Būstas dažnam lietuviui tampa didžiausiu pirkiniu gyvenime. Kiekvienas nori sutaupyti ir išsirinkti tokį, kuriame gyventi būtų jauku bei patogu. Tačiau kartais butą, namą ar kotedžą žmonės įsigyja pagauti momentinės emocijos. O po kiek laiko supranta, kad permokėjo arba nusipirko per mažą, per didelį, nekokybišką, nepatogioje vietoje esantį ar nepakenčiamų kaimynų apsuptą būstą.
NT rinka Lietuvoje, panašu, kol kas neplanuoja mažinti savo augimo tempų. Vien nuo 2012 metų butų pardavimai išaugo per 40 procentų. Kas mėnesį parduodama apie 3,5 tūkst. Iš vienos pusės, esant itin didelei būstų paklausai statybos įmonės nuolat stato naujus variantus pasižyminčius moderniu dizainu, patrauklumu ir patogumu. Todėl pasirinkimo variantų yra kaip niekad daug. Iš kitos pusės, kuriasi daug įmonių ar tarpininkų kurie neturiu daug patirties NT rinkoje, siūlančių prastos kokybės paslaugas dėl vienintelio tikslo - kuo greičiau parduoti. Taigi, perkantiems sau naujus namus reikia būti itin atidiems, norint neapsirikt ir nesigailėti paskui.
Atsižvelgdami tiek į teigiamas, tiek į neigiamas NT rinkos puses, manome, jog būtų itin naudinga žinoti apie tai, pagal kokius kriterijus reikėtų išsirinkti geriausią būsto variantą sau. Atskiroje skiltyje žemiau aptarsime ir būsto likvidumo faktorių. Kaip už gerą kainą įsigyti sau tinkamiausią būstą, pataria nekilnojamojo turto (NT) ekspertas Artur Fridman.
Svarbūs patarimai renkantis būstą:
1. Aukštas Name ir Energiniai Kaštai
Dauguma žmonių, apgalvodami būsto vietą dažniausiai kreipia dėmesį į mikrorajoną ar miesto dalį kuriame jis yra įkurtas. Nors svarbūs dalykai, dažnai pamirštamas elementarus faktorius - aukštas name. Nuo tos vietos kurioje jis yra gali priklausyti jūsų energiniai kaštai kas mėnesį, ypač šildymo sąskaita. Ką dažnai žmonės pamiršta - skirtingų aukštų būtų savininkai moka skirtingas sąskaitas.
2. Laikas Būsto Apžiūrai
Nemažai NT ekspertų pastebi, jog perkantieji nori reikalus susitvarkyti kuo greičiau ir neskiria pakankamai laiko objekto apžiūrai. Pastebima, jog vidutinis pirkėjas skiria vos pusvalandį susitikimo laiko objektui apžiūrėti. Tai yra itin nedaug ir objektyvių išvadų apie būstą per tokį trumpą laiką jūs nepadarysite. Patartina skirti bent 1val., o dar geriau, net 1.5val. susitikimo laiko. Taip jūs turėsite pakankamai laiko įvertinti būstą ir ar jis atitinka visus jūsų pageidavimus.
3. Vėdinimo Sistema ir Rekuperacija
Nors dauguma būstų Lietuvoje yra su pilnai įrengtomis vėdinimo sistemomis, tai ne visada užtikrina gerą oro cirkuliaciją. Vėdinimo įpročių patartina nepamiršti ir žiemą, nors ir yra rizikos susirgti ar prarasti dalį šilumos. Norint neprarasti šilumos energijos, patartina apsvarstyti būsto su rekuperacine sistema variantą.
4. Insoliacija: Natūrali Šviesa
Insoliacija - tai natūrali šviesa. Renkantis gyvenamąją vietą, labai svarbu įsitikinti, jog būstas gaus kuo daugiau saulės šviesos. Dažnai naujakuriai susiduria su šviesos problema. Patarimas prieš perkant butą - įsitikinti ar šalimais nebus rengiamos dar vienos statybos. Pasidomėkite bendros statybos planais kurie pastatų kompleksui yra rengiami 5-10 metų į priekį. Žmogui būtinas insoliacijos kiekis per dieną - bent 2 valandos nepertraukiamos, natūralios saulės šviesos. Insoliacijos reikalavimų dažniausiai neatitinka miestų senamiesčiuose įsikūrę pastatai, kadangi tuo metu suvokimo apie tai paprasčiausiai nebuvo.
5. Buto Pasas
Dar vienas dalykas kuris gali būti labai naudingas perkant būstą - buto pasas. Tai aktualu tiems kurie rengiasi įsikurti tiek naujos tiek senesnės statybos butuose. Šiame dokumente jūs matysite visą svarbiausią informaciją ir esant būtinybei - galėsite ja pasinaudoti. Čia pateikiama rangovų kontaktinė informacija, atlikusių statybos bei apdailos darbus. Greta to yra įrašomos eksploatacinės instrukcijos vėdinimo bei šildymo sistemos. Patartina būti smalsiems bei aktyviems ir aktyviai reikalauti šio dokumento.
6. Laikas ir Variantų Apžvalga
Ekspertai pataria, jog norint surasti geriausią variantą, kuris atitiktų visus poreikius, svarbiausia yra skirti paieškoms pakankamai laiko ir apžvelgti optimalų skaičių variantų. Patartina atkreipti dėmesį į bent 5 parduodamus būstus ir gerai išsiaiškinti jų privalumus. Itin dažnai, žmonės žino tokius kriterijus kaip: kokiame aukšte norėtų gyventi ar kiek kambarių pageidautų turėti, tačiau mažiau dėmesio skiria technologiniams ir socialiniams būsto faktoriams: energinis efektyvumas, šildymas, komfortas. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia išgryninti savo poreikius ir susirasti kuo daugiau informacijos apie vystomų projektų privalumus.
7. Akcijos ir Dovanos
Rugsėjo mėnesio duomenimis, ketvirtadalis parduodamų būstų projektų Vilniuje, prie sandorio kartu siūlė pirkėjams akcijas, dovanas, buitinę techniką. Geras būsto projektas bus patrauklus savaime, be jokių papildomų priedų, o žmonės ras juos net dar greičiau nei itin reklamuojamus projektus. Dažnai pardavėjų kabliukas pasiūlyti pirkėjams kuo daugiau patrauklesnių dovanų - būdas patraukti akis nuo projekto minusų, be to, neretai “dovanos” būna įskaičiuotos į būsto kainą.
8. Patirtis ir Reputacija
NT rinka Lietuvoje, šiomis dienomis, išgyvena vieną geriausių periodų per pastarąjį dešimtmetį. Dėl šios priežasties, susikūrė daug naujų įmonių neturinčių daug NT patirties ar projektų vystytojų neplanuojančių ilgai vystyti savo veiklą. Klientų tyrimo duomenimis - vos 15 proc. būstus pirkusių asmenų, visų pirma renkasi patyrusią, gerą reputaciją turinčią įmonę.
9. Investiciniai Kaštai
Renkantis tinkamiausią būstą pagal jo kainą - būtina atkreipti dėmesį ne vien į jo tiesioginę kainą, tačiau ir galimus investicinius kaštus. Tarkime, renkatės tarp dviejų variantų kurie yra itin panašūs savo. Butas Nr.1 yra arčiau jūsų darbo vietos, daželių, mokyklų, prekybos centrų, tačiau paskolai už šį butą reikės mokėti 250 eur/mėn. Butas Nr. 2 - pigesnis ir reikalautų 200eur/mėn mokesčio. Nors antrasis variantas pigesnis, buto energinė klasė bus mažesnė, todėl reikės skirti daugiau pinigų šildymo išlaidoms. Be to, jis įsikūręs atokiau nuo miesto ir būtiniausių institucijų. Kasdieninė kelionė į darbą, prekybos centrą, mokyklą ir darželį reikalaus daugiau išlaidų kurui, automobilio priežiūrai. O ką jau kalbėti apie sugaištą papildomą laiką, komforto stygių.
10. Būsto Likvidumas
Šiais laikais būsto keitimas - dažniausiai nėra vienkartinis įvykis gyvenime. Pagrindiniai faktoriai lemiantys būsto likvidumą - lokacija mieste bei mikrorajono kuriame įkurtas ateities perspektyvos. Papildomi faktoriai būsto likvidumui - energinė klasė. Griežtėjant reikalavimams, projektų vystytojai privalo atkreipti dėmesį į tai ar jų būstai yra taupantys šildymo, elektros bei vandens energiją. Nuo 2018m. Visi naujos statybos butai/namai/kotedžai privalo būti A+ energinės klasės, o nuo 2021 planuojama pereiti prie A++ energinės klasės standarto būstams. Akivaizdus pliusas tokiam projektui - labai nedidelės mėnesinės išlaidos, sudarančios vos 15-20eur/mėn. Galiausiai NT ekspertai taip pat pastebi, jog žmonėms vis labiau patrauklesni tampa variantai galintys pasiūlyti socialinio gyvenimo komfortą - bendruomeniškumą. Žmonėms norisi bendrauti su to pačio socialinio sluoksnio žmonėmis, mėgautis poilsio bei laisvalaikio zonomis kaimynystėje.
Būsto Likvidumas
NT ekspertai išskiria keletą faktorių į kuriuos reikia atsižvelgti vertinant objekto vertę rinkoje. Dar vienas faktorius lemiantis objekto paklausą, vietos kurioje jis yra - infrastruktūra. Likvidžiausi būstai yra įsikūrę didžiuosiuose Lietuvos miestuose: Vilniuje, Kaune bei Klaipėdoje. Šie miestai sukuria daug ekonominės vertės, gali gyventojams pasiūlyti darbo vietų bei pritraukti investuotojų ir tokiu būdu plėstis. Dėl šios priežasties būstas šiose vietovėse bus kur kas paklausesnis nei mažame miestelyje ar atokesniame regione. Žinoma, kartu didės ir tokio būsto kaina. Dar vienas svarbu dalykas, be jokios abejonės, yra lokacija mieste.
Minėti didmiesčiai turi istorinę-kultūrinę vertę turinčius senamiesčius. Naujus NT projektus šiose miesto vietose įgyvendinti brangu ir sudėtinga, todėl jų pasiūla - labai ribota. Būstas centro teritorijoje praktiškai visada bus paklausesnis nei miegamajame rajone. Trečiasis paklausumo faktorius - objekto kokybė. Naujai statytas arba pilnai renovuotas būstas turės ženkliai didesnę kainą nei toks pats būstas įrengtas senos statybos name. Taip pat itin svarbūs dalykai pagal ką vertinamas būsto paklausumas - jo dydis. Kaip taisyklė, kur kas didesnė tikimybė parduoti mažesnės kvadratūros būstą lyginus su didesniu. Mažesnis dydis reikš ir pigesnį išlaikymą.
Papildomi dalykai tokie kaip langų orientacija pasaulinių krypčių atžvilgiu ar aukštas pastate taip pat vaidina svarbų vaidmenį. Tamsiosiomis pusėmis vadinamos šiaurinės bei vakarinės pastato dalys reikš mažesnį šilumos bei natūraliosios šviesos kiekį, todėl perkant gali prireikti pasirūpinti papildomais šviesos bei šilumos šaltiniais. Verta paminėti ir akivaizdžius NT trūkumus. Jei būstas yra įrengtas nestandartiškai, tačiau galimybės keisti struktūros nėra ar laiptinėje nėra lifto, nors butas 5-6 aukšte gali būti reikšmingi minusai į kuriuos pirkėjai atsižvelgs. Komfortiškas būstas - tai būstas galintis pasiūlyti daug patogumų jo savininkui.
Norint tinkamai išsirinkti savo būstą, bei įvertinti jo vertę, geriausia tai yra padaryti kreipiantis į NT ekspertus.
Ką dar svarbu žinoti?
- Nesusitelkite į būsto paiešką tik skelbimų portaluose. Pirmiausiai informacija apie parduodamus būstus atsiranda NT agentūrų duomenų bazėse. Todėl brokeriai gali surasti jums tinkamą būstą, kol jis dar net nepradėtas viešinti skelbimų portaluose. Dar net nepradėjus jų reklamuoti, taip parduodama maždaug ket-virtadalis būstų.
- Derėdamiesi remkitės faktais. „Skelbimų portaluose dažniausiai atsispindi pardavėjo lūkesčiai, kurie paprastai būna 15 proc. didesni nei tikroji būsto rinkos kaina. Per derybas NT brokeris būna pasiruošęs - turi rinkos analizę, būna patikrinęs, ar skelbime nurodyti teisingi pastatymo metai, būsto plotas bei kiti duomenys. Todėl kainą iki realios sumažinti jis gali pagrįstai ”, - paaiškina A. Fridman.
- Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus. Neapgalvotai susitarus dėl avanso galima prarasti ir pinigus, ir patinkantį būstą.
- Tikrinkite dokumentus. A. Fridman pataria visuomet įsitikinti, kad būstą jums aprodo jo savininkas arba jo teisėtai įgaliotas atstovas. Prieš apžiūras brokeris Registrų centre papildomai patikrina, kas yra NT savininkas ir ar turtas neturi apribojimų.
- Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas. A. Fridman per savo karjerą teko susidurti tik su vienu atidžiu būsto pirkėju. Jis prieš sukirsdamas rankomis patikrino net tai, ar visi elektros lizdai veikia. Tačiau dauguma šį etapą praleidžia, nors nereikėtų.
- Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai. NT brokeriams dažnai tenka tramdyti stiprių susižavėjimo emocijų apimtus pirkėjus nuo neprotingų sandorių.
- Gerai apgalvokite savo poreikius. Pasak pranešime cituojamo A. Fridman, būstas, kurio dairotės, turi būti toks, kad jums tiktų ne tik šią akimirką, bet ir netolimoje ateityje.
Prieš perkant būstą reikėtų atsakyti į klausimą, koks tikslas yra prioritetinis - ar įsigyti vietą gyvenimui, ar uždirbti perkant pigiau, parduodant brangiau. Jeigu būstas yra įsigyjamas sau - gyvenimui, reikia pirkti tai, kas jums iš tiesų tinka ir tiks bent artimiausius 3-5 metus.
Siekantiems suderinti gyvenimą ir vertės prieaugio paiešką, reikėtų orientuos į mažiau išvystytas teritorijas, kurių plėtra numatyta jau artimiausiu metu. Siūlyčiau renkantis būstą pamodeliuoti savo tipinę dieną. Kiek truktų kelionė iki darbo? Ar patogiu atstumu išsidėstę mėgstamos pramogų vietos, prekybos centrai, sveikatos įstaigos, miesto centras? Ar vaikai galės savarankiškai pasiekti mokyklą bei užklasinių užsiėmimų vietas?
Taip pat verta atsižvelgti į kaimyninius, ypač senesnius, pastatus. Šalia esantys namai neblogai iliustruoja jūsų būsimą kaimynystę. Tankinant miestą neretai seni pastatai nugriaunami ir vietoje jų statomi didesni. Nedideli, mažaaukščiai, prastos būklės pastatai gali atrodyti ne itin patrauklūs, tačiau būtent jie suteikia didžiausią tikimybę, kad teritorijoje bus vykdoma nauja plėtra, kaimynystėje iškils nauji, modernūs statiniai.
Būstas paprastai skirstomas į gyvenamosios paskirties (butai dvibučiuose ar trijų ir daugiau butų pastatuose, individualūs ir sublokuoti gyvenamieji namai) bei negyvenamosios paskirties (poilsio, viešbučių, administracinės, gamybos) turto objektus. Pagrindinis gyvenamosios paskirties objektų pranašumas - lengvesnis, pigesnis jų įsigijimo finansavimas, didesnis turto likvidumas. Pagrindinis negyvenamosios paskirties objektų pranašumas - mažesnė kaina ir didesnė grąža iš turto nuomos. Apmokestinimo atžvilgiu, turint vieną būstą vienareikšmiškai geriausias pasirinkimas yra gyvenamoji paskirtis. Turint du ar daugiau būstų, vertėtų vieną jų įsigyti gyvenamosios paskirtis, kitus - negyvenamosios.
Kalbant apie naujus pastatus, tikrai nereikėtų atmesti ir būsto paieškos antrinėje rinkoje galimybės. Svarbesni skirtumai glūdėtų labiau techniniuose sprendimuose - šildymas, vėdinimas, fasadai, šiluminė varža. Pasitaiko situacijų, kuomet pirkėjai galvoja: „Vieta tinka, plotas tinka, vidų persidarysim“. Nėra taip paprasta. Ne visas sienas galima ardyti ar perkelti. Šlapiųjų zonų (virtuvių, vonios kambarių) vietos keitimas - dar sudėtingesnis procesas.
Automobilių statymas gatvėse ar kelkraščiuose yra netvarus sprendimas. Tai, kad šiandien tokią galimybę turite, nereiškia, kad ją turėsite rytoj. Jeigu norima gyventi naujos statybos name, tenka rinktis tarp likučių jau baigtuose statyti daugiabučiuose arba iš didesnės pasiūlos „iš brėžinių“. Jeigu pradinis įnašas jau sukauptas, jis leis pradėti mažinti hipoteką, nereikės leisti pinigų būsto nuomai.
Perkant būstą „iš brėžinių“ gaunama didesnė pasirinkimo laisvė ir, kartais, - kiek žemesnė kaina (įprasta, kad projektai mažėjant būsto likučiui, artėjant prie statybos pabaigos, kaina auga). Kitas brėžinių suteikiamas privalumas - galimybė pigiau ar nemokamai atlikti būsto suplanavimo pakeitimus, kol pastatas dar nėra pastatytas. Kuo vystytojas yra patikimesnis, tuo „šalto dušo“ tikimybė yra mažesnė, taigi vertėtų pasinagrinėti, kaip vystytojui sekėsi įgyvendinti savo pažadus praeityje.
Būsto PASKOLA. Ką privalo žinoti kiekvienas?
Pagrindiniai faktoriai lemiantys būsto likvidumą:
- Lokacija mieste
- Mikrorajono, kuriame įkurtas būstas, ateities perspektyvos
- Energinė klasė
Faktoriai, į kuriuos reikia atsižvelgti vertinant objekto vertę rinkoje:
- Infrastruktūra
- Lokacija mieste
- Objekto kokybė
- Būsto dydis
- Langų orientacija pasaulinių krypčių atžvilgiu
- Aukštas pastate
Sunkiausiai realizuojami:
- Didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose
- Didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO
- Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietovėse (ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių)