Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai. Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties apibrėžimai
Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui. Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.
Pastato (patalpų) paskirtis yra reikšminga ne tik dėl jų atitikties skirtingiems saugos, sveikatos ir kt. reikalavimams, tačiau gali lemti ir kitas svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, mokesčius. Jeigu fizinio asmens disponuojamas nekilnojamasis turtas yra mokslo, poilsio, ūkio, garažų, fermų ir kt.
Tačiau yra taikomos išimtys. Tam tikrais atvejais teisės aktai leidžia naudoti pastatą (patalpas) nepakeitus paskirties. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties name ar jo patalpose galima vykdyti fotografavimo, meninės kūrybos, švietimo paslaugų, sveikatos priežiūros, odontologinės praktikos veiklas. Pastato paskirtis yra svarbus aspektas, lemiantis tiek jo naudojimo galimybes, tiek savininkų teises ir pareigas.
Veiklos rūšies pasirinkimas: nuoma ar apgyvendinimas?
Renkantis veiklos rūšį, svarbu atsižvelgti į kelis aspektus. Žemiau pateikiama informacija apie skirtingus verslo liudijimus, susijusius su apgyvendinimu ir nuoma:
Žemiau pateikiama informacija apie skirtingus verslo liudijimus, susijusius su apgyvendinimu ir nuoma:
| Veiklos rūšies kodas ir pavadinimas | EVRK | Svarbu žinoti | Nekilnojamojo turto paskirtis |
|---|---|---|---|
| 010 Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas | (įeina į EVRK klasę 55.20) | Kaimo turizmo paslauga - tai savarankiška, už užmokestį turistams kaimo gyvenamojoje vietovėje ar mieste, kuriame gyvena ne daugiau kaip 3 000 gyventojų, teikiama apgyvendinimo paslauga, kai kartu sudaromos sąlygos tenkinti maitinimo, poilsio, pramogų ar renginių organizavimo poreikius. Su šiuo verslo liudijimu poilsio, pramogų ar renginių organizavimo paslaugas galite teikti tik asmenims, kuriems yra teikiamos apgyvendinimo paslaugos. Su šiuo verslo liudijimu negalite teikti apgyvendinimo paslaugų per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones*. Apgyvendinimo paslaugų veikla turi būti vykdoma laikantis Turizmo įstatyme nustatytų reikalavimų ir turint leidimą teikti apgyvendinimo paslaugas. | Gali būti bet kurios rūšies (poilsio, viešbučių ir pan.). |
| 043 Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas | (įeina į EVRK klases 55.20; 55.90) | Su šiuo verslo liudijimu galite teikti trumpam, paprastai, dienai arba savaitės, kelių savaičių ir pan. laikotarpiui apsistojusių svečių apgyvendinimo (nakvynės ir pusryčių) paslaugas, neteikiant kitų papildomų paslaugų. Su šiuo verslo liudijimu galite teikti tik pusryčius, o ne pilną maitinimą. Su šiuo verslo liudijimu negalite teikti apgyvendinimo paslaugų per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones*. | - |
| 051 Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma už vieną objektą | (įeina į EVRK klasę 68.20) | Su šiuo verslo liudijimu galite nuomoti (tiek ilgalaikei, tiek trumpalaikei nuomai) tik gyvenamosios paskirties patalpas ir tik gyventojams, neteikiant maitinimo, patalpų valymo, poilsio poreikių tenkinimo paslaugų. Su šiuo verslo liudijimu negalite teikti apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos arba nakvynės ir pusryčių paslaugos). Su šiuo verslo liudijimu negalite nuomoti patalpų per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones*. Su šiuo verslo liudijimu galite nuomoti patalpas per platformas, tokias kaip Booking.com, Airbnb ir pan., jeigu visus aktyvius veiksmus (pvz., fotografuojate patalpas, talpinate skelbimus, prižiūrite bei tvarkote patalpas) atliekate patys savarankiškai. | Turi būti „gyvenamoji“. |
*Nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančios įmonės - tai įmonės, kurios už turtą nuomojantį savininką atlieka visus aktyvius veiksmus: savininko vardu sukuria konkrečiose užsienio platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, kurias patalpų savininkų vardu administruoja, prižiūri bei tvarko, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir t.t.
Kaimo turizmo paslaugos teikimo reikalavimai
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turizmo įstatymu, kaimo turizmo paslaugos teikimui yra keliami tam tikri reikalavimai: Kaimo turizmo paslauga yra ūkininko sodyboje ar individualiame gyvenamajame name teikiama specialaus apgyvendinimo turizmo paslauga, kurią sudaro turistų apgyvendinimo, maitinimo, pramogų (poilsio) ir kitų poreikių tenkinimas. Teikiant kaimo turizmo paslaugą svečių apgyvendinimui gali būti skirta ne daugiau kaip 20 kambarių (numerių). Teikiant kaimo turizmo paslaugą turi būti laikomasi šių reikalavimų, taip pat priešgaisrinės saugos, patalpų eksploatavimo normų bei savivaldybės reikalavimų, susijusių su geriamojo vandens tiekimu, nuotekų surinkimu ir valymu bei atliekų tvarkymu.
Kaimo turizmo paslaugos teikėjai, informuodami turistus, privalo pateikti tikslią ir teisingą informaciją apie kaimo turizmo paslaugos teikimo vietą, apgyvendinimo ir kitų teikiamų paslaugų pasirinkimą ir kainas. Išankstinį apgyvendinimo paslaugų užsakymą (rezervavimą) apgyvendinimo paslaugų teikėjai turi registruoti raštu specialiame žurnale arba kompiuterinėse laikmenose. Esant turisto pageidavimui užsakymas turi būti patvirtintas raštu.
Taip pat būtina laikytis: būsto aplinkos, kambarių, bendro naudojimo bei higienos patalpos reikalavimus, nustatytus higienos normoje HN 118: 2002 „Apgyvendinimo paslaugų saugos sveikatai reikalavimai“; maitinimo patalpos (valgomojo, svetainės, patalpos maitinimui - pobūviams), virtuvės patalpos ir joje esančios įrangos reikalavimus, nustatytus Maisto tvarkymo kaimo turizmo sodyboje reikalavimuose; pirties patalpos reikalavimus, nustatytus higienos normoje HN 39: 2005 „Pirtys: įrengimo ir priežiūros saugos sveikatai reikalavimai“.
Visi kaimo turizmo sodybai priklausantys pastatai pagal poreikius gali būti pritaikyti kaimo turizmo veiklai.
Aktyvus poilsis ir pramogos
Aktyvaus poilsio (pramogų) tikslais gali būti įrengiamos sportinių žaidimų aikštelės ir suteikiama naudotis atitinkama įranga ir priemonės (valtys, baidarės, dviračiai, karietos, žvejybos įrankiai, jodinėjimo ir kitas laisvalaikio ir sportinis inventorius).
Teikiant aktyvaus poilsio pramogas (jodinėjimas, plaukymas, žvejyba ir pan.), kurioms yra reikalingos specialios saugumo priemonėmis, svečiai turi būti supažindinami su saugos reikalavimais ir atitinkamų saugos priemonių naudojimu. Reikalavimai turi būti pateikti raštu ir matomoje vietoje.
Pirmoji mano viešnagė kaimo turizmo sodyboje ,, Dzūkijos perlas "
PVM aspektai nuomojant patalpas
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y.
Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą. Asmenys viešbutyje, kuris yra PVM mokėtojas, apsistoja įvairiais laikotarpiais. Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.
ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės. Tokia veikla skiriasi nuo kitų veiklos rūšių, susijusių su pramone ir prekyba, arba nuo veiklos, kurios tikslas atitinka paslaugos teikimą, o ne paprastą turto perleidimą, pavyzdžiui, teisės naudotis golfo aikštele, teisės naudotis tiltu už kelių mokestį ar teisės įrengti cigarečių automatus prekybos vietose.
Savo praktikoje ESTT ne kartą akcentavo, kad nekilnojamojo turto nuomos pasyvusis pobūdis, kuris pateisina tokio sandorio neapmokestinimą PVM, susijęs su paties sandorio pobūdžiu, o ne su tuo, kaip nuomininkas naudoja atitinkamą turtą (byla C-278/18, 21 punktas).
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.
1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Sutartyje numatyta, kad futbolo klubas futbolo stadiono aikštynu, taip pat žaidėjų ir teisėjų drabužinėmis galės naudotis ne daugiau nei 18 dienų per sporto sezoną (sporto sezonui prasidedant kiekvienų kalendorinių metų liepos 1 d. ir baigiantis kitų metų birželio 30 d.). Pagal sutartį UAB: 1) turi visišką ir neribotą teisę suteikti tokias pačias teises kitiems savo pasirinktiems fiziniams arba juridiniams asmenims, išskyrus minėtas 18 dienų; 2) turi teisę bet kada patekti į minėtas patalpas tam, kad užtikrintų tinkamą naudojimąsi jomis ir apsisaugotų nuo bet kokios žalos (keliama tik viena sąlyga - netrukdyti tinkamai sporto rungtynių eigai); 3) išlaiko patekimo į patalpas nuolatinės kontrolės teisę; 4) reikalauja sumokėti fiksuotą 1 750 Eur atlyginimą už kiekvieną naudojimosi aikštynu, drabužinėmis, kavinės, durininko paslaugomis, visų patalpų apsauga ir priežiūra dieną - pagal susitarimą 20 proc. šios reikalaujamos sumos sudaro mokestis už teisę patekti į futbolo aikštę, 80 proc. - mokestis už įvairias priežiūros, valymo, remonto (žolės pjovimas, sėjimas ir kt.) ir žaidimo aikštės atnaujinimo paslaugas, taip pat už papildomas paslaugas.
2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti. - kitas paslaugų paketas: tam tikros darbo vietų erdvės yra izoliuotos - yra pertvaros, yra rakinamos durys. Tai atskiri visiškai įrengti darbo kabinetai, kuriuose gali dirbti vienas ar keli žmonės (toliau - Biuro erdvės).
Biuro erdvės nuomos atveju klientai turi daugiau privatumo, nes gali išsinuomoti visiškai įrengtą darbui tinkamą izoliuotą atskirą rakinamą kabinetą ir jam nereikia dalytis darbo vietos erdve su kitais bendrovės klientais bendroje darbo erdvėje. Tiek Biuro erdvės, tiek Bendradarbystės erdvės nuomos atveju klientui nereikia niekuo rūpintis - nei darbo vietos įrengimu, nei jos priežiūra, aptarnavimu ar remontu, t. y. Bendradarbystės erdvės paslaugos susideda iš keleto elementų: naudojimosi darbo vieta, bendromis poilsio zonomis, virtuvėle, sanitariniais mazgais, konferencijų salėmis ir kt.
Visi šie elementai yra glaudžiai susiję, neturi savarankiško tikslo, todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad yra sudarytas vienas sandoris. Paslaugos gavėjui nėra priskirta konkreti darbo vieta (konkretus darbo stalas) ir vieną dieną jis dirba vienoje darbo vietoje, kuri tuo metu yra laisva, kitą dieną - kitoje, bendroje darbo erdvėje su kitais žmonėmis, t. y. neturi teisės į aiškiai apibrėžtą erdvę. Atsižvelgiant į tai, laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - įrengtos darbo vietos nuoma.
Tokiu atveju PVM apskaičiavimo tikslais laikoma kad sudarytas darbo vietos nuomos sandoris, kuris apmokestinamas PVM, taikant standartinį 21 proc. Biuro erdvės nuomos paslauga susideda iš keleto elementų, kurie yra glaudžiai susiję, nėra savarankiški ir objektyviai sudaro vieną ekonomiškai neskaidomą paslaugą.
Biuro erdvės nuomos atveju nuomininkas įgyja aiškią teisę į apibrėžtą erdvę - kabinetą, naudodamasis jam bendrovės suteiktu kabinetu, apriboja kitų asmenų galimybę naudotis tomis pačiomis patalpomis. Tokiu atveju laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - teisės naudotis patalpomis kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį įgijimas, ir joks kitas asmuo negali pasinaudoti šia teise. Todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad bendrovė suteikė kabineto, t. y.
Svarbiausi aspektai:
- Gyvenamųjų pastatų ir patalpų apibrėžtys.
- Trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma (< 2 mėn.) apmokestinama taikant standartinį PVM. Jei ilgalaikė sutartis nutraukiama anksčiau nei po 2 mėn., ji laikoma trumpalaike ir apmokestinama. Pratęsus trumpalaikę nuomą ilgesniam nei 2 mėn.
- Viešbučių apgyvendinimo paslaugos.
- Termino skaičiavimas.
- Nekilnojamojo turto nuomos samprata pagal ESTT. Neapmokestinimas PVM taikomas pasyviai veiklai - kai perduodama tik teisė naudotis turtu.
Mokesčių reforma prasidėjo ir toliau tęsis.