Būsto Paskola Per Krizę: Ar Verta Rizikuoti?

Nuosavas būstas yra bene svarbiausias gyvenimo pirkinys, kuris suteikia saugumo, užtikrintumo ir stabilumo pojūtį, todėl įsigyti būstą svajoja daugelis žmonių.

Tačiau kaip pastebi „M Capital“ būsto kreditų konsultantas Mindaugas Dauksevičius, priežasčių įsigyti nekilnojamą turtą vėliau bus visada: „Vienu metu žmonėms gali atrodyti per aukštos palūkanos, kitu metu jau gali pabrangti patys būstai, o kartais gali tiesiog trūkti pasirinkimo.

Visgi, reikia pripažinti, kad šiuo metu būstų kainos pirkėjų tikrai nedžiugina. Deja, tačiau ir vilčių, kad netrukus būstų kainos pradės bliūkšti, tikrai nėra daug. Šiais metais NT kainos Lietuvoje augo net 14%.

Ekspertų prognozės taip pat nenuteikia optimistiškai.

„Atsižvelgiant į tai, kad išsitraukę pensijų fondų lėšas dalis pirkėjų galės įsigyti būstą anksčiau, ir į faktą, kad jau šiuo metu galintys pirkti skubės būstą įsigyti kuo greičiau, tikėtina, kad būstų kainos reikšmingai pakils ir galutinė suma, kurią reikės sukaupti pirkėjams, bus tikrai reikšmingai didesnė, nei dabar skaičiuojama pagal dabartines būstų kainas“, - įspėja NUMAI įkūrėjas ir vadovas Aurimas Čiagus.

Banko paskola - vienas efektyviausių būdų įveikti finansinius sunkumus, susijusius su būsto įsigijimu.

Visgi, daugelis žmonių nerimauja ne dėl būsto paskolos ar kylančių kainų, o dėl pradinio įnašo dydžio.

Vilniaus mieste, vidutinio buto kaina jau viršija 150 - 180 tūkst. Eur. Tai reiškia, kad norint gauti paskolą būstui - pradiniam įnašui reikia bent 25 000 €.

Todėl pradinio įnašo neturėjimas šiandieninėje visuomenėje, ypač tarp jaunų žmonių, tampa visiškai normaliu ir tikrai dažnai pasitaikančiu reiškiniu.

Be to, jie susiduria su visiškai realia rizika, kad taupymo laikotarpiu būstų kainos ir toliau augs. Jei didės būsto kainos - reikės ir didesnio pradinio įnašo.

Todėl daugeliui potencialių būstų pirkėjų kyla natūralus klausimas - ar įmanoma gauti būsto paskolą be pradinio įnašo?

Prieš kelis dešimtmečius Lietuvoje būsto kreditas dažnai būdavo išduodamas ir be pradinio įnašo. Tuo metu pradinio įnašo reikalavimas neegzistavo.

Imti būsto paskolą be pradinio įnašo buvo visiškai natūralus reiškinys. 2009 metais Lietuva susidūrė su ekonomine krize, dėl kurios bankai pradėjo keisti finansavimo sąlygas būsto paskolai gauti.

2011 metais įsigaliojo Atsakingo skolinimo nuostatai, kuriuose nurodoma, kad norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, būsto paskolų be pradinio įnašo gauti negalima.

Vadovaudamiesi šiuo metu galiojančiais įstatymais, bankai ir kredito unijos privalo reikalauti pradinio įnašo. Pradinis įnašas turi būti ne mažesnis nei 15% būsto vertės.

Pradinio įnašo dydis gali būti ir didesnis - 30 proc ar net 40 proc. Imant paskolą naujam būstui, didesnis įnašas gali būti reikalaujamas, jei jau turite paskolą Lietuvoje, kuria mokate už kitą būstą.

Visgi, 2026 m. pirkėjai, kurie planuoja įsigyti pirmąjį būstą sulauks ir gerų žinių. Nuo 2026 m. rugpjūčio mėn. pradinis įnašas pirmam būstui mažės iki 10%.

Vis tik, dėl šios lengvatos reikia nuteikti griežtesniam pajamų vertinimui. Bankai vertins, ar klientas būtų pajėgus mokėti paskolą, jei palūkanų norma pakiltų iki 6%.

Be to, paskolos įmoka negalės sudaryti didesnės nei 50% mėnesinių pajamų dalies (vietoj buvusių 40%).

Jei su paskola bus įsigyjamas ne pirmas, o antras būstas, pradinio įnašo dydis sieks 30% būsto vertės. 15% pradinio įnašo lengvata bus taikoma tik tuo atveju, jei pirmosios paskolos likutis bus sumažėjęs 50% ar daugiau.

Pradinio įnašo neturėjimas tikrai nėra priežastis jaustis prasčiau ar menkiau už kitus. Pradinio įnašo dažnai nepavyksta sukaupti net ir pakankamai dideles mėnesines pajamas gaunantiems žmonėms.

Tradicinė kelionė iki nuosavo būsto įsigijimo, iš esmės, dabar yra nepatogi ir finansiškai nenaudinga.

Žmonės dažniausiai yra priversti nuomotis svetimus namus ir mokėti tikrai didelį nuomos mokestį.

Tuo laikotarpiu palaipsniui kyla būstų kainos, taigi žmogus yra priverstas nuolat jas vytis ir tuo pačiu atsisakyti brangesnių pirkinių, kelionių ir kitų malonumų.

Svarbu žinoti, kad pradinio įnašo neturintys žmonės nėra išimtys. Su šia problema susiduria labai didelė visuomenės dalis. Tai ypač būdinga jaunoms šeimoms, kurios dėl vaikų turi didesnius finansinius įsipareigojimus.

Ką daryti, jei neturite pradinio įnašo?

Potencialiems būstų pirkėjams, kurie šiuo metu dar negali gauti būsto paskolos dėl pradinio įnašo, NUMAI siūlo aiškų ir praktišką sprendimą judėti nuosavų namų link be ilgo laukimo.

Įsikėlus į namus, kurie planuojami įsigyti ateityje, kiekvienas mėnuo tampa žingsniu link nuosavybės, o ne tiesiog nuomos laikotarpiu. Svarbu ir tai, kad būsto kaina sutariama iš anksto, todėl visas būsto vertės prieaugis priklauso klientui.

Kai pradinis įnašas sukaupiamas, būstas išperkamas asmenine banko paskola. Toks būsto įsigijimas klientui teikia įvairiapusę naudą.

Visų pirma, jis taupo laiką ir iš karto gali įsikelti į savo svajonių namus. Antra - nuomos mokestį jis moka už savą, o ne už svetimą būstą, tad kiekviena įmoka yra investicija į savo nuosavybę.

Tai reiškia, kad visas kainos prieaugis, kuris susikaupė per nuomos laikotarpį, priklauso būsimam būsto šeimininkui.

Pavyzdžiui, jei būstas perkamas už 200 000 Eur, o po 5 nuomos metų jo vertė pakyla iki 250 000 Eur, būsto kaina išlieka pirminė - 200 000 Eur. Tokiu būdu būsto savininkas sutaupo 50 000 Eur.

Taigi NUMAI paslaugos klientams ne tik suteikia patrauklią galimybę į svajonių namus įsikelti iš karto, bet ir užtikrina apsaugą nuo NT kainų augimo.

Teigiamos patirtys visada padeda lengviau priimti sprendimus.

Sutartį su NUMAI Aistė ir Tomas pasirašė 2020 m. Jie išsirinko kotedžą Vilniaus Pavilnyje, kurio kaina tuo metu siekė 95 000 Eur. Kotedžas nebuvo įrengtas.

Po įrengimo darbų jo kaina pakilo iki 155 000 Eur. Per 5 metus, šio būsto vertės arba kainos prieaugis išaugo net 76%. Tai reiškia, kad per šį laikotarpį Aistė su Tomu sutaupė 117 000 Eur, nes būsto kaina buvo fiksuota anksčiau.

Domantą kreiptis į NUMAI paskatino visiškai suprantamos priežastys. Jis norėjo gyventi savame būste, tačiau negalėjo kreiptis į banką dėl paskolos, nes neturėjo sukaupto įnašo.

Bendradarbiaudamas su NUMAI Domantas 2022 m. įsigijo 55 kv. m butą Vilniaus Naujamiestyje. Būstas buvo nupirktas už 125 000 Eur. Šiandien buto vertė siekia jau 150 000 Eur.

Pasirašę sutartį su NUMAI, Monika ir Ernestas 2021 m. įsigijo 3 kambarių butą Kaune, Dainavos rajone. 61 kv. m. butas buvo nupirktas už 75 000 Eur. 2024 m. to paties buto vertė rinkoje siekė ~105 000 Eur.

Deja, tačiau būsto paskolą galite gauti tik su pradiniu įnašu. Būsto paskola be pradinio įnašo yra neegzistuojantis dalykas, todėl, žinoma, NUMAI paslaugos neleidžia išvengti jo kaupimo.

Būsto kainų dinamika ir ekonominė situacija

Nors būsto pirkimas, kai palūkanų normos yra didelės, gali atrodyti nelogiškas, reikia atsižvelgti į tai, kad aukštos palūkanų normos dažnai sutampa su laikotarpiais, kai ekonomika sparčiai auga ir infliacija didėja.

Žinoma, pirmuosius kelis metus tokios paskolos įmokos gali atrodyti ganėtinai skausmingos, kadangi palūkanos - ypač aukštos ir, kai kuriais atvejais, gali sudaryti apie tris ketvirtadalius būsto kredito įmokos vertės.

Visgi, ateities sandorių rinka rodo, kad jau kitais 2024 metais ECB palūkanų normą sumažins 0,75 proc. punkto, o po kelerių metų galima tikėtis palūkanų normos normalizacijos.

Bet kuriuo atveju, kai palūkanų normos kris, perkantys būstą turėtų mokėti gerokai mažesnes įmokas.

Nepaisant labai viliojančių mažų įmokų, ilgainiui sumažėjus palūkanų normoms, pirkti būstą dabar gali būti rizikinga.

Dar tikrai per anksti sakyti, kad išvengėme recesijos ar net rimtos krizės.

„JAV šiuo metu gerokai išaugo įsipareigojimų nevykdymo statistika, o Europoje tokie įvykiai dažnai kiek atsilieka. Taip pat stebimas krentantis prekybos aktyvumas globaliu mastu - kai kuriose šalyse, įskaitant JAV ar Ispaniją, užfiksuotas ir infliacijos augimas“, - pastebi M. Dauksevičius.

Prasidėjus krizei, būstą įsigijęs žmogus gali prarasti darbą. Tad neturint bent pusės metų išlaidų vertės finansinės pagalvės ar paskaičiavus, kad pakilus palūkanų normai įmokos taptų per didelė našta, būsto pirkti tikriausiai nereikėtų. Tiesa, šie patarimai galioja ne tik dabar, tačiau ir bet kuriuo kitu metu.

Visgi, jeigu šiuo metu jūsų finansinis stabilumas atrodo ganėtinai tvirtas, turite finansinę pagalvę net ir palūkanoms dar kiek pakilus, sunkumų jums nekiltų, tad radus tinkamą būstą - laukti tikrai neverta.

Ekspertai dažnai sako, kad geriausias laikas pirkti būstą buvo vakar ir netgi tokiu išskirtiniu laikotarpiu kaip šis, toks posakis daugeliu atveju vis dar išlieka teisingas.

Anot D. Andrulionienės, neproporcingas būsto kainų augimas, lyginant su faktiniais statybų kaštais, prieš 2008 m. krizę buvo aiškus signalas, kad NT vertė gali būti netvari.

„Augančių kainų struktūroje tuomet svarbesnė dalis teko ne realioms sąnaudoms, o spekuliaciniams veiksniams. Šiandien tokių tendencijų kainų statistika nerodo, o tai reiškia, kad statytojai turi kur kas mažiau erdvės mažinti esamas kainas nepatirdami nuostolių“, - pasakoja D.

Andrulionienė.

Pažiūrėjus kelerių metų statistiką, visų bankų naujos sutartys kas mėnesį siekia 80-100 mln.

Taigi kas nutiktų, jei palūkanos imtų smarkiai augti? 15min paprašė Lietuvos banko paskaičiuoti, kaip kistų paskolų įmokos, jei padidėtų palūkanos.

Pavyzdžiui, jeigu gyventojas pasiskolina 69 500 Eur būsto įsigijimui su 2 proc. palūkanų norma, tuomet būsto paskolos palūkanų normai padidėjus iki 4 proc., mėnesio įmoka galėtų išaugti ir 30 proc. (nuo kiek daugiau nei 255 Eur iki maždaug 330 Eur).

Palūkanų normai išaugus iki 5 proc., įmoka galėtų išsipūsti atitinkamai 45 ir 30 proc.

Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Omberg“ inicijuoto tyrimo metu, analitikai įvertino 4 svarbiausius veiksnius, kurie prisidėjo prie reikšmingo gyvenamojo NT kainų kritimo po 2008 m. pasaulinės finansų krizės: istorinę būsto kainų dinamiką, būsto paskolų išdavimo apimtis, statybų sąnaudų kaštų pokyčius bei gyventojų finansines galimybes įpirkti būstą.

Kaip rodo istoriniai Lietuvos NT rinkos duomenys, vidutinė būsto kaina per ketverius metus iki 2008-ųjų išaugo daugiau nei dvigubai - 128 proc.

Palyginimui, per pastaruosius ketverius metus (2016-2019 m.) šalies gyvenamojo NT kainos kilo 10 kartų lėčiau ir iš viso padidėjo 9,8 proc.

Šiandieninis būsto kainų lygis Lietuvoje, atskaičius infliaciją, išlieka mažesnis už 2008 m. pasiektą piką.

„Didelė pasiūla ir aktyvi konkurencija Lietuvos gyvenamojo NT rinkoje lėmė tai, kad būsto kainų augimas pastaraisiais metais buvo nuosaikus, be to, lėtesnis nei gyventojų vidutinių pajamų augimas.

Skirtumą tarp šiandienos ir 2008-ųjų metų labai gerai iliustruoja štai toks pavyzdys: vidutinis butas, kurio rinkos vertė eurais 2004 m. buvo 50 tūkst., po ketverių metų galėjo kainuoti daugiau nei dvigubai brangiau - 114 tūkst. eurų.

Tuo tarpu per pastaruosius ketverius metus analogiško buto vertė būtų pakitusi kur kas mažiau ir net nepasiekusi 55 tūkst. eurų“, - pastebi tyrimą inicijavusios bendrovės „Omberg“ vykdomoji direktorė Dalia Andrulionienė.

Iki 2008-ųjų būsto kainų kilimui didelę paspirtį suteikė tai, kad Lietuvos gyventojai galėjo labai lengvai gauti paskolas.

Prieš finansų krizę vos per trejus metus (2005-2008 m.) suteiktų būsto paskolų suma Lietuvoje padvigubėjo. Dalis šių paskolų suteiktos neatsižvelgiant nei į asmens, nei į paties banko kapitalo galimybes.

2010 m. blogų paskolų dalis, palyginus su visų paskolų verte, bankuose sudarė 20 proc.

Pastaraisiais metais dėl sugriežtėjusių taisyklių skolinimas tapo tvaresniu, o suteikiamų paskolų apimtys - kur kas mažesnės nei prieš praėjusią krizę.

2017 m. blogų paskolų dalis Lietuvoje krito žemiau 5 proc. lygio, o per mėnesį būsto paskoloms skiriama suma šiemet išlieka apytikriai dvigubai mažesnė nei buvo 2007 m.

„Analizė rodo, kad būsto paskolų rinka Lietuvoje yra tvari ir net jei bankai kiek griežčiau vertins išduodamas paskolas, skolinimo sąlygų pokytis anaiptol nebus toks reikšmingas kaip 2008-aisiais“, - sako D. Andrulionienė.

Per ketverius metus iki finansų krizės (nuo 2004 m. sausio iki 2008 m. sausio) gyvenamojo NT statybų sąnaudos išaugo 58 proc., rodo Lietuvos statistikos departamento duomenys.

Tačiau tuo pačiu laikotarpiu būsto kainos didėjo daugiau nei dvigubai sparčiau - 128 proc.

Palyginimui 2016-2020 m. gyvenamojo NT statybų sąnaudų kainos išaugo 15 proc., tačiau būstai brango mažiau nei didėjo sąnaudos - 9,8 proc.

Skolinimosi sąlygos ir bankų požiūris

Suteikiant būsto kreditą galima suma skaičiuojama ne pagal dabartines 1,7 proc. palūkanas, bet pagal ateityje galinčias pakilti 5 proc. palūkanas. Taigi, jo paskaičiavimu, galima paskolos suma sumažėja 30 procentų.

Brokeris teigė sutikęs klientų, kuriems bankas atsisakė išduoti norimą paskolą, nes jie neatitiko sąlygų priskaičiavus 5 proc.

Tiesa, patys bankai teigia, kad kiekvienas klientas - individualus, tad ir sąlygos jam taikomos pakankamai individualiai.

Kalbama, kad vieni bankai paskolą paskaičiuoja su teorinėmis 3, kiti - su 5 proc. Tiesa, taisykles kuriantis Lietuvos bankas tokių atvejų negirdėjo.

„Mes neturime duomenų, kad bankai būtų nesilaikę prievolės įvertinti skolos įmokų dydžio santykį su skolininko pajamomis naudodami 5 proc.

Tačiau jis patvirtino, kad taisyklei vis tik taikomos išimtys. Pasak jo, bankai per metus gali suteikti iki 5 proc. naujų būsto paskolų neatlikdami palūkanų jautrumo testo.

Komercinių bankų atstovai vieningai tvirtina, kad elgiasi taip, kaip nurodė Lietuvos bankas. SEB banko atstovė Ieva Dauguvietytė-Daskevičienė pranešė, kad didžiausia paskola, kurią bankas gali suteikti, gali būti ne didesnė negu 85 proc. įkeičiamo turto vertės, o klientas būsto paskolai grąžinti turėtų skirti ne daugiau kaip 40 proc.

„Nordea“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Jaunius Marinskas teigė, kad nors sąlygos ir sugriežtintos, rinka lieka vidutiniškai aktyvi.

Kredito unijos: alternatyva bankams

Bankai naujovėse nemato nieko bloga, nes taip apsisaugojama nuo tų, kurie vieną dieną nustos mokėti įmokas.

Tačiau nekilnojamojo turto prekyba užsiimantys brokeriai skambina pavojaus varpais.

Žinoma, 5 proc. palūkanų bankai netaiko.

Laikai, kai bankų klientai galėdavo gauti paskolą su 5 proc. pradiniu įnašu, itin kuklia alga ir minimalia marža - jau seniai praeityje. Po krizės skolinimosi taisyklės gerokai sugriežtėjo, tad dabar reikia turėti ne tik didesnį pradinį įnašą, bet ir sotesnį likutį.

Pavyzdžiui, EURIBOR palūkanų norma dabar yra žemiau nulio, tačiau bankai priversti skaičiuoti taip, lyg bendra paskolų marža būtų net 5 proc.

Jei kreipsitės į banką dėl paskolos būstui, vadybininkai pasiskaičiuos du scenarijus. Vienas - su dabartinėmis, kitas - su teorinėmis 5 proc. siekiančiomis palūkanomis.

Taip bankai bando išsiaiškinti, ar jums pakaktų pinigų pragyvenimui, jei palūkanos smarkiai pašoktų. Tokias taisykles yra nustatęs Lietuvos bankas.

Svarbu atsiminti, kad kiekviena situacija yra individuali, tačiau ekspertai numato, kad jau kitais metais ECB normas pradės mažinti, o tai kreditų turėtojams sutaupys pinigų.

Todėl radus gerą ir būtent jums tinkamą būstą, atidėlioti jo pirkimo, jeigu tikrai leidžia galimybės, nėra prasmės.

tags: #kas #vyksta #su #busto #paskola #per