Norint įsigyti nekilnojamąjį turtą (NT), ne visada pavyksta gauti paskolą. Būsto paskolą gauti gali būti sunkiau dėl įvairių priežasčių, įskaitant asmens finansinę situaciją, būsto būklę ir teisinį statusą.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, problemų gali kilti, jei norimas įsigyti būstas neatitinka kredito įstaigos nustatytų kriterijų. Dažniausiai tai būna prasta NT objekto būklė, dėl kurios jo vertė yra itin maža.
„Turtas turi turėti tam tikrus kriterijus. Turi būti tam tikra fizinė būklė, taip pat yra turto likvidumo klausimas, ar nėra taip, kad turtas iš principo labai greitai nuvertės, tuomet kredito įstaigos vertina, kad gal galėtų suteikti paskolą tam tikrai sumai: po metų kelerių dėl įvairių aplinkybių turtas gerokai nuvertės, jį parduoti bus sunku, grąžinti kreditą trumpuoju laikotarpiu irgi bus sunku“, - sako M. Statulevičius.
Kada turtas gali nuvertėti?
Pasak M. Statulevičiaus, atsižvelgiama į paties objekto fizinę būklę, taip pat - į aplinką, kurioje jis pastatytas, ar planuojamas tolesnis tos teritorijos vystymas, pavyzdžiui, ar šalia nebus pradėtos tiesti taršios, triukšmą keliančios komunikacijos ir pan.
„Kita vertus, labai dažnai įstaigos nepasako „ne“, jos iškelia sąlygas, kurias pirkėjui bus sudėtinga įgyvendinti. Labai didelis pradinis įnašas, rizika bus susijusi su marža, paskolos periodiniu mokėjimu ir pan.“, - aiškina pašnekovas.
Tačiau, pasak M. Statulevičiaus, nereikėtų pamiršti dar vieno aspekto, kurį vertina paskolą būstui suteikianti įstaiga, - perkamo NT paskirtis. Ekspertas aiškina, kad paskolą dažnai sunku gauti norint nusipirkti NT objektą, kurio paskirtis nėra gyvenamoji, tačiau pirkėjai turi planą tą turtą paversti gyvenamu. Pasak pašnekovo, įprastai tokiems NT objektams taikomas didesnis pradinis įnašas ir pan.
„Kad turtas būtų nekredituojamas, jis turėtų būti visiškai prastos būklės, daug kriterijų atitikti. Aišku, yra ir teisinių dalykų, ar turtas turės daug bendraturčių, kaip jie tarpusavyje sutars dėl turto valdymo, priežiūros, pardavimo, tokie teisinės nuosavybės klausimai“, - komentuoja LNTPA vadovas.
Bankų kriterijai
Kriterijus, kada būstas yra nekredituojamas, nustato patys bankai.
Kaip Delfi būstui paaiškino Lietuvos banko Priežiūros tarnybos specialistai, teisės aktai nenustato konkrečių reikalavimų arba kriterijų dėl įkeičiamo nekilnojamojo turto.
„Vartotojui nevykdant įsipareigojimų pagal kredito sutartį, kredito davėjas būtų priverstas realizuoti įkeistą nekilnojamąjį turtą. Taigi, kredito davėjui svarbus ne tik įkeičiamo nekilnojamojo turto vertinimas (kaina), tačiau ir kiti požymiai, kaip, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto likvidumas ir pan. Todėl vadovaudamasis savo vidaus tvarkomis arba politika, kredito davėjas, manytina, turi teisę atsižvelgti į tam tikrus nekilnojamojo turto parametrus“, - informuoja Lietuvos bankas.
Delfi būstas pasiteiravo didžiausių Lietuvos komercinių bankų, kokius kriterijus turi atitikti perkamas NT, kad jam įsigyti būtų suteikta paskola.
„Swedbank“ informavo, kad bankas teikia būsto paskolas nekilnojamajam turtui įsigyti, kuris yra tinkamas asmeniui ar šeimai nuolat gyventi, nors kiekvieną atvejį vertina individualiai.
„NT atitinka statybos reikalavimus, turi reikalingas komunikacijas ir patogumus bei yra juridiškai tvarkingas. Tačiau jeigu jokia draudimo bendrovė nesutinka NT drausti atkuriamąja verte, toks turtas negali būti įkeistas bankui“, - pažymima banko atsiųstame atsakyme.
„Seb“ banko atsakyme taip pat teigiama, kad kiekvienas atvejis dėl būsto kredito yra individualus, sprendimas priimamas atsižvelgus ir įvertinus daug skirtingų aspektų, susijusių su konkrečiu asmeniu, jo situacija ir perkamu turtu.
Tačiau, kalbant apie turtą, kurio įsigijimas nėra finansuojamas, būsto paskola negalėtų būti suteikiama itin nusidėvėjusiam, prastos techninės būklės būstui, kurio nedraudžia draudimo bendrovės, taip pat neregistruotiems, nelegaliems, ne pagal projektą statomiems objektams.
Panašius kriterijus įvardija ir „Luminor“ bankas. Pasak Privačių klientų finansavimo grupės vadovės Reginos Ungulaitienės, teikiant finansavimą būstui įsigyti atsižvelgiama į daug aspektų: tai lemia ir turto vieta, vietovės infrastruktūra, pasiekiamumas, taip pat kreipiamas dėmesys į realią pastato, buto, namo būklę - šie dalykai paprastai nurodomi turto vertinimo ataskaitoje.
„Turtas, esantis teritorijose, kurios likvidžios nekilnojamojo turto rinkos atžvilgiu, standartiškai laikomas likvidesniu. Taip pat atsižvelgiama į didesnius miestus ir tankiai apgyvendintas vietoves, kurios yra arti socialinės ir inžinerinės infrastruktūros, čia istoriškai - žemas nedarbo lygis. Bendras turto likvidumas labai svarbus vertinant jo galimą finansavimą“, - pažymi R. Ungulaitienė.
Tiesa, pašnekovė priduria, kad svarbiausias veiksnys įsigyjant būstą su paskola vis dėlto yra kliento gebėjimas grąžinti kreditą ir sumokėti visas su juo susijusias įmokas.
Turto vertinimas
Kalbėdami apie NT, kuriam įsigyti vengiama duoti paskolas, bankai mini prastą NT objekto būklę. Sprendžiant šį klausimą, dažnai kviečiami nepriklausomi turto vertintojai, kurie nustato turto vertę.
Pasak NT bendrovės „Inreal“ Vertinimo departamento vadovo ir Lietuvos turto vertintojų asociacijos prezidento Audriaus Šešplaukio, turtas vertinamas nežinant, ar bankas teiks paskolą, ar ne. Jis aiškina, kad vertintojai vertina turtą pagal faktinius ir istorinius duomenis.
„Butams paprastai taikomas lyginamasis metodas, atsižvelgiant į notarinius panašaus ar analogiško turto pirkimo ir pardavimo sandorius, ne senesnius nei 36 mėnesiai (dėl rinkos pokyčių visada stengiamasi naudoti kuo naujesnę informaciją). Pagal atsakingo skolinimo nuostatus yra finansuojama iki 85 proc. nuo turto rinkos vertės arba nuo pardavimo sumos, priklausomai nuo to, kuri iš jų yra mažesnė. Tačiau, priklausomai nuo turto paskirties ar kitų savybių, ar aplinkybių rinkoje, finansuojama dalis gali būti mažesnė“, - teigia A. Šešplaukis.
Jo teigimu, nekreditavimas labiau tikėtinas ne dėl turto vertės, o dėl teisinių turto aspektų arba paties pirkėjų finansinių galimybių.
Būsto kredito pavyzdys
Štai tipinis bendros kredito kainos metinės normos apskaičiavimo pavyzdys:
Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur. Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendra kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.
Skaičiuojant BKKMN įtrauktos šios išlaidos:
- 4,3 % metinės kintamosios palūkanos;
- 400 Eur sutarties mokestis;
- 8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis;
- 1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis;
- 70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.
Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtraukiamos turto vertinimo išlaidos ir komisinis atlyginimas už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.
Šis BKKMN ir bendra mokama suma apskaičiuoti darant prielaidą, kad: kreditas išmokėtas sutarties pasirašymo dieną; sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį; sutarties sąlygos vykdomos laiku.
Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas SEB banko naudai visą kredito laikotarpį.
Apibendrinant, norint gauti būsto paskolą nepastatytam butui, svarbu atitikti bankų keliamus reikalavimus turtui, įvertinti savo finansines galimybes ir atsižvelgti į galimus rizikos faktorius.
VISIBANKAI.LT Kaip gauti būsto paskolą? 2023-07-01
tags: #pradinis #busto #inasas #nepastatytam #butui