Nekilnojamojo turto (NT) naudojimas ne pagal paskirtį Lietuvoje kelia vis daugiau iššūkių. Siekiant užtikrinti darnų teritorijų vystymą ir išvengti neigiamų pasekmių, Aplinkos ministerija inicijuoja teisinio reguliavimo pokyčius. Šiame straipsnyje aptariamos pagrindinės problemos, planuojami pakeitimai ir galimos pasekmės NT rinkai bei visuomenei.
Gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties pastatai: kas tai?
Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003. Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi.
Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Advokatų kontora „Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai“ nurodo, kad Statybos techninis reglamentas „Statinių klasifikavimas“ skiria statinius į pastatus ir inžinerinius statinius, o pastatus - į gyvenamuosius ir negyvenamuosius.
Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui. Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.
Taigi, gyvenamosios paskirties patalpos yra skirtos nuolatiniam gyvenimui ir turi atitikti griežtus komforto, saugumo, higienos bei statybos techninius reikalavimus. Negyvenamosios paskirties patalpos, tokios kaip administracinės, komercinės, viešbučių ar kitos, formaliai nėra pritaikytos nuolat gyventi ir joms galioja žemesni techniniai standartai.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys, teisininkas Deivis Valiulis vardijo, kad gyvenamieji pastatai yra privatūs namai, daugiabučiai, vienbučiai, dvibučiai, bendrabučiai, vienuolynai. O negyvenamosios paskirties pastatai, kur būtų galima gyventi, yra viešbučiai ir bendro gyvenimo namai (vadinamas „co-living“). Vis tik, D. Valiulio aiškinimu, viešbučiai ir co-livingai neskaidomi į atskirus vienetus: butus, patalpas ir pan. Visas pastatas yra tokios paskirties.
Pagrindiniai skirtumai tarp gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų
Advokato padėjėja, vyresnioji teisininkė Lina Liogė aiškina, kad gyvenamosios paskirties patalpos turi atitikti griežtus reikalavimus:
- Minimali vieno kambario kvadratūra turi būti ne mažesnė nei 16 m², o sanitarinio mazgo - bent 4 m².
- Privaloma atitinkama garso izoliacija (ne žemesnė nei C klasė).
- Energinio efektyvumo ir natūralios šviesos reikalavimai.
Tuo metu negyvenamosios paskirties patalpoms galioja žemesni techniniai standartai:
- Gali būti prastesnė garso izoliacija (net G klasė).
- Ne visada įrengta tinkama ventiliacija ar apšvietimas.
L. Liogė pabrėžė, kad negyvenamas patalpas taip pat yra draudžiama reklamuoti kaip būstą.
Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai.
Gyvenamojo tipo patalpos nuo negyvenamųjų tipo patalpų turi būti atskirtos atitvaromis, turėti atskirus įėjimus ir atskirtas inžinerines sistemas.
Ar galima pakeisti pastato paskirtį?
„CEE Attorneys“ teisininkės teigimu, pakeitus NT paskirtį į gyvenamąją, jo vertė dažnai padidėja, kadangi tokį turtą jau galima ir nuomoti, lengviau parduoti, kartais taikomos ir mokestinės lengvatos. Vis tik ji pabrėžė, kad pakeisti pastato paskirtį yra labai sudėtinga, procesas būna ilgas (gali trukti net kelerius metus), brangus ir ne visada sėkmingas.
Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui.
L. Liogė vardijo, kad pakeitus paskirtį daugiau kaip pusė patalpų turi išlaikyti senąją paskirtį, priešingu atveju tektų keisti visą pastato paskirtį, o tai dažnai neįmanoma dėl taikomų apribojimų. Be to, tam reikalingas pastato bendraturčių sutikimas, o jų negavus ginčai gali pasiekti teismus. Taip pat gali tekti rengti detalųjį planą, gauti statybos leidimą.
Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui". Būtent ši institucija registruoja ne tik visus gyventojus, bet ir visą nekilnojamąjį turtą bei jo savybes bei rinkos vertę.
Reikalingas prašymas pakeisti patalpų paskirtį, taip pat ir kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai. Dokumentai pateikiami iki atliekant reikalingus statybos ar renovacijos darbus. Po darbų "Registrų centras" informuojamas specialia deklaracija apie jų baigtumą.
Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį. Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.
Pašnekovė pridūrė, kad daugelis būsto įsigijimui ima paskolas, o negyvenamos paskirties būstą (komercinės paskirties patalpas) bankai finansuoja ženkliai prastesnėmis sąlygomis, tam tikrais atvejais ir iš viso atsisako jį finansuoti.
NT mokestis ir kitos išlaidos
Registrų centro (RC) duomenys rodo, kad administracinių patalpų vertė gali būti 10-20 proc. mažesnė už gyvenamąjį butą. Tačiau, anot LNTPA valdybos nario D. Valiulio, gyvenant tokiose patalpose išeitų sutaupyti NT mokesčio: „Rinkos masinis vertinimas gal ir būtų mažesnis. Bet, jei pažiūrėsite į poilsio paskirties patalpas Nidoje ar Palangoje, kur buvo populiaru jas registruoti, tikrai nepamatysite, kad jų įsigijimo kaina yra mažesnė, negu gyvenamųjų patalpų.“
Advokatas Justas Sadaunykas atkreipia dėmesį į tai, kad viešbučių paskirties patalpoms taikomas nekilnojamojo turto mokestis, nepriklausomai nuo jų vertės. Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą nekilnojamojo turto mokesčio lengvatą nepatenka. Todėl įsigiję viešbučių paskirties patalpą, kas metus privalėsite mokėti nekilnojamojo turto mokestį.
Be to, už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Pridėtinės vertės mokesčio įstatymas nustato, jog lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.
Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams yra nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.
| Patalpos paskirtis | NT mokesčio tarifas Vilniuje (2022 m.) | PVM tarifas šildymui |
|---|---|---|
| Gyvenamosios | Netaikomas (jei vertė < 150 000 Eur) | 9% |
| Poilsio | Netaikomas (jei vertė < 150 000 Eur) | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
| Viešbučių | 0.7% | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
| Kūrybinės dirbtuvės/Gamybinės/Administracinės | 1% | 21% (galima 9% deklaravus gyvenamąją vietą) |
Taigi, prieš įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, būtina įvertinti ne tik mažesnę kainą, bet ir galimus papildomus mokesčius bei išlaidas.
Baudos už gyvenimą negyvenamosios paskirties patalpose
D. Valiulio nuomone, gyventi tam nepritaikytuose pastatuose yra teisės pažeidimas ir tai neturėtų būti svarstoma kaip priimtina alternatyva. Jis įspėjo, kad už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį yra skiriama bauda nuo 280 iki 3 tūkst. eurų, už pakartotinį pažeidimą jau gresia 400-6 tūkst. eurų bauda.
Teisininkas nuramino, kad gavus baudą patalpų nuosavybės niekas neatima ir neapriboja, tik įspėja, kad daromas pažeidimas ir šią neteisėtą veiklą reikia nutraukti.
Administracinių nusižengimų kodekso 359 straipsnis numato, kad statinio (jo patalpų) naudojimas pažeidžiant nustatytus reikalavimus ir (ar) naudojimas ne pagal paskirtį užtraukia baudą nuo 140 iki 1500 eurų.
Automobilių statymo problematika
Advokatė Sabina Izokaitienė sako, kad statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas - negalėjimas užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus.
STR „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ numato, kad gyvenamosios paskirties daugiabučiai turi turėti mažiausiai vieną automobilio stovėjimo vietą vienam butui, kai tuo tarpu svečių namai - 1 vietą 2 kambariams (numeriams), administracinės paskirties patalpos - 1 vietą 25 kv. m pagrindinio ploto, gamybos ir pramonės (pvz., kūrybinės dirbtuvės) - 1 vietą 100 kv.
Be to, kalbant apie automobilio stovėjimo vietas verta paminėti, kad didžiuosiuose miestuose yra galimybė išsipirkti leidimą automobiliui statyti gatvėje (mokamose zonose) už simbolinį mokestį.
Jeigu negyvenamosios paskirties patalpa įregistruota iki 2017 m. gruodžio 31 d. ir šiame būste yra deklaruota gyvenamoji vieta, galima įsigyti gyventojo leidimą statyti automobilį gatvėje. Tačiau jei poilsio, svečių ar viešbučio apartamentai įregistruoti nuo 2018 m. Komercinių patalpų savininko leidimą gali įsigyti asmenys, valdantys negyvenamosios paskirties patalpą bei vykdantys joje komercinę veiklą. Toks leidimas išduodamas tik apmokestintoje daugiabučio gyvenamojo namo vidinėje teritorijoje.
Planuojami teisinio reguliavimo pokyčiai
Aplinkos ministerijos suburta darbo grupė parengė planuojamus teisinio reguliavimo pokyčius, kuriuos ketinama pradėti įgyvendinti dar šiais metais. Rengiant šiuos pakeitimus darbo grupė atsižvelgė į Specialiųjų tyrimų tarnybos, Seimo Aplinkos apsaugos komiteto ir kitų institucijų pateiktas pastabas ir pasiūlymus, užsienio valstybių praktiką. Įvertinusi problematiką, darbo grupė siūlo šias pagrindines pokyčio kryptis.
Pagrindinės pokyčių kryptys:
- Turtinių vienetų reglamentavimas: Atskirti daugiabučius gyvenamuosius pastatus nuo viešbučių ir kitų apgyvendinimo paslaugas teikiančių verslo objektų.
- Ūkinė veikla kaip statinio paskirties kriterijus: Aiškiai įvardinti, kad trumpalaikio ir laikinojo apgyvendinimo pastatai yra skirti būtent apgyvendinimo paslaugų teikimui.
- Inžinerinių sprendimų kriterijus: Pastate, kuris formuojamas kaip vienas turtinis vienetas, leisti įrengti tik vieną inžinerinių tinklų ir inžinerinių išteklių apskaitos sistemą.
- Baigtinis paskirčių sąrašas, perteklinių paskirčių panaikinimas: Peržiūrėti ir sudaryti baigtinį pastatų paskirčių sąrašą, kuriame būtų atsisakyta nebeaktualių arba dviprasmiškų paskirčių.
- Pastato patalpų paskirties reglamentavimo pokyčiai: Keisti galiojančią kitos paskirties patalpų proporciją į 90 proc. ir 10 proc.
- Skirtingoms pastatų paskirtims taikomų norminių reikalavimų peržiūra: Detaliau peržiūrėti norminius reikalavimus tam, kad būtų užtikrinta gyvenamosios aplinkos kokybė.
Šie pokyčiai skirti užtikrinti darnų teritorijų vystymą ir išvengti neigiamų pasekmių, kylančių dėl pastatų naudojimo ne pagal paskirtį.
tags: #patalpos #naudojimas #ne #pagal #paskirti