Augant nekilnojamojo turto kainoms, daugėja pardavėjo iniciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta.
Šiame straipsnyje aptarsime, ką daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą ir susidūrė su sutarties nutraukimu, taip pat kokiais gynybos būdais pirkėjas gali pasinaudoti.
Vilniaus apskrities vyriausiasis policijos komisariatas
Preliminariosios Sutarties Svarba ir Rizika
Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys.
Pirmą kartą perkančiųjų būstą klaidos
Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Tačiau kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis.
Pirkėjo Gynybos Būdai Nutraukus Preliminariąją Sutartį
Išlaidos, Patirtos Rengiantis Sudaryti Sutartį
Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas).
Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Kainų Skirtumo Atlyginimas (Prarasta Galimybė)
Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.
Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Pardavėjo Gautos Naudos Priteisimas
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Būsimo Būsto Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą.
Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra.
Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Ką Daryti, Jei Vystytojas ar Pardavėjas Nutraukia Sutartį?
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą.
Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.
Pavyzdžiai ir Šablonai
Įvairūs dokumentų pavyzdžiai ir šablonai gali būti naudingi tiek pirkėjams, tiek pardavėjams, siekiant tinkamai įforminti sutartis ir kitus susijusius dokumentus. Štai keletas pavyzdžių:
- Akcijų pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys
- Automobilio pirkimo pardavimo sutartis
- Daikto pirkimo-pardavimo sutarties šablonas
- Darbų atlikimo sutarties pavyzdys
- Patalpų nuomos sutarties pavyzdys
- Paskolos sutarties pavyzdys
- Preliminariosios buto pirkimo - pardavimo sutarties pavyzdys
Šie ir kiti pavyzdžiai padeda suprasti, kokią informaciją reikia įtraukti į sutartis, siekiant užtikrinti abiejų šalių interesus.
Patarimai Pirkėjams
Štai keletas patarimų pirkėjams, susidūrusiems su preliminariosios sutarties nutraukimu:
- Neskubėkite pasirašyti atsisakymo dokumentų. Prieš pasirašant bet kokius dokumentus, pasikonsultuokite su teisininku.
- Rinkite įrodymus. Išsaugokite visus susirašinėjimus, mokėjimo dokumentus ir kitus įrodymus, kurie gali būti naudingi teisme.
- Reikalaukite nuostolių atlyginimo. Jei patyrėte nuostolių dėl pardavėjo kaltės, reikalaukite jų atlyginimo.
- Kreipkitės į teismą. Jei nepavyksta susitarti su pardavėju, kreipkitės į teismą dėl savo teisių gynimo.
Šie patarimai padės pirkėjams apsaugoti savo interesus ir pasiekti teisingą sprendimą.
| Gynybos būdas | Aprašymas | Svarbūs aspektai |
|---|---|---|
| Avanso grąžinimas ir netesybos | Reikalavimas grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti sutartyje numatytas netesybas. | Būtina, kad avanso grąžinimas ir netesybos būtų aiškiai numatytos sutartyje. |
| Išlaidų atlyginimas | Reikalavimas atlyginti išlaidas, patirtas rengiantis sudaryti sutartį (pvz., remonto sutartys). | Būtina įrodyti realius kaštus ir jų tiesioginį ryšį su nutrūkusiu sandoriu. |
| Kainų skirtumo atlyginimas | Reikalavimas atlyginti kainų skirtumą, jei pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju. | Būtina palyginti trečiojo asmens siūlytą kainą ir kainą, už kurią vėliau sudaryta sutartis. |
| Pardavėjo gautos naudos priteisimas | Reikalavimas priteisti pardavėjo gautą naudą, jei būstas parduotas trečiajam asmeniui už didesnę kainą. | Būtina nustatyti, kad pardavėjas gavo naudą pardavęs būstą už didesnę kainą. |