Šiame straipsnyje siekiama atskleisti, kokie yra užstatymo teisės (UT) suteikimo statiniams statyti išskirtiniai bruožai, nagrinėjant, kokiais atvejais gali būti suteikiama UT statiniams statyti, kuris yra pagrindas įgyti statinio nuosavybės teisę. Kitaip tariant, UT, suteikiama statiniams statyti, kuri yra pagrindas įgyti statinį nuosavybės teise, yra viena iš galimų UT variantų, todėl, tam, kad būtų tinkamai įvertinti UT, suteikiamos statiniams statyti, ypatumai, turi būti atskleista UT esmė, samprata ir turinys.
Užstatymo teisės (lot. ius superficiei) da~niausiai įvardijama kaip vieno asmens teisė naudotis svetima žeme statiniams valdyti nuosavybės teise. UT atsiranda suteikus asmeniui teisę naudoti žemę, kuri nuosavybės teise priklauso kitam asmeniui. Realiai žemės nuosavybės teisę sudaranti teisė naudoti žemę tam tikra apimtimi yra atskiriama nuo ašios nuosavybės teisės ir perleidžiama kitam asmeniui - UT įgijėjui (turėtojui) tokiu būdu sukuriant suvaržytą žemės nuosavybės teisę savininkui. LR CK 4.160 straipsnio 1 dalyje pateikiama UT (lot. superficies) apibrėžimas.
Remiantis šiuo UT apibrėžimu, žemės savininkui, UT suteikėjui, leidus naudotis kitam asmeniui, UT įgijėjui (turėtojui), žeme, t. y. suteikus UT, yra sukuriami civiliniai teisiniai santykiai. Daikto valdymo teisė suprantama kaip teisė turėti daiktą savo žinioje, teisę daryti jam fizinį bei kūrybinį poveikį, o naudojimo teisė - teisė gauti iš daikto naudos. Šis sodinis turėjimas yra neabejotinai žemės naudojimo teisės.
Pagal UT suteikiant teisę statyti statinius yra leidžiama ne tik gauti naudos iš svetimos žemės, bet taip pat vykdyti statybą, t. y. šiuo atveju reikėtų atsižvelgti į tai, kad suteikiamos naudojimo teisės išskirtinis objektas yra žemė. Vadovaujantis teisės aktais (Teritorijų planavimo įstatymo 2 straipsnio 56 dalis, Žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdo, pobūdžio specifikacija, patvirtinta Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. kovo 17 d. įsakymu Nr. Ši žemės naudojimo paskirties nustatymui).
Užstatymo Teisės Istorinė Raida
Norint tinkamai atskleisti UT suteikimo statiniams statyti ypatumus, būtina apžvelgti UT istorinę raidą, todėl šiame poskyryje bus aptariamos UT ištakos. Aptarsime ir UT raidą Lietuvoje.
Seniausiai naudotis svetimu žemės sklypu statybos reikalams, arba visai nenustatomas (amžinas). P. F. Girard pažymi, kad superficies buvo apibūdinama kaip paveldimos statybos teisė. Ciceronas panaudojo terminą Superficies Aedium, kuris apibūdina namą, pastatytą ant kito asmens žemės. Gajus teigė, kad Aedes Superficiariae yra tai, kas pastatyta ant išnuomotos žemės - UT siejama su statybos procesu.
UT, kaip teisė, pradėjo vystytis, formuotis dėl poreikio reglamentuoti asmens naudojimąsi viešąja žeme. Remiantis G. Long pateikiama informacija, valstybė ir miestų bendruomenės leisdavo asmenims statytis pastatus ant viešosios žemės, sudarydavo nuomos sutartis su asmenimis, kurie pagal UT pastatydavo pastatus, bei išnuomodavo už tam tikrą mokestį. Ši sistema buvo palanki miestams, kuriuose buvo pakankamai dideli nedirbamos žemės plotai, ir taip būdavo aprūpinami asmenys, kurie neturėdavo lėšų nusipirkti žemės. Žemės bei Aedes Superficiarae nuosavybės teisė priklausė tam, kas valdė žemę nuosavybės teisėmis, - UT turėtojas nieko neturėjo in bonis, t. y. šios jam nuosavybės teisėmis.
Lietuvos Didžiosios Kunigaikštystės Statutuose (toliau - LDK Statutai), kuriuose buvo įtvirtinti žemės bei kito nekilnojamojo turto nuosavybės, žemės paveldėjimo teisės, žemės sandoriai bei žemės servitutai, kiti nuosavybės teisės ribojimai, kaip teigia V. Čiočys, galima romėnų teisės įtaka. Pagal LDK 1529 m. Statutą dvarai buvo skirstomi pagal nuosavybės atsiradimo pagrindus į: 1) pirktus dvarus; 2) dvarus, paveldėtus iš tėvo, motinos ar senelio; 3) suteiktus dvarus. Toks pats dvarų skirstymas buvo įtvirtintas ir 1566 m., ir 1588 m. Pirkti dvarai bei dvarai, suteikti amžinam naudojimui, nelaikytini nagrinėjimo objektu, nes pagal sandorius buvo suteikiama absoliuti šis dvarų nuosavybės teisė.
A. Plateris teigė, kad paveldėti dvarai nebuvo absoliuti savininko nuosavybė. Tiesa, kol gyvas, jis galėjo juos valdyti ir net užstatyti. Darytina išvada, kad paveldėto dvaro nuosavybės teises sudarydavo tik teisė naudotis dvaru, užstatyti dvaro žemę, teisė valdyti dvarą savo nuožiūra bei ribota teisė disponuoti šiuo dvaru. Ši nuosavybės teise, o galėjo būti vertinama nuomos teisės kontekste, kitaip tariant LDK 1522 m. Šios teisės. Šio, bajorų, dvasininkų ir kitų kilmingesnių galėjo būti sudaromos pirkimo-pardavimo sutartys. Šis kiekiais, t. y. šiems, o kilmingiesiems. Šio nuosavybės teise valdomu turtu, kurį paveldėdavo jo sūnūs. Šios žemės. Taigi jau XVI a.
1840 m., panaikinus 1588 m. LDK Statutą, įsigaliojo 1832 m. Săvado X tomo I dalies Antrosios knygos II skirsnio II perskyrimo VIII skiltyje „Statymo teisė“ yra kaip atskiras privatinės teisės institutas įtvirtintos teisės normos, reglamentavusios statymo teisę ant svetimos žemės. Săvade įtvirtinta nuostata, kad, norint statyti statinius svetimoje žemėje, pirmiausia turi būti sudaroma tvirtybine (notarine) forma sutartis tarp asmens, kuriam nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, bei asmens, kuriam yra leidžiama statyti pastatus šiame sklype. Taip pat turėdavo būti nurodomas terminas, aptariamas atlyginimo klausimas nepažeidžiant imperatyvių teisės normų reikalavimų.
UT suteikimo terminas galėjo būti mažiausiai 36 metai, bet ne ilgesnis nei 99 metai. Statymo teisės suteikėju galėjo būti asmuo, valdantis žemę nuosavybės teise, t. y. miestai, įvairios tikybos dvasinės įstaigos ir pan. Atkreiptinas dėmesys į Vyriausiojo Tribunolo 1929 m. rugsėjo 27 d. sprendimą byloje Nr. Rusijos Tarybų Federacinės Socialistinės Respublikos civilinis kodeksas (toliau - RTFSR CK). Lietuvos teritorijoje įsigaliojo 1922 m. RTFSR CK 53 straipsnyje nustatyta, kad žemė išimtine nuosavybės teise priklauso valstybei, o pagal RTFSR civilinio kodekso 54 straipsnį privatine nuosavybe gali būti nemunicipalizuoti trobesiai, t. y.
Sutartyje dėl UT turi būti nurodytas šios sutarties galiojimo laikas, t. y. terminas, atitinkantis RTFSR CK 71 straipsnio nuostatas - mūkriniams (plytiniams) ir gelžbetoniniams trobesiams iki 65 metų, mišriems pastatams - iki 60 metų ir mediniams trobesiams - iki 50 metų. Be šio termino taip pat turėjo būti nurodyta užstatymo pradėjimo terminas (ne vėliau kaip po metų nuo sutarties dėl UT sudarymo), statybos baigimo terminas. Pagal RTFSR CK 71 straipsnį UT subjektais gali būti juridiniai ir fiziniai asmenys.
Kadangi pagal RTFSR CK 53 straipsnį žemė yra išimtinė valstybės nuosavybė, UT suteikėju galėjo būti tik valstybė, atstovaujama kompetentingų valstybinių institucijų padalinių, o žemės sklypo UT įgijėjais (turėtojais) - fiziniai bei juridiniai asmenys. Sutarties dėl UT suteikimo šalys nebuvo lygiavertės šio teisinio santykio dalyvės, - tokią situaciją sąlygojo UT suteikėjo, valstybės, išskirtinė teisinė padėtis.
Remiantis tuo, kas išdėstyta šiame poskyryje bei 1.1. poskyryje „Užstatymo teisės samprata“, matosi, kad nagrinėjama šiuolaikinė UT, suteikiama statiniams statyti, yra kilusi Romos imperijos gyvavimo laikotarpiu, yra perimta iš romėnų teisės ir negali būti tapatinama su RTFSR CK reglamentuota UT.
Užstatymo Teisės Ypatumai Lyginant Su Kitomis Daiktinėmis Teisėmis
UT yra daiktinė teisė, todėl šiame poskyryje aptartini UT ypatumai lyginant su kitomis daiktinėmis teisėmis. Daiktinė teisė - tai teisė, pasireiškianti teisės turėtojo galimybe įgyvendinti valdymo, naudojimo ir disponavimo teises ar tik kai kurias iš šias teisių. Šis būti civilinis teisinis santykis subjektais. Daiktinės teisės subjektui suteikiamos tam tikros teisės į daiktą, tuo tarpu kiti asmenys yra įpareigojami netrukdyti daiktinės teisės subjektui tinkamai naudotis daiktine teise.
Taigi daiktinis teisės subjektas, turėdamas daiktą, pagal jam suteiktą daiktinę teisę gali turėti šias teises: 1) daikto valdymo teisę (teisę turėti daiktą savo žinioje, teisę daryti jam fizinį bei kūrybinį poveikį); 2) daikto naudojimo teisę (teisę gauti iš daikto naudos. Nauda gali būti gaunama naudingai pritaikant daikto savybes ir gaunant iš jos vaisius, produkciją bei pajamas); 3) disponavimo daiktu teisę (teisę sudaryti sandorius dėl daikto, keisti daikto teisinę padėtį. Daikto disponavimu gali būti laikomas daikto pardavimas, dovanojimas, sunaikinimas ir t. Atskiras daiktinis teisių turinys gali būti siauresnis. Šios daiktinės teisės, kiekvienos daiktinės teisės atžvilgiu gali skirtis, t. y.
Pagal UT suteikiama žemės naudojimo teisė ir suvaržoma žemės nuosavybės teisė, todėl šiame magistro baigiamajame darbe reikėtų aptarti UT santykį su keliomis išvestinėmis daiktinėmis teisėmis: servitutu, uzufruktu bei ilgalaike nuoma. Šiuo daiktu, daikto dalimi.
Užstatymo Teisės ir Servituto Skirtumai
Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą (tarnaujantįjį daiktą), suteikiama naudotis tuo daiktu (tarnaujančiuoju daiktu) apibrėžtu būdu (pvz., praeiti per svetimą sklypą, tiesti komunikacijas ir pan.), arba apribojanti tarnaujančiojo daikto savininką atlikti tam tikrus veiksmus, kuriuos jis turėtų teisę atlikti, jeigu nebūtų nustatytas servitutas (pvz., statyti statinius, sodinti medžius ir pan.), siekiant užtikrinti naudą kitam nekilnojamajam daiktui (viešpataujančiajam daiktui) ar jo savininkui. Servitutas yra daiktinė teisė į svetimą daiktą, todėl servitutas seka paskui daiktą, t. y. perleidus daiktą, kuriam nustatytas servitutas, nuosavybės teise kitam asmeniui, servitutas išlieka galioti.
Servitutas gali būti nustatomas: a) įstatymų pagrindu, teismo sprendimu ar administraciniu aktu - įstatymų nustatytais atvejais; b) sandoriu - servitutas nustatomas viešpataujančiojo ir tarnaujančiojo daiktų savininkų susitarimu. Sandoris turi būti sudarytas notarine forma ir įregistruotas viešame registre; c) testamentu - testamente turi būti išreikšta testatoriaus valia. UT gali būti nustatyta tik žemei. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (toliau - LAT) 2009 m. balandžio 3 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. „Laisvai disponuodami subjektinėmis teisėmis nekilnojamojo turto savininkai gali susitarti dėl pastato eksploatavimui reikalingo žemės sklypo nuomos ar daiktinis teisis: UT (superficies), ilgalaikės nuomos (emphyteusis). Taigi LAT pasisakė, kad yra leidžiama, nors ir ribotai, nustatant UT veikti ir teismui.
LR CK 4.113 straipsnio 3 dalyje numatyta, kad nustatant servitutą, gali būti nustatyta prievolė statyti statinius, sodinti augalus ar atlikti kitus darbus, kurie yra būtini servitutui įgyvendinti. Pastebėtina, kad pagal šią LR CK nuostatą yra įgyvendinama pareiga (prievolė), o ne teisė statyti statinius.
Lietuvos žemėlapis
Užstatymo Teisės ir Uzufrukto, Ilgalaikės Nuomos Skirtumai
Pagal LR CK 4.165 straipsnio 1 dalį, nuomininkas neturi teisės be nuomotojo sutikimo atlikti kapitalinio turto pagerinimo. Kapitaliniu turto pagerinimu laikytina daikto rekonstravimas, naujų pastatų statyba ir kiti darbai, kurie iš esmės padidins naudojamos žemės ar kito nekilnojamojo daikto vertę, išskyrus atvejus, kai yra nuomotojo sutikimas (LR CK 4.165 straipsnio 1 dalis). Šiau minėtomis teisėmis.Uzufruktas - tai neatlygintinis ar atlygintinis termininis ar neterminuotai. Uzufruktu yra suteikiama teisė naudotis svetimu daiktu, t. y. nekeičiant to daikto teisinės padėties ir paskirties. Šiam asmeniui ir negali būti paveldimas ar perduodamas kitam asmeniui. LAT 2007 m. gruodžio 21 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-584/2007 išaiškino, kad: uzufruktorius įgyja tei...
Apibendrinant galima teigti, kad užstatymo teisė yra svarbus instrumentas, leidžiantis asmenims statyti statinius ant svetimos žemės, kartu užtikrinant žemės savininko teises ir interesus. Ši teisė turi ilgą istoriją ir yra nuolat tobulinama, siekiant užtikrinti teisingą ir efektyvų žemės naudojimą.
Užstatymo teisės schema
Šiame straipsnyje aptariamos UT ištakos, teisinis reglamentavimas Lietuvoje ir skirtumai nuo kitų daiktinių teisių padeda geriau suprasti šios teisės esmę ir taikymo sritis. UT, suteikiama statiniams statyti, skiriasi nuo kitų UT tuo, kad pagal ją suteikiama teisė statyti statinius.
Teisės pamoka „Teismų sistema ir teisėjo darbas“
tags: #pagrindinis #daiktas #zeme #priklausinys #gyvenamasis #namas