Nekilnojamojo turto pirkimas iš varžytynių: procesas, patarimai ir rizikos

Nekilnojamojo turto pirkimas iš varžytinių daugelį sudomina dėl galimybės pusvelčiui įsigyti nekilnojamąjį turtą. Tačiau kyla klausimas ar visuomet nusiperkama pigiau nei rinkos kaina? Ir ar visas šis procesas toks lengvas ir paprastas?

Kas yra aukcionas?

Aukcionas - Viešas prekių ar paslaugų pardavimas pasiūliusiajam didžiausią kainą.

Iš varžytinių parduodamo turto kaina

Objekto kaina, su kuria startuoja aukcionas dažniausiai pirkėjus suviliojantis aspektas. Viena dalis pirkėjų pasiūlo tik minimalią kainą, nesigilindami ar objektas iš tiesų yra tiek vertas. Kiti interesantai atsakingiau žiūri į visą procesą.

Reikia pasidomėti, kiek realiai vertas objektas ir kokią maksimalią kainą galima už jį siūlyti? Šiam faktui nustatyti reikia atlikti esamos rinkos analizę ir paskaičiuoti papildomus kaštus, jei objektui reikės remonto ar renovacijos.

Jei neturite patirties, rinkos analizei atlikti, galite pasinaudoti nekilnojamojo turto brokerio arba turto vertintojo paslaugomis.

Kas dalyvauja aukcione?

Aukcione figūruoja trys interesų grupės: kreditorius, pirkėjas ir išvaržomo turto savininkas. O antstolis prižiūri šį procesą.

Ar laimėjus aukcioną mažiausia kaina viskas tuo ir baigiasi?

Idealiausiu atveju taip, bet ne visada. Jei aukciono būdu parduoto objekto kaina žymiai mažesnė nei esamos rinkos kainos, dažniausiai išvaržomo turto savininkas imsis priemonių, kad įvyktų kitas aukcionas.

Pasitaiko atvejų, kai išvaržomo turto savininkas apeliuoja, kad turtas buvo parduotas per maža kaina. Šiam procesui yra senaties terminas - vieneri metai. Jei išvaržyto turto savininkas imasi tokių veiksmų, tuomet teismo keliu, įvykęs aukcionas galiausiai gali būti anuliuojamas.

Jei apeliuojama į aukciono rezultatą, visas procesas gali trukti du - tris metus, kuriame dalyvauja ir pirkėjas.

Ar galima gauti paskolą išvaržomam turtui pirkti?

Norint išplėsti pirkėjų iš varžytinių ratą, kad turtas būtų prieinamas ne tik savo lėšas turintiems asmenims, bet ir potencialiems pirkėjams su paskola. Antstolių rūmai inicijavo Lietuvos Civilinio kodekso pataisą. Nuo 2019 metų Liepos mėnesio, jau galima skolintis pirkiniui įsigyjamam varžytinėse.

Nekilnojamojo turto pirkimas iš varžytinių: ką privalote žinoti?

Lietuvos antstolių skelbiamos varžytynės vyksta tik interete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu. Tokia turto pardavimo iš varžytynių tvarka įsigaliojo 2013 m. sausio 1 dieną. Nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. Varžytynės pagyvėjo.

Ekonomiškesnė, patogesnė turto įsigijimo forma išplėtė dalyvių ratą, parduodama daugiau išvaržomų daiktų.

Ar pakeitus varžytynių procedūras pasikeitė išvaržomo turto pardavimo principai?

Visi esminiai priverstinio turto pardavimo iš varžytynių principai išliko tie patys. Pagal civilinio proceso kodekso 694 straipsnio 1 dalį skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas arba kitas registruojamas turtas, kurio vertė viršija 2 tūkst. 30 eurų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija 30 tūkst. eurų, realizuojamas parduodant iš varžytynių.

Išlieka ir skolininko teisė pasiūlyti savo pirkėją Civilinio proceso kodekso 704 straipsnyje nustatyta tvarka. Jeigu į antstolio depozitinę sąskaitą iki varžytynių paskelbimo sumokama reikiama pinigų suma, varžytynės atšaukiamos.

Galioja tokios pačios parduodamo turto pradinės kainos nustatymo taisyklės, kaip ir varžytynėse, kurios vykdavo antstolių kontorose. Pirmosiose varžytynėse pradinė turto kaina sudaro 80 proc. rinkos kainos, antrosiose varžytynėse - 60 proc. rinkos kainos.

Varžytynių dalyvio mokestis taip pat nepasikeitė - jis sudaro 10 proc. pradinės parduodamo turto kainos. Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.

Varžytynės laikomos įvykusiomis, jeigu jose dalyvauja bent vienas pirkėjas.

Kaip sužinoti apie numatomas varžytynes?

Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale www.evarzytynės.lt. Kiekviename skelbime nurodomas varžytynių laikas, turto kategorija ir turto buvimo vieta, pradinė pardavimo kaina, varžytynių dalyvio mokesčio dydis.

Kiek laiko trunka varžytynės?

Ne trumpiau kaip 20 arba 30 dienų atsižvelgiant į parduodamo turto rūšį. Tačiau varžytynės tęsiasi tol, kol keliama kaina. Pagal Civilinio proceso kodekso 713 straipsnį visais atvejais, kai iki nustatyto varžytynių pabaigos laiko gaunamas bent vienas kainos pasiūlymas, varžytynės pratęsiamos papildomas penkias minutes ir per šį pratęstą laiką varžytynių dalyviai gali siūlyti kainą už parduodamą turtą.

Varžytynių pradžia laikomas jų paskelbimo specialiame interneto tinklalapyje www.evarzytynes.lt momentas.

Kas gali dalyvauti varžytynėse?

Varžytynėse gali dalyvauti Lietuvos arba užsienio valstybių piliečiai ir juridiniai asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą. Jei reikia, asmuo gali dalyvauti varžytynėse netiesiogiai - naudodamasis įgalioto atstovo pagalba.

Varžytynėse neturi teisės dalyvauti antstolis, organizuojantis tas varžytynes, taip pat vienoje antstolių kontoroje su juo dirbantys kiti antstoliai, kontoros darbuotojai ir šių asmenų artimieji giminaičiai, sutuoktiniai (sugyventiniai).

Kada ir kaip registruotis į varžytynes?

Dalyvių registracijos ir varžytynių vykdymo tvarką padeda išsiaiškinti skelbime pateikiama elektroninė nuoroda. Prisijungęs prie elektroninių varžytynių portalo elektroninės bankininkystės būdu arba elektroniniu parašu ir sekdamas šia nuoroda, asmuo susipažįsta ir elektroniniu būdu patvirtina, kad susipažino su Sprendimų vykdymo instrukcijos 25 priede detaliai aprašyta varžytynių vykdymo tvarka, antstolių veiksmų apskundimo tvarka ir turto pardavimo iš varžytynių galimomis pasekmėmis.

Čia pat asmuo įrašo savo kontaktinius duomenis (vardą, pavardę, asmens arba juridinio asmens kodą, elektroninio pašto adresą ir kt.). Reikiamų duomenų tikrumas patikrinamas naudojant automatinę sąsają su Gyventojų registru. Vėliau sistema automatiškai suformuoja mokėjimo nurodymą varžytynių dalyvio mokesčiui sumokėti. Sumokėjęs šį mokestį elektroninės bankininkystės būdu, asmuo registruojamas varžytynių dalyviu.

Labai svarbu tai, kad procesas internete suteikia galimybę registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.

Ar dalyvavimas varžytynėse viešas?

Varžytynės vyksta viešai, tačiau elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Apie tai, kas varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei kiti potencialūs pirkėjai, nei varžytynes paskelbęs antstolis. Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui elektroninių varžytynių sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą.

Tik varžytynėms pasibaigus, antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Kaip didinama išvaržomo turto kaina?

E.varžytynių dalyvių patogumui nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. veikia automatinio kainos kėlimo funkcija. Kainą didinant neautomatiniu būdu, varžytynių dalyvis už parduodamą turtą pasiūlo kainą, kuri negali būti mažesnė už pradinę turto pardavimo kainą.

Kiti varžytynių dalyviai už parduodamą turtą gali siūlyti tik didesnę kainą, tačiau kiekvienas kainos padidėjimas turi sudaryti ne mažiau kaip 0,5 procento pradinės turto pardavimo kainos, jeigu ji yra mažesnė negu penkiolika tūkstančių eurų, ne mažiau kaip 0,3 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina yra nuo penkiolikos tūkstančių eurų iki trisdešimt tūkstančių eurų, ir ne mažiau kaip 0,1 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina viršija trisdešimt tūkstančių eurų.

Varžytynėms pasibaigus sistema automatiškai išrenka dalyvį, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Kaip varžytynių laimėtojas tampa turto savininku?

Varžytynes organizavusiam antstoliui per vieną darbo dieną nuo varžytynių pabaigos elektroninio ryšio priemonėmis išsiunčiamas pranešimas apie varžytynių laimėtoją, o varžytynių laimėtojui - Sprendimų vykdymo instrukcijos 26 priede nustatytos formos pranešimas apie laimėtas varžytynes.

Per tris darbo dienas po visos turto kainos sumokėjimo antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą. Kai pirkėjas šį aktą pasirašo, jam pagal Civilinio proceso kodekso 715 straipsnį pereina nuosavybės teisė į iš varžytynių parduotą turtą.

Akto pasirašymas yra vienintelė procedūra, dėl kurios turtą įgijęs asmuo ar jo atstovas turi atvykti į antstolio kontorą.

Ar nerizikinga pirkti brangų turtą internetu?

Pirkimo rizika ir varžytynių forma nėra susiję dalykai, varžytynių vykdymo būdas neturi įtakos parduodamo turto būklei. Nepaisant to, kad varžytynės perkeltos į internetą, pagal Civilinio proceso kodekso 708 straipsnį visi pageidaujantys asmenys iki varžytynių pradžios gali apžiūrėti parduodamą turtą antstolio nustatyta tvarka.

Paskola suvaržytam NT

Nors iš tiesų procesas gali būti sudėtingas, bankas vis tiek gali suteikti paskolą suvaržytam NT. Kuo būsto paskola tokiam turtui skirsis nuo įprastos, pasakoja „Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius.

Suvaržytu nekilnojamuoju turtu yra laikomi objektai, kuriems taikomi tam tikri apribojimai.

„Pavyzdžiui, tai gali būti objektas, dėl kurio ginčijamasi teisme, arba toks, kuriuo jo savininkas nebegali laisvai naudotis dėl tam tikrų priežasčių, pavyzdžiui, arešto. Tokiam NT paprastai reikia papildomo teisinio ir finansinio vertinimo prieš jį įsigyjant ar parduodant. Tik taip galime nustatyti, kaip suvaržymai paveiks turto vertę bei jo naudojimą“, - sako ekspertas.

Anot jo, gauti paskolą įsigyti turtą iš varžytinių galima, tačiau tokie atvejai nėra dažni, jie sudėtingesni ir trunka ilgiau. Visgi nusprendus įsigyti suvaržytą NT, verta turėti omenyje, kad jo finansavimo procesas skirsis nuo įprastinio.

„Įprastai, imdami paskolą NT objektui įsigyti, bankui įkeičiame perkamą turtą kaip užstatą už mums suteikiamą paskolą. Tuo metu perkant suvaržytą NT, šis turtas negali būti įkeičiamas bankui. Dėl to taikome kitokią užstato formą - pasirašome su klientu neprotestuotiną vekselį suteikiamos paskolos sumai. Vekselis netenka galios tuomet, kai nupirktas turtas tampa nebesuvaržytas ir jis yra įkeičiamas bankui, kaip ir įprastos NT paskolos atveju“, - sako pašnekovas.

Jis pažymi, kad toks NT turėtų būti likvidus ir geros būklės. Svarstant įsigyti prastos būklės būstą, reikia įsivertinti riziką, jog turtas galimai nebus tinkama įkeitimo priemonė bankui.

Tokiu atveju bankas gali paprašyti papildomai įkeisti kitą gyvenamosios paskirties turtą, priklausantį pirkėjui, kurio vertė būtų pakankama suteikti suvaržyto turto finansavimą.

Tad ekspertas pataria perkant suvaržytą NT pirmiausia įsivertinti ne tik savo finansus, bet ir kitas aplinkybes bei rizikas, susijusias su tokio turto įkeitimo apribojimais, terminais ar įkeičiamo turto būkle.

Kaip nustatoma išvaržomo nekilnojamojo turto kaina?

Varžytynes skelbia antstolis ir jos vyksta pagal aiškias taisykles. Bet galutinę turto kainą nulemia pirkėjas.

Areštuotas skolininko nekilnojamas turtas visada yra įkainojamas. Antstolis dažniausiai pasitelkia turto vertintojus arba nustato areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei išieškotojo bei skolininko (turto savininko) nuomones.

Jeigu išieškotojas ar skolininkas nesutinka su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertintojo išvada, gali būti prašoma atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą kreipiantis į kitą vertintoją.

Pradinė varžytynėse parduodamo turto kaina pagal įstatymą sudaro 80 proc. rinkos kainos. Jei turtas turi didelę paklausą, jis gali būti parduotas ir brangiau. Kartais galutinė pardavimo kaina 2-3 kartus viršija pradinę.

O kartais per pirmąsias varžytynes siūlomu turtu niekas nesusidomi. Tada skelbiamos antrosios varžytynės, kurių metu pradinė pardavimo kaina yra dar mažesnė - 60 proc. rinkos kainos.

Varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina įprastai mažesnė už rinkos kainą dėl papildomų turto valdymo apribojimų. Pirkėjas gali įsigyti turtą „su problemų uodega“: galimi rūpesčiai dėl priverstinio asmenų iškeldinimo ar buvusio savininko daiktų saugojimo.

Kas įsigyja turtą?

Varžytynių laimėtoją - dalyvį, pasiūliusį didžiausią kainą - išrenka elektroninė sistema. Antstolis šiame procese dalyvauja tik vėliau, kai reikia padėti pirkėjui galutinai įforminti turto įsigijimo dokumentus.

Varžytynės yra skaidrios, kadangi vyksta viešoje informacinėje sistemoje. Beje, Lietuvos antstoliai perkėlė varžytynės į internetą pirmieji Baltijos šalyse. Norintieji dalyvauti varžytynėse jungiasi prie portalo evarzytynes.lt ir sumoka varžytynių dalyvio mokestį, kuris sudaro 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos.

Varžytynių nelaimėjusiems asmenims avansinis mokėjimas grąžinamas, o laimėtojui įskaičiuojamas į perkamo turto kainą. Skaidrus elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Apie tai, kas varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei kiti potencialūs pirkėjai, nei varžytynes paskelbęs antstolis.

Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui elektroninių varžytynių sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus, antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Skolingam turto savininkui apsimoka būti aktyviu

Skolingas asmuo turi galimybių išsaugoti turtą arba pasirūpinti, kad jis būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Palankiausias būdas - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui iki varžytynių pradžios.

Šiuo būdu nekilnojamas turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės dar nepaskelbtos elektroninėje informacinėje sistemoje. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, ir visiškai pašaliniai žmonės, besidomintys parduodamu nekilnojamu turtu.

Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų po pardavimo, susiderinama dėl turto perdavimo naujam savininkui terminų, sąlyų, bet ir todėl, kad palankiausiomis sąlygomis maksimaliai padengiama skola. Juk varžytynėse nekilnojamas turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar net 40 proc. mažesne kaina už rinkos kainą, o skolininko pasiūlytas pirkėjas sumoka visą turto arešto akte nurodytą kainą arba kainą, kurios pakanka skolai ir priverstinio išieškojimo išlaidoms padengti.

Sudaromas paprastas pirkimo-pardavimo sandoris, tik šiuo atveju pardavimo aktą tvirtina antstolis, o ne notaras.

Statistika ir tendencijos

Iš viso 2017 m. varžytynių dalyviai įsigijo 3 182 nekilnojamo ir kilnojamo turto objektus. Vidutinė vieno pirkinio kaina - 12,7 tūkst. eurų.

Varžytynių dalyvių įsigyto turto statistika 2017 m.

Jau kuris laikas Lietuvoje pagyvėjusi išvaržomų būstų sritis. Palyginti su padėtimi prieš penkerius metus, nekilnojamojo turto skelbimų portaluose, kurie nuo seno skelbia apie varžytynes, tokių skelbimų padaugėjo keturis penkis kartus.

O štai 2009-aisiais daugelio šių būstų varžytynės apskritai neįvykdavo: neatsirasdavo nė vieno pirkėjo.

tags: #parduodamas #nekilnojamas #turtas #is #varzytiniu