti visų savininkų balsų dauguma (50 + 1 %), net jeigu konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, kurį reikia remontuoti, naudojasi tik vienas ar keli savininkai (naudotojai). Tokių sprendimų priėmimo atveju kiekvieno buto ar patalpų savininkas turi vieną balsą (CK 4.85 str. 1 d.), nebent patalpų savininkai būtų susitarę dėl kitokios balsų paskirstymo proporcijos.
Tokie sprendimai priimami savininkų susirinkimuose, kurių darbotvarkę prieš dvi savaites skelbia bendrijos pirmininkas. Namui (ar kitoms patalpoms) išlaikyti ir išsaugoti, rinkliavoms ir kitoms įmokoms mokėti skirtos išlaidos paskirstomos proporcingai kiekvieno savininko daliai bendrojoje nuosavybėje.
2. Kapitalinis Remontas ar Rekonstrukcija
Sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos priėmimui taip pat taikomas CK 4.85 straipsnyje nurodytas balsų daugumos reikalavimas. Dažnai tokiems darbams atlikti būtina gauti statybos leidimą.
1996 m. kovo 19 d. priimto Lietuvos Respublikos statybos įstatymo Nr. 1-1240 (Žin., 1996, Nr. 32-788, su vėlesniais pakeitimais) 20 str. 2 dalis nustato, kad statinio projektavimo sąlygų sąvadui gauti statytojas (užsakovas) pateikia savivaldybės administracijos direktoriui (jo įgaliotam savivaldybės administracijos valstybės tarnautojui) prašymą ir daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą (jeigu butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje nenurodyta kitaip), priimtą laikantis pirmiau aptartos sprendimų priėmimo tvarkos. Tokiu pačiu principu sprendžiamas ir išlaidų pasidalijimo klausimas.
3. Neatidėliotinos Priemonės
Tokios kaip gaisrą galinčios sukelti elektros instaliacijos taisymas ar vandentiekio avarijos šalinimas. Tokiu atveju savininkas (naudotojas) privalo imtis priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams. Priešingai nei įprastinės eksploatacijos priežiūros ar renovacinių priemonių taikymo atveju, tokiam sprendimui priimti nėra būtinas išankstinis kitų savininkų (naudotojų) sutikimas.
Skubiai imtis priemonių būtina siekiant išvengti dar didesnės žalos. Ėmęsis tokių priemonių savininkas (naudotojas) turi teisę reikalauti iš kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai. Tokiu atveju kiti savininkai negali atsisakyti prisidėti prie išlaidų padengimo, remdamiesi tuo, kad nedavė sutikimo atlikti šiuos veiksmus.
Ką Daryti, Kai Bendrija Nepriima Sprendimo?
Tačiau, ką daryti tuomet, kai pastato būklė nėra avarinė (t.y. kai savininkas negali imtis priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams), o Bendrijos nariai nepageidauja priimti sprendimo dėl stogo remonto ar kitų pastato remonto darbų atlikimo, kuris, jų požiūriu ,nebūtų naudingas?
Čia reikėtų atkreipti dėmesį į bendąją CK įtvirtintą teisės normą, jog daugiabučiuose namuose patalpas turintys savininkai privalo bendrojo naudojimo objektus valdyti ir jais naudotis nepažeisdami bendrųjų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir interesų (CK 4.83 str. 1 d.).
Deja, šiuo metu nėra tokios valstybinės institucijos, kuriai būtų suteikta teisę kontroliuoti bendrijos valdymo organų veiklą bei bausti juos už netinkamą pareigų vykdymą. Todėl savo pažeidžiamas teises bendrasavininkiai privalo ginti patys.
Veiksmai, Jei Jūsų Teisės Pažeidžiamos
Jeigu bendrijos visuotiniame narių susirinkime priimamas nepagrįstas sprendimas (tarkime, atsisakyti atlikti konkrečius eksploatacinės priežiūros darbus, kai tokie darbai yra reikalingi, kad vienas iš savininkų ar keli savininkai galėtų tinkamai naudoti jiems priklausančias patalpas), toks sprendimas gali būti ginčijamas teismine tvarka.
Jeigu bendrijos pirmininkas nesiima veiksmų, kad pastato tinkamos techninės priežiūros klausimas būtų keliamas visuotiniame narių susirinkime, bendrijos susirinkimą gali sušaukti daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių. Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.
Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.
Pakartotinis visuotinis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių.
Kreipimasis Į Savivaldybę
Atkreiptinas dėmesys, kad susiduriant su bendrijos pirmininko atsainiu požiūriu į remonto reikalaujančio statinio techninę priežiūrą, savininkai į jų pažeidžiamų teisių gynybą gali pasitelkti ir statinių techninės priežiūros taisyklių laikymąsi prižiūrinčias savivaldos institucijas.
Už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą yra numatyta administracinė atsakomybė. Administracinių teisių pažeidimo kodekso 1893 str. nustato, jog už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą gali būti skirtas įspėjimas arba bauda nuo dviejų šimtų iki vieno tūkstančio litų; tuo tarpu statinių techninės priežiūros taisyklėse numatytų priemonių netaikymas, kai yra pavojinga statinio deformacija ir griūties grėsmė, užtraukia baudą nuo vieno tūkstančio litų iki penkių tūkstančių litų.
DNSB įstatymo 14 str. 6 d. 9 p. nustato, jog Bendrijos pirmininkas atsako už pastato (pastatų), jo (jų) priklausinių ir pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą.
Gyvenamojo namo naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus ir jų įgyvendinimo tvarką nustato statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka" (Žin., 2002, Nr. Negyvenamųjų pastatų techninė priežiūra turi būti atliekama vadovaujantis statybos techniniu reglamentu STR 1.12.07:2004 "Statinių techninės priežiūros taisyklės, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, statinių techninės priežiūros dokumentų formos bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašas"(Žin., 2004, Nr. 98-3658). Taigi, dėl netinkamai bendrojo naudojimo objektų techninę priežiūrą organizuojančios bendrijos būtų galima kreiptis į statinių techninės priežiūros taisyklių laikymąsi prižiūrinčią instituciją.
Gyvenamųjų namų ir kitų statinių priežiūros taisyklių laikymosi kontrolė yra pavesta savivaldybių administracijai.
Apibendrinant, jei susiduriate su bendrijos pirmininko neveiklumu, svarbu žinoti savo teises ir imtis aktyvių veiksmų. Rašykite prašymus, dalyvaukite susirinkimuose, kreipkitės į savivaldybę ir, jei reikia, į teismą. Tik aktyviai ginant savo teises, galima pasiekti teigiamų rezultatų.
Pavyzdys: Laiško bendrijos pirmininkui dėl remonto
Gerb. [Pirmininko Vardas Pavardė],
Kreipiuosi į Jus dėl [nurodykite problemą, pvz., stogo pratekėjimo, sienos įtrūkimo] mūsų daugiabučiame name, adresu [Namo Adresas]. Pastebėjau, kad [aprašykite problemos detales ir poveikį Jums bei kitiems gyventojams].
Atsižvelgiant į tai, prašau kuo skubiau suorganizuoti apžiūrą ir įvertinti remonto darbų poreikį. Taip pat prašau informuoti mane ir kitus gyventojus apie planuojamus remonto darbus, terminus ir sąmatą.
Esu įsitikinęs, kad skubus problemos sprendimas padės išvengti didesnių nuostolių ir užtikrins mūsų namo gyventojų saugumą bei komfortą.
Iš anksto dėkoju už Jūsų dėmesį ir operatyvumą.
Pagarbiai,
[Jūsų Vardas Pavardė]
[Jūsų Buto Numeris]
[Jūsų Kontaktinis Telefonas]
Dažniausiai Užduodami Klausimai (DUK)
| Klausimas | Atsakymas |
|---|---|
| Ar bendrija gali būti paramos gavėja? | Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. |
| Kur pasitikrinti, ar bendrija įregistruota paramos gavėja? | Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą. |
| Ar teisėta, kad mokestiniuose pranešimuose įtraukiami ir administratoriaus, ir bendrijos pirmininko atlyginimai? | Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, tai kodėl dar samdoma aptarnaujanti įmonė, kuri suteikia reikalingas paslaugas, paskiria savo administratorių, o namo savininkai priversti mokėti abiems atlyginimus? |