Nekilnojamojo Turto Registravimo Klaidos Lietuvoje: Priežastys, Pasekmės Ir Sprendimo Būdai

Nekilnojamojo turto pirkimas daugeliui žmonių yra vienas didžiausių finansinių sprendimų gyvenime, tačiau būtent dėl didelių pinigų sumų ir emocinio įsitraukimo pirkėjai dažnai tampa lengvu grobiu nesąžiningiems pardavėjams, nepatyrusių tarpininkų klaidoms ar net savo pačių neapgalvotiems sprendimams. Šiame straipsnyje aptarsime dažniausiai pasitaikančias klaidas registruojant nekilnojamąjį turtą, jų priežastis, pasekmes ir galimus sprendimo būdus.

Nekilnojamojo Turto Registravimo Tvarkos Supaprastinimas

Visada reikėjo nemažai laiko įregistruoti įsigytą nekilnojamąjį turtą. Pirmiausiai pirkėjas valstybės įmonėje Registrų centre turėdavo užsakyti pažymą, po savaitės ją pasiimti ir eiti pas notarą įforminti nekilnojamąjį turtą. Po to - grįžti į Registrų centrą ir įregistruoti nekilnojamąjį turtą.

Nuo 2005 metų vasario 1 dienos supaprastinta nekilnojamojo turto registravimo tvarka. Skubantys gali kreiptis ne į Registrų centrą, bet į notarus. Notarai teiks nekilnojamojo turto registravimo paslaugas - už nedidelį mokestį patys internetu užsakys pažymą iš Registrų centro. Pasak Registrų centro vadovo Kęstučio Sabaliausko, naujovės esmė tai, kad fizinis klientų aptarnavimas perkeliamas į elektroninę sritį.

Bendrame Registrų centro ir Lietuvos notarų rūmų projekte dalyvauja dauguma Lietuvos notarų. "Pagal naujus nuostatus už nekilnojamojo turto dokumentus atsako notaras. Susisiekęs su Registrų centru, nekilnojamojo turto duomenų bazėje notaras patikrins, ar paklausimo metu nekilnojamas turtas nėra areštuotas, ar turto valdytojų valdymo teisės nėra apribotos",- sakė Notarų rūmų prezidentė Ona Adomavičienė. Notaras taip pat privalo patikslinti, ar pareiškėjas nenuslėpė duomenų apie sutuoktinį ir vaikus.

Elektroninis Nekilnojamojo Turto Įforminimas

Kaip realiai veiks naujoji nekilnojamojo turto registravimo tvarka? Klaipėdos pirmojo notarų biuro notaras, Lietuvos notarų rūmų prezidiumo narys Marius Stračkaitis sakė, jog ilgainiui visa nekilnojamojo turto registracija bus pavesta notarams, nes to reikalauja Europos Sąjungos direktyvos. Iki 2007 metų pradžios Lietuva įsipareigojo įdiegti visapusišką elektroninį nekilnojamojo turto įforminimą, taip pat pripažinti kitus elektroninius dokumentus.

Elektroninis nekilnojamojo turto įforminimas truks kur kas trumpiau. Juk Registrų centro išduodamos pažymos galioja tik 30 dienų, todėl klientai priversti skubėti. Įforminant notarui, pažymos galiojimo laiko nebebus, nes notaras pats užklaus apie nekilnojamąjį turtą Registrų centro duomenų bazėje.

Žengti Pirmieji Žingsniai Elektroninėje Sistemoje

Pirmasis žingsnis elektroninėje nekilnojamojo turto duomenų perdavimo sistemoje, kaip prisimena M.Stračkaitis, žengtas 2001 metų liepą, įsigaliojus Civilinio kodekso pokyčiams. Tada notarai žymas apie nekilnojamojo turto perleidimą pradėjo perduoti elektroniniu būdu. Klientai atlikdavo 6 veiksmus: a) ateidavo į Registrų centrą ir užsakydavo dokumentus, b) vėliau juos pasiimdavo, c) ateidavo pas notarą, aptardavo dokumentų turinį, d) po to ateidavo jų pasiimti, e) eidavo į Registrų centrą registruoti pirkinio, f) pasiimdavo galutinį nuosavybės dokumentą.

Dabartinė naujovė - vaizdžiai tariant, antrasis žingsnis, kai nekilnojamojo turto pažymą elektroniniu būdu išduoda ir tikrina notaras. Dabar klientai gali sutaupyti laiko ir atlikti tik 4 veiksmus, kai nebereikia pirmiausiai eiti į Registrų centrą, užsakyti dokumentų, o vėliau jų pasiimti (tai yra nereikia atlikti a ir b veiksmų). Klientams reikės atlikti tik du veiksmus d ir e, tai yra visus dokumentus užsakyti notarui, o paskui juos pasiimti.

Paslauga Brangs Simboliškai

Nekilnojamojo turto pažymų gavimas tarpininkaujant notarui dabar kainuos 5-10 Lt brangiau nei ankstesnė procedūra. Mokėti bus galima banke arba elektroniniu būdu.

Svarbiausia, kad klientai turėtų visus dokumentus, kad netektų grįžti dėl kokio nors popierėlio. Klientai, iš notaro gavę sandorio sudarymo pažymą, už ją banke sumokės tam pačiam Registrų centrui.

Nekilnojamojo turto paveldėtojai, dėl didelių Registrų centro įkainių iki šiol atidėlioję paveldėto turto registravimą, nuo kovo 1-sios įsigaliojus atnaujintam įregistravimo kainų skaičiavimui, gali vėl kreiptis į notarus ir tapti visateisiais paveldėto turto valdytojais.

Kaip numatyta Vyriausybės nutarime, registruojant notarų sudarytas dovanojimo sutartis bei paveldėjimo ir nuosavybės teisės liudijimus, nuo kovo 1-sios už valstybinės įmonės Registrų centro paslaugas bus mokamas atlyginimas kaip už vieno daikto registravimą, nepriklausomai nuo to, kiek daiktų yra registro įraše.

2020 metų spalio 1 d. įsigaliojo nauji valstybės įmonės Registrų centro paslaugų įkainiai, pagal kuriuos už nuosavybės teisės įregistravimą į kiekvieną daiktą, nepriklausomai nuo jo vertės, Registrų centrui reikėjo mokėti 17,19 Eur dydžio atlyginimą. Įvestas vienodas atlyginimas už nuosavybės teisės į bet kokios vertės daikto įregistravimą tapo ypač jautriu klausimu regionuose, kur absoliučia dauguma atvejų Nekilnojamojo turto registre, be žemės sklypo ir gyvenamojo namo, dar būna įregistruota bent keletas ar net dešimtys objektų - ūkiniai pastatai, lauko virtuvės, malkinės, garažai, kiemo rūsiai, šiltnamiai, tvoros, lauko tualetai ir pan. Kilus visuomenės nepasitenkinimui, praėjusios kadencijos Vyriausybė 2020 m. gruodžio 2 dienos nutarimu pakoregavo Registrų centro įkainius, numatydama, kad nuo 2021 metų kovo 1 d.

Dažniausios Klaidos Ir Kaip Jų Išvengti

Problema ta, kad daugelis žmonių į būsto pirkimą žiūri per rožinius akinius. Radus tinkamą butą ar namą, emocijos užgožia protą, ir štai jau pasirašoma preliminari sutartis, sumokamas avansas, o apie galimas pasekmes pagalvojama tik tada, kai jau per vėlu. Pirmasis ir pagrindinis dalykas, kurį reikia suprasti - dokumentai yra viskas. Tačiau ne bet kokie dokumentai, o teisingi, galiojantys ir atitinkantys realią situaciją.

Nuosavybės Teisių Patikrinimas

Nuosavybės teisių patikrinimas Nekilnojamojo turto registre yra būtinas, bet ne pakankamas žingsnis. Taip, jūs pamatysite, kas oficialiai yra savininkas, bet nepamatysite visko. Pavyzdžiui, gali būti užregistruoti įkeitimai, areštai, servitutai ar kitos apribojimų rūšys, kurios vėliau gali tapti nemaloniu siurprizu.

Būtina patikrinti ne tik paties turto statusą, bet ir pardavėjo tapatybę bei jo teisę disponuoti turtu. Pasitaiko atvejų, kai pardavėjas nėra vienintelis savininkas, o kiti bendraturčiai apie pardavimą nė nežino.

Techninis Turto Tikrinimas

Techninis turto tikrinimas taip pat neturėtų būti ignoruojamas. Daugelis pirkėjų apsiriboja vizualiniu apžiūrėjimu, tačiau tai - kritinė klaida. Senos komunikacijos, paslėpti konstrukcijų defektai, drėgmė sienose, netinkama elektros instaliacija - visa tai gali pareikalauti dešimčių tūkstančių eurų investicijų jau po pirkimo.

Preliminari Pirkimo-Pardavimo Sutartis

Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis - štai kur dažniausiai daromos lemtingos klaidos. Žmonės mano, kad tai tik formalumas, bet realybė tokia, kad ši sutartis yra teisiškai privaloma ir gali turėti rimtų pasekmių.

Avansas yra paprasčiausias išankstinis mokėjimas, kuris įskaičiuojamas į galutinę kainą. Užstatas - tai sutartinė priemonė, kuri garantuoja sutarties įvykdymą. Jei pirkėjas atsisako sandorio be pagrįstos priežasties, užstatas lieka pardavėjui. Jei pardavėjas atsisako - jis privalo grąžinti dvigubą užstato sumą. Dažna klaida - pasirašyti preliminarią sutartį su sąlyga, kad bus gautas banko kreditas, bet neįtraukti konkrečių terminų ir sąlygų.

Notaro vaidmuo

Daugelis žmonių mano, kad notaras - tai garantija, jog viskas bus gerai. Iš dalies tai tiesa, bet tik iš dalies. Notaras tikrai patikrina dokumentus, patvirtina šalių tapatybes, užtikrina, kad sandoris atitinka įstatymus. Notaro pareiga - užtikrinti sandorio teisėtumą, o ne jo tikslumą ar naudingumą jums. Jei sutartyje yra sąlygų, kurios jums nepalankios, bet formaliai teisėtos, notaras tiesiog patvirtins tokią sutartį.

Pasirinkti patikimą notarą yra svarbu, tačiau net ir geriausias notaras neatliks už jus viso darbo. Dar vienas aspektas - notaro paslaugų kaina. Nors tarifai yra reglamentuoti, galutinė suma gali skirtis priklausomai nuo sandorio sudėtingumo ir papildomų paslaugų. Kartais žmonės renkasi pigesnį notarą, bet gauna ir atitinkamą paslaugų kokybę.

Pirkimas Su Banko Kreditu

Jei perkate nekilnojamąjį turtą su banko kreditu, tai prideda dar vieną sudėtingumo lygį. Pirmiausia, bankas įkeis įsigyjamą turtą. Tai reiškia, kad jei negalėsite mokėti kredito, bankas turės teisę parduoti jūsų būstą. Tai atrodo savaime suprantama, bet ne visi supranta, kad įkeitimo sąlygos gali būti gana griežtos.

Kredito sutartyje būna daug smulkaus šrifto, kurį niekas neskaito. Ten gali būti numatyta, kad bankas turi teisę vienašališkai keisti palūkanų normą tam tikrais atvejais, arba kad už ankstesnį kredito grąžinimą teks mokėti baudas.

Bankas užsako nepriklausomą turto vertinimą, bet ši vertė ne visada atitinka rinkos kainą. Jei vertinimas bus mažesnis nei pirkimo kaina, bankas gali atsisakyti finansuoti visą sumą arba pareikalaus didesnio pradinio įnašo.

Papildomos Išlaidos

Nekilnojamojo turto pirkimas - tai ne tik pirkimo kaina. Notaro paslaugos, kaip minėjau, kainuoja. Priklausomai nuo sandorio vertės, tai gali būti nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių eurų. Nekilnojamojo turto registro mokestis už nuosavybės teisių registravimą - dar vienas privalomas mokėjimas. Nekilnojamojo turto įsigijimo mokestis (NTĮM) - tai 5% nuo turto vertės mokestis, kurį moka pirkėjas. Jei perkate butą naujame name iš vystytojo, pridėkite PVM - tai dar 21% prie kainos. Nekilnojamojo turto agentas taip pat nori savo dalies. Jei naudojatės agento paslaugomis, jo komisinis atlyginimas paprastai yra 2-5% nuo sandorio vertės. Jei perkate su kreditu, bankas pareikalaus turto draudimo nuo gaisro ir kitų rizikų. Tai kainuoja keletą šimtų eurų per metus.

Nesąžiningi Veikėjai

Nekilnojamojo turto rinka, deja, pritraukia ir nesąžiningų veikėjų. „Dvigubas pardavimas” - tai kai pardavėjas tą patį turtą bando parduoti keliems pirkėjams vienu metu. Kiekvienas sumoka avansą, bet registruojamas tik vienas sandoris. Kiti pirkėjai lieka su tuščiomis kišenėmis ir ilgais teismo procesais. Apsisaugoti galima tik vienu būdu - kuo greičiau registruoti sandorį Nekilnojamojo turto registre.

„Paslėpti defektai” - pardavėjas sąmoningai slepia rimtus turto trūkumus. Pavyzdžiui, užteplioja pelėsį prieš apžiūrą, paslepia drėgmės pėdsakus, nutyli apie kaimynų konfliktus ar būsimus statybų projektus šalia. „Netikri dokumentai” - retesnis, bet pavojingesnis variantas. Sukčiai gali pateikti suklastotus dokumentus, patvirtinančius nuosavybės teises. „Fiktyvios įmonės” - kai turtas parduodamas per neegzistuojančią ar netrukus likviduojamą įmonę. Po sandorio paaiškėja, kad reikalauti ko nors iš pardavėjo nebeįmanoma, nes jo tiesiog nebėra.

Ką Daryti Aptikus Klaidą?

Pirmiausia, bandykite išspręsti problemą taikiai. Daugelis ginčų gali būti išspręsti derybų keliu, be teismo. Jei pardavėjas ar kita šalis yra bent kiek sąžininga, ji gali sutikti ištaisyti klaidas ar kompensuoti nuostolius. Rašytinis pretenzijos pateikimas - pirmasis žingsnis. Jei taikios derybos nepadeda, kitas žingsnis - mediacija. Tai alternatyvus ginčų sprendimo būdas, kai neutralus tarpininkas padeda šalims rasti kompromisą.

Teismas - paskutinė instancija, kai visi kiti būdai nepadėjo. Teisminiai procesai dėl nekilnojamojo turto gali trukti metus ar net ilgiau, ir jie tikrai nėra pigūs. Reikės advokato, o tai - papildomos išlaidos. Be to, net ir laimėjus bylą, nėra garantijos, kad sprendimą pavyks įvykdyti. Dar viena galimybė - kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą, jei perkate iš profesionalaus pardavėjo (vystytojo, nekilnojamojo turto agentūros). Svarbu nepraleisti senaties terminų. Daugeliu atvejų reikalavimų dėl sutarties pažeidimo senaties terminas yra 3 metai.

Miško Plotų Registravimo Ypatumai

Žemės sklypų savininkai turi būti informuoti apie bet kokius pasikeitimus jų sklype, kurie gali paveikti jų nuosavybės naudojimo tvarką. Tačiau pasitaiko situacijų, kai savininkai nežino apie žemės sklypuose esamus įrašus.

Įregistruotas miško plotas turi reikšmingą įtaką sklypo naudojimo galimybėms bei gali lemti žemės sklypo vystymo galimybes ar jo vertę. Todėl bet kokie inventorizacijos procesai turi būti atlikti teisingai.

Miško Samprata Ir Kriterijai

Pagal Miškų įstatymo 2 straipsnio 9 dalį, miškas apibrėžiamas kaip:

• Ne mažesnis kaip 0,1 hektaro žemės plotas, apaugęs medžiais, kurių skalsumas ne mažesnis kaip 0,3 ir kurių aukštis natūralioje augavietėje brandos amžiuje siekia ne mažiau kaip 5 metrus, ir kita miško augalija.
• Ne mažesnis kaip 0,1 hektaro žemės plotas, kuriame medynas išretėjęs ar dėl žmonių veiklos, ar gamtinių veiksnių jame laikinai medžių nėra (želdintinos miško aikštės, kirtavietės, žuvę medynai).

Tai reiškia, kad jei žemės sklype esantis miško plotas ir pavieniai medžiai neatitinka minėtų kriterijų bei minimalaus miško ploto reikalavimo (kai miškas ne mažesnis kaip 0,1 ha žemės plotas apaugęs medžiais), teritorija negali būti laikoma mišku.

Žemės Savininkų Teisės Ir Interesų Gynyba

Atsižvelgiant į šias aplinkybes, nekilnojamojo turto savininkai turi teisę ginti savo interesus ir reikalauti, kad būtų tikslinami klaidingai įregistruoti miško plotai. Valstybinė miškų tarnyba, kaip atsakinga institucija, turi užtikrinti, kad būtų registruota tiksli ir teisinga informacija.

Vadovaujantis Miškų valstybės kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003-10-09 nutarimu Nr. 1255 „Dėl Lietuvos Respublikos miškų valstybės kadastro steigimo ir jo nuostatų patvirtinimo“ 30 ir 33 p.

Teismų Praktika

Teismai yra suformavę praktiką, susijusią su miško žemės registravimu ir žemės savininkų teisių gynimu. Viena iš tokių bylų yra Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo (toliau - LVAT) administracinė byla Nr. eA-490-502/2023.

Šioje byloje pareiškėjai kreipėsi į teismą su skundu, prašydami panaikinti Valstybinės miškų tarnybos sprendimą, kuriuo buvo atsisakyta ištaisyti 2009-2010 m. padarytas miško inventorizacines klaidas.

Teismas 2023-05-24 nutartyje akcentavo, kad pareiškėjų ginčijamo sprendimo turinys patvirtino, jog Valstybinė miškų tarnyba nevertino kartu su prašymu tikslinti duomenis pateiktų dokumentų, t. y. įrodymų, kad žemės sklype miško nėra.

Apibendrinant, jei miško žemės plotas yra įregistruotas remiantis nepagrįstais ar klaidingais inventorizacijos duomenimis, tai gali lemti neteisėtų administracinių sprendimų panaikinimą.

Veiksmai Ginant Teises

Imantis šių veiksmų, žemės savininkai gali užtikrinti savo teisių apsaugą ir išvengti nesusipratimų, susijusių su žemės sklypo naudojimo galimybėmis. Tai itin svarbu tiek žemės ūkio, tiek statybų ar kitų planuojamų veiklų kontekste.

Svarbiausi aspektai:

• Tikslus miško ploto nustatymas: Įsitikinkite, kad miško plotas atitinka Miškų įstatymo kriterijus.
• Dokumentų rinkimas: Surinkite įrodymus, patvirtinančius, kad miško nėra (nuotraukos, ekspertų išvados).
• Kreipimasis į Valstybinę miškų tarnybą: Pateikite prašymą dėl duomenų tikslinimo.

Pavyzdys iš praktikos: Ramygalos gatvės gale garažą turintis J. Maršalka, panoręs jį perrašyti sūnui, netikėtai sužinojo, kad kelis dešimtmečius jo turimas turtas priklauso visai svetimam asmeniui. Tada ir paaiškėjo, kad Registrų centro duomenų bazėje įsivėlė klaida, o ją ištaisyti nėra taip paprasta.

Staigmenos iš Registrų centro sulaukusi panevėžiečių pora išsiaiškino, jog per valstybės tarnautojų klaidą ne jie vieni paversti beturčiais. Netikėtai net dviejų garažų savininku - 40-ojoje ir 53-iojoje garažų bendrijose tapęs panevėžietis Jonas Laiconas net nežinojo, kad taip netikėtai praturtėjo. Prieš kelis dešimtmečius buvo įprasta, kad garažų masyvai buvo statomi kaip kooperatyvo nuosavybė - kiekvienas narys mokėjo pradinį įnašą - pajų. „Neįsivaizduoju, kaip tapau dviejų garažų savininku, kai nuo pat pastatymo man priklauso tik vienas. Registrų centre kažkas buvo sumaišyta. Visi mano dokumentai tvarkingi, netvarka tik Registrų centre, jis ir turi rūpintis, kaip išspręsti šią bėdą“, - sakė J. Kubilius patikino: tai ne pirmas toks atvejis, kai Registrų centras supainioja duomenis.

Registrų centre jie gavo patikinimą, kad klaida bus ištaisyta skubos tvarka, tačiau netrukus paaiškėjo, jog atgauti nuosavybės teises nebus taip paprasta. Registrų centras pareiškė, jog sutuoktiniai savo garažo savininkais vėl galės tapti tik tada, kai jų kaimynas, tariamas savininkas, iš naujo atliks savo garažo reikalingus matavimus. „Turime visus dokumentus, kad garažas priklauso mums, visus tuos metus mokėjome mokesčius. Be to, Registrų centras turi raštišką liudijimą, kad per klaidą mūsų garažo savininku tapęs vyras nereiškia jokių pretenzijų į jį, paaiškino visą situaciją. „Mus stumdo, gaišina laiką ir niekas nepajuda iš mirties taško. Bet juk ne mes kalti, kad sistemoje įsivėlė klaida. Absurdiška situacija“, - apgailestauja V.

53-iosios garažų bendrijos pirmininkas Jonas Kubilius patikino: tai ne pirmas toks atvejis, kai Registrų centras supainioja duomenis. „Gal jau antras ar trečias toks atvejis. Tai ne žmonių, o Registrų centro problema. Jie ir turi ją spręsti“, - teigė J. „Greičiausiai taip nutiko dėl žmogiškosios klaidos, kai registruojant objektų nuosavybės teises buvo suklysta pildant pirminius nuosavybės dokumentus ir vėliau jų pagrindu įvedant informaciją į registrą“, - svarstė M. Jis patikino, jog jau dirbama ta linkme, kad klaida būtų ištaisyta. „Tai padarius, kitam asmeniui galės būti įregistruota jo nuosavybės teisė į konkretų objektą“, - komentavo M.

Apibendrinant: Nekilnojamojo turto pirkimas Lietuvoje - tai sudėtingas procesas, kupinas potencialių spąstų. Svarbiausia - neskubėti, investuoti į profesionalią pagalbą, skaityti viską, ką pasirašote, būti realistais ir pasitikėti savo instinktais.

tags: #pazyma #apie #turto #registravimui