Planuojant statybas nuosavame sklype, svarbu žinoti ir laikytis teisės aktuose nustatytų reikalavimų, ypač susijusių su atstumais iki gretimų sklypų ribų. Šiame straipsnyje aptariami pagrindiniai reikalavimai, kuriuos būtina žinoti, norint išvengti konfliktų su kaimynais ir užtikrinti statybų teisėtumą. Planuojant statybas nuosavame sklype, svarbu žinoti, kokie reikalavimai taikomi atstumams tarp pastatų ir sklypo ribų.
Sklypo planas su nurodytais atstumais
Pagrindiniai reikalavimai
Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techniniame reglamente STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“.
STR aiškiai nurodo, kad būtina išlaikyti 3 m atstumą nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui. Pagrindiniai reikalavimai Statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techniniame reglamente STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“.
Remiantis statybos techninio reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Yra numatoma, kad iki 8,5 m aukščio pastato (priestato) atstumas iki sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 3,0 m. Jei pastatas yra aukštesnis, šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui. Atstumas iki žemės sklypo ribos nustatomas nuo kiekvienos skirtingą aukštį turinčios pastato dalies.
Atstumai nuo pastatų ir statinių taikomi ir bet kurioms namo ar jo priklausinių išsikišančioms konstrukcijoms. Mažinant pastatų atstumą iki kaimyninio žemės sklypo ribos, turi būti išlaikomi gaisrinės saugos reikalavimai.
Atstumai iki sklypo ribos statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius:
- Arčiau kaip 3,0 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau ne arčiau kaip 1,0 m (skaičiuojant atstumą horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių konstrukcijų)
- Kai pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio bet kurios konstrukcijos, esančios 1-3 m atstumu nuo sklypo ribos, bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba (žemesniojo paviršiaus, jei ties sklypų riba yra aukščių skirtumas), didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Minimalus atstumas nuo sklypo ribos iki pastato
Kada reikalingas kaimyno sutikimas?
Šalia esančių sklypų savininkų sutikimai dėl statybų Jūsų sklype yra reikalingi beveik visais atvejais, tačiau privalu įsigilinti į kiekvieną konkrečią situaciją. Visi atvejai, kada reikalingas šalia esančių sklypų savininkų rašytinis sutikimas dėl statybų, yra numatyti Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas“.
Kaimyno notariškai patvirtintas sutikimas reikalingas, jei norima statyti arčiau nei 3 metrų atstumu nuo sklypo ribos.
Taip pat, planuojant statyti tvorą ant sklypo ribos privaloma gauti rašytinį besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų sutikimą (susitarimą). Planuojant statyti atraminę sienelę ant sklypo ribos ir arčiau negu 1 m iki sklypo ribos, privaloma gauti rašytinį besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų sutikimą (susitarimą). Rašytiniai besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų sutikimai (susitarimai) privalomi statant stogo neturinčius inžinerinius statinius, inžinerinius tinklus ar susisiekimo komunikacijas, arčiau kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos.
Prieš atliekant bet kokius statybos darbus, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais, kad įsitikintumėte, jog laikotės visų reikalavimų ir turite reikiamus leidimus.
Specifiniai atvejai ir reikalavimai
Statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 3,0 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau ne arčiau kaip 1,0 m (skaičiuojant atstumą horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių konstrukcijų), kai pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio bet kurios konstrukcijos, esančios 1-3 m atstumu nuo sklypo ribos, bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba (žemesniojo paviršiaus, jei ties sklypų riba yra aukščių skirtumas), didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Reikalingas leidimas statant ant sklypo ribos sublokuotus pastatus (išskyrus atvejį, kai pastatų blokavimas numatytas patvirtintuose teritorijų planavimo dokumentuose). Statant stogo neturinčius inžinerinius statinius, inžinerinius tinklus ar susisiekimo komunikacijas, išskyrus užtvarus, arčiau kaip 1,0 m atstumu nuo sklypo ribos.
Statant sklypo užtvarą:
- ant sklypo ribos (konstrukcijomis peržengiant sklypo ribą);
- prie sklypo ribos (arčiau kaip 1,0 m iki sklypo ribos, konstrukcijoms neperžengiant sklypo ribą).
Jei užtvaras su cokoliais, kliudo nutekėti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo. Tokiu atveju statytojas privalo, susitaręs su gretimo žemės sklypo savininku, gavęs savininko sutikimą raštu, įrengti paviršinio vandens nutekėjimo sistemą (į lietaus nuotakyną, griovį, drenažą ar rasti abiem savininkams priimtiną sprendimą).
Statant atraminę sienutę:
- ant sklypo ribos;
- savo sklype, jei atraminės sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba, didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Statant vėjo jėgainę mažesniu negu jos aukštis (įskaitant sparnų ilgį) atstumu iki gretimo sklypo ribos. Sanitariniams atstumams tarp statytojo ir gretimo sklypo pastatų ir inžinerinių statinių esant mažesniems nei leistini arba sanitarinės apsaugos zonai įeinant į gretimo sklypo teritoriją.
Sodinant ir formuojant:
- krūmus ir gyvatvores arčiau kaip 1,0 m iki sklypo ribos;
- žemaūgius medžius, išaugančius ne daugiau kaip iki 3,0 m aukščio, arčiau kaip 2,0 m iki sklypo ribos;
- aukštesnius nei 3,0 m medžius, arčiau kaip 3,0 m iki sklypo ribos;
- aukštesnę nei 1,3 m gyvatvorę sklypo šiaurės, šiaurės rytų ar šiaurės vakarų pusėje.
Želdinių sodinimas nesilaikant nustatytos tvarkos, ir tuo pažeidžiant kaimynų interesus ir jų sklypų ribas sukelia konfliktus. Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr. Jose yra nurodyti mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko, valdytojo ar įgalioto asmens raštiško sutikimo.
Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m. Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m, o galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.
Želdynai sklype
Žemės sklypo ribos ženklinimas
Žemės sklypo ribos ženklinimas - svarbus etapas planuojant bet kokias statybas ar želdinių sodinimą. Tai padeda išvengti nesusipratimų su kaimynais ir užtikrinti, kad visos veiklos būtų vykdomos teisėtai.
Statybos leidimas
Statant ar planuojant statyti statinį, įrenginį valstybinėje žemėje visais atvejais reikia jos patikėtinio sutikimo. Taip pat reikia žinoti ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą.
Statinių sąrašo, kuriems nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, nėra. Jeigu konkretaus žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorija, šiuose žemės sklypuose gali būti statomi tik vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai. Statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas.
Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas. Jo nereikės, kai nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas nepatenka į nurodytas teritorijas.
Kada reikalingas statybą leidžiantis dokumentas nesudėtingųjų statinių (tarp jų ir tvorų) statybai nurodyta statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.
Sklypo reljefo keitimas
Inspekcija gauna vis daugiau gyventojų nusiskundimų dėl kaimyniniuose sklypuose keičiamo sklypo reljefo. Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja maksimalaus gretimų žemės sklypų aukščio skirtumo ties tokių sklypų riba.
Statybos techninio reglamento STR2.02.09.2005 yra reglamentuojamas didžiausias sklypo reljefo nuolydis - jis turi būti ne didesnis kaip 12 proc. Jei nuolydis viršija šį dydį, jis sumažinamas formuojant sklypo reljefą (paaukštinant, pažeminant, išlyginant reljefo paviršių, įrengiant terasas, atramines sieneles ir pan.).
Kai statinio statyba užbaigta, žemės sklypo savininkas, pertvarkydamas savo sklypo reljefą, privalo užtikrinti, kad paviršinės nuotekos nepatektų į gretimus žemės sklypus.
Inžinerinės kominikacijos
Inžinerines kominikacijas galima daryti 1 m atstumu nuo ribos, tačiau iki gyvenamojo namo turi būti išlaikomas 5 m atstumas, o jei kasamas šulinys - 7 m.
Statant stogo neturinčius inžinerinius statinius, inžinerinius tinklus ar susisiekimo komunikacijas, išskyrus užtvarus, arčiau kaip 1,0 m atstumu nuo sklypo ribos, reikalingas leidimas.
Kūdrų ir baseinų įrengimas
Jeigu kūdra / baseinas nėra statinys, tai jo įrengimo klausimų nagrinėjimas nepriskirtas Inspekcijos kompetencijai ir reikėtų vadovautis Dirbtinių nepratekamų paviršinių vandens telkinių įrengimo ir priežiūros aplinkosaugos reikalavimų aprašu.
Visais atvejais būtina laikytis Žemės įstatymo 21 straipsnio 7 dalies nuostatų, kad žemės savininkai ir kiti naudotojai privalo savo naudojamuose žemės sklypuose, vykdydami ūkinę ir kitą veiklą, nepažeisti gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir gyventojų teisių ir įstatymų saugomų interesų.
Jeigu paklausime nurodytas dirbtinis nepratekamo paviršinio vandens telkinys būtų priskirtinas inžineriniams statiniams, jis turėtų būti statomas ne arčiau kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos.
Moduliniai namai
Dažnai pastačius modulinį namuką šalia kito sklypo ribos, kyla ginčų ar jis laikomas statiniu, kurio statybai taikomas minimalus 3 metrų atstumas nuo gretimo sklypo ribos, ar visgi nekilnojamas daiktas, kurio statybai netaikomi (nenumatyti) minimalūs atstumai nuo gretimo sklypo ribos, t.y. kuris gali būti pastatytas kad ir prie pat sklypo ribos.
Be gretimo sklypo savininko leidimo (sutikimo) statyti kilnojamą namuką galima, jeigu jis neatitinka statinio sąvokos, o tam įvertinti yra keli svarbūs kriterijai ir sąlygos.
Svarbūs kriterijai ir sąlygos statant kilnojamą namą be gretimo sklypo savininko sutikimo:
- Užtikrinti, jog daikto (modulinio namo) laikančios konstrukcijos nėra statomos statybos būdu žemės sklype.
- Daiktas nebūtų tvirtai, neatsiejamai susietas su žeme.
- Namo perkėlimo sąnaudos yra palyginus mažos.
- Elektros tinklų pajungimą reikėtų padaryti lengvai atjungiamą.
- Vandens sistemą reikėtų įrengti taip, kad irgi būtų lengva atjungti bei perkelti į kitą vietą namą.
- Jeigu namelyje bus reikalinga įrengti trapą (pvz. vandeniui nubėgti), rekomenduotina jį išleisti ant žemės sklypo, o ne į specialias nuotekų valymo sistemas (jeigu tos nuotekos netaršios).
- Įvertinti kaimyniniame sklype esančias apsaugos zonas: geriamojo vandens gręžinio ar šulinio vietos (jeigu toks yra), nuotekų valymo sistemos ir pan.
Jeigu ketinate įsirengti terasą aplink savo kilnojamą turtą, reikia žinoti, jog terasa priskiriama inžineriniam statiniui, kuriam taikomas minimalus 1 metro atstumas nuo gretimo sklypo ribos. Tam, kad modulinis namas išliktų kilnojamas turtas, rekomenduotina terasos nesujungti jungtimis (varžtais ir pan.) prie modulio taip, kad šis sujungimas trukdytų perkelti daiktą į kitą vietą (palikite bent 1 cm.
Kai daiktas laikomas kilnojamu pagal savo prigimtį, jo statybai netaikomi statiniui nustatyti minimalūs atstumai nuo gretimo sklypo ribos.
Kiekvienas atvejis gali būti vertinamas individualiai, ir kartais net ir tenkinus visus aukščiau nurodytus kriterijus, teismai atranda tinkamą teisinį pagrindą tokį daiktą priskirti statiniui ar kitaip apriboti jo statybą šalia gretimo sklypo ribos (pvz., jeigu nustatomas kitoks gretimo sklypo savininko teisių pažeidimas dėl pastatyto modulinio namelio).
Minimalūs atstumai: ką reikia žinoti
Statybos procesas Lietuvoje griežtai reglamentuojamas teisės aktais, o vienas iš dažniausiai pasitaikančių pažeidimų - statyba nesilaikant nustatytų minimalių atstumų nuo sklypo ribų. Minimalūs atstumai tarp statinių ir sklypo ribų nustatyti Statybos techniniuose reglamentuose (pavyzdžiui, STR 2.02.09:2005, STR 1.05.01:2017 ir kt.).
Paprastai pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio atstumas nuo kaimyninio sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 3 metrai. Jeigu statinio bet kurių konstrukcijų aukštis didesnis kaip 8,5 m, kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Statant stogo neturinčius inžinerinius statinius, inžinerinius tinklus ar susisiekimo komunikacijas, numatytas minimalus 1 metro atstumas.
Tvora ant sklypo ribos gali būti tik su kaimyninio žemės sklypo savininko rašytiniu sutikimu. Jo taip pat reikės, jeigu statyti tvorą norima arčiau kaip 1 metras iki žemės sklypo ribos ir neišlaikomi teisės aktuose numatyti tvoros akytumo (šviesos pralaidumo) arba aukščio reikalavimai.
Norint teisės aktuose numatytus minimalius atstumus sumažinti, tai padaryti galima tik gavus gretimo žemės sklypo savininko ar valdytojo rašytinį sutikimą. Šie reikalavimai skirti užtikrinti tiek viešus, tiek privačius interesus.
Jei statyba vykdoma nesilaikant minimalių atstumų, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) gali pripažinti statybą neteisėta.
Jei pažeidimas nežymus, yra galimybė išvengti griežčiausių pasekmių - statinio nugriovimo. Deja, ne. Teismų praktika yra suformuota taip, kad nėra galimybės teismo keliu „priversti“ kaimyninio žemės sklypo savininką sutikti su mažinamu minimaliu atstumu nuo statinio iki žemės sklypo ribos.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. liepos 1 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-186-701/2022 apibendrinta:
- „<…> statybos techninių reglamentų normos, nustatančios privalomus atstumus nuo nesudėtingų pastatų iki kaimyninių sklypų ribų, taip pat nustatančios privalomus atstumus susisiekimo komunikacijoms ir atraminėms sienutėms statyti, yra imperatyvaus pobūdžio ir turi tam tikrus viešuosius tikslus. Imperatyviųjų statybos techniniuose reglamentuose nurodytų reikalavimų nesilaikyti galima tik vienu atveju - jeigu su tuo savanoriškai sutinka kaimyninio žemės sklypo savininkas <…>“
- „<…> Taigi sutikti ar nesutikti su tuo, kad kaimyninio sklypo savininkas statytų statinius arčiau, nei nustatyta iki sklypo ribos, yra asmens teisė, kurios jis, suprantama, gali atsisakyti, tačiau niekas kitas to negali padaryti už jį. Jokiam kitam asmeniui, taip pat teismui, tokios teisės nesuteikta. Tais atvejais, kai statytojas siekia statyti statinį ženkliai nukrypdamas nuo teisės normų, nustatančių privalomus statomo statinio atstumus iki kaimyninių žemės sklypų ribų, reikalavimų, teismas neturi kompetencijos duoti sutikimą vietoje gretimų žemės sklypų savininkų, nes tik jie patys turi teisę spręsti, kaip jiems įgyvendinti savo nuosavybės teises: atsisakyti dalies savo teisių apsaugos ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2011)“.
- „<…> Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad tuo atveju, kai kaimyninio sklypo savininkas atsisako duoti sutikimą statyti statinius mažesniu negu norminiuose teisės aktuose nustatytu atstumu iki gretimo sklypo ribos, toks asmuo neprivalo motyvuoti savo atsisakymo priežasčių, o statytojas pagal bendrąją taisyklę negali tokio atsisakymo ginčyti“.
Prieš pradedant statybas rekomenduojama:
- Patikrinti reglamentuojamus atstumus konkrečiam statiniui ir vietovei
- Atlikti tikslius žemės sklypo kadastrinius matavimus
- Siekiant mažinti minimalius atstumus nuo statinio iki žemės sklypo ribos - tartis su gretimo žemės sklypo savininku dėl rašytinio sutikimo gavimo.
- Tuo atveju, jeigu statinys jau yra pastatytas pažeidžiant teisės aktų reikalavimus dėl minimalių atstumų, derėtų tartis su gretimo žemės sklypo savininku dėl rašytinio sutikimo gavimo, servituto nustatymo ar žemės sklypo dalies išpirkimo.
Apibendrinant, statyba nesilaikant minimalių atstumų gali atrodyti menkas formalumas, tačiau iš tiesų tai - viena dažniausių priežasčių, dėl kurių statytojai susiduria su teismais ar privalo nugriauti pastatus. Atsakingas planavimas ir teisinių reikalavimų laikymasis - patikimiausias būdas išvengti ilgalaikių problemų ir išsaugoti gerus santykius su kaimynais.
Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis.
SLD prašymus galima teikti nuotoliniu būdu Lietuvos Respublikos statybos leidimų informacinėje sistemoje arba atvykus į savivaldybės įstaigą.