Gyvenamųjų ir komercinių patalpų skirtumai Lietuvoje: rinkos apžvalga ir kainų analizė

Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje nuolat kinta, o skirtingų tipų patalpos - gyvenamosios ir komercinės - pasižymi savitais bruožais. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius skirtumus tarp šių patalpų, rinkos tendencijas ir kainų dinamiką.

Gyvenamųjų patalpų rinka

Gyvenamųjų patalpų rinkoje vis dar jaučiamas pasiūlos trūkumas. Trūksta tiek naujos, tiek senos statybos butų. Tai, kad rinkoje bus naujų butų perteklius, nežada vien ta aplinkybė, kad iš numatomų Vilniaus mieste pastatyti (ar jau pastatytų) šiais metais 2500 butų, jau parduota arba rezervuota daugiau nei 70 proc. butų. Sparčiai vyksta rezervacija butų, kurie bus priduoti tik 2005-aisiais metais. Nieko gero mažesnes pajamas gaunantiems pirkėjams nežada ir naujoji Statybos įstatymo pataisa, kuri įpareigoja daugiabučius namus priduoti naudojimui tik visiškai įrengus juose esančius butus, tad prekė - butas su daline apdaila - artimiausiu metu gali virsti retenybe, o neturtingesniems žmonėms įsigyti naujos statybos butą, o paskui jį jau savo jėgomis įsirengti, viltys dar labiau sumažėjo.

Tad su visiška apdaila naujos statybos butų kainos „miegamuosiuose rajonuose“ šokteltų iki 2 200-3 400 Lt/m2. Antra vertus, nepinga ir senos statybos butai blokiniuose ir monolitiniuose (1975-1995 m. statytuose) namuose: už vieno kambario butą Viršuliškėse, Karoliniškėse, Lazdynuose prašoma nuo 70 000 Lt iki 80 000 Lt (t.y. nuo 2 100 iki 2 400 Lt/m2), o naujesniuose rajonuose „miegamuosiuose rajonuose“ Justiniškėse, Pašilaičiuose, Fabijoniškėse už tokį patį butą norima gauti nuo 80 000 iki 90 000 Lt (t.y. nuo 2 000 iki 2 500 Lt/m2).

Lyginant su 2003-ųjų metų vasario mėnesiu, miegamuosiuose rajonuose 1-2-3 kambarių senos statybos butų kainos šoktelėjo nuo 30 iki 50 proc., o naujos statybos butų kainos šoktelėjo „tik“ 15-25 proc. Centre, Senamiestyje ir prestižiniuose rajonuose (Antakalnyje, Žvėryne) kainų skirtumas tarp senos ir naujos statybos butų taipogi nėra toks ryškus. Gerai įrengtų butų kaina Senamiestyje senuose (iki 1940 m. statytuose) namuose svyruoja nuo 3 500 iki 5 000 Lt/m2. Naujos statybos arba naujai rekonstruotuose pastatuose prašoma panašiai: nuo 3 500 iki 6 000 Lt/m2. Neremontuotų butų senos statybos namuose kainos dažniausiai svyruoja nuo 2 000 iki 3 500 Lt/m2.

Būsto rinka ir toliau išlieka aktyvi - didelę paklausą turi žemės sklypai, butai tiek naujos, tiek ir senos statybos namuose, nauji individualūs bei sublokuoti gyvenamieji namai. Nors lyginant su 2003 - ųjų metų pabaiga, rinkos dalyvių aktyvumas yra sumažėjęs, aukščiau minėto nekilnojamojo turto paklausa vis dar viršija pasiūlą Kainos lyginant su 2003 metų pradžia yra gerokai išaugusios (nuo 20 iki 50 proc. priklausomai nuo turto rūšies). Iš 2004 metais numatytų užbaigti naujos statybos butų liko neparduota ne daugiau nei 10 proc., be to labai aktyviai vyksta butų rezervacija namuose, kurie bus baigti statyti tik 2005 metais.

Kaip visada ypač paklausūs yra tiek naujos, tiek senos statybos butai prestižiniuose rajonuose: Senamiestyje, Žvėryne, Antakalnyje ir kt. Kadangi trūksta žemės sklypų arčiau miesto ribų, didesnę nei anksčiau paklausą įgyja žemės sklypai ir atokesnėse Vilniaus miesto apylinkėse: 10-20 km spinduliu nuo Vilniaus miesto centro. Esant didelei naujos statybos butų paklausai, ypatingai trūksta sklypų tinkamų daugiabučių statybai. Sklypai, kuriuose pagal suteiktą leidimą galima vykdyti daugiabučių namų statybas arba sklypai, kuriuose jau baigiami detalaus planavimo darbai, lyginant su 2003 metų pradžia, pabrango iki 100 proc.

Aukšta naujos statybos butų paklausa bei sąlyginai nedidelė pasiūla, brangstanti žemė, laukiamas statybų savikainos brangimas - tai pagrindiniai veiksniai lemiantys naujos statybos butų kainų augimą. Iki metų pabaigos jų kainos turėtų išaugti dar 5-10 proc. Antra vertus, reikia pripažinti, kad nors pastaruoju metu išperkami beveik visi statomi ar dar tik numatomi statyti butai, pirkėjų reikalavimai tiek būsto, tiek aplinkos kokybei auga. Tad pirkėjai augančiose būsto kainose tikisi pamatyti ir augančią parduodamo būsto kokybę.

Jei investuotojai į gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą dabar negali skųstis tiek pirkėjų skaičiumi, tiek parduodamų butų ir namų kainomis ir į ateitį žiūri su neslepiamu optimizmu, tai biurų rinkoje pastebimos rinkos prisotinimo moderniomis biuro patalpomis tendencijos.

Vis dar jaučiama butų pasiūlos stoka. Didžiausią paklausą turi 2 -3 kambarių butai miegamuosiuose rajonuose. Individualių ir blokuotų namų rinka išlieka stabili. Paklausūs yra naujesnės statybos arba po kapitalinės rekonstrukcijos nedidelės kvadratūros namai, apie 150-200 m2 bendro ploto, bei su 3 - 10 arų žemės šalia namo.

Atėjus pavasariui, tikimasi didesnių pokyčių kurortiniuose miesteliuose (todėl balandžio mėn. 2 d. buvo atidarytas naujas biuras Palangoje). Prognozuojame didesnę paklausą tiek gyvenamosios paskirties žemės sklypams, tiek sodo bendrijose esantiems nekilnojamam turtui. Sausį prasidėjusios naujos statybos sparčiai tęsiasi toliau. Šis rinkos segmentas turėtų būti itin aktyvus kovo - gegužės mėnesiais. Balandžio mėnesį kainų lygį prognozuoti bus sunku.

Žemiau esančioje lentelėje pateikiamas senos ir naujos statybos butų kainų palyginimas tarp senesnių miegamųjų rajonų (Viršuliškių, Lazdynų, Karoliniškių) ir naujesnių: Fabijoniškių, Pašilaičių ir Justiniškių.

Iš pateikto paveikslo matyti, kad praraja, išaugusi ttarp senos ir naujos statybos butų 2002 m. pabaigoje - 2003 m. pradžioje, ryškiai sumažėjo. Tai lėmė daug spartesnis senos statybos butų kanų kilimas metų bėgyje.

Komercinių patalpų rinka

2004 metų pradžioje didelių pokyčių komercinės paskirties nekilnojamojo turto objektų rinkoje Kaune nematyti. Kaip ir praėjusiais metais, klientai pageidavo nuomotis nedideles (30-50 m2) prekybinės paskirties patalpas judriose miesto vietose (Laisvės alėja, Savanorių pr., patalpos, esančios šalia didžiųjų prekybų centrų). Biuro patalpų segmente pastaruoju metu pastebimas susidomėjimas mažomis 40 - 60 m2 biuro patalpomis miesto centre arba netoli jo. Taip pat klientus domino ir didesnės - 100 - 300 m2 patalpos. Šiuo metu pagrindiniai klientų keliami reikalavimai biuro patalpoms - kompiuteriniai tinklai, didelė automobilių stovėjimo aikštelė, reprezentatyvi vidaus apdaila ir t.t.

Gamybinių patalpų rinkos segmentas išliko daugmaž stabilus. Paklausiausios buvo mažo bei vidutinio dydžio gamybinės bei sandėliavimo patalpos - nuo 100 iki 1000 m2 ploto su visomis komunikacijomis bei geru susisiekimu. Mažas patalpas dauguma klientų pageidavo nuomotis, o didesnes - įsigyti. Žemės sklypų rinkoje pastaruoju metu labiausiai klientus domina galimybė įsigyti žemės judriose Kauno miesto vietose. Vis labiau paklausūs tampa investicinio pobūdžio sklypai. Klientus domina nedideli 20 - 50 arų, taip pat ir didesni 1 - 2 ha sandėliavimui bei gamybai arba geroje vietoje komerciniu požiūriu esantys žemės sklypai.

Patalpų nuoma prekybos centrų vystytojams didelių keblumų nesukelia - iki centrų atidarymo pradžios paprastai būna išnuomojama 95 proc. patalpų. 100 - 200 m2 ploto prekybos patalpų nuomos kaina moderniame prestižiniame prekybos centre svyruoja nuo 40 iki 100 Lt/m2. Nors vienas po kito atsidarantys prekybos centrai didina nuomojamų patalpų pasiūlą, reikia pastebėti, kad prekybinių patalpų paklausai prestižinėse Vilniaus miesto gatvėse (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g., Trakų g. ir kt.) augantis prekybos centrų plotas didelės įtakos neturi. Prekybinių patalpų su atskiru įėjimu ir vitrinomis į gatvę nuomos kainos prestižinėse miesto gatvėse išlieka stabilios: apie 80-120 Lt/m2, o pardavimo kainos per paskutinius metus pastebimai išaugo: atskirais atvejais iki 50 proc. Todėl investuotojai, norintys įsigyti prekybos patalpas vienoje iš prestižinių miesto gatvių bei gauti pajamas iš nuomos, retai gali tikėtis didesnio nei 6-8 proc. pelningumo.

Kovo mėnesį komercinių objektų nekilnojamojo turto tiek nuomos, tiek pardavimo rinkos segmentuose situacija beveik nepakito. Kaip ir praėjusius mėnesius, mūsų klientai pageidavo nuomotis bei pirkti nedideles (20-50 m2) prekybinės paskirties patalpas judriose miesto vietose: pradedant aplinkinėmis Laisvės al. gatvėmis, Savanorių, Taikos pr., baigiant patalpomis, esančiomis šalia didžiųjų prekybų centrų. pasiūla vis dar mažesnė už paklausą. Biuro patalpų segmente pastaruoju metu pastebimas susidomėjimas mažomis 30 - 60 m2 biuro patalpomis miesto centre arba netoli jo. Taip pat klientus domino ir didesnės - 100 - 200 m2 patalpos. Šiuo metu pagrindiniai klientų keliami reikalavimai biuro patalpoms - kompiuteriniai tinklai, didelė automobilių stovėjimo aikštelė, reprezentatyvi vidaus apdaila ir t.t.

Pastaruoju metu dėl didėjančios konkurencijos mažėja modernių biurų nuomos kkainos. Gamybinių patalpų rinkos segmentas išliko daugmaž stabilus. Paklausiausios buvo mažo bei vidutinio dydžio gamybinės bei sandėliavimo patalpos - nuo 100 iki 1000 m2 ploto su visomis komunikacijomis bei geru susisiekimu. Mažas patalpas dauguma klientų pageidavo nuomotis, o didesnes - įsigyti. Taip pat mūsų klientai pageidavo įsigyti ir didesnes 2000 - 9000 m2 gamybines/ sandėliavimo patalpas. Žemės sklypų rinkoje pastaruoju metu labiausiai klientus domina galimybė įsigyti žemės judriose Kauno miesto vietose. Vis labiau paklausūs tampa investicinio pobūdžio sklypai. Klientus domina nedideli 20 - 50 arų, taip pat ir didesni 1 - 2 ha sandėliavimui bei gamybai arba geroje vietoje komerciniu požiūriu esantys žemės sklypai.

Komerciniame sektoriuje kovo mėnuo buvo taip pat aktyvus. Buvo pastebėta, kad į Klaipėdą plūstelėjo klientai ir iš kitų Lietuvos miestų. Nors rinkoje ir buvo užfiksuota daug sandorių, jie kainų neiškraipė, jų lygis nekito ir liko stabilus. Domimasi ir sandėliavimo patalpomis. Analogiška situacija ir komercinės paskirties žemės sklypų sektoriuje. Potencialių investuotojų yra, tačiau patrauklių investicijoms žemės sklypų nepakanka. Investuotojai nėra linkę mokėti tokių aukštų kainų, kurios pastaruoju metu kilstelėjo dar apie 10 - 15 %. Prognozuoti žymesnių pakitimų šiame rinkos segmente ateinančiais mėnesiais sunku.

Jei investuotojai į gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą dabar negali skųstis tiek pirkėjų skaičiumi, tiek parduodamų butų ir namų kainomis ir į ateitį žiūri su neslepiamu optimizmu, tai biurų rinkoje pastebimos rinkos prisotinimo moderniomis biuro patalpomis tendencijos. Jei dar praėjusiais metais dauguma rinkai pristatytų modernių biuro pastatų (verslo centrų) atidarymo dieną patalpas buvo išnuomoją 80-90 proc., tai keletas šiais metais atidarytų ir pastatytų verslo centrų tokiais rodikliais pasigirti negali. Tai atsispindi ir nuomos kainose. 2001-2002 metais modernių biuro patalpų nuomos kaina prestižiniuose verslo centruose svyravo 60-80 Lt/m2.

Prekybinių patalpų rinkoje auga konkurencija tarp prekybos centrų - vasario pabaigoje pristatytas bene moderniausias prekybos centras Lietuvoje - „Europa“ Konstitucijos prospekte, turintis apie 17‘600 m2 nuomojamo ploto. Balandžio mėnesį turėtų duris atverti naujas prekybos centras esantis Vilniaus gatvės ir Gedimino prospekto sankryžoje - „Flagman“, kuris turės virš 6‘000 m2 nuomojamų patalpų. Dar mažiausiai keletą panašaus ploto prekybos centrų numatoma pristatyti iki 2005 metų pabaigos.

2004 m. kovo 1-ą dieną buvo atidarytas aukščiausias biurų pastatas Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje - Europa Tower. Tai 33 aukštų 15700 kv.m. A klasės biurų pastatas. Rugsėjo 1 d. jame išnuomota apie 10‘000 m2 ploto. Šio pastato atėjimas į rinką padidino tuščių A klasės biuro patalpų rinkoje kiekį iki 10 procentų. Tai buvo vienas pirmųjų A klasės biuro pastatų, kuris nebuvo išnuomotas iki jo atidarymo dienos. Tai rodo, kad A klasės biuro patalpų rinka priartėjo prie prisotinimo stadijos, nors A klasės biurų patalpų standartus atitinkančių pastatų šiemet buvo pastatyti tik du: jau anksčiau minėtas „Europos“ verslo centras bei „Vilbra“ verslo centras Naujamiestyje. Šiame pastate dabar yra išnuomota 2500 m2 iš 3500 m2. Iš B klasės verslo centrų geriausiai sekėsi nuomoti MG valda pastatą verslo trikampyje Office Plus, kurio visi 5500 m2 iki atidarymo 2004 m. gegužės mėnesį buvo išnuomoti. Iki 2006 metų pradžios modernių biurų patalpų kiekis Vilniuje turėtų pasipildyti dar b...

Europa Tower Vilniuje

Mokesčių aspektai

Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui. Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Jos registruoti VMI nereikia. Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.

Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc.

Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.

Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams. Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos. Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.

Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės. Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą. Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.

Teisiniai aspektai

VŽ rašė, kad NT plėtotojai neretai naudojasi galimybe įrengti butus sklypuose, kur leidžiama statyti tik komercinės paskirties objektus. Verslas taip elgiasi dėl kelių priežasčių. Jeigu bendrasis miesto planas sklype numato tik komercinio NT statybą, tai pakeisti sklypo paskirtį, anot verslininkų - praktiškai neįmanoma. Jei, pavyzdžiui, NT plėtotojas įsigijo sklypą planuodamas statyti biurus, bet prasnaudė tinkamą metą, jam tenka ieškoti būdo, kaip atsiimti investicijas nekeičiant sklypo paskirties. Kita vertus, jeigu bendrasis planas leidžia pakeisti sklypo paskirtį, anot verslininkų, tai nebūtinai apsimoka, nes gyvenamojo ploto būtų galima statyti kelis kartus mažiau nei komercinio. Jei sklypas pirktas brangiai, kai kuriais atvejais, pakeitus paskirtį į gyvenamąją, projektas tiesiog gali neatsipirkti.

Todėl rinkoje yra nemažai atvejų, kai NT plėtotojai komercinės paskirties sklypuose, jeigu leidžia bendrasis planas, stato viešbučius arba svečių namus, kas yra komercinės paskirties objektai. Tokį verslo modelį naudojantys NT plėtotojai neseniai Vilniuje užsitraukė miesto savivaldybės nemalonę. Anot miesto valdžios, tokie „daugiabučiai“ dažniausiai neturi gyventojams pritaikytos infrastruktūros - nei pakankamai parkavimo vietų, nei vaikų žaidimų aikštelių. Todėl tokie statytojai naudojasi kitų sukurta infrastruktūra.

„Pagal išduotą leidimą buvo pastatytas svečių namų pastatas, kuriame yra įrengti butai bei apartamentai. Prieš imdamiesi šio projekto, išanalizavome visas galima rizikas, kurias gali patirti būsimi gyventojai: analizavome insoliacijos (patalpų apšviestumo) rodiklius, gyvenamosios vietos deklaravimo galimybę, NT mokesčio prievoles, bankų finansavimo bei komunalinių paslaugų tiekėjų sąlygas. Patalpos nepriklausomai nuo jų paskirties, atitinka gyvenamosios paskirties reikalavimus. Vienintelis skirtumas - kiek mažesnis parkavimo vietų skaičius, tačiau iš praktikos žinome, kad centrinėse miesto teritorijose parkavimo poreikis yra mažesnis“, - aiškina p. „Pardavimo procese nuolat buvo akcentuojama, kad parduodami butai ir komercinės paskirties apartamentai - apie tai klientai rasdavo informaciją ir interneto svetainėje, ir preliminariose sutartyse“, - sako p.

tags: #pilies #apartamentai #komercines #patalpos