Šiame straipsnyje aptariami patalpų nuomos klausimai, kai nuomininkas nėra PVM mokėtojas, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) nuostatas. Nagrinėsime, kada nuomos sandoriai yra apmokestinami PVM, o kada taikomos PVM lengvatos, taip pat aptarsime nekilnojamojo turto nuomos sampratą pagal Europos Sąjungos Teisingumo Teismo (ESTT) praktiką.
Nekilnojamojo turto nuomos apibrėžimas ir PVM taikymas
Pagal PVMĮ 31 straipsnį, nekilnojamojo turto nuoma - tai sutartam laikui už atlygį teisės naudotis nuosavybe kaip savininkui suteikimas, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise. Nekilnojamojo turto nuomos sandorio tikslas - galimybė pasinaudoti tam tikru nekilnojamuoju turtu (t. y. „pasyvus“ tam tikro ploto suteikimas).
Kai kartu su nekilnojamu turtu išnuomojamas ir kitas jame esantis turtas (pvz., baldai, įranga ir pan.) ar suteikiamos kitos paslaugos, t. y., sudaromas „mišrios“ nuomos paslaugų sandoris, tai PVM tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju remiantis Europos Sąjungos Teisingumo Teismo (toliau - ESTT) praktika (byla C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas ar du (ar daugiau) sandoriai.
Jei sandorį sudarantys elementai yra taip glaudžiai susiję, kad objektyviai ekonominiu požiūriu sudaro visumą, kurios išskaidymas būtų dirbtinio pobūdžio, neturi atskiro savarankiško tikslo (pagrindinį sandorį padaro tik patrauklesnį, yra tik priemonė geriausiomis sąlygomis įvykdyti šį pagrindinį sandorį), tai PVMĮ prasme laikoma, kad šių elementų ar veiksmų visuma sudaro vieną sandorį.
Nustatant, kuris iš sandorio elementų yra pagrindinė paslauga, svarbu atsižvelgti į sandorio sudarymo tikslą. Jei sandorio tikslas yra pasyvus tam tikro ploto suteikimas, kartu suteikiant kitai šaliai teisę naudotis šiuo plotu kaip savininkui užtikrinant, kad niekas kitas negalės pasinaudoti šia teise, tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas nekilnojamojo turto nuomos sandoris (ESTT byla C-409/98, C-275/01, C-428/02, C-284/03, C-451/06), kuris PVM neapmokestinamas.
Jeigu nurodytu atveju, patalpos bus nuomojamos (subnuomojamos) kartu su jose esančia įranga (baldais), tai bus laikoma, kad teikiamos „mišrios“ nuomos paslaugos, kurias sudarantys elementai yra akivaizdžiai neatskiriami vienas nuo kito ir dėl to laikoma, kad sudarytas vienas sandoris.
Tačiau, jeigu būtų sudaromi darbo vietų (ne patalpų) nuomos sandoriai, kurių tikslas yra išnuomoti tik įrengtą darbo vietą (dalį patalpos, kuria dalinasi su kitais tokiais nuomininkais, darbo stalą, kėdę, lentynas ir pan.), nesuteikiant nuomininkams patalpų (ar jų dalies) valdymo ar kontrolės teisių (pvz., sutartis nesuteikia nuomininkams teisės kontroliuoti ar apriboti patekimą į patalpų plotą, kuriame yra jų darbo vieta, ir pan.), tai tokiu atveju teikiama paslauga PVM tikslais nelaikoma nekilnojamojo turto nuomos paslauga ir jai PVM lengvata, nustatyta PVMĮ 31 straipsnyje, netaikoma. Tokie sandoriai turėtų būti vertinami kaip PVM apmokestinamų paslaugų teikimas ir apmokestinant paslaugas taikomas standartinis 21 proc.
Pagal PVMĮ 31 str. 3 dalies nuostatas apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui.
Tuo atveju, jeigu įmonė būtų pasirinkusi nuo patalpų nuomos paslaugų skaičiuoti PVM ir patalpos būtų nuomojamos individualią veiklą vykdantiems asmenims PVM mokėtojais, tai tokie nuomos sandoriai būtų apmokestinami standartiniu 21 proc.
PVM mokėtojo registracijos prievolė
Pagal PVMĮ 71 straipsnio nuostatas, Lietuvos apmokestinamasis asmuo (pvz., mažoji bendrija ar kita įmonė) privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų.
Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą. Skaičiuojant šią ribą, turi būti atsižvelgiama į atlygį, kuris gautas/gautinas iš darbo vietų (ne patalpų) nuomos ir kitos PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje (jeigu tokia būtų vykdoma).
Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas/gautinas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.
Paklausime nurodytos pajamos iš nuomos paslaugų teikimo gali būti PVM neapmokestinamos arba PVM apmokestinamos, t.
Gyvenamųjų patalpų nuoma: trumpalaikė vs. ilgalaikė
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą. Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y.
Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą.
Asmenys viešbutyje, kuris yra PVM mokėtojas, apsistoja įvairiais laikotarpiais. Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.
ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės. Tokia veikla skiriasi nuo kitų veiklos rūšių, susijusių su pramone ir prekyba, arba nuo veiklos, kurios tikslas atitinka paslaugos teikimą, o ne paprastą turto perleidimą, pavyzdžiui, teisės naudotis golfo aikštele, teisės naudotis tiltu už kelių mokestį ar teisės įrengti cigarečių automatus prekybos vietose.
Savo praktikoje ESTT ne kartą akcentavo, kad nekilnojamojo turto nuomos pasyvusis pobūdis, kuris pateisina tokio sandorio neapmokestinimą PVM, susijęs su paties sandorio pobūdžiu, o ne su tuo, kaip nuomininkas naudoja atitinkamą turtą (byla C-278/18, 21 punktas).
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju, remiantis ESTT praktika (bylos C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas, du ar daugiau atskirų sandorių.
1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu. Sutartyje numatyta, kad futbolo klubas futbolo stadiono aikštynu, taip pat žaidėjų ir teisėjų drabužinėmis galės naudotis ne daugiau nei 18 dienų per sporto sezoną (sporto sezonui prasidedant kiekvienų kalendorinių metų liepos 1 d. ir baigiantis kitų metų birželio 30 d.). Pagal sutartį UAB:
- 1) turi visišką ir neribotą teisę suteikti tokias pačias teises kitiems savo pasirinktiems fiziniams arba juridiniams asmenims, išskyrus minėtas 18 dienų;
- 2) turi teisę bet kada patekti į minėtas patalpas tam, kad užtikrintų tinkamą naudojimąsi jomis ir apsisaugotų nuo bet kokios žalos (keliama tik viena sąlyga - netrukdyti tinkamai sporto rungtynių eigai);
- 3) išlaiko patekimo į patalpas nuolatinės kontrolės teisę;
- 4) reikalauja sumokėti fiksuotą 1 750 Eur atlyginimą už kiekvieną naudojimosi aikštynu, drabužinėmis, kavinės, durininko paslaugomis, visų patalpų apsauga ir priežiūra dieną - pagal susitarimą 20 proc. šios reikalaujamos sumos sudaro mokestis už teisę patekti į futbolo aikštę, 80 proc. - mokestis už įvairias priežiūros, valymo, remonto (žolės pjovimas, sėjimas ir kt.) ir žaidimo aikštės atnaujinimo paslaugas, taip pat už papildomas paslaugas.
2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti.
- kitas paslaugų paketas: tam tikros darbo vietų erdvės yra izoliuotos - yra pertvaros, yra rakinamos durys. Tai atskiri visiškai įrengti darbo kabinetai, kuriuose gali dirbti vienas ar keli žmonės (toliau - Biuro erdvės).
Biuro erdvės nuomos atveju klientai turi daugiau privatumo, nes gali išsinuomoti visiškai įrengtą darbui tinkamą izoliuotą atskirą rakinamą kabinetą ir jam nereikia dalytis darbo vietos erdve su kitais bendrovės klientais bendroje darbo erdvėje. Tiek Biuro erdvės, tiek Bendradarbystės erdvės nuomos atveju klientui nereikia niekuo rūpintis - nei darbo vietos įrengimu, nei jos priežiūra, aptarnavimu ar remontu, t. y. Bendradarbystės erdvės paslaugos susideda iš keleto elementų: naudojimosi darbo vieta, bendromis poilsio zonomis, virtuvėle, sanitariniais mazgais, konferencijų salėmis ir kt. Visi šie elementai yra glaudžiai susiję, neturi savarankiško tikslo, todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad yra sudarytas vienas sandoris.
Paslaugos gavėjui nėra priskirta konkreti darbo vieta (konkretus darbo stalas) ir vieną dieną jis dirba vienoje darbo vietoje, kuri tuo metu yra laisva, kitą dieną - kitoje, bendroje darbo erdvėje su kitais žmonėmis, t. y. neturi teisės į aiškiai apibrėžtą erdvę. Atsižvelgiant į tai, laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - įrengtos darbo vietos nuoma. Tokiu atveju PVM apskaičiavimo tikslais laikoma kad sudarytas darbo vietos nuomos sandoris, kuris apmokestinamas PVM, taikant standartinį 21 proc.
Biuro erdvės nuomos paslauga susideda iš keleto elementų, kurie yra glaudžiai susiję, nėra savarankiški ir objektyviai sudaro vieną ekonomiškai neskaidomą paslaugą. Biuro erdvės nuomos atveju nuomininkas įgyja aiškią teisę į apibrėžtą erdvę - kabinetą, naudodamasis jam bendrovės suteiktu kabinetu, apriboja kitų asmenų galimybę naudotis tomis pačiomis patalpomis. Tokiu atveju laikoma, kad dominuojantis sandorio elementas - teisės naudotis patalpomis kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį įgijimas, ir joks kitas asmuo negali pasinaudoti šia teise. Todėl PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad bendrovė suteikė kabineto, t. y.
Buhalterinė apskaita: kada verta tapti PVM mokėtoju
Kiti PVM neapmokestinami sandoriai
Tenkinus nustatytas sąlygas, PVM neapmokestinamos šios prekės ir / ar paslaugos:
- su sveikatos priežiūra susijusios prekės ir paslaugos (20 str.);
- socialinės paslaugos ir susijusios prekės (21 str.);
- švietimo ir mokymo paslaugos (22 str.);
- kultūros ir sporto paslaugos (23 str.);
- pelno nesiekiančių juridinių asmenų veikla, nenurodyta 20, 21, 22 ir 23 straipsniuose (24 str.);
- pašto paslaugos (25 str.);
- radijas ir televizija (26 str.);
- draudimo paslaugos (27 str.);
- finansinės paslaugos (28 str.);
- specialūs ženklai (29 str.);
- azartiniai lošimai ir loterijos (30 str.);
- NT nuoma, pardavimas ar kitoks perdavimas (31, 32 str.);
- prekių, kurių tiekimas Lietuvoje neapmokestinamas PVM, importas (34 str.);
- importuojamos į kitą ES valstybę narę tiekiamos prekės (35 str.);
- diplomatinėms atstovybėms, konsulinėms įstaigoms, ES institucijoms, jų įsteigtoms ir tarptautinių organizacijų atstovybėms, taip pat šių atstovybių ir konsulinių įstaigų personalui ir jo šeimos nariams skirtos prekės ir kitiems asmenims, skirtos prekės (36 str.);
- keleivių atgabenamos prekės (37 str.);
- importuojamas auksas (38 str.);
- reimportuojamos prekės (39 str.);
- ypatingi atvejai, kai importuojamos prekės neapmokestinamas PVM.
PVM neapmokestinamos tokios su sveikatos priežiūra susijusios prekės ir paslaugos:
- Asmens ir visuomenės sveikatos priežiūros paslaugos, jeigu jas teikia asmenys, teisės aktų nustatyta tvarka įgiję teisę teikti tokias paslaugas.
- Asmens sveikatos priežiūros paslaugos - tai paslaugos (įskaitant tyrimus ir su asmeniu tiesiogiai susijusius patarimus), kurių pagalba stengiamasi asmenį išgydyti, apsaugoti nuo susirgimo ar įvertinti jo sveikatos būklę.
- Asmens sveikatos priežiūros paslaugos apima paciento slaugą ir su ja susijusią priežiūrą bei tiesioginį paciento materialinį aprūpinimą, kuris yra reikalingas asmens sveikatos priežiūros veiklai vykdyti.
- Farmacinė veikla asmens sveikatos priežiūros paslaugoms nepriskiriama.
- Visuomenės sveikatos priežiūros paslaugos - tai paslaugos, kuriomis siekiama ugdyti sveikatą (sveikatos žinių populiarinimas, sveikatos mokymas, propaganda visuomenės informavimo priemonėse), užkirsti kelią vartojimui skirtų produktų, maisto, geriamojo vandens, gyvenamosios, darbo ir gamtinės aplinkos kokybės blogėjimui, užkirsti kelią ligoms ir traumoms, sumažinti sergamumą.
- Dezinfekcija, dezinsekcija ir deratizacija priskiriama visuomenės sveikatos priežiūros paslaugoms.
- Asmenų, atitinkamų teisės aktų nustatyta tvarka įgijusių teisę teikti asmens ir visuomenės sveikatos priežiūros paslaugas, tiekiamos prekės ir teikiamos kitos, ne asmens ir visuomenės sveikatos priežiūros paslaugos, kai šių prekių tiekimas ir paslaugų teikimas yra susiję su minėtų sveikatos priežiūros paslaugų teikimu.
- Žmogaus organai, kraujas (konservuotas kraujas ir kraujo komponentai) ir motinos pienas, taip pat odontologų ir / ar dantų technikų tiekiami dantų protezai.
- Ligonių, sužeistųjų ar kitų medicinos pagalbos reikalingų asmenų vežimo specialiomis tam pritaikytomis transporto priemonėmis paslaugos.
PVM neapmokestinamos šios švietimo ir mokymo paslaugos, jeigu jas teikia juridiniai asmenys, teisės aktų nustatyta tvarka įgiję teisę šias paslaugas teikti:
- ikimokyklinio ugdymo;
- priešmokyklinio ugdymo;
- mokymo pagal pradinio ugdymo programas;
- mokymo pagal pagrindinio ugdymo programas;
- mokymo pagal vidurinio ugdymo programas;
- aukštojo mokslo studijų ir kvalifikacijų teikimo;
- neformaliojo vaikų švietimo;
- pirminio ir tęstinio profesinio mokymo.
PVM taip pat neapmokestinama laisvojo mokytojo veikla, jeigu mokoma pagal pradinio, pagrindinio, vidurinio ugdymo, profesinių arba aukštųjų mokyklų programas. Prie tokių laisvojo mokymo teikiamų paslaugų priskiriami privataus mokytojo rengiami analogiški dėstomiems mokymo įstaigose buhalterinės apskaitos, kompiuterinio raštingumo kursai ir panašiai.
PVM lengvata taikoma kultūros paslaugoms, taip pat su kūno kultūra ir sportu susijusioms paslaugoms. Lengvata taikoma tokiu atveju, jei šias paslaugas teikia pelno nesiekiantys juridiniai asmenys.
Kultūros paslaugos:
- muziejų, zoologijos ir botanikos sodų, cirko veikla;
- visų meno rūšių, kultūros renginiai (teatro spektakliai, muzikos, choreografijos renginiai, kultūros renginiai vaikams, jaunimui, meno kūrinių bei tautodailės parodos ir kita), kino filmų gamyba (įskaitant pagalbinę veiklą - dubliavimą, titravimą ir pan.), nuoma ir rodymas;
- bibliotekų teikiamos bibliografinės ir informacinės paslaugos (bibliografinių sąrašų, bibliografinės rodyklės sudarymas, spaudinių ir kitų dokumentų rinkimo, tvarkymo, saugojimo, juose užfiksuotų žinių sisteminimo, platinamo paslaugos ir pan.).
Kai pelno nesiekiantys juridiniai asmenys, teikiantys kultūros paslaugas, šių paslaugų vartotojams tiekia prekes ir teikia paslaugas, susijusias su kultūros paslaugų teikimu, tai šios prekės ir paslaugos PVM neapmokestinamos.
Su kūno kultūra ir sportu susijusios paslaugos:
- teisės dalyvauti kūno kultūros arba sporto renginyje suteikimas, t. y. įvairaus pobūdžio įmokos, kurias sportinių renginių dalyviai (komandos, sportininkai) sumoka už teisę dalyvauti varžybose ar kitame sporto renginyje. Netaikoma bilietų į kūno kultūros arba sporto renginius pardavimui;
- paslaugos, teikiamos kūno kultūros ir sporto dalyviams, tiesiogiai susijusios su jų dalyvavimu, t. y. teisės naudotis kūno kultūrai ir sportui pritaikytomis patalpomis, teritorijomis ir / ar inventoriumi, kūno kultūros ir sporto dalyvių treniravimo ir kitos panašios paslaugos. Prie šių paslaugų nepriskiriamos apgyvendinimo, maitinimo ir vežimo paslaugos. Lengvata netaikoma sportinės aprangos nuomai, vaikų priežiūros paslaugoms ir kt.
PVM neapmokestinamos:
- universaliųjų pašto paslaugų teikėjo tiekiamos universaliosios pašto paslaugos. Kokie asmenys gali būti universalių pašto paslaugų teikėjais, kokios paslaugos priskiriamos universalioms pašto paslaugoms nustatyta Lietuvos Respublikos pašto įstatyme;
- universaliųjų pašto paslaugų teikėjo tiekiamos, tiesiogiai su universaliųjų pašto paslaugų teikimu susijusios prekės. Be to, universaliųjų pašto paslaugų teikėjas, pardavęs prekes ir šių parduotų prekių neapmokestinęs PVM dėl to, kad jas laikė prekėmis, tiesiogiai susijusiomis su universaliųjų pašto paslaugų teikimu, turi turėti atitinkamus įrodymus (pvz., kasos aparato kvitą, iš kurio matytųsi, kad buvo ne tik parduotos prekės, bet ir suteiktos universaliosios pašto paslaugos).
Universaliųjų pašto paslaugų teikėjo teikiamoms pašto paslaugoms ir su jomis susijusioms tiekiamoms prekėms, kurių teikimo (tiekimo) sąlygos buvo suderėtos individualiai, PVM lengvata netaikoma. Šios paslaugos apmokestinamos taikant standartinį PVM tarifą.
Norint taikyti PVM lengvatą radijo ir televizijos transliuotojų teikiamoms paslaugoms, turi būti įvykdytos šios sąlygos:
- Radijo ir / ar televizijos transliuotojas, teikiantis visuomenei viešojo informavimo paslaugas, turi būti pelno nesiekiantis juridinis asmuo.
- Pelno nesiekiantis juridinis asmuo - radijo ir / ar televizijos transliuotojas turi teikti viešojo informavimo paslaugas.
PVM lengvata taikoma visų rūšių draudimo ir perdraudimo paslaugoms, išskyrus nurodytas PVMĮ 46 str. Nustatant, ar sandoris savo esme gali būti laikomas draudimo sandoriu, svarbu nustatyti, ar apmokestinamasis asmuo, imdamas iš kitos šalies įmoką, prisiima riziką sumokėti išmoką ar suteikti paslaugą kitai šaliai tuo atveju, jei rizika, nuo kurios apsidrausta, pasitvirtintų, taip pat svarbu nustatyti, kam teikiama paslauga.