Renkantis žemės sklypą, svarbu atsižvelgti į jo paskirtį ir galimus naudojimo būdus. Ši informacija nulemia, kokius statinius galima statyti sklype ir kokie reikalavimai taikomi statybos procesui. Aptarsime rekreacinės paskirties žemės ypatumus ir galimybes statyti poilsio pastatus.
Sklypo Paskirtis ir Naudojimo Būdas
Priklausomai nuo sklypo paskirties, galimos skirtingos statybos galimybės. Jei sklypo paskirtis yra rekreacinė, tuomet galite statyti vasarnamį - poilsio paskirties pastatą. Tačiau svarbu atskirti sklypo paskirtį nuo naudojimo būdo. Rekreacinis sklypas - tai sklypo naudojimo būdas.
Jei sklypo paskirtis kita, o naudojimosi būdas - rekreacinis, tada galima projektuoti ir statyti poilsio paskirties pastatą. Rekreacinės paskirties žemė - tai žemės ūkio paskirties žemės sklypai, naudojami kaimo turizmo paslaugoms teikti ir rekreacijos (turizmo) statiniams bei įrenginiams statyti ir eksploatuoti.
Žemės ūkio paskirties rekreacinio naudojimo sklype galima statyti kaimo turizmo paskirties pastatus.
Kaimo Turizmo Sodyba
Jei žemės ūkio paskirties žemės sklypui yra įregistruotas rekreacinio naudojimo būdo žemės sklypas, tai šiame žemės sklype galima statinių statyba kaimo turizmo paslaugoms teikti.
Poilsio Paskirties Pastatai
Pagal STR (Statybos techninį reglamentą) statinių klasifikavimą, poilsio paskirties pastatai apibrėžiami kaip pastatai, skirti poilsiui. Tai apima:
- Poilsio namus
- Turizmo centrus
- Kempingų pastatus
- Kaimo turizmo pastatus
- Vasarnamius
- Medžioklės namelius
- Kitus poilsio pastatus
Pastato Dydis ir Aukštis
Pastato dydis paskaičiuojamas pagal sklypo užstatymo intensyvumą ir tankį. Norint tiksliai paskaičiuoti, kokio dydžio pastatą galima statyti, reikėtų matyti sklypo dokumentus. Taip pat labai svarbu atsižvelgti į vandens telkinio apsaugos juostą, jei tokia yra šalia sklypo.
Dėl pastato dydžio ir aukščio apribojimų reikia žiūrėti bendrą rajono planą ir atidžiai išstudijuoti visus apribojimus, taikomus konkrečiam sklypui.
Todėl, prieš pradedant statybas, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais ir išsiaiškinti visus reikalingus dokumentus bei apribojimus.
Pagrindiniai aspektai planuojant statybas rekreacinės paskirties sklype:
| Aspektas | Svarba |
|---|---|
| Sklypo paskirtis | Nulemia, kokius pastatus galima statyti. |
| Užstatymo intensyvumas | Ribos pastato dydį ir tankį. |
| Vandens telkinio apsaugos juosta | Gali riboti statybos galimybes šalia vandens telkinių. |
| Rajono planas | Nustato bendrus apribojimus statyboms regione. |
Naujausi Įstatymų Pakeitimai
Nuo šiol poilsio paskirties pastatai bus skirstomi į viešosios rekreacijos ir viešojo poilsio ir asmeninės rekreacijos ir asmeninio poilsio paskirties. Asmeniniam poilsiui skirti pastatai gali būti statomi tik teritorijų planavimo dokumentuose numatytose teritorijose.
Tuo tarpu, viešojo poilsio pastatas, sanatorija, apgyvendinimui skirtos kitos patalpos, atitinkančios paskirties aprašymą - priskiriamos viešajai rekreacijai. Viešojo poilsio paskirties pastatai negalės būti skaidomi į patalpas, tad naujai Nekilnojamojo turto registre registruojamos patalpos šiai paskirčiai nebus priskiriamos.
O asmeninio poilsio patalpos gali būti formuojamos tik asmeninės rekreacijos paskirties - asmeninio poilsio paskirties ir mišriuose (polifunkciniuose) pastatuose. Asmeninio poilsio paskirties pastatai gali būti projektuojami ir statomi tik tose teritorijose, kuriose numatyta tokių pastatų statyba.
Kadangi teisės aktas įsigaliojo tik nuo šio rudens, tokių teritorijų planavimo dokumentuose tiesiog nėra numatyta apskritai. Tai kelia problemų, nes tampa įmanoma tik viešojo poilsio paskirties pastatų statyba.
Viešojo poilsio paskirties pastatai negali būti skaidomi į atskirus turtinius vienetus, tai reiškia, jog negalės būti ir parduodami kaip atskirai suformuotos patalpos.
Visgi, jeigu pirkėjas įsigijo poilsio paskirties patalpą, pastatytą anksčiau, neturėtų išsigąsti - Nekilnojamojo turto registre jos paskirtis buvo automatiškai pakeista į viešojo poilsio paskirties patalpą.
Toks Nekilnojamojo turto registrų centre padaryto įrašo pakeitimas iš esmės nesukuria papildomų pareigų patalpų savininkams. Pastatų paskirtys ir jų grupės pakeičiamos automatiškai, tad jokių papildomų veiksmų patiems savininkams nereikia atlikti.
Jeigu jas ateityje bus norima pakeisti į asmeninio poilsio patalpas, pirmiausia, reikės parengti/ pakeisti/ pakoreguoti teritorijų planavimo dokumentus, nes tik teritorijų planavimo dokumentuose nustatytose vietose gali būti statomi asmeninio poilsio paskirties pastatai, pakeista viso pastato paskirties grupė ir pastato paskirtis.
Šie pakeitimai lemia, jog poilsio paskirties pastatų, kuriuose gali būti formuojami atskiri turtiniai vienetai ir parduodami pirkėjams, į brėžinius įtraukti, kaip atskirų vienetų nebus galima prieš tai nepakeitus teritorijų planavimo dokumentų.
Kadangi numatoma, jog asmeninio poilsio paskirties pastatus galima statyti tik tose vietose, kur tai aiškiai numatyta teritorijų planavimo dokumentuose, paprastas rekreacinės paskirties žemės naudojimosi būdo nustatymas nėra pakankamas.
Dokumente turi būti aiškiai įvardijama, kad tam tikra teritorija bus galima užstatyti asmeninio poilsio paskirties pastatais.
Patarimai Perkant Sodybą
Paprastai apie laiką sodyboje pradedama svajoti sušilus orams. Sezoniškumas svarbus pardavėjui, nes, įdėjus skelbimą po Vėlinių, palaukus keletą mėnesių ir nesulaukus nė vieno skambučio gali atrodyti, kad sodyba nieko verta ir kilti noras mažinti kainą.
Pirkėjams patariama nepasiduoti madoms. Geriausia važiuoti apžiūrinėti sodybos ne tada, kai žydi sodai, o žaluma paslepia visas šiukšles, bet būtent tada, kai lapai nukritę, o sniego dar nėra - vėlyvą rudenį arba ankstyvą pavasarį. Žaluma paslepia viską, kas negražu. Jeigu sodyba jums graži atrodys dabar, vadinasi, visais kitais metų laikais tikrai patiks.
7 Dave'o Ramsey patarimai pirmą kartą perkantiems būstą
Ekspertas įspėja - daugybė šiukšlių gali būti požymis, kad sodyba pardavėjui nelabai rūpėjo. Jei jis nesugebėjo surinkti šiukšlių arba vasarą nupjauti žolės, galbūt, ir dokumentai nebus itin tvarkingi. Reikėtų pažiūrėti atidžiau, ar yra nuosavybės pažymėjimas, matavimai, sklypo planas.
Sklypų, kurie nėra namų valda, patariama saugotis. Jeigu susirandate sklypą gražioje vietoje, pamiškėje, net jei ten eina elektros linija, nereiškia, kad galėsite ten laisvai statyti, nors pardavėjai ir įtikinėtų priešingai.
Net ir labai padorūs žmonės kartais meluoja, nutyli arba paprasčiausiai nežino. Iš tiesų žemės paskirties keitimas gali būti labai sudėtingas arba neįmanomas, jei teritorija saugoma - nacionalinis, regioninis parkas ar draustinis.
Jeigu norite statytis, idealus atvejis - namų valda, kurioje stovėjo ir įteisinti statiniai, bet praktiškai jie sugriuvę - vadinamoji sodybvietė. Jūs nemokėsite už pastatus, bet dėl to, kad jie ten yra, jūsų darbai galės vadintis nebūtinai nauja statyba, bet, galbūt, remontas, net jei stogas įgriuvęs ar iš naujo kelsite sienas.
Tokio dydžio statinį ar panašios architektūros, koks buvo, jūs galėsite pasistatyti net regioniniame parke ar rezervate. Pavyzdžiui, žmonės sodybas poilsiui perka kaimeliuose, kurie patenka į Čepkelių rezervato teritoriją, remontuoja senus ten stovinčius namus - niekas jiems to nedraudžia.
Taigi, geriausias variantas - namų valda ir įteisinti kažkada buvę statiniai. Vengti reikėtų žemės ūkio ir miško paskirties sklypų. Miško paskirtis praktiškai nekeičiama. Kad ir ką sakytų pardavėjas, miško paskirties sklype geriausia, ką galėsite pasistatyti - pavėsinė ar suoliukas, bet ne namas ar pirtis.
Žemės ūkio paskirties sklypo paskirtį pakeisti lengviau, jei tai nėra saugoma teritorija. Kiekvieno sklypo nuosavybės pažymėjimo pabaigoje yra skiltis „apribojimai“, kurią reikėtų skaityti itin įdėmiai, nes ten bus surašyta viskas, ką draudžiama daryti.
Jei yra regioninio, nacionalinio parko apribojimai, prieš įsigyjant sklypą būtų naudinga užsukti į to regioninio parko direkciją. Žinant sklypo unikalų numerį, galima pasikalbėti su specialistas, jie detaliai paaiškins, ką tame sklype galėsite daryti. Nereikia gailėti laiko nei apsilankymui pas specialistus, nei skambučiui į elektros tiekimo įmonę.
Pats blogiausias dalykas - emocinis pirkimas. Nesvarbu, ar pasiduoti pardavėjo spaudimui, ar susižavėti apsnigtų pušų vaizdu ir nematyti kiauro stogo. Skubėti nėra kur. Kiti pirkėjai, kurie galbūt irgi apžiūrėjo sodybą taip pat nepirks katės maiše. Tie laikai praėjo. 2005-2006 metais sodybų pirkimas buvo ypač madingas, tuomet žmonės pirkdavo jų net nematę gyvai, pasižiūrėję nuotraukas skelbime ir vietą žemėlapyje.
Taigi, esminės klaidos, perkant sodybas ar sklypus - pirkimas emocingai arba pasiduodant madai, nes draugai ar kaimynai perka. Galbūt jūs nusipirksite sodybą, o vėliau suprasite, kad visgi geriau būtų buvę kas porą metų ją tiesiog išsinuomoti.
Prastas sprendimas - sodybos pirkimas už paskutinius pinigus. Net jei namas stovi ir atrodo geros būklės, pradėjus jame poilsiauti paaiškės, kad tikrai yra, ką tvarkyti. Jei per metus sodybai neskirsite mažiausiai 2 tūkst. eurų, jos būklė smarkiai blogės. Reikia iš anksto tam pasiruošti, kad nebūtų išleisti paskutiniai jūsų pinigai. Jei perkama skolintomis lėšomis, svarbu pasilikti pinigų sodybos tvarkymui.
Dar viena klaida - kaimynystės pervertinimas ir atokios vietos baimė. Kartais miestiečiai įsivaizduoja, kad jei sodyba bus vienkiemis miške, tai būtinai bus apvogta, jei bus kaime - kaimynai prižiūrės. Kaimynai, anot R. Sadausko, sutemus užsidaro duris ir nebūtinai norės eiti tikrinti, kas vyksta jūsų sodyboje.
Geriausiu atveju gali iškviesti ugniagesius, kuomet ugnis pakyla aukščiau nei namas.
Atoki vieta, pašnekovo žodžiais, saugesnė. Jei sodyba bent už 10 km nuo didesnės gyvenvietės, tai tikimybė, kad iki jos ateis kaimo girtuokliai ir išsineš viską, ką galima parduoti, smarkiai sumažėja, priešingai, nei kaimo pakraštyje.
Didesniuose kaimuose likę bent po vieną parduotuvę, nepakenktų į ją užeiti ir pasikalbėti su pardavėja. Tai tikrai geriau nei pokalbis su seniūnu ar socialine darbuotoja. Pardavėja tikrai papasakos, kokios rizikos, kiek likę spirituoto vyno pirkėjų, ar ten saugu.
Pasitaiko atvejų, kuomet sodybos nuperkamos gražiame, brandžiame pušyne, tačiau jei miškas naujajam šeimininkui nepriklauso, jis anksčiau ar vėliau bus kertamas. Kuo miškas brandesnis, tuo tikimybė didesnė, kad tai nutiks artimiausiu metu. Mažesnė rizika, kai šalia jaunuolynas, tik vaizdas ne tas.
Nuo tokio netikėtumo apsaugo sodybos pirkimas saugomoje teritorijoje.
Jei sodyba kažkur pamiškėje ar laukuose, retas norėtų, kad šalia burgztų žemės ūkio technika. Idealus atvejis, jei namų valda 30-40 arų arba aplink - 3 hektarai pievos.
Dėl vandens įsigijus sodybą paprasčiau, įprastai jose būna šulinys. Jei jis sausas, įsirengti gręžinį kainuos ne tiek daug.
Su elektra nutinka visaip. Vasario mėnesį pakilo elektros atvedimo ir naujų abonentų prijungimo kainos. Jei pardavėjas sako, kad elektra yra, tik laidai nukirpti, nes niekas negyveno, labai naudinga būtų pasidomėti, kiek kainuotų įvedimas.
Pats R. Sadauskas vienoje sodybų neseniai įvedė elektrą, reikėjo prijungti laidus per du stulpus - tas kainavo 750 eurų. Tai nėra didelė suma, lyginant su pačios sodybos verte.
Kitaip būtų, jei laidai būtų, bet išnaudotas visas galios rezervas, taigi, jums neleis prisijungti, kol savo lėšomis esamo transformatoriaus nepakeisite į galingesnį. Tokiu atveju kalbama apie tūkstančius eurų.
Prieš 12 metų buvo prasminga važinėti po kaimus, ieškoti apleistų sodybų, atrinkinėti jų savininkus, bandyti iš jų nupirkti už juokingus pinigus, dabar, anot pašnekovo, taip nebus. Pardavėjai visada gerokai pervertina savo turtą.
Jei parduodama paveldėta senelių ar prosenelių sodyba, savininkams viskas atrodo verta milijonų. Jei jūs būsite pirmasis prašantis parduoti sodybą, visuomet išgirsite didesnę kainą nei reali rinkos kaina.
Skelbimuose analogiškos sodybos kainuos pigiau. Aišku, derėtis pirmam galimybės didesnės, tik, vargu, ar tai pavyks, kol žmogus pradės domėtis realiomis kainoms, suvoks, kad už milijoną neparduos. Dar geriau - įtikinti, kad jūs vienintelis galimas pirkėjas, kad perkate dėl sentimentų tai vietai, daugiau, išskyrus jus, niekas sodybos nepirks.
Jei pasiūlysite pusę kainos - bus įžeidimas, jei trečdaliu mažesnę nei skelbime, pardavėjas galvos, ir gali būti, kad jums pavyks.
R.Sadausko žodžiai, iliuzijos uždirbti reikia atsikratyti iškart. Jei nusipirkste sodybą, į ją nuolat investuosite, o kuo daugiau investuosite, tuo daugiau prarasite. Sudėjus sumą, už kurią jūs pirkote sodybą ir sąmatinę statinių vertę, už tiek jūs jos niekada neparduosite. Net ir labai gerai įrengtos kaimo turizmo sodybos parduodamos gerokai pigiau nei jų sąmatinė vertė.
Gauti pelno įmanoma tik vienu atveju - pardavus sodybvietę su įteisintais statiniais ir atvesta elektra.
Visa kita bėgant laikui prastėja, jūs investuosite pinigus ir juos prarasite. Sodybų brangimas dažniausiai mažesnis nei pinigai, kuriuos jūs investuojate į ją.