Šiame straipsnyje aptarsime patalpų nuomos sutarties, skirtos juridiniams asmenims, pavyzdį ir svarbiausius aspektus. Taip pat panagrinėsime pridėtinės vertės mokesčio (PVM) klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto nuoma.
Nuomos Konkursas ir Jo Eiga
Bendrovės, siekdamos išnuomoti negyvenamąsias patalpas, dažnai organizuoja nuomos konkursus. Štai kaip tai vyksta:
- Komisijos sudarymas: Siūlymus dėl bendrovės negyvenamųjų patalpų nuomos ruošia ir darbą organizuoja bendrovės direktoriaus įsakymu sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos komisija (toliau vadinama komisija).
- Minimalios kainos mažinimas: Jeigu du kartus spaudoje ar bendrovės internetiniame puslapyje, paskelbus negyvenamųjų patalpų nuomos konkursą, nebuvo užregistruotas nei vienas konkurso dalyvis arba negautas nei vienas prašymas nuomotis patalpas per vieną mėnesį, minimalią pradinę nuomos patalpų kainą komisija gali sumažinti 30 procentų.
- Paraiškų teikimas: Fiziniai arba juridiniai asmenys, norintys dalyvauti nuomos konkurse (toliau vadinama- konkurso dalyviai) arba jų atstovai skelbime nurodytu laiku pateikia komisijos nariui užklijuotą voką ant kurio turi būti užrašyta negyvenamųjų patalpų ,kurių nuomos konkursas buvo skelbtas, pavadinimas, nuomojamų patalpų adresas ir nuoroda „Negyvenamųjų patalpų nuomos konkursui”.
- Dalyvavimas posėdyje: Nuomos konkurso komisijos posėdyje dalyvauti turi teisę šio konkurso dalyviai arba jų įgalioti atstovai.
- Laimėtojo nustatymas: Nuomos konkursą laimi asmuo, paraiškoje nurodęs didžiausią nuompinigių sumą.
- Rezultatų įforminimas: Nuomos konkurso rezultatai įforminami protokolu, kurį pasirašo komisijos pirmininkas ir komisijos nariai.
- Pradinis įnašas: Pradinio nuomos konkurso laimėtojo įnašo 1/3 įskaitoma į nuompinigius, o 2/3 paliekama kaip avansas už nuomą. Kitiems konkurso dalyviams pradinis įnašas per 7 kalendorines dienas grąžinamas į jų nurodytą sąskaitą banke.
- Sutarties ruošimas: Komisija apsvarsto gautus siūlymus ir esant siūlomam nuomos mokesčiui didesniam arba lygiam už nuomojamų patalpų nuomos mokesčio dydį, ruošia pasirašymui nuomos sutartį. Jei siūloma mažesnė nuomos kaina už nuomojamų patalpų nuomos dydį, galutinį sprendimą priima bendrovės valdyba.
PVM Aspektai Nuomojant Patalpas
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą.
Gyvenamųjų Patalpų Nuoma
Pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai.
PVM taikymas paslaugų sandoriams
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Nekilnojamojo Turto Nuomos Samprata Pagal ESTT
Pagal suformuotą ESTT praktiką nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.
ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės. Tokia veikla skiriasi nuo kitų veiklos rūšių, susijusių su pramone ir prekyba, arba nuo veiklos, kurios tikslas atitinka paslaugos teikimą, o ne paprastą turto perleidimą, pavyzdžiui, teisės naudotis golfo aikštele, teisės naudotis tiltu už kelių mokestį ar teisės įrengti cigarečių automatus prekybos vietose.
Savo praktikoje ESTT ne kartą akcentavo, kad nekilnojamojo turto nuomos pasyvusis pobūdis, kuris pateisina tokio sandorio neapmokestinimą PVM, susijęs su paties sandorio pobūdžiu, o ne su tuo, kaip nuomininkas naudoja atitinkamą turtą (byla C-278/18, 21 punktas).
Mišrūs Sandoriai
Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.
1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Sutartyje numatyta, kad futbolo klubas futbolo stadiono aikštynu, taip pat žaidėjų ir teisėjų drabužinėmis galės naudotis ne daugiau nei 18 dienų per sporto sezoną (sporto sezonui prasidedant kiekvienų kalendorinių metų liepos 1 d. ir baigiantis kitų metų birželio 30 d.). Pagal sutartį UAB:
- Turi visišką ir neribotą teisę suteikti tokias pačias teises kitiems savo pasirinktiems fiziniams arba juridiniams asmenims, išskyrus minėtas 18 dienų;
- Turi teisę bet kada patekti į minėtas patalpas tam, kad užtikrintų tinkamą naudojimąsi jomis ir apsisaugotų nuo bet kokios žalos (keliama tik viena sąlyga - netrukdyti tinkamai sporto rungtynių eigai);
- Išlaiko patekimo į patalpas nuolatinės kontrolės teisę;
- Reikalauja sumokėti fiksuotą 1 750 Eur atlyginimą už kiekvieną naudojimosi aikštynu, drabužinėmis, kavinės, durininko paslaugomis, visų patalpų apsauga ir priežiūra dieną - pagal susitarimą 20 proc. šios reikalaujamos sumos sudaro mokestis už teisę patekti į futbolo aikštę, 80 proc. - mokestis už įvairias priežiūros, valymo, remonto (žolės pjovimas, sėjimas ir kt.) ir žaidimo aikštės atnaujinimo paslaugas, taip pat už papildomas paslaugas.
2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti.
- kitas paslaugų paketas: tam tikros darbo vietų erdvės yra izoliuotos - yra pertvaros, yra rakinamos durys. Tai atskiri visiškai įrengti darbo kabinetai, kuriuose gali dirbti vienas ar keli žmonės (toliau - Biuro erdvės).
Tiek Biuro erdvės, tiek Bendradarbystės erdvės nuomos atveju klientui nereikia niekuo rūpintis - nei darbo vietos įrengimu, nei jos priežiūra, aptarnavimu ar remontu, t. y. Bendradarbystės erdvės paslaugos susideda iš keleto elementų: naudojimosi darbo vieta, bendromis poilsio zonomis, virtuvėle, sanitariniais mazgais, konferencijų salėmis ir kt. Visi šie elementai yra glaudžiai susiję, neturi savarankiško tikslo, todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad yra sudarytas vienas sandoris.
Paslaugos gavėjui nėra priskirta konkreti darbo vieta (konkretus darbo stalas) ir vieną dieną jis dirba vienoje darbo vietoje, kuri tuo metu yra laisva, kitą dieną - kitoje, bendroje darbo erdvėje su kitais žmonėmis, t. y. neturi teisės į aiškiai apibrėžtą erdvę. Atsižvelgiant į tai, laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - įrengtos darbo vietos nuoma. Tokiu atveju PVM apskaičiavimo tikslais laikoma kad sudarytas darbo vietos nuomos sandoris, kuris apmokestinamas PVM, taikant standartinį 21 proc.
Biuro erdvės nuomos atveju nuomininkas įgyja aiškią teisę į apibrėžtą erdvę - kabinetą, naudodamasis jam bendrovės suteiktu kabinetu, apriboja kitų asmenų galimybę naudotis tomis pačiomis patalpomis. Tokiu atveju laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - teisės naudotis patalpomis kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį įgijimas, ir joks kitas asmuo negali pasinaudoti šia teise. Todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad bendrovė suteikė kabineto, t. y.
Svarbiausi Nuomininko Įsipareigojimai
Nuomininkas, sudaręs patalpų nuomos sutartį, turi įvairių įsipareigojimų, kurių privaloma laikytis:
- Rūpestingas naudojimasis patalpomis: Nuomininkas įsipareigoja rūpestingai naudotis Patalpomis ir Daiktais. Nuomininkas privalo užtikrinti, kad šių reikalavimų tinkamai laikytųsi visi jo svečiai ar kiti asmenys, kurie yra Patalpose.
- Avarijų likvidavimas: Nuomininkas įsipareigoja savo sąskaita likviduoti Patalpose, Pastate ar jų inžinerinėse sistemose įvykusias avarijas ar gedimus, inžinerinių sistemų funkcionavimo sutrikimus, taip pat tokių avarijų, gedimų ar sutrikimų pasekmes (įskaitant, bet neapsiribojant tretiesiems asmenims padarytą žalą) bei atstatyti Patalpų, Pastato ir (ar) jų inžinerinių sistemų ar kitos juose esančios įrangos ar įrengimų būklės pablogėjimą, jeigu tai įvyko dėl Nuomininko, jo šeimos narių, lankytojų ar pan.
- Nuostolių atlyginimas: Nuomininkas pilnai atsako už padarytų nuostolių atlyginimą.
- Apsauga: Nuomininkas privalo savo sąskaita užtikrinti Patalpų ir jose esančio turto apsaugą nuo Pradžios Dienos iki Patalpų grąžinimo Nuomotojui pagal Grąžinimo Aktą dienos.
- Pastato naudojimo instrukcijos: Nuomininkas įsipareigoja laikytis visų Pastato ir/ar Bendro Naudojimo Objektų ir/ar Bendro Naudojimo Patalpų naudojimo instrukcijų ir/ar bet kokių kitų dokumentų, nustatančių jų naudojimo sąlygas.
- Subnuoma: Nuomininkas neturi teisės perleisti nuomos teisės ar subnuomoti Patalpų be išankstinio rašytinio Nuomotojo sutikimo. Šio Nuomininko įsipareigojimo pažeidimas yra laikomas esminiu Sutarties pažeidimu.
- Šeimos nariai: Nuomininkas, prieš šioje Sutartyje numatytomis sąlygomis suteikdamas teisę naudotis Patalpomis savo šeimos nariams, privalo juos supažindinti su Sutarties sąlygomis. Visos Sutarties sąlygos, kurios galioja Nuomininkui, galioja ir jo šeimos nariams, išskyrus teisę Patalpas įsigyti.
- Remontas ir įrengimas: Visus ir bet kokius Patalpų remonto, įrengimo, apdailos, pagerinimo, pakeitimo ar kitokio Patalpų pritaikymo Nuomininkui darbus Nuomininkas atlieka savo sąskaita bei rizika ir tik gavęs išankstinį rašytinį Nuomotojo sutikimą.
- Pagerinimų atskyrimas: Pasibaigus Sutarčiai Nuomininkas turi teisę pasiimti tik tuos Nuomininko atliktus Patalpų pagerinimus ir/ar pakeitimus, įskaitant jų rezultatus, kurie gali būti atskirti be žalos Patalpoms ir nebloginant Patalpų būklės.
- Draudimas: Nuomininkas yra informuotas ir su tuo besąlygiškai sutinka, kad Nuomotojas su savo pasirinkta draudimo bendrove sudarys Patalpų ir jose esančių Daiktų draudimo sutartį.
Nuomotojo Teisės
Nuomotojas turi teisę savo nuožiūra atsisakyti įgyti Patalpas, įskaitant, bet neapsiribojant atvejus, kai atlikus Patalpų vertinimą paaiškėja, jog jų vertė yra mažesnė, negu pardavimo kaina, Nuomotojas mato bet kokias rizikas dėl galimo Sutarčių neįvykdymo, galimo Patalpų nuvertėjimo, nepavykus suderinti Patalpų įgijimo sąlygų su esamu savininku, kai atlikus nekilnojamojo turto dokumentų analizę sužinoma informacija, kuri buvo nuslėpta arba nebuvo žinoma iš anksto ar paaiškėja, kad Patalpos turi trūkumų ir pan. Šiuo atveju Sutartis netenka galios nuo Nuomotojo pranešimo apie atsisakymą įgyti Patalpas išsiuntimo Nuomininkui dienos.
Nuomininkas sutinka, kad Nuomotojas be atskiro raštiško Nuomininko sutikimo parduotų Patalpas ar kitaip perleistų nuosavybės teisę į Patalpas savo seserinėms, dukterinėms ar kitaip susijusioms įmonėms. Jei Nuomotojas Sutarties galiojimo laiku perleis Patalpas kitam savininkui, Nuomotojas kartu perleis ir visus šioje Sutartyje numatytus įsipareigojimus Nuomininkui, įskaitant Nuomininko Pirmumo Teisę.
Nuomininkas yra informuotas ir su tuo besąlygiškai sutinka, kad Patalpos būtų įkeistos Nuomotojo pasirinktos finansų įstaigos naudai, siekiant užtikrinti Nuomotojo įsipareigojimų įvykdymą pagal jo sudarytas kredito sutartis.
Nuomos Mokesčio Apmokėjimas
Šalys susitaria, kad Nuomos Mokestis taip pat vienašališkai Nuomotojo gali būti padidintas (perskaičiuotas), informavus Nuomininką prieš 10 (dešimt) darbo dienų, siekiant kompensuoti jo išlaidas, susijusias su valstybei mokamais mokesčiais, kurie skaičiuojami Patalpoms ar yra su jomis tiesiogiai susiję (pvz.: žemės, nekilnojamojo turto, pridėtinės vertės ir panašūs mokesčiai) bei išlaidas, susijusias su Nuomotojo mokama Europos tarpbankinės rinkos palūkanų norma (EURIBOR).
Perskaičiuoti Nuomos Mokestį dėl padidėjusio arba sumažėjusio EURIBOR Nuomotojas turi teisę ne dažniau kaip 1 kartą per 6 mėnesius, pirmąjį perskaičiavimą atliekant praėjus 6 mėnesiams nuo Sutarties pasirašymo dienos, taikant 6 mėnesių EURIBOR.
Nuomininkui vėluojant mokėti Nuomos mokestį ar kitus mokėjimus pagal Sutartį, Nuomininkas privalo mokėti 0,06 proc. (šešių dešimtųjų procentų) dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos. Jeigu Nuomininkas vėluoja sumokėti Nuomos mokestį ir kitus mokėjimus pagal Sutartį ilgiau kaip 30 (trisdešimt) dienų, tuomet Nuomininkas įsipareigoja mokėti 0,12 proc. (dvylikos šimtųjų procentų) dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą mokėti dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos.
Nepažeidžiant kitose Sutarties nuostatose numatytų Nuomotojo teisių, tuo atveju, jei Nuomininkas ilgiau kaip 15 (penkiolika) dienų vėluoja sumokėti Nuomotojui bet kuriuos Sutartyje numatytus mokėjimus ir nepadengia viso susidariusio įsiskolinimo (įskaitant mokėtinas netesybas) per 7 (septynias) dienas nuo atitinkamo Nuomotojo pareikalavimo dienos (arba per ilgesnį terminą, jei toks yra nurodytas Nuomotojo pareikalavime), Nuomotojas įgyja teisę, be kita ko, nutraukti bet kokių Komunalinių Paslaugų ir/ar kitų paslaugų (elektros energijos, šildymo ir pan.) teikimą į Patalpas ir/ar Nuomininkui.
Patalpų Perdavimas ir Grąžinimas
Patalpų perdavimas Nuomininkui pažymimas abiejų Šalių pasirašomu Nuomotojo pateiktos formos Perdavimo Aktu.
Jeigu Nuomininkas atsisako priimti Patalpas Bendrųjų Sąlygų 8.4 punkte numatytu pagrindu, Šalys įsipareigoja nedelsiant užfiksuoti nustatytus esminius Patalpų trūkumus Patalpų defektų akte, kuris, pasirašytas abiejų Šalių, tampa neatskiriama Sutarties dalimi. Nuomotojas privalo pašalinti minėtame Patalpų defektų akte užfiksuotus esminius Patalpų trūkumus per protingą terminą ir, juos pašalinęs, informuoti apie tai Nuomininką. Nuomotojui pašalinus minėtus trūkumus, Patalpos turi būti perduodamos Nuomininkui pagal Perdavimo Aktą, kurį Šalys privalo sudaryti Nuomotojo pranešime apie trūkumų pašalinimą nurodytu laiku ir vietoje.
Nuomininkas privalo ne vėliau kaip per 7 (septynias) dienas nuo Pabaigos Dienos atlaisvinti Patalpas nuo visų Nuomininkui ir/ar tretiesiems asmenims priklausančių daiktų bei perduoti (grąžinti) Nuomotojui sutvarkytas, švarias Patalpas pagal abiejų Šalių pasirašomą Grąžinimo Aktą.
Patalpų grąžinimo dieną atliekamas bendras Patalpų patikrinimas, kad būtų nustatyti taisytini defektai ir pasirašytas Grąžinimo Aktas. Patalpų patikrinimo metu jos turi būti iškraustytos ir švarios.
Nuomininkui vėluojant grąžinti Patalpas, Nuomotojas turi teisę be jokio išankstinio įspėjimo bet kada įeiti į Patalpas, pašalinti visus jose esančius daiktus (įskaitant Nuomininkui ir/ar tretiesiems asmenimis priklausančius daiktus), pakeisti Patalpų spynas, išjungti Patalpose elektrą, nutraukti vandens, šildymo ir/ar visų ir bet kokių kitų paslaugų tiekimą į Patalpas, neleisti Nuomininkui ir/ar bet kuriems tretiesiems asmenims patekti ir naudotis Patalpomis, užplombuoti/užblokuoti įėjimą į Patalpas, taip pat kitaip savo nuožiūra laisvai naudoti ir valdyti Patalpas bei jomis disponuoti.
Sutarties Nutraukimas
Nuomininkui taikoma Sutarties pasirašymo dieną galiojanti Nuomos sutarties Bendrosios Dalies redakcija, kuri skelbiama Nuomotojo interneto svetainėje. Sutarties pakeitimai, papildymai ir priedai galioja, jei jie yra sudaryti raštu ir pasirašyti abiejų Šalių, t.y.
Nuomotojui nutraukus Sutartį bet kuriuo iš Bendrosios Dalies 10.4 punkte numatytų pagrindų, Nuomininkas privalo sumokėti Nuomotojui iki Sutarties nutraukimo nesumokėtą Nuomos Mokestį, visus kitus Sutartyje numatytus mokėjimus ir/ar baudas, taip pat atlyginti visus nuostolius (žalą), kuriuos Nuomotojas patyrė dėl Sutarties nutraukimo ir kurių negalima padengti iš Nuomininko sumokėtos Nuomos Mokesčio Papildomos dalies. Tuo atveju, jeigu Nuomininkas pasirenka mokėjimo planą, kuriame Patalpų išpirkimui yra taikomi papildomi mokesčiai (indeksacija) ir Sutartis nutraukiama bet kuriuo iš Bendrosios Dalies 10.4 punkte numatytų pagrindų, Nuomininkas sumoka iki einamųjų Nuomos metų galo likusią sumokėti Nuomos Mokesčio Pagrindinę dalį bei papildomai moka 5 proc.
Įsipareigojimų Užtikrinimas
Nuomininko įsipareigojimų Nuomotojui pagal Sutartį tinkamo įvykdymo užtikrinimo tikslais, Nuomininkas įsipareigoja ne vėliau kaip iki notarinės Patalpų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, sumokėti Nuomotojui Avansą, numatytą Preliminariojoje Sutartyje, taip pat kitus mokėjimus, kurie yra numatyti Specialiojoje dalyje. Jeigu Nuomininkas vėluoja sumokėti šiuos mokėjimus, tai laikoma esminiu Sutarties pažeidimu ir, be kita ko, Nuomotojas įgyja teisę nutraukti Sutartį pagal Bendrosios Dalies 10.4.
Šalys susitaria, kad nuo Avanso, Nuomos mokesčio Papildomos dalies sumokėjimo momento, šios sumos yra laikomas įkeistomis Nuomotojo naudai, siekiant užtikrinti Nuomininko įsipareigojimų Nuomotojui pagal Sutartį tinkamą vykdymą.
Jeigu Nuomininkas nevykdo ar vėluoja įvykdyti bet kokį įsipareigojimą Nuomotojui, įskaitant pareigą sumokėti Nuomos Mokestį, netesybas ir/ar bet kuriuos kitus mokėjimus pagal Sutartį, taip pat kitais Teisiniuose Reikalavimuose numatytais atvejais Nuomotojas (kaip kreditorius) įgyja teisę nukreipti susidariusio Nuomininko įsiskolinimo išieškojimą į įkeistas sumas.
Nuomotojui padengus Nuomininko įsiskolinimą iš įkeistų sumų, Nuomininkas privalo per 5 (penkias) dienas sumokėti Nuomotojui trūkstamą jų dalį (o nepanaudota sumų dalis lieka įkeista Nuomotojui). Jeigu Nuomininkas šios pareigos neįvykdo, tai laikoma esminiu Sutarties pažeidimu ir, be kita ko, Nuomotojas įgyja teisę nutraukti Sutartį pagal Bendrosios Dalies 10.4.
| Sritis | Aprašymas |
|---|---|
| Nuomos konkursas | Procesas, kurio metu išrenkamas geriausias nuomininkas pagal pasiūlytą kainą. |
| PVM | Mokesčio aspektai, susiję su trumpalaike ir ilgalaike nuoma. |
| Nuomininko įsipareigojimai | Atsakingas naudojimas, avarijų likvidavimas, nuostolių atlyginimas ir kt. |
| Nuomotojo teisės | Teisė atsisakyti, perleisti nuosavybę, įkeisti patalpas. |
| Nuomos mokestis | Mokesčio dydis, mokėjimo tvarka ir galimi pakeitimai. |
| Patalpų perdavimas | Procesas ir dokumentai, susiję su patalpų perdavimu ir grąžinimu. |
| Sutarties nutraukimas | Sąlygos ir pasekmės, nutraukus nuomos sutartį. |
| Įsipareigojimų užtikrinimas | Priemonės, užtikrinančios nuomininko įsipareigojimų vykdymą. |