Lietuvos pajūrio regionas nekilnojamojo turto žemėlapyje išsiskiria kaip unikalus gamtos kampelis. Išskirtinumą lemia gana nedidelis pajūrio ruožas, todėl norintieji įsikurti arčiau jūros turi būti pasirengę už tai sumokėti - kuo arčiau, tuo brangiau.
Šiame straipsnyje aptarsime nuosavų namų statybą prie jūros, pradedant nuo statybos leidimų gavimo iki prabangaus nekilnojamojo turto kainų ir pirkėjų poreikių.
Statybos leidimai ir teisinis reglamentavimas
LR Seimas pakoregavo Statybos įstatymą - nuo šiol statybos leidimas bus išduodamas, kai yra patvirtinti projektiniai pasiūlymai, o techninio darbo projekto institucijos nebetikrins, nes už jo tikslumą bus atsakingi patys projektuotojai. Lietuvos statybininkų asociacija (LSA) pritaria siekiui mažinti biurokratizmą.
Tačiau Lietuvoje nemažai įvairių neteisėtų, savavališkų statinių, bet vis dar stovi visiems akis badantys pastatai prie jūros, nors ten statyti draudžiama. Daug pastatų iškilo aukštesni, nei turėtų būti.
Neteisėtu, neleistinu ir nelegaliu statinys laikomas, kai nėra statybos leidimo. Kai neleista, bet pastatyta - tai paprastas ir lengvai sutvarkomas dalykas. Bet pirmiausia turėtų būti skirta bauda, kurią reikės sumokėti, nes pažeisti įstatymai.
Sąžiningas statytojas, nusipirkęs sklypą su statybos leidimu, arba sąžiningas statinio įgijėjas, kuris perpirko statinį, neturėtų kentėti. Teisingumo ministerija yra pasiūliusi projekto patikslinimą, kad teismas, naikindamas išduotą statybos leidimą ir taip pripažindamas statinį savavališku, toje pačioje byloje turėtų nustatyti, dėl kieno kaltės statybos leidimas buvo išduotas.
Pajūrio juostai pagal įstatymą priskiriama ne siauresnė kaip 100 metrų nuo jūros kranto linijos sausumos teritorija. Tik miškams yra nustatyta pajūrio zona - 3 kilometrai, išskyrus nuosavybės teisę atstatytoms teritorijoms.
Prabangaus nekilnojamojo turto rinka pajūryje
Prabangaus nekilnojamojo turto pirkėjai skirstomi į dvi kategorijas: vieni nori prabangiai gyventi patys, kiti planuoja reziduoti tik laisvalaikiu, todėl toks turtas paprastai dar yra ir nuomojamas. Pajūrio regione tokio turto dažniausiai dairosi didmiesčių gyventojai - vilniečiams labiau prie širdies Neringa, kauniečiams - Palanga ir Šventoji, o vietinius gyventojus galima suskaičiuoti rankų pirštais.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, prabangūs būstai įvairiuose Lietuvos miestuose sudaro apie 5-15 proc. Pastaruoju metu pastebime, kad susiduriama su pasiūlos trūkumu.
Vidutinė kvadratinio metro prabangių būstų segmente su daline apdaila kaina svyruoja apie 6-7 tūkst. eurų, o įrengtų - 9 ar 10 tūkst. eurų.
Dizainerių kurti interjerai, aukščiausios kokybės medžiagos, įspūdingos erdvės, netoli ošiantis pušynas ir Baltijos jūra - taip atrodo Lietuvos pajūryje graibstomi prabangūs būstai, už juos lietuviai kloja šimtatūkstantines ir net milijonines sumas.
Pirkėjų poreikiai ir tendencijos
Klientas reiklus. Jis nori, kad jo gyvenimo kokybė per atostogas stipriai nekontrastuotų su jo turimais namais Vilniuje ar Kaune, kur bebūtų. Kad ir kokybiškai, ir stilistiškai būtų taip, kaip jis įsivaizduoja tą savo kasdienybę, buitį.
Tai yra jaunesnis pirkėjas. Netgi jau, sakyčiau, nuo 30 metų. Jaunas žmogus, uždirbęs, norintis ir galintis sau leisti iš savo nuosavų lėšų įsigyti didesnį, komfortišką antrąjį būstą. Dominuoja verslo žmonės, auginantys vaikus. Jie labiausiai ieško tokios artimos poilsio vietos, kad būtų galima greitai, spontaniškai nuvažiuoti, nes būnant su vaikais labai norisi bendruomenės, draugysčių, bendraklasių šalia.
Atliepiant šių pirkėjų poreikius pajūryje jau ima formuotis nedideli uždari turtingųjų kvartalai, juose - ne tik būstai, bet ir kavinės, SPA salonai.
Pastebime, jog perkantieji prabangesnį būstą, nesvarbu, tai namas ar butas, priešingai nei Kaune arba Vilniuje, nori, kad jis būtų visiškai įrengtas. Toks pirkėjas renkasi jam patinkančią stilistiką - klasikinis, modernus, skandinaviškas ir pan. - ir nori ateiti gyventi į jau įrengtą būstą.
Pagrindiniai kriterijai prabangiems butams-apartamentams: vaizdas į jūrą ir du atskiri sanitariniai mazgai. Individualiems namams svarbus didelis sklypo plotas (nuo 12 arų) ir privatumas.
Kainos ir jų pokyčiai
Pastaruoju metu pastebime, kad susiduriama su pasiūlos trūkumu. Tą kalba ir patys potencialūs pirkėjai, ir tarpininkai, kurie ieško tokio turto savo klientams tiek prabangių namų segmente, tiek butų segmente. Pajūris specifinis tuo, kad čia plėtra yra sudėtingesnė - yra tam tikrų reikalavimų, apsunkinimų, daugiau institucijų, derinimai yra ilgesni.
Tai visų pirma rodo, kad Lietuvos ekonomika pastaruoju metu tikrai pakankamai sparčiai augo, iš COVID-19 pandemijos išėjo labai stipri ir natūraliai tai paveikė ir darbo rinką. Kitas labai svarbus ir gal net svarbiausias aspektas - Lietuvoje labai plečiasi vidurinė klasė.
Šis segmentas yra mažiausiai jautrus palūkanų kilimui, kadangi čia dauguma sandorių sudaroma nuosavomis lėšomis, be banko paskolų, ir kylantis EURIBOR, maržos mažiausiai veikia šį segmentą. Matome, kad sprendimai čia yra priimami greitai, pinigai dažniausiai naudojami nuosavi ir nesinaudojama finansinių tarpininkų paslaugomis.
Daiktas iš esmės kainuoja tiek, kiek žmonės už jį yra pasiryžę mokėti. Fundamentaliai tai atspindi labai didelį Lietuvos ekonomikos ir gyventojų finansinės padėties ir finansinės būklės progresą. Lietuva iki COVID-19 ir per pandemiją rodė vieną sparčiausių progresų ekonomikoje tarp visų Europos Sąjungos valstybių.
Kitas dalykas yra masto ekonomija. Ispanijoje yra statoma gerokai daugiau būstų nei Lietuvoje, truputį pigiau kainuoja pastatyti, žemė santykinai pigesnė, nes tokios žemės yra daugiau, turto vystytojams pavyksta pasiekti pelningumą parduodant tiesiog daugiau turto. Čia parduodama mažiau tokio turto, tai galbūt siekiama uždirbti daugiau pardavus mažesnį skaičių objektų.
Žemiau pateikiama lentelė su orientacinėmis prabangių apartamentų kainomis Palangoje:
| Vieta | Kaina už m² (EUR) |
|---|---|
| Palangos centras (prie bažnyčios) | Apie 2 500 |
| Vanagupė | Nuo 3 000 |
| Plaušės kvartalas | Nuo 3 000 |
Klaipėdos mieste prabangaus nekilnojamojo turto objektams priskiriami aukštų pastatų paskutiniuose aukštuose įrengti butai-apartamentai, vadinamieji penthauzai. Tai pirmiausia miesto centre esantys objektai - „Gandrališkės“, „Klaipėdos burė“, per kurių viršutinių aukštų butų-apartamentų langus atsiveria vaizdas į jūrą.
Palyginimui, įprastai tokio projekto butų kaina gali būti 1 400-1 500 Eur už m2, o viršutinių aukštų - nuo 2 000 Eur už m2.
Individualių namų segmente prabangiam nekilnojamajam turtui priskiriamas „Žaliasis slėnis“ - šis kvartalas matosi važiuojant iš Klaipėdos į Palangą. Tokių namų kainos prasideda nuo 300 tūkst. Eur ir kopia į viršų, kvadratūra - 250-300 m2, sklypo plotas - nuo 12 arų.
Arti jūros ar marių yra griežtos apsaugos zonos, todėl čia parduodamų namų, sklypų tikrai labai nedaug. Natūralu, kad tokie objektai turi savo kainą ir, žinoma, savo pirkėją.