Žemės ūkis turi didelę įtaką tiek Lietuvos, tiek Europos Sąjungos ekonomikai (bendrojo vidaus produkto - BVP augimui, eksporto didėjimui), todėl žemės ūkis vertinamas kaip viena svarbiausių sričių. Svarbu suprasti, kad žemė yra esminis elementas žemės ūkyje.
Žemės nuosavybės subjektai yra fiziniai ir juridiniai asmenys (įskaitant valstybę ir savivaldybes). Žemės nuosavybės objektas yra įstatymų nustatyta tvarka identifikuotas, pažymėtų ribų ir tam tikrame nekilnojamojo turto registre įregistruotas (žemės registracija) žemės sklypas bei kiti ištekliai, pvz., apibrėžti žemės gelmių, vandens, miško plotai, augmenijos ir gyvūnijos objektai, t. p. Žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant jo esantys statiniai ir jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai bei žemės sklype esančios naudingosios iškasenos (išskyrus priklausančias valstybei išimtine nuosavybės teise), t. p.
Žemės ūkio naudmenas galima apibūdinti kaip unikalias, nesunaikinamas ir negali būti laikomos identiškomis ar net panašiomis į jokį kitą nekilnojamąjį turtą. Be to, žemės ūkio paskirties žemės negalima pagaminti daugiau, tai ribotas išteklius, turintis didelę vertę dėl savo gebėjimo patenkinti visuomenės poreikius (socialinėje, ekonominėje srityse).
Nuosavybės teisė neabejotinai yra pagrindinė žmogaus teisė, kuri garantuojama konstituciniu lygiu ir tarptautine teise. Be to, tai nereiškia, kad neturėtų būti taikomi jokie apribojimai. Nuosavybės teisė ir ekonominės veiklos teisė nėra laikomos absoliučiomis. Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas ir Europos Žmogaus Teisių Teismas nustato reikalavimą, kuris taikomas, jei reikia apriboti žmogaus teisę. Reikalavimai yra tokie: apribojimas būtinas siekiant apsaugoti viešąjį interesą ir užtikrinti žmonių gerovę, taip pat apsaugoti konstitucines teises ir vertybes, nuosavybės teisė ir ekonominė veikla negali būti paneigta taikomais apribojimais, taip pat turi būti laikomasi proporcingumo principo, kai taikomi apribojimai.
Įstatymu žemės nuosavybės teisė ribojama nustačius servitutą, aplinkosaugos tikslais, kai žemės sklypas įgyjamas ir naudojamas saugomose teritorijose, žemės ūkio paskirties žemėje ir kita. Nuosavybės teisė į žemės sklypą gali būti apribota paties savininko valia, įstatymu ar teismo sprendimu.
Žemės įsigijimo įstatymas nustato tokius kriterijus kaip profesiniai įgūdžiai, kompetencija, kurie yra būtini asmenims, norintiems įsigyti žemę žemės ūkio veiklai vykdyti. Šis kriterijus riboja žmogaus teisę įgyti nuosavybę į žemės ūkio paskirties žemę ir taip pat lemia nepalankias sąlygas žemės ūkio veiklai.
Žemės ūkio paskirties žemės pirkimo apribojimų Lietuvoje tikslas - užtikrinti, kad žemės ūkio paskirties žemė būtų naudojama racionaliai, skatinti žemės ūkio veiklą ir konkurencingą žemės ūkio sektorių. Svarbu pastebėti, kad žmogaus teisių apribojimas turėtų būti taikomas išimtiniais atvejais, kai tikslų ir viešojo intereso negalima patenkinti kitomis priemonėmis.
Visos priemonės turi skatinti idėją, kad žemės ūkio paskirties žemė bus naudojama pagal paskirtį, racionaliai ir geriausiais visuomenės interesais. Teisinis pagrindas, įstatymai gali skirtis savo pobūdžiu, nes gali būti draudžiantys (apsauginiai), skatinantys, ribojantys arba siekiantys prevencinių tikslų.
Šiuo atžvilgiu, siekiant užtikrinti racionalų žemės naudojimą, žemės ūkio plėtra negali būti grindžiama nuosavybės apribojimu; priešingai, reikėtų imtis skatinamųjų priemonių. Nuosavybės teisė yra esminis ekonominės veiklos elementas, o kai pažeidžiama nuosavybės teisė, atitinkamai paneigiama visa ekonominė veikla.
Žemės Nuosavybės Raida Lietuvoje
Pirminėje gentinėje bendruomenėje vyravo kolektyvinė (bendruomeninė) žemės nuosavybė. Didėjant darbo pasidalijimui, plečiantis mainams, įvairiose teritorijose formavosi privati žemės nuosavybė, pvz., senovės Romoje privati žemės nuosavybė atsirado iki 1 amžiaus ir buvo reglamentuojama prigimtinės ir papročių teisės normų. Formuojantis valstybėms atsirado rašytinės teisės šaltiniai. Žemės nuosavybę reguliuojančių normų buvo Dvylikos lentelių įstatymuose. Pirmą kartą privatinė ir viešoji teisė apibrėžta Justiniano kodifikacijoje. Feodalizmo laikotarpiu Europoje galiojo monarchų ir feodalų išimtinė nuosavybė į žemę, miškus ir vandens telkinius.
Lietuvoje bendruomeninė žemės nuosavybė atsirado yrant pirminei gentinei bendruomenei kaip pavienių žmonių, šeimų ar giminių privati ar bendrų žemės sklypų, gyvulių ir darbo įrankių nuosavybė, reguliuota papročių teise. Lietuvos Didžiojoje Kunigaikštystėje žemės nuosavybės santykius reguliavo rašytinė teisė: didžiojo kunigaikščio leidžiami privilegijų raštai, Lietuvos Statutai. Skirtos šios žemės nuosavybės rūšys: didžiojo kunigaikščio žemė (į ją įėjo ir tose žemėse gyvenančių laisvųjų valstiečių ir bendruomenių žemės, dauguma miškų ir bajorų neužimtų žemių, t. p. feodalų žemė), tėvonijos, užtarnauta žemė (kartu su joje gyvenančiais valstiečiais buvo suteikiama bajorams už tarnybą didžiojo kunigaikščio kariuomenėje ir kitais atvejais), pirkta žemė (paveldima, jos disponavimas nebuvo varžomas).
Valstiečiai 13-16 amžiuje gyveno nedideliuose, iki kelių dešimčių sodybų turinčiuose kaimuose, t. p. vienkiemiuose, kurių žemė buvo išskirstyta įvairiais sklypeliais, daug kur įsiterpusiais į didžiojo kunigaikščio žemes. Lietuvos didžiojo kunigaikščio Žygimanto Augusto 1557 paskelbtu įsakymu įvesta valakų sistemą (Valakų reforma). Visa didžiojo kunigaikščio dvaro ir valsčiaus žemė buvo paskelbta valdovo nuosavybe ir buvo sujungta į vieną valakais išmatuotą plotą. Panašiai sutvarkyta ir feodalų (didikų, bajorų, Bažnyčios) žemės nuosavybė. Valstiečiai buvo apgyvendinti gatviniuose kaimuose, žemė padalyta į 3 lygius laukus, kiekvienas laukas - į rėžius (rėžių sistema).
Nepriklausomoje Lietuvoje priėmus žemės reformos įstatymus buvo dalijamos dvarų žemės, kaimai skirstomi į vienkiemius, naikinami žemės naudojimo rėžiai, įtvirtinama privati ir valstybinė žemės nuosavybė, panaikinti iki tol galioję žemės servitutai, bendruomeninė žemės ir bendrų ganyklų nuosavybė. SSRS okupacijos metais įtvirtinta išimtinai valstybinė žemės nuosavybė, nedideli žemės sklypai buvo suteikiami žemės ir miškų ūkio darbuotojams naudotis kaimo vietovėse, t. p. Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę ir priėmus Konstituciją (1992), civilinius ir žemės įstatymus susiformavo šios žemės nuosavybės rūšys: privati, valstybinė, savivaldybių ir bendroji (mišri) žemė.
Žemės nuosavybės subjektais gali būti Lietuvos ir užsienio valstybių (užsienio subjektai, atitinkantys Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus) fiziniai ir juridiniai asmenys, valstybės institucijos, savivaldybės.
Žemės Nuosavybės Apribojimai Saugomose Teritorijose
Konstitucijos 47 straipsnis numato tam tikrus žemės nuosavybės apribojimus, ypač saugomose teritorijose:
- 32 straipsnis. 1. Rezervatų ir Kuršių nerijos nacionalinio parko žemė yra išimtinė valstybės nuosavybė.
- 2. Žemė, reikalinga specialioms pavienėms ar teritorinius kompleksus sudarančioms gamtos vertybėms ir (ar) kultūros paveldo objektams ir vietovėms apsaugoti ir visuomenės poreikiams tenkinti (poilsiavietėms, specialiems poilsio parkams, pažintiniams takams, rekreacinei infrastruktūrai ir kt. įrengti), iš privačios žemės savininkų gali būti paimama arba tam tikslui valstybinės žemės naudojimo teisė ir valstybinės žemės nuomos sutartis prieš terminą nutraukiama Žemės įstatymo nustatyta tvarka.
- 3. Žemė, reikalinga ypatingos valstybinės svarbos projektams įgyvendinti, paimama arba žemės nuomos sutartis prieš terminą nutraukiama Žemės paėmimo visuomenės poreikiams įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus įstatyme nustatyta tvarka.
- 7. Valstybinių draustinių, valstybinių parkų, biosferos stebėsenos teritorijose esančių draustinių, rekreacinių zonų teritorijose esanti valstybinė žemė neparduodama, išskyrus Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatyme nustatytus atvejus.
- 8. Valstybiniuose rezervatuose draudžiama keisti pagrindinę konservacinę žemės naudojimo paskirtį.
- 9. 5) atidalijama žemės sklypo dalis, kurioje yra Nekilnojamojo turto registre įregistruotas teisėtai (iki 2001 m.
- 10. 7) atidalijama žemės sklypo dalis, kurioje yra Nekilnojamojo turto registre įregistruotas teisėtai (iki 2001 m.
- 11. Šio straipsnio 9 ir 10 dalyse nustatyti apribojimai dalyti dalimis privačios nuosavybės teise priklausančius žemės sklypus valstybiniuose draustiniuose ir valstybiniuose parkuose netaikomi, kai keičiamos gretimų žemės sklypų ribos.
- 12. Paveldo objektai ir jų teritorijų žemė yra valstybinė ir (ar) privati nuosavybė.
Šie apribojimai skirti užtikrinti, kad žemė būtų naudojama pagal paskirtį, racionaliai ir geriausiais visuomenės interesais, ypač saugomose teritorijose.
Lietuva žemėlapyje
Apibendrinant galima teigti, kad žemės nuosavybės teisė Lietuvoje yra reguliuojama įvairiais įstatymais ir gali būti apribota siekiant užtikrinti viešąjį interesą, aplinkosaugą ir racionalų žemės naudojimą.
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo apribojimai yra skirti užtikrinti, kad žemė būtų naudojama racionaliai, skatinti žemės ūkio veiklą ir konkurencingą žemės ūkio sektorių. Svarbu pastebėti, kad žmogaus teisių apribojimas turėtų būti taikomas išimtiniais atvejais, kai tikslų ir viešojo intereso negalima patenkinti kitomis priemonėmis.