Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Teisininkai pastebi, kad nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Tai kartais baigiasi iškeldinimu, kurio imasi būsto ar kitų nuomojamų patalpų savininkas. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Taigi, kaip elgtis ir ką derėtų žinoti nuomotojui bei nuomininkui apie iškeldinimą? Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su nuomininko teisėmis ir iškeldinimo procesu Lietuvoje.
6 ne tokie akivaizdūs patarimai iš patyrusių nuomotojų
Nuomos sutarties nutraukimas
„Įstatyme nustatyta, kad nuomotojas gali nutraukti sutartį, kai nuomininkas 3 mėnesius nemoka nuompinigių ar už komunalines paslaugas arba gadina nuomojamo būsto kokybę“, - paaiškina L. Kai nuomos sutartis neterminuota, nuomotojas gali vienašališkai nutraukti sutartį, įspėjęs nuomininkus prieš pusmetį.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
„Nepamirškime, kad terminuota sutartis užtikrina teisinių ir faktinių santykių stabilumą. Tai gali sukelti nuomininkui nemažai nepatogumų. Norėdamas nutraukti nuomos sutartį ir asmenis iškeldinti, nuomotojui reikia turėti tam pagrindą ir planus pranešti nuomininkui. Geriausia pranešimą įteikti į rankas, siųsti registruotu paštu. Laiko terminas, skirtas išsikeldinti, gali skirtis. Neterminuotos sutarties atveju, nuomininkui suteikiamas 6 mėnesių laikotarpis išsikelti. Sutartį pripažinti negaliojančia gali tik teismas.
Teismo procesas ir antstolių vaidmuo
Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
„Nesusitarus geruoju reikėtų visais atvejais kreiptis į teismą“, - mini L. „Nuomininkas visais atvejais gali inicijuoti sutarties nutraukimą, nesvarbu, kokia tai sutartis ir kokio termino.
- Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
„Tai vykdo ne policija, o tik antstoliai, gavę vykdomąjį raštą. Jeigu antstolis, informavęs apie iškeldinimą, sulaukia bute esančio nuomininko pasipriešinimo, kviečia policiją.
Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Šeimos su vaikais ir sutarties forma
„Tokia pati iškeldinimo procedūra galioja ir šeimoms, turinčioms vaikų. Niekas nesikeičia, nebent teismo požiūris į tos šeimos iškeldinimą. Teismo sprendimu gali būti suteiktas kiek ilgesnis terminas iškeldinti. Tai gali būti 6-8 mėnesiai nuo teismo sprendimo įsigaliojimo“, - mini L.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Ką daryti, jei nuomininkas nesumoka?
Visų pirma pabandykite raštu kreiptis į buvusį nuomininką su prašymu sumokėti susidariusį įsiskolinimą už nuomą, komunalinius mokesčius bei padengti kitus nuostolius susijusius su jo gyvenimo Jūsų bute metu padaryta žala, jei tokia buvo padaryta. Nuomininko bendradarbiavimo atveju siūlyčiau sudaryti rašytinę taikos sutartį, kurioje aptartumėte visas mokėtinas sumas bei mokėjimų tvarką. Po šios sutarties sudarymo, kreipkitės į apylinkės teismą, kad teismas šią sutartį patvirtintų. Šiuo atveju žyminis mokestis nemokamas. Patvirtinta teismo taikos sutartis yra priverstinai vykdytinas dokumentas, todėl nuomininkui nevykdant taikos sutarties, Jūs iš karto galėsite kreiptis į antstolį dėl priverstinio skolos išieškojimo iš nuomininko turto ar pajamų.
Jeigu geruoju su nuomininku nepavyksta susitarti, tuomet vienintelis būdas atgauti skolą yra kreipimasis į teismą, nes tam, kad antstolis galėtų vykdyti priverstinį išieškojimą iš nuomininko turto yra būtinas teismo sprendimas. Šiuo atveju reikėtų sumokėti žyminį mokestį. Po teismo sprendimo įsiteisėjimo, raštu turėtumėte kreiptis į apylinkės teismą, kad pastarasis išduotų vykdomąjį raštą. Su apylinkės teismo išduotu vykdomuoju dokumentu galėtumėte kreiptis į antstolį.
Tuo atveju, jei Jūsų finansinė padėtis yra bloga, Jūs galite bandyti pasinaudoti valstybės garantuojama teisine pagalba, prašydama suteikti nemokamą antrinę teisinę pagalbą, tačiau tam, kad ji būtų Jums teikiama, Jūs turėtumėte atitikti Valstybės garantuojamos teisinės pagalbos įstatyme nustatytus kriterijus.
Teisiškai išspręsti ginčą galima, jei yra nuomos sutartis.
Kaip apsisaugoti nuo nesąžiningų nuomininkų?
Šiuo atveju esminė klaida buvo nepaimti nuomos užstato (bent už du mėnesius), tai būtų padėję kompensuoti patirtus nuostolius. Nors pasitikėti žmonėmis - geras jausmas, nuomos santykiuose svarbu ne tik pasitikėti, bet ir tikrinti.
Vienas iš labai veiksmingų saugiklių apsidraudžiant nuo galimų apgavysčių - oficiali informacija apie nuomininkų skolas. Nuomotojas gali paprašyti, kad nuomininkas pats pateiktų išrašą iš Antstolių informacinės sistemos (jį gali suformuoti prisijungęs prie vykdomosios bylos portalo www.antstoliai.lt). Jei išieškomų skolų nėra, tai portale rodomas įrašas „Sąrašas tuščias“. Jeigu yra - tai pateikiamas priverstinai išieškomų sumų sąrašas ir nurodomi skolų reikalaujantys kreditoriai.
Jeigu žmogus neturi ko slėpti, jis neprieštaraudamas pateikia išrašą. O jei pradeda aiškinti, kad pateiki prašomą informaciją būtų labai keblu dėl šimto su trupučiu priežasčių - tai jau signalas, kad asmens kredito istorija ne pati geriausia ir kad skola nuomotojui gali tapti dar viena eiline jo skola.
Apie šią antstolių teikiamą paslaugą jau daugelis žino. Tik gaila, kad dažnai į antstolius kreipiamasi pavėluotai - kai žala ar nuostoliai, kurių buvo galima išvengti, jau atsiradę.
Antstolių teikiama faktinių aplinkybių konstatavimo paslauga geriausia pasinaudoti prieš įsileidžiant nuomininkus. Nufotografuodamas arba nufilmuodamas patalpas ir jose esančius baldus, buitinę techniką ir kitus daiktus, antstolis nešališkai užfiksuoja turto būklę. Stebėti šį procesą gali būti kviečiami ir nuomininkai. Toks faktinių aplinkybių konstatavimas yra geriausia nemalonių siurprizų prevencija. Tai drausmina abi sandorio puses.
Vis dėlto, jeigu nuomininkams išsikrausčius patalpos būna pernelyg nugyventos, tada galima pasikvieti antstolį dar kartą. Teisminio ginčo atveju du faktinių aplinkybių konstatavimo protokolai padėtų įrodyti, kad patalpas apgadino būtent konkretūs nuomininkai, iš kurių reikalaujama atlyginti padarytą žalą.
Pagrindiniai patarimai nuomininkams ir nuomotojams
- Sudarykite rašytinę nuomos sutartį, net jei nuomos terminas trumpas.
- Į sutartį įtraukite sąlygas dėl sutarties nutraukimo.
- Pasidomėkite vienašališkai apie kitą šalį, jos turtinę padėtį ir istoriją.
- Nuomotojams rekomenduojama imti depozito mokestį.
- Aptarkite, kas mokės mokesčius už komunalinius patarnavimus.
- Užfiksuokite turto būklę prieš įleidžiant nuomininkus.
- Jei kyla ginčų, kreipkitės į teismą.
Teistumo įtaka Seimo nario mandatui
Praėjusį ketvirtadienį Vilniaus apygardos teismas Seimo narį Remigijų Žemaitaitį pripažino kaltu dėl dviejų nusikaltimų - neapykantos kurstymo žydų tautos atžvilgiu ir SSRS ar nacistinės Vokietijos nusikaltimų neigimo - ir skyrė jam 5 tūkst. eurų baudą. Vis dėlto pats nuosprendis dar nereiškia nei teistumo atsiradimo, nei automatinio Seimo nario mandato praradimo.
Apkaltinamasis teismo nuosprendis dažnai suvokiamas kaip savaime sukuriantis teistumą, tačiau teisiškai tai nėra tikslu. Ž. Rudys aiškina, jog pagal Baudžiamojo kodekso 97 straipsnio 1 dalį, teistumą turi tik tie asmenys, kuriems įsiteisėjo teismo priimtas apkaltinamasis nuosprendis. Šiuo atveju nuosprendį priėmė pirmosios instancijos teismas, todėl jis dar nėra galutinis ir gali būti skundžiamas apeliacine tvarka per 20 dienų nuo paskelbimo. Jei per šį terminą apeliacija nepateikiama, nuosprendis įsiteisėja, o jei apeliacinis skundas pateikiamas - nuosprendis neįsiteisėja tol, kol apeliacinės instancijos teismas nepaskelbia savo sprendimo.
Net ir įsiteisėjus apeliacinės instancijos teismo sprendimui, byla dar gali būti peržiūrima kasacine tvarka Lietuvos Aukščiausiajame Teisme per tris mėnesius. Tačiau, skirtingai nei apeliaciniai skundai, kasaciniai skundai nėra priimami automatiškai ir turi pereiti atrankos procedūrą. Be to, kasacinis teismas nagrinėja tik teisės taikymo klausimus, o ne faktines bylos aplinkybes - jis sprendžia, ar baudžiamasis įstatymas buvo pritaikytas tinkamai, bet nevertina, ar konkretūs pasisakymai buvo padaryti ir kokį faktinį poveikį jie turėjo.
Nors teistumas sukelia neigiamas teisines pasekmes, jis nėra nuolatinis. Baudžiamojo kodekso 97 straipsnio 3 dalis numato, kad teistumo išnykimo terminai priklauso nuo padarytos nusikalstamos veikos sunkumo.
„Vis dėlto kalbant apie Seimo nario statusą, svarbus ne pats teistumas, o bausmės atlikimas. Konstitucijos 56 straipsnis numato, kad Seimo nariais negali būti renkami asmenys, nebaigę atlikti bausmės pagal teismo nuosprendį. Viešojoje erdvėje bausmė dažnai tapatinama su laisvės atėmimu, tačiau Baudžiamasis kodeksas numato ir kitas bausmių rūšis - viešuosius darbus, baudą, laisvės apribojimą ar areštą. Baudos atveju bausmė laikoma atlikta tuomet, kai paskirta suma yra sumokėta. Tačiau net ir atlikus bausmę, teistumas dar galioja nustatytą terminą, priklausomai nuo nusikalstamos veikos pobūdžio“, - teigia Ž.
Pasak jo, teisinės pasekmės Seimo nario statusui gali atsirasti tik tuomet, kai apkaltinamasis teismo nuosprendis įsiteisėja. Tokiu atveju taikoma Konstitucijos 63 straipsnio 5 punkto nuostata, pagal kurią Seimo nario įgaliojimai nutrūksta, kai Seimas panaikina jo mandatą apkaltos proceso tvarka.
Seimo statuto 239 straipsnio 2 dalis numato, kad Seimas, gavęs įsiteisėjusio apkaltinamojo teismo nuosprendžio nuorašą dėl nusikaltimo, padaryto einant Seimo nario pareigas, privalo priimti nutarimą pradėti apkaltos procesą ir kreiptis į Konstitucinį Teismą dėl išvados, ar konkrečiu nusikaltimu buvo šiurkščiai pažeista Konstitucija ir sulaužyta priesaika. Statutas nenumato galimybės tokios procedūros nepradėti, nors aiškiai nereglamentuoja, kokia balsų dauguma reikalinga sprendimui dėl apkaltos inicijavimo priimti.
„Galutiniam sprendimui dėl Seimo nario mandato panaikinimo taikoma griežta taisyklė - nutarimas laikomas priimtu tik tuomet, jei už jį balsuoja ne mažiau kaip trys penktadaliai visų Seimo narių. Jei toks balsų skaičius nesurenkamas, laikoma, kad Seimas apkaltai nepritarė, o mandatas lieka galioti. Jei sprendimas priimamas, Seimo narys mandato netenka nuo nutarimo oficialaus paskelbimo momento.
tags: #pavego #nuomininkas #antstoliai