Patarimai, kaip sėkmingai išnuomoti seną butą

Šiandieninėje nekilnojamojo turto rinkoje, norint sėkmingai išnuomoti seną butą, reikia atsižvelgti į daugybę faktorių. Nuo tinkamo remonto iki nuomininkų paieškos - kiekvienas žingsnis yra svarbus siekiant užtikrinti gerą investicijų grąžą. Aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį.

Buto nuomos kainos apžvalga Vilniuje

DELFI pasidomėjo pigiausiais butų nuomos pasiūlymais Vilniuje. Nekilnojamojo turto skelbimų portale patį pigiausią variantą pavyko rasti Lazdynų rajone už 70 eurų per mėnesį. Prie nuomos sumos pridedami 30 eurų už komunalines paslaugas. Skelbiama, kad nuomojamas vienas kambarys iš trijų merginai arba studentei. Bute yra visa buitinė technika, baldai, internetas ir televizija. Tiesa, viename iš kambarių taip pat gyvena ir buto šeimininkė.

Kitas skelbimas siūlo išsinuomoti vieną kambarį sostinės senamiestyje už vos 80 eurų per mėnesį. Rašoma, kad nuomininkas neliks be svarbiausių patogumų - yra vonia, tualetas, virtuvė, šaldytuvas bei viryklė, taip pat internetas ir televizija. Visai šalia yra parduotuvė, viešojo transporto stotelė. Vis dėlto, nėra nurodoma, ar gyventi tektų kartu su buto šeimininku. Pašilaičių rajone galima aptikti pasiūlymą išsinuomoti vieną kambarį dideliame bute už 87 eurus per mėnesį, taip pat mokant ir trečdalį komunalinių išlaidų. Nurodoma, kad bute yra visi patogumai, tačiau tektų gyventi kartu su dar dviem vaikinais. Kaip privalumai įvardijami puikus susisiekimas bei netoli esančios švietimo įstaigos, parduotuvės.

Lazdynuose irgi nuomojamas vienas kambarys už 90 eurų per mėnesį. Kambario nuomininkui bus leidžiama naudotis visais bute įrengtais patogumais, tačiau tektų susitaikyti su gretimame kambaryje gyvenančia buto šeimininke. Šalia mėnesinio nuomos mokesčio dar reikėtų susimokėti fiksuotą 30 eurų mokestį už komunalines paslaugas.

Vieno kambario nuoma - ne visada populiarus sprendimas

Tokių skelbimų, kuriuose nuomojamas vienas kambarys iš kelių, yra nemažai - didelis pasirinkimas įvairiuose Vilniaus rajonuose. Dažnai keliamas reikalavimas, jog nuomininkas būtų vienišas, be žalingų įpročių, kartais pageidaujama, jog kambarį nuomotųsi studentė arba dirbanti mergina.

Vis dėlto, „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada sako, kad panašūs pasiūlymai dėmesio sulaukia mažai. „Tai nėra rinkos standartas, nes nepopuliaru gyventi su nepažįstamais žmonėmis. Rugpjūtį - rugsėjį studentai daugiau skelbiasi, kad ieško kambariokų. Būna, kad draugai ar giminaičiai kooperuojasi ir kartu ieškosi buto, bet apskritai, tai ir pasiūla šio segmento yra nedidelė“, - aiškina specialistas.

Pageidaujantys išsinuomoti visą butą, už jį turėtų mokėti maždaug nuo 200 eurų neįskaitant komunalinių mokesčių. Kaina priklauso ir nuo kambarių skaičiaus, įrengimo, vietos bei nuo to, ar jis yra senos, ar naujos statybos.

NT eksperto teigimu, buto nuomos kaina tiesiogiai nepriklauso nuo jo dydžio. Skirtingai nei komercinių patalpų nuoma, kurių kaina skaičiuojama pagal kvadratinių metrų skaičių, buto nuomos kaina, nepaisant jo dydžio, skiriasi labai nežymiai.

„Pagrindinis dalykas - kiek miegamųjų kambarių yra nuomojamame bute. Labai dažnai laimi senos statybos butai, kuriuose yra atskira virtuvė ir atskiri kambariai, kitaip nei populiarūs sprendimai naujos statybos butuose, kuriuose būna sujungta svetainė su virtuve. Šis aspektas kainos atžvilgiu yra svarbus“, - teigia M. Čiulada.

M. Čiulada sako, kad pagrindinis kainos reguliuotojas butų nuomoje yra pati rinka. Nors nuomotojas pats nusprendžia, kiek pageidauja gauti už nuomojamą butą, tačiau užsiprašius per daug, gali tekti likti ant ledo. Jeigu nuomininkui suma pasirodys per didelė, jis paprasčiausiai ieškos kito varianto.

Pastaraisiais metais, anot pašnekovo, pastebėtas nuomos kainos nusistovėjimas ir netgi kritimas. Kadangi butų nuomos pasiūla yra išaugusi, nuomininkai turi kur kas daugiau laisvės deryboms.

„Skirtingai nei pardavimų rinkoje, labai aiškiai matyti ir sezoniškumas. Yra laikas, kada geriau ieškoti buto nuomai ir kada ne. Metų pradžioje dažniausiai būna palankiausias metas derėtis su nuomotojais, nes tada nuomos rinka būna sulėtėjusi - šildymo sezonas turi didelę įtaką. Tam, kad neturėtų tuščio buto, kurį reikėtų išlaikyti, nuomotojai daug mieliau renkasi nuleisti kainą, kad tik kažkas jame gyventų“, - pasakoja M. Čiulada.

Senos statybos butai ima viršų

NT įmonės „Vilniaus turtas“ brokeris Markas Kaušinis sako, kad buto nuomos kainai pagrindinis svertas yra buto įrengimas. „Žmonės, kurie nuomojasi butą, gali paaukoti atstumą, vietą, aukštą, gal net didesnę sumą pinigų tam, kad galėtų jaukiai įsikurti ir ramiai leisti laiką išnuomotoje erdvėje. Butas nuomojamam laikotarpiui tampa jų namais, todėl net ir senos statybos butas, jei jis tvarkingas, neseniai suremontuotas, su funkcionaliu išplanavimu ir jaukiu interjeru visada bus patrauklesnis už naujos statybos butą, kuris nupirktas ir įrengtas nuomai“, - teigia pašnekovas.

Pasak jo, ankstesnė nuostata dėl pigesnio šildymo naujos statybos butuose po truputį keičiasi, nes nuomininkai supranta, kad už šildymą jie permoka tik 3-4 mėnesius per metus, o likusį laiką gyventi naujos statybos bute, kuris yra mažesnis ir pigiau įrengtas nėra geras pasirinkimas, kadangi tokius butus daug žmonių perka kaip investiciją. „Tokių butų pirkimas ir įrengimas buvo madingas prieš 4-5 metus. Keičiantis šiai tendencijai, investuotojai, kurie perka būstą nuomai dabar, daug daugiau dėmesio skiria vidaus interjero detalėms. Dėl to tokie atnaujinti butai, tiek senos, tiek naujos statybos, turi žymiai didesnę paklausą, nors ir yra brangesni“, - aiškina M. Kaušinis.

Atgyja pamiršti rajonai

NT brokerio teigimu, butų savininkai į nuomos rinkos pasikeitimus reaguoja labai nelanksčiai: „Jeigu žmogus išnuomojo butą prieš du metus už tam tikrą kainą, jis tikisi vėliau iš kitų nuomininkų gauti daugiau arba tiek pat, galvodamas, kad laikui bėgant buto nuoma turi brangti. Deja, nuomos rinka reaguoja ne tik į laiką, bet ir į kitus veiksnius, pvz., konkurenciją, naujų butų pasiūlą, net į tokį mažai pastebimą veiksnį, kaip praeitų metų studentų skaičiaus sumažėjimą.“

Anot pašnekovo, populiariausi nuomos variantai šiuo metu sostinėje yra 1-2 kambarių, senos statybos, gerai įrengti butai miegamuosiuose rajonuose. Jie gali kainuoti nuo 250 iki 350 eurų, naujos statybos butai - nuo 300 iki 450 eurų.

„Rajonai arčiau centro tokie kaip Šnipiškės arba Naujamiestis 20 - 30 proc. brangiau, jei kalbėsime apie prestižinius rajonus, kur sena statyba šiek tiek susilieja su nauja. Kadangi senos statybos butai būna labai gražiai sutvarkyti, skirtumas bus dėl šildymo, parkavimo, tai ten kainos gali prasidėti nuo 500 eurų“, - aiškina M. Kaušinis.

Ekspertas sako, kad pastaruoju metu nuomos rinkoje atgijo ir šiek tiek pamiršti rajonai. Pavyzdžiui, pagerėjus miesto infrastruktūrai ir atsiradus vakariniam aplinkeliui populiaresniu tapo anksčiau pamirštas Perkūnkiemio rajonas.

„Argumentacija paprasta: jei butas jaukus ir patogus, o dirbi centre, miesto pakraštys - ne problema. Konkurencija būsto nuomos rinkoje dabar tikrai yra didesnė, to dėka nuomininkai turi platesnį pasirinkimą. Tad apart vietos ir kainos jie gali rinktis ir geresnę kokybę“, - teigia jis.

Investicijos į butą: ką reikia žinoti?

Arminas Karalius, „Inreal“ NT brokeris, skaičiuoja, kad vidutinė vieno kambario buto pardavimo kaina 2023 metų I ketvirtį Lietuvoje buvo 92 tūkst. eurų, dviejų kambarių - 154 tūkst. eurų, trijų kambarių - 209 tūkst. eurų. Atitinkamai, nuomos kaina buvo: 430 eurų/mėn., 650 eurų/mėn. ir 910 eurų/mėn.

Paskola ar nuoma?

Skaičiuojant, kiek atsieitų tokio būsto paskola, „Luminor“ vertino idealias sąlygas, o prielaidos buvo tokios:

• Paskolos terminas - 30 metų.
• Pradinė įmoka 15 proc.
• Vieno asmens darbo užmokestis - 1 799 eurų (prieš mokesčius), kai skolinasi ne vienas asmuo, o šeima, skaičiuota, kad abu uždirba po tokią pačią sumą.
• 6 mėn. EURIBOR dydis dabar - 3,06 proc.
• Klientai neturi daugiau jokių finansinių įsipareigojimų (lizingo, vartojimo paskolų ir pan.)

Vertinti trys atvejai: žmogus ima paskolą vienas; skolinasi pora; šeima su 2 vaikais.

Žydra Rakauskaitė, „Luminor“ banko būsto kredito produkto vadovė, 15min yra teigusi, kad, augant EURIBOR palūkanų normoms, šie skaičiavimai taip pat gali keistis iš esmės. Rinkos tikisi, kad dėl ne taip sparčiai mažėjančios infliacijos Europos Centrinis Bankas (ECB) imsis agresyvesnės politikos, o dėl to EURIBOR vasarą kils iki daugiau nei 4 proc.

Be to, pasak Ž.Rakauskaitės, reikalavimus pajamoms bankas nuolat peržiūri, tad šie skaičiavimai nereiškia, kad bankas tikrai suteiks tokią sumą. Šiuo metu, pavyzdžiui, vienas asmuo, banko skaičiavimu, negalėtų su paskola pirkti trijų kambarių buto, nes pajamos būtų per mažos - žmogus turėtų uždirbti bent 2 500 eurų (netto), kad vienas gautų paskolą tokio dydžio būstui.

„Luminor“ skaičiavimais, 85 proc. būsto vertės paskolos suma „Inreal“ įvertintam būstui - vieno, dviejų ir trijų kambarių - atitinkamai būtų 78 200 eurų, 130 900 eurų ir 177 650 eurų.

Nuoma vs. Paskola: Skaičiavimai

Įvertinus abiejų įmonių skaičiavimus, matyti skirtumai tarp nuomos ir paskolos mokėjimų - dažnu atveju nuoma kainuoja pigiau, nei mėnesinė paskolos įmoka bankui. Už vieno kambario nuomą per mėnesį tektų atseikėti 430 eurus, o paskolai tektų skirti 430-470 eurų. Už dviejų kambarių buto nuomą Vilniuje per mėnesį išleistume 650 eurų, o jo paskola mėnesiui kainuotų 727-770 eurų. Norint išsinuomoti trijų kambarių būstą, tektų kišenę patuštinti 910 eurų per mėnesį, jo paskola atsieitų 986-1070 eurų mėnesiui.

Paskolos įmokos ir nuomos mokestis už to paties ploto būstą vienodas visiems, nepriklausomai nuo to, ar paskolą ima ir būstą perka vienas žmogus, pora ar šeima su dviem vaikais.

Tai pirkti ar nuomotis? Atsakyti į šį klausimą A.Karalius vienareikšmiškai negali. Jis sako, kad būsto pirkimas už nuomą yra patrauklesnis tol, kol kainos auga greičiau nei palūkanos.

„Kita vertus, perkant būstą sau - gyvenimui, ilgam laikui, turint reguliarias pajamas, pastovią darbovietę, yra geriau nei nuomotis“, - pastebi brokeris.

Taip, pasak jo, yra todėl, kad, mokant paskolą už būstą, dalis įmokos skiriama jam išpirkti, o nuomojantis pinigai mokami už galimybę naudotis būstu.

Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą

• Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia.
• Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas. Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norima gyventi vietą.
• Nekilnojamojo turto vertinimas. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
• Paskolos - kredito gavimas. Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui.
• Sandoris. Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
• Jūsų naujo būsto įregistravimas. Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą.

Klausimai apie būsto būklę

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
• Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas?
• Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Klausimai apie dokumentus ir sandorio eigą

Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą.

• Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
• Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
• Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
• Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?

Į ką reikėtų atkreipti dėmesį skaičiuojant investicijas į butą?

• Už 1000 E sumą „išeina“ nedidelis kosmetinis remontas: perdažymas sienų ir lubų ( du kartus- 2 kambarių bute).
• Stengtis butą nuomoti ir nuomininkus keisti tik nuomos sezono metu.
• 2‘450 E - NT brokerio paslaugos išnuomojant butą ( skaičiuota 14 kartų po 0,5 mėn.
• 32‘175 E Metinės palūkanos ( vidutinės) 3,3% skaičiuojant 15 metų palūkanų vidurkį, kas sudaro 49,5% nuo visos turto pardavimo kainos ( skaičiuojant su MILŽINIŠKA paklaida, t.y. Jeigu turtą pardavinėsite per ekonominio pakilimo laikotarpį- tikėtina, kad NT brokerio paslaugų taip pat gali neprireikti.

Nuomininkų pasirinkimas

Nuomininkus pasirinkti yra paprasta, kai žinai, ko ieškai. Idealiausi nuomininkai yra MOKŪS nuomininkai. Mokumą užtikrinti galima tik vienu būdu - imti mokesčius į priekį už 2 mėn.

Atsijungimas nuo centralizuotos šildymo sistemos

Atsijungimas nuo centralizuotos šildymo sistemos yra įmanomas, tačiau procesas reikalauja nemažai pastangų ir atitikties teisiniams reikalavimams. Šiame straipsnyje aptariami pagrindiniai aspektai, susiję su atsijungimu nuo centrinio šildymo daugiabučiuose namuose, įskaitant reikalingus leidimus, procedūras ir teisinius pagrindus.

Reikalingi dokumentai ir leidimai

Norint atsijungti nuo centrinio šildymo, reikalingi tam tikri leidimai ir dokumentai:

• Bendrijos sutikimas: Reikalingas namo bendruomenės sutikimas (daugiau nei 50 proc. balsų).
• Savivaldybės leidimas: Su savivaldybe reikia suderinti atsijungimo projektą.
• Šilumos tiekėjo patvirtinimas: Projektą taip pat reikėtų tvirtinti pas šilumos tiekėją.

Atsijungimo iniciatoriai privalo savivaldybės institucijai pateikti prašymą išduoti rašytinį pritarimą pastato paprastojo remonto projektui (aprašui), pertvarkant pastato inžinerines sistemas (šildymo, dujotiekio, elektros tiekimo). Kartu su prašymu turi būti pateikti: Visų daugiabučio namo ar sekcijos (bloko), kuriame yra atjungiamas butas ar kita patalpa, bendrosios dalinės nuosavybės savininkų rašytiniai pritarimai projekto (aprašo) sprendiniams.

Procedūros

Atsijungimo procedūra susideda iš kelių etapų:

1. Daugiabučio namo valdytojas organizuoja bendrosios dalinės nuosavybės savininkų susirinkimą, kurio metu jie priima sprendimą ir paveda valdytojui pakeisti pastato šildymo būdą.
2. Valdytojas privalo savivaldybės institucijai pateikti prašymą išduoti rašytinį pritarimą pastato paprastojo remonto projektui (aprašui), pertvarkant pastato inžinerines sistemas (šildymo, dujotiekio, elektros tiekimo).
3. Jei numatant atlikti šilumos vartojimo įrenginių atjungimą, po atjungimo liekančių inžinerinių sistemų pertvarkymą ar naujų šildymo ir karšto vandens inžinerinių sistemų įrengimą nenumatoma atlikti jokių kitų statybos darbų arba numatomi atlikti tik statinio paprastojo remonto darbai, rengiamas paprastojo remonto projektas (aprašas).
4. Pastato, sekcijos (bloko) arba daugiabučio namo buto ar kitų patalpų šilumos įrenginiai atjungiami dalyvaujant valdytojo ir šilumos tiekėjo įgaliotiems atstovams.

Teisiniai aspektai

Šilumos priskyrimo bendrojo naudojimo patalpoms šildyti teisiniai pagrindai išdėstyti Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse bei Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatyme.

Finansiniai aspektai

Atsijungus nuo centrinio šildymo, svarbu apsvarstyti finansinius aspektus. Valstybinės kainų ir energetikos kontrolės komisijos (VKEKK) duomenimis, daugiabučio gyventojai, net ir atskirai reguliuodami savo buto šildymą, dalį šilumos, t. y. šilumos kiekį bendrosioms patalpoms šildyti, apmoka proporcingai buto ar kitų patalpų naudingajam plotui.

Taip pat, jei dėl daugiabučio namo buto ar kitų patalpų savininkų - buitinių šilumos vartotojų - prašymo atjungti buto šildymo įrenginius nuo daugiabučio namo šildymo ir pakeisti šildymo būdą įgyvendinimo kiti daugiabučio namo butų savininkai patiria papildomų išlaidų, savivaldybė atsijungimo sąlygas išduoda tik tada, kai daugiabučio namo buto buitinis šilumos vartotojas pateikia savo pasirašytą sutartį su valdytoju dėl papildomų išlaidų kitiems daugiabučio namo butų savininkams atlyginimo.

Šilumos kainos dedamosios

Daugiabučio namo gyventojai apmoka tik tą šilumos kiekį, kurį jų daugiabutis sunaudoja. Šis šilumos kiekis užfiksuojamas įvadiniu apskaitos prietaisu. Užfiksuotas šilumos kiekis vėliau yra paskirstomas patalpų šildymui ir karšto vandens temperatūros palaikymui.

Atsižvelgiant į rinkos tendencijas ir ekspertų patarimus, tinkamai prižiūrimas ir atnaujinamas senas butas gali tapti patrauklia investicija. Svarbu įvertinti tiek finansinius, tiek teisinius aspektus, kad nuomos procesas būtų sklandus ir pelningas.

tags: #nuomoti #sena #buta