Dėl įstatymuose numatytų apribojimų, kas ir kiek gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, taip pat dėl įtvirtintos pirmenybės teisės įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, šios paskirties žemės sklypų pirkimas bei pardavimas turi tam tikrą specifiką.
Žemės sandorių sudarymą kontroliuoja Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau - NŽT). Siekiant sudaryti galimybę pasinaudoti pirmumo teise įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, pardavėjas apie ketinimą parduoti šią žemę turi informuoti NŽT.
Informavimas apie ketinimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę
Tai gali būti padaryta tiesiogiai - pateikiant nustatytos formos pranešimą su reikalaujama informacija (nurodomi žemės sklypo naudotojai, pardavimo sąlygos) arba per pasirinktą notarą, kuris informuoja NŽT. Jeigu žemės sklypą ketinama parduoti bendraturčiui, NŽT atskirai informuoti nereikia.
Jeigu pirmumo teisę turinčių asmenų nėra, pažymą apie galimybę parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą NŽT gali išduoti ir vos per kelias dienas. Nustačiusi, kad yra asmenų, turinčių pirmenybės teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą, NŽT per 5 darbo dienas informuoja suinteresuotus pirmenybės teisę turinčius asmenis.
Pirmumo teisę turinčių asmenų veiksmai
Šie asmenys per 15 darbo dienų turi pareikšti savo sutikimą arba atsisakymą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Su sutikimu pateikiami dokumentai, kuriais patvirtinama jų atitiktis pirmumo teisei.
Patikrinusi dokumentus, NŽT ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo minėto termino pabaigos išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad žemės sklypas parduodamas pirmumo teisę turinčiam asmeniui.
Jei pageidavimą pareiškia keli pirmenybės teisę turintys asmenys, sklypas gali būti parduodamas pagal eiliškumą, o jei eiliškumas vienodas - pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys ir žemės sklypo savininkas nusprendžia, kuriam asmeniui parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.
Jeigu per nustatytą terminą NŽT negauna pageidavimų pirkti žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino pareikšti valią pabaigos, išduoda pardavėjui pažymą, kad žemės sklypą galima perleisti kitiems asmenims.
Šios procedūros galima išvengti NŽT iš karto pateikus pirmenybės teisę turinčių asmenų atsisakymus pirkti žemės ūkio paskirties žemę siūlomomis sąlygomis. Tokiu atveju NŽT patikrina pateiktus dokumentus ir per 5 darbo dienas išduoda pažymą, kad žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti pasirinktiems asmenims.
Procedūros taip pat nereikia laikytis, jeigu pasirinktas pirkėjas turi pirmenybės teisę įsigyti šią žemę ir nėra aukštesnės eilės pirmumo teisę turinčių asmenų.
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie tai dienos turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Tačiau tai galės būti įgyvendinta, jeigu nebus kitų pirmumo teisę turinčių asmenų.
Bet koks žemės ūkio paskirties žemės įgijėjas (tiek turintis pirmenybę pirkti, tiek tokios teisės neturintis, taip pat ir asmuo, kuriam ketinama šį žemės sklypą padovanoti) privalo pateikti NŽT prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemę išdavimo.
NŽT ne vėliau kaip per 15 darbo dienų patikrina prašyme nurodytą informaciją, įrodančią, kad asmeniui įsigijus parduodamą žemės sklypą jam (kartu su susijusiais asmenims) priklausantis žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas nebus didesnis kaip 500 ha.
Nenustačiusi trūkumų ir apribojimų, NŽT žemės pirkėjui išduoda sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę.
Žemės sklypo pardavėjui turint NŽT išduotą pažymą, leidžiančią parduoti, o žemės sklypo pirkėjui turint NŽT išduotą sutikimą, leidžiantį įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, galima kreiptis į notarą dėl pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo.
Rugpjūčio 16 d. Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas (LVAT) priėmė nutartį, kurioje nagrinėjo pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties įsigijimo įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2 punkto pagrindu. Žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudojimo laikas, kol sutartis neįregistruota Nekilnojamojo turto registre, nesukelia tų teisinių pasekmių - pirmumo teisės įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, nes Įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2 punkte nustatyti kriterijai laikytini imperatyviais, jų interpretuoti plečiamai, t. y.
Remiantis Įstatymo 5 straipsnio 5 dalies nuostatomis, kai pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys ir žemės savininkas pats nusprendžia, kuriam asmeniui arba asmenims, kai parduodama keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise, pasiūlytomis sąlygomis parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Tokiais atvejais kitą sandorio šalies pasirinkimą nulemia žemės sklypo pardavėjo valia, bet ne viešojo administravimo subjekto sprendimas.
Pirmumo teisę turinčių asmenų sąrašas
Nuo 2024 metų trumpėja sąrašas asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę.
Pagal šiuo metu galiojančią tvarką pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis turi:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
- parduodamo žemės sklypo naudotojas (ūkininkas, juridinis asmuo, užsiimantis žemės ūkio veikla), naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus;
- asmuo (ūkininkas ar juridinis asmuo, užsiimantis žemės ūkio veikla), nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu;
- fizinis asmuo (ūkininkas), deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo (užsiimantis žemės ūkio veikla), įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje.
Š. m. birželio 29 d. priimtas Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pakeitimo įstatymas iš dalies keičia pirmenybės teisę įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę turinčių asmenų sąrašą.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliosiančioje įstatymo redakcijoje pirmenybės teisę įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę vis dar turės:
- tokio žemės sklypo bendraturčiai;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai (ūkininkas, juridinis asmuo, užsiimantis žemės ūkio veikla), naudoję šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus;
- asmenys, kurių turimas žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su parduodamu žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Kitaip tariant, kartu su nauja įstatymo redakcija panaikinama ketvirtoji kategorija pirmenybės teisę turinčių asmenų (kuri buvo įrašyta į įstatymą nuo 2018 m.) ir taip vėl susiaurinamas pirmenybės teisę turinčių asmenų ratas.
Savininkai, ketinantys parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, apie savo sprendimą turės pranešti pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai (tai numato ir šiuo metu galiojanti įstatymo redakcija).
Žemės ūkio ir kaimo plėtros 2023 -2027 metų strateginio plano superherojai
Rekomendacijos sudarant sandorius
Į pagrindinės sutarties sudarymo terminą įskaičiuoti terminą, reikalingą formalumams NŽT įvykdyti (1-2 mėnesius, jeigu yra pirmenybės teisę turinčių asmenų).
Preliminariojoje sutartyje aptarti atvejį, kas bus, jeigu pirmenybės teisę turintis asmuo pareikštų pageidavimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. Pardavėjas turėtų pasirūpinti sutartyje numatyti, kad negalint žemės sklypo parduoti pasirinktam pirkėjui, jam nekiltų atsakomybė už tai, kad pagrindinė žemės sklypo pirkimo - pardavimo sutartis negali būti sudaroma. O pirkėjas turėtų užsitikrinti, kad tokiu atveju pardavėjas besąlygiškai grąžintų jam sumokėtą avansą.