Kaip Sėkmingai Pakeisti Patalpų Paskirtį Daugiabutyje – ŽINGSNIAI IR PATARIMAI

Dažnas gyvendamas daugiabutyje nesuka galvos dėl esamos būsto paskirties. Apie tai susimąstome tik iškilus tam tikriems nesklandumams arba ieškodami naujo gyvenamojo ploto. Tarkim, jūsų kaimynai sugalvojo savo bute įsteigti ikimokyklinio amžiaus vaikų ugdymo įstaigą, o gal jūs esate architektas ir norite vykdyti profesinę veiklą savame gyvenamajame būste - ar teisiškai tai įmanoma? Ką turėtų žinoti naujas patalpas besiruošiantis įsigyti naujakurys? Kokie sunkumai jo laukia įsigijus negyvenamosios paskirties būstą ir ar galima jo paskirtį pakeisti?

Visų pirma, svarbu išskirti, kad statinio naudojimo paskirtis - tai statinio viešajame registre nurodytas statinio naudojimo tikslas (žmonėms gyventi, ūkinei ar kitai veiklai), kai statinys atitinka saugos ir jame planuojamos (atliekamos) veiklos (technologijos proceso) privalomus reikalavimus, nustatytus normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose. Tai apibrėžia STR „STATINIŲ KLASIFIKAVIMAS PAGAL JŲ NAUDOJIMO PASKIRTĮ“.

Statinio paskirties keitimas - procesas, kurio tikslas pakeisti esamo pastato paskirtį. Pastato paskirtis privalo priklausyti nuo žemės paskirties.

Patalpų paskirties keitimas yra aktualus tiek pirkėjams, besiruošiantiems įsigyti negyvenamąsias patalpas su tikslu jose apsigyventi, tiek daugiabučių gyventojams, galvojantiems apie nuosavą verslą savo bute.

Veiklos Vykdymas Gyvenamosios Paskirties Patalpose

Pirmiausia, išskirkime du atvejus, kuriuos panagrinėsime išsamiau - veiklos vykdymas gyvenamosios paskirties patalpose ir gyvenimas negyvenamosiose patalpose.

Besidomintiems individualia veikla, derėtų žinoti, kad ne visoms veikloms vykdyti būtina keisti patalpos paskirtį - patalpas įsirengti galima tiesiog savo bute. Gyvenamosios paskirties butų savininkai, sugalvoję užsiimti draudimo, kompiuterių programavimo veikla ar sumąstę įsirengti muziejų, neprivalo keisti esamos gyvenamojo būsto paskirties.

Visas vieno ar dviejų butų ir daugiabučiame name ar jo gyvenamosiose patalpose leistinų vykdyti veiklų sąrašas pateikiamas Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše. Jame išvardintomis negamybinėmis veiklomis galima užsiimti savininko naudojamose gyvenamosiose patalpose, nepakeitus jų paskirties ir neįrengus atskiro įėjimo, taip pat nedarant žalos gyvenamojo namo bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančiam turtui ir gyvenamajai aplinkai bei nepažeidžiant trečiųjų asmenų gyvenimo ir veiklos sąlygų.

Jei pastate nebus vykdoma gamybinė veikla, kuri trukdys kitiems šalia gyvenantiems arba dirbantiems žmonėms, paskirties keisti nebūtina. Jei esate verslininkas ir norite pirmojo aukšto biure įrengti kirpyklą, paskirties keisti nereikės, nes tai paslaugos, o ne gamybinė veikla. Aišku, kirpyklai galioja ir kiti reikalavimai, kuriuos nustato Nacionalinis visuomenės sveikatos centro departamentas.

Jei pastatas yra didelis ir ketinama vykdyti veiklą mažesniame nei 50 proc. jo plote, paskirties keisti nereikia. Taigi sandėlyje gali būti įrengtas nedidelis garažas be jokio paskirties keitimo. Deja, piktnaudžiauti tokia situacija nepavyks ir didelėje patalpoje vykdant skirtingą veiklą, teks pastatą suskirstyti į mažesnius objektus.

Reikia komercinės paskirties patalpų?

Gyvenimas Negyvenamosiose Patalpose

Kalbant apie gyvenamąsias patalpas kitu aspektu, reikėtų paminėti, kas daugeliui gali pasirodyti savaime suprantama, tačiau susidūrus tiesiogiai ne visada paisoma - gyventi galima tik gyvenamosios paskirties būste, tiksliau administracinės, gamybos, kitos negyvenamosios paskirties patalpose gyventi draudžiama. Tai apibrėžia Statybos įstatymas, nurodantis statinius ir patalpas naudoti pagal paskirtį.

Už šį pažeidimą pagal LR administracinių teisės pažeidimų kodekso 189-2 straipsnį gresia administracinė atsakomybė ir bauda, kuri svyruoja nuo 144 iki 1448 eurų, o pakartotinė - nuo 289 iki 2896 eurų. Tai turėtų būti itin aktualu besižavintiems gyvenimu loftuose, nes dažnai vystytojai parduoda gyvenimui skirtas patalpas su gamybine ar kūrybinių dirbtuvių paskirtimi.

Pirkėjas, įsigijęs šį būstą už mažesnę kainą, tačiau nepasidomėjęs registrų centre įregistruota šių patalpų paskirtimi, vėliau gali nemaloniai nustebti, sužinojęs, kad gyvena neteisėtai. Be to, fiziniams asmenims už jiems priklausančias komercinių, pramoninių, administracinių paskirčių patalpas yra taikomas nekilnojamojo turto mokestis, kuris kiekvienoje savivaldybėje gali būti skirtingas, o Vilniaus mieste sudaro 0,7-3 proc.

Jūs negalėsite gauti oficialių dokumentų, susijusių su Jūsų turimu/nuomojamu turtu. Pvz.: norėdami registruoti vaiką į darželį, turite deklaruoti gyvenamąsias patalpas; studijos, viešbučiai ir kiti variantai dažniausiai netinka ir registracija tampa negalima.

Patalpų Paskirties Keitimo Reglamentavimas ir Reikalavimai

Patalpų paskirties keitimą reglamentuoja Statybos įstatymas ir statybos techniniai reglamentai. Prieš imantis projektavimo darbų, reikėtų išsiaiškinti, ar apskritai yra galimybė pakeisti norimo būsto paskirtį, t.y. jūsų pastangos gali būti bergždžios, jeigu jūsų planuojama pakeisti patalpa pakeistų viso pastato pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį (iš negyvenamosios į gyvenamąją ir atvirkščiai) arba vyraujančių pastato patalpų grupių paskirtį (pvz., iš gamybinės į administracinę).

Tarkime, kad namas yra gamybinis, vadinasi, jame didžiąją dalį patalpų sudaro būtent gamybinės patalpos, tačiau jame yra ir kitos paskirties patalpų - administracinių. Dėl šios priežasties jums patalpos paskirties pakeisti nepavyks, prieš tai nepakeitus viso statinio paskirties, o galimai ir žemės sklypo naudojimo būdo. Mat gamybiniai statiniai statomi pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijose, o administraciniai - visuomeninės paskirties teritorijose. Tai apibrėžia LR Aplinkos ministerijos patvirtinta Žemės sklypų pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdų ir pobūdžių specifikacija. Žemės sklypo naudojimo būdas turi neprieštarauti savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui.

Pažymėtina, kad žemės sklypo naudojimo būdas neturi įtakos keičiant patalpų, užimančių mažiau nei 50 proc. Gyvenamajame name įsirengiant kitos paskirties patalpas taip pat yra tikrinama, ar naujai suformuotos patalpos gali būti naudojamos kaip atskiri nekilnojamojo turto daiktai, t.y., numatyti atskiri įėjimai į šias patalpas, atskirtos arba įrengtos naujos inžinerinės sistemos ir kt. Nepaisant to, gyvenamosios patalpos turi atitikti ir teisės aktų joms keliamus reikalavimus.

PATALPŲ PASKIRTIS bus nurodyta Registrų centro išraše, dažnai (jeigu paskirtis nebuvo specialiai keista) ji sutaps su pastato paskirtimi, kuri kartais sutaps su detaliuoju ar bendruoju planais.

Pastatų naudojimo priežiūrą vykdo savivaldybių administracijos. Daugkartiniai pažeidimai gali vesti link teisminių procesų.

ŽEMĖS, PASTATO IR PATALPŲ PASKIRTIS svarbi, nes skirtinguose vienetuose vystoma skirtinga veikla. Veiklos pagal savo pobūdį grupuojamos ir joms skiriamos atskiros ar bendros teritorijos/patalpos. Pvz.: kirpykla daugiabutyje. Šios funkcijos papildo viena kitą ir dera kartu. Tai dažna kombinacija. Analogiškai, įvairių metalų apdirbimas daugiabutyje nėra gera kombinacija.

Norime atkreipti dėmesį, kad įstatyme numatomos išimtys, kuomet vykdant kitokią veiklą nei nurodyta dokumentuose, nereikia keisti paskirties. Visgi šiuo atveju, vis tiek reikia gauti gyventojų sutikimus.

Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003. Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi. Statinių rūšis ir aiškią jų klasifikaciją rasite straipsnio apačioje.

Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui.

Dokumentai ir Procesas Keičiant Patalpų Paskirtį

Pasitikrinę pagal visus išvardintus faktorius savojo būsto paskirties keitimo galimybes ir juos atitikę, galite imtis tolimesnių veiksmų - pradėti ruošti projektą, o kartu su juo surinkti statinio bendraturčių daugumos rašytinius sutikimus. Projekto sudėtingumas priklauso nuo reikalingų atlikti darbų pobūdžio.

Tai gali būti kapitalinis remontas arba statinio rekonstravimas, tokiu atveju reikės parengti kapitalinio remonto aprašą (projektą) arba statinio rekonstravimo projektą. Jeigu atliekami tik paprastajam remontui priskiriami statybos darbai arba darbų atlikti visai nereikia, rengiamas pastato (patalpų) paskirties keitimo projektas.

Tokio projekto sudėtį nusako STR „Statinio projektavimas“ 36 punktas ir bendruoju atveju ji yra tokia: projekto antraštinis lapas, aiškinamasis raštas, paprastojo remonto darbų techninė specifikacija ir sąnaudų kiekių žiniaraščiai, patalpų planai. Projektą gali rengti tik kvalifikuoti specialistai.

Taigi, statytojas, gavęs statybą leidžiantį dokumentą ir, jei tai būtina, atlikęs statybos darbus, STR „Statybos užbaigimas“ nustatyta tvarka surašo deklaraciją apie statybos užbaigimą.

Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui". Būtent ši institucija registruoja ne tik visus gyventojus, bet ir visą nekilnojamąjį turtą bei jo savybes bei rinkos vertę. Reikalingas prašymas pakeisti patalpų paskirtį, taip pat ir kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai.

Dokumentai pateikiami iki atliekant reikalingus statybos ar renovacijos darbus. Po darbų "Registrų centras" informuojamas specialia deklaracija apie jų baigtumą.

Žemės Sklypo Paskirties Keitimas

Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį. Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.

Kiekvienas žemės sklypas turi tam tikrą pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, kuriuos reglamentuoja LR Žemės Ūkio ir LR Aplinkos Ministrų įsakymas dėl žemės naudojimo būdų turinio aprašo patvirtinimo 2005-01-20 Nr. Konkretaus žemės sklypo esama žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis ir naudojimo būdas nurodomas V.Į. Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše skiltyje daikto pagrindinė naudojimo paskirtis ir žemės sklypo naudojimo būdas.

Pagal tai nurodoma ką tame sklype galima daryti, kokią veiklą vystyti ar vykdyti. Labai dažnai, turimame sklype, žmonės nusprendžia užsiimti kita veikla nei tai reglamentuoja esama žemės sklypo paskirtis ar būdas, tad tokiu atveju yra reikalingas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas.

Be to pasitaiko atvejų, kuomet žemės sklypo paskirties ar būdo keitimas yra negalimas. Pavyzdžiui, jei turite įsigiję sklypą Vilniaus rajone, kur žemės sklypo naudojimo paskirtis yra žemės ūkio paskirties žemė, o žemės sklypo naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai.

Jeigu Jūs matote, kad vadovaujantis Vilniaus rajono bendrojo plano sprendiniais sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją (bendrajame plane pažymėta atitinkama spalva ir indeksu), tai reiškia, kad žemės sklypo naudojimo paskirtį galėsite pakeisti į kitos paskirties žemę, kitu atveju - ne.

Šiaip ar taip, gali būti, kad be teritorijų planavimo specialistų neišsiversite. Gera žinia ta, kad atskirais atvejais, tam kad pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą nereikia rengti jokio teritorijų planavimo dokumento. Pavyzdžiui, jei turite sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį ir būdą, o būsima žemės sklypo paskirtis ir būdas atitinka savivaldybės bendrojo plano sprendinius ir šiam keitimui pritars savivaldybės administracijos direktorius pasirašydamas įsakymą, Jums nereikės rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.

Pavyzdžiui: Jūs, Kauno rajone, įsigijote žemės ūkio paskirties sklypą ir nusprendėte pasikeisti jo paskirtį liaudiškai tariant į gyvenamąją, t. y. Kitos paskirties žemė - Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Pirmiausia Jūs turite kreiptis į Kauno rajono savivaldybę.

Nuvykę į savivaldybę, dokumentų priėmimo skyriuje užpildote prašymo formą „Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo ar nustatymo“. Prašymas yra rašomas Kauno rajono savivaldybės administracijos direktoriui.

Pateiktus dokumentus savivaldybės administracija Jūsų prašymą nagrinėja maždaug 20 darbo dienų ir pateikia sprendimą, ar galimas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas.

Jei sprendimas yra teigiamas, tai Kauno rajono savivaldybės administracijos direktorius parengs įsakymą Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo. Be to, su šiuo įsakymu Jums dar reikia kreiptis į Matininką dėl žemės sklypo kadastro duomenų atnaujinimo atitinkamai pagal numatomą naują žemės sklypo paskirtį ir būdą.

Kitais atvejais norint pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą arba norint žemės sklypą padalinti ir tuo pačiu pakeisti žemės sklypų paskirtį ir/ar būdą yra rengiamas Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detaliojo plano keitimas.

Pavyzdžiui: Turite žemės sklypą Vilniaus rajone, kuris nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas kaip žemės ūkio paskirties žemės sklypas. Jį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės.

Rengiant Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, esamas sklypas padalijamas į tris naujus atskirus žemės sklypus: miškų ūkio paskirties, žemės ūkio paskirties ir kitos paskirties (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) sklypus.

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Žemės paskirties keitimo kaina labai įvairi ir priklauso nuo daugelio aspektų, todėl rekomenduojame kreiptis į specialistus.

Ar Galima Nuslėpti Tikrąją NT Objekto Paskirtį?

Deja, ne. Reklamos įstatymas įpareigoja pardavėjus skelbimuose pateikti tikslią paskirtį, kad nebūtų klaidinamas nei brokeris, ieškanti objekto savo klientui, nei galutinis klientas, skaitantis skelbimą.

Nepaisant gresiančių baudų, pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie vietoj buto parduoda kūrybines dirbtuves arba viešbučio paskirties patalpas.

DUK (Dažniausiai Užduodami Klausimai)

Klausimas: Daugiabučiame name nusipirkau butą, kuriame ketinu įrengti kirpyklą. Deja, kai kurie namo gyventojai prieštarauja šiai idėjai ir netgi įkalbinėja kitus kaimynus nesutikti. Ar surinkti 50 proc. namo gyventojų parašų yra vienintelis kelias kirpyklai įrengti? O gal yra kitų galimybių?

Kirpyklų ir kitų grožio salonų veikla, numatyta Ekonominės veiklos rūšių klasifikatoriuje kodu 96.02, galima verstis turint verslo liudijimą arba nustatyta tvarka įregistravus individualią veiklą. Lietuvos Respublikos Visuomenės sveikatos priežiūros įstatymas numato reikalavimus, kuriuos turi atitikti tokią veiklą siekiantis vykdyti asmuo (tame tarpe, atitinkamai pritaikytos patalpos šiai veiklai vykdyti bei leidimo-higienos paso turėjimas).

Iš Jūsų klausimo turinio reikia manyti, kad Jūs esate nuosavybės teise įsigijusi gyvenamosios paskirties patalpas, kurių paskirtį būtina pakeisti į komercinę. Jums pritaikant patalpas bus reikalingas kapitalinis remontas - pritaikyti patalpas atitikti šiai veiklai keliamus reikalavimus, įrengti atskirą įėjimą į patalpas. Tam bus reikalingas kapitalinio remonto projektas, kurį turėsite per viešą aptarimą daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrijos susirinkimo valdybai arba, jeigu bendrija neįsteigta, gyvenamojo namo patalpų savininkų ir neprivatizuotų butų nuomininkų daugumai, t. y. daugiau nei 50 % namo gyventojų, pristatyti bei gauti jų sutikimą.

Reikia pažymėti, jog kiekvieno statinio paskirtis ir naudojimas, visų pirma neturi pakenkti aplinkai ir šalia esantiems pastatams. Siekiama apsisaugoti, kad statinys atitiktų saugos ir jame planuojamos veiklos privalomuosius reikalavimus. Tai yra, jei numatyta vykdyti kokius nors techninius darbus, jokiu būdu jie negali pakenkti šalia esantiems pastatams ar gyvenantiems žmonėms. Tam yra įdiegti saugikliai, kad būtų apsaugoti žmonės ir teritorijos, tokie, kaip bendraturčių ar kitų pastato gyventojų sutikimas.

Gyventojų jau nestebina viename iš daugiabučio butų veikianti kirpykla ar teikiamos kitos grožio paslaugos. Gyventojai, vykdydami vienokią ar kitokią individualią veiklą gyvenamosios paskirties patalpose, dažnai nesusimąsto, ar nepažeidžia teisės aktuose nustatytų reikalavimų. Dažnai kyla klausimų dėl patalpų ir pastato paskirties, kai viename pastate įsikuria įvairia veikla užsiimantys subjektai, taip pat ne visada aišku, ar vykdant bet kokią veiklą gyvenamajame name būtina atlikti patalpų ar pastato paskirties keitimo procedūras.

Patalpų naudotojai privalo patalpas naudoti pagal paskirtį. Asmuo, norintis vykdyti apraše nenurodytą ekonominę veiklą, privalo pakeisti pastato ar patalpų paskirtį. Visais atvejais patalpos turi atitikti normatyvinių statybos techninių, statinio saugos ir paskirties dokumentų ir kitų teisės aktų konkrečios paskirties patalpoms nustatytus reikalavimus.

Patalpų paskirties keitimas gali užtrukti iki mėnesio ir ilgiau, priklausomai nuo to, kaip greitai tam pritaria kaimynai.

Reikalavimai Gyvenamosios Paskirties Patalpoms

Įvairios paskirties patalpos, ypač keičiant jas į gyvenamąją, turi atitikti griežtus reikalavimus. Gyvenamosios patalpos negyvenamosios paskirties pastate privalo:

Būti atskirtos nuo kitų patalpų atitvaromis: sienos, grindys ir lubos turi būti atsparios ugniai ir užtikrinti garso izoliaciją.
Turėti atskirą įėjimą: įėjimas į gyvenamąsias patalpas negali būti jungtinis su kitomis patalpomis.
Turėti atskiras inžinerines sistemas: būtinos atskiros šildymo, vėsinimo, vėdinimo, vandentiekio, nuotekų šalinimo ir elektros sistemos.
Atitikti higienos normas: gyvenamosiose patalpose turi būti užtikrintas pakankamas apšvietimas, ventiliacija ir oro švarumas.
Atitikti priešgaisrinės saugos reikalavimus: patalpos turi atitikti priešgaisrinės saugos reikalavimus, nustatytus gaisrinės saugos normose.

Be minėtų reikalavimų, keičiant patalpų paskirtį, gali tekti atsižvelgti į ir kitus aspektus, tokius kaip:

Teritorijų planavimo dokumentai: pakeista patalpų paskirtis turi atitikti teritorijų planavimo dokumentus, pvz., bendruosius planus, detaliuosius planus.
Statinio konstrukcijos ypatybės: keičiant patalpų paskirtį, gali tekti sustiprinti statinio konstrukcijas, jei to reikalauja padidėjusios apkrovos.
Aplinkos poveikis: pakeista patalpų paskirtis gali turėti įtakos aplinkai, pvz., padidinti triukšmo lygį ar transporto srautus. Tokiu atveju gali tekti atlikti aplinkos poveikio vertinimą.

Prieš pradedant bet kokius darbus, rekomenduojama kreiptis į savivaldybės administraciją pagal statinio vietą. Specialistai įvertins situaciją ir pateiks tikslią informaciją apie galimybes bei reikalingus dokumentus.

Patalpų paskirties keitimas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis ne tik techninių žinių, bet ir teisinių aspektų išmanymo.

Apibendrinant, verta paminėti, kad patalpų paskirties keitimas yra aktualus tiek pirkėjams besiruošiantiems įsigyti negyvenamąsias patalpas su tikslu jose apsigyventi, tiek daugiabučių gyventojams galvojantiems apie nuosavą verslą savo bute.

Statinio naudojimo paskirtis - statinio viešajame registre nurodytas statinio naudojimo tikslas (žmonėms gyventi, ūkinei ar kitai veiklai), kai statinys atitinka saugos ir jame planuojamos (atliekamos) veiklos (technologijos proceso) privalomus reikalavimus, nustatytus normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose. STR „STATINIŲ KLASIFIKAVIMAS PAGAL JŲ NAUDOJIMO PASKIRTĮ“.