Ruošiantis įsigyti žemės sklypą ar pradėti jo vystymo darbus, labai svarbu atkreipti dėmesį į jam taikomas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas (SŽNS). Paprastai šios sąlygos būna įrašytos nekilnojamojo turto registro išraše, tačiau jame bus nurodyta tik žemės sklypo dalis, kurioje taikomi tam tikri apribojimai, paprastai apimantys ir statybą. Norint žinoti kur ir ką galima ar negalima statyti, būtina detaliai juos išnagrinėti.
Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų duomenų peržiūros paslauga
Nuo 2023-05-26 VĮ Registrų centras teikiama Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų (SŽNS) duomenų peržiūros paslauga jau yra pasiekiama Lietuvos erdvinės informacijos portale. Duomenų rinkinyje pateikiama informacija apie Nekilnojamojo turto registre įregistruotas SŽNS teritorijas. Informacija atnaujinama ne rečiau kaip kartą per savaitę. Teikiama objektų atributinė informacija apribota.
Atkreipiame dėmesį, kad SŽNS duomenys dar nėra nei išsamūs, nei vientisi. LR Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 143 straipsnio nuostatos dėl to, jog „Ūkinė ir (ar) kitokia veikla, dėl kurios turi būti nustatytos šiame įstatyme nurodytos teritorijos, gali būti vykdoma, jeigu šios teritorijos nustatytos ir įregistruotos Nekilnojamojo turto registre" įsigalioja 2025 m. sausio 1 d.
Lietuvos erdvinės informacijos portale teikiamos ir atskirų tipų žemės naudojimo ribojimų WMS peržiūros paslaugos (prašome atkreipti dėmesį į šių duomenų statusą, nurodytą duomenų apraše):
- Natūralių pievų ir ganyklų, pelkių ir šaltinynų teritorijos, kuriose nustatomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos
- Paviršinių vandens telkinių apsaugos zonų ir paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juostų žemėlapis
Taip pat laikinai dar teikiamas archyvinio SŽNS_DR10LT peržiūros paslauga. Šis rinkinys neatnaujinamas nuo 2018 m. sausio 1 d., t.y., dalis jo duomenų gali būti nebeaktualūs arba nekorektiški. Šią informaciją ir anksčiau atsisiųstus SŽNS_DR10LT duomenis, naudojate savo atsakomybe.
Dažniausiai pasitaikančios specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos
Labai dažnai tenka susidurti su vandens telkinių apsaugos juostomis ir zonomis. Jose statyba draudžiama arba smarkiai ribojama. Paprastai kyla neaiškumų, kurioje prie vandens telkinio esančio sklypo vietoje statyba yra galima. Tokiu atveju tenka kreiptis į matininkus, kad jie nustatytų tikslią apsaugos juostą, atliekant matavimus vietoje. Tai ne visada yra paprasta, kadangi tenka atsižvelgti į pakrantės šlaitus, nuolydžius ir pan.
Įdomu yra tai, kad visas Vilniaus miestas ir netgi dalis Vilniaus rajono patenka į Vilniaus oro uosto apsaugos zoną, kuri yra skaidoma į atskiras zonas. Šios zonos iš esmės skiriasi tuo, kad jose ribojamas pastatų aukštis, skaičiuojant nuo aerodromo kilimo ir tūpimo tako žemiausio slenksčio altitudės. Pavyzdžiui, labiausiai nutolusioje E apsaugos zonoje, į kurią patenka ir dalis Vilniaus rajono, negalima statyti aukštesnių nei 100 metrų pastatų ar įrenginių.
Dažnai pasitaikantys atvejai - elektros ar kitų inžinerinių tinklų, pavyzdžiui, kanalizacijos, apsaugos zonos. Jos gali būti mažinamos tam tikromis kompensacinėmis priemonėmis arba šiuos tinklus iškeliant. Kartais tik iškėlimas tampa vienintele priemone, norint apskritai žemės sklype ką nors statyti.
Teko nagrinėti vieną brangų ir strategiškai geroje vietoje esantį sklypą, kurį kerta magistralinis kanalizacijos vamzdis. Tokio diametro vamzdžio apsaugos zona - po 10 metrų į abi puses nuo vamzdžio ašies. Patikrinus šiuos atstumu, pasidarė aišku, kad statyba čia jokiu būdu negalima. Teko rengti projektą, kurio pagrindu šis vamzdis iškeliamas už sklypo ribų. Sklypo vertė didelė, todėl tokius darbus vykdyti apsimokėjo. Tačiau taip būna tikrai ne visais atvejais.
Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo projektas: nauji draudimai ir apribojimai
Seime nagrinėjamas Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo, į kurį sugulė reikalavimai iš daugelio kitų dabar galiojančių teisės aktų, taip pat ir nauji draudimai, projektas. Visuomeninių organizacijų atstovai nuogąstauja, kad naujasis įstatymas ne vienam piliečiui apkartins gyvenimą.
Pasak Lietuvos miško ir žemės savininkų asociacijos vadovo dr. Algio Gaižučio, jau dabar miško ir žemių savininkai yra suvaržyti daugybės ne visada adekvačių ribojimų. Ir Konstitucinis Teismas ne kartą konstatavo, kad iki šiol galiojusios Vyriausybės 1992 m. gegužės 12 d. nutarimu (Nr. 343) patvirtintos specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos nustato daugiau suvaržymų nei įstatymai.
„Užuot atsisakiusi perteklinių suvaržymų, o išties būtinus, atskirai išdiskutavus ir pagrindus perkėlus į atitinkamus įstatymus, Aplinkos ministerija ėmėsi rengti papildomą įstatymą. Į jį siekiama perkelti ne tik iki šiol įstatymuose nenustatytas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas, bet tokius suvaržymus dar labiau išplėsti - įrašyti daugelį papildomų apribojimų, kurių iki šiol nebuvo nei minėtame Vyriausybės nutarime, nei kituose įstatymuose“, - apgailestavo A.Gaižutis.
Pavyzdžiai naujų apribojimų
- Draudimas ant pastatų, esančių valstybiniuose parkuose ir kitose saugomose teritorijose, įrengti saulės šviesos energijos elektrines, jeigu jos bus matomos nuo gatvės, kelio ar apžvalgos vietų, turizmo trasų ir objektų.
- Ribojimai sodininkams, kurie tokiose teritorijose sumanytų įveisti didesnius kaip vieno hektaro ploto sodus ar plantacinius želdinius.
- Saugomoje teritorijoje gyvenantis žmogus negalėtų savo kieme pasistatyti palapinės.
- Negalima būtų sodyboje ar gyvenvietėje organizuoti renginio be tos saugomos teritorijos direkcijos leidimo.
- Miško darbininkai negalėtų atsivežti į mišką vagonėlio, nors darbo sauga reikalauja, kad jie turėtų kur atsikvėpti.
Kompensacijos už ribojimus
Įstatymo projekte numatyta, kad dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų kompensacija išmokama vieną kartą arba mokama kasmet ne ilgiau kaip trejus metus. Lietuvos žemės savininkų sąjunga tam prieštarauja ir siūlo, kad, kaip ir numatyta Konstitucijoje, turėtų būti atlyginama teisingai: kompensacija žemės savininkui turėtų būti mokama periodiškai kiekvienais metais tol, kol egzistuoja žemės naudojimo sąlygos - tai yra tol, kol apribojamos nuosavybės teisės.
Lietuvos žemės savininkų sąjungos Šiaulių skyriaus vadovas taip pat siūlo, kad kompensacija žemės savininkui būtų skaičiuojama ne nuo žemės sklypo ar jo dalies vidutinės rinkos, o nuo realios rinkos vertės. Kompensavimo mechanizmas turėtų būti analogiškas kompensavimui, kai žemė paimama visuomenės poreikiams.
Siūlymai dėl kompensacijų
- Kompensacija turėtų būti mokama periodiškai kiekvienais metais tol, kol egzistuoja žemės naudojimo sąlygos.
- Žemės savininkas turėtų būti atleidžiamas nuo žemės mokesčio dalies, jei specialiosios sąlygos nustatytos tenkinant visuomenės interesą.
- Kompensacija turėtų būti skaičiuojama nuo realios rinkos vertės, o ne nuo vidutinės rinkos vertės.
- Masiškai vertinant žemės sklypus, būtų įvertinti ir nustatyti apribojimai.
Patarimai prieš įsigyjant žemės sklypą
Prieš įsigyjant žemės sklypą siūlome patikrinti ir išanalizuoti visus galimus apribojimus. Gali pasitaikyti atvejų, kai jokia statyba iš viso negalima arba smarkiai ribojama. Taip pat yra buvę, kad nekilnojamojo turto registro išraše trūksta tam tikros informacijos arba turimas išrašas yra senas, t.y. specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos atsirado vėliau.
Gali pasitaikyti atvejų, kai Vilniaus miesto ribose esančio žemės sklypo nekilnojamojo turto registro išraše buvo nurodyta, kad visas jo plotas patenka į kelio apsaugos zoną. Tokiu atveju negalima gyvenamųjų ir visuomeninių namų statyba, kurie nesusiję su transporto ir keleivių aptarnavimu. Vadinasi, norint statyti biurų pastatą kiltų keblumų. Rengiant sklypo analizę išsiaiškinome, kad miesto bendrasis planas šioje vietoje numato komercinės paskirties objektų statybą ir jame kelio apsaugos zona nenumatyta.
Visu tuo remiantis, Specialiosiose žemės ir miško naudojimo sąlygose yra numatyta išlyga, kad kelių apsaugos zonas miestuose, kaimo gyvenamosiose vietovėse įstatymų nustatyta tvarka gali tikslinti Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatyme numatyti planavimo organizatoriai, turintys teisę tvirtinti teritorijų planavimo dokumentus (bendruosius, detaliuosius, specialiuosius planus).