Dažniausios Nuomos Sutarties Sudarymo Klaidos ir Kaip Jų Išvengti

Nuomos sutartis - tai pagrindinis dokumentas, saugantis tiek nuomotojo, tiek nuomininko interesus. Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Tačiau Lietuvoje kasmet dėl jos klaidų kyla šimtai ginčų teismuose. Dažnai sutartys sudaromos skubotai, o tai veda prie nesusipratimų dėl remonto, mokesčių ar netgi neteisėto iškeldinimo.

Šiame straipsnyje aptarsime dažniausias klaidas, remdamiesi Lietuvos Civilinio kodekso reikalavimais ir praktiniais pavyzdžiais, bei pateiksime patarimus, kaip jų išvengti. Klaidos sutartyje gali kainuoti šimtus eurų remonto ar netgi teismo išlaidų.

Sparčiai kylantys verslo centrai miestų širdyse tampa tikru traukos objektu patalpų nuomai ieškantiems verslo atstovams. Tačiau vien patraukli pastato išvaizda, patogi vietovė ir modernūs sprendimai negarantuoja sklandžios nuomos eigos ir verslo sėkmės. Šiame straipsnyje aptarsime dažniausias klaidas, kurias daro tiek nuomotojai, tiek nuomininkai, sudarant nuomos sutartis, ir pateiksime patarimus, kaip jų išvengti.

Paskutinės vasaros dienos ir rugsėjo mėnuo - metas, kai miestai ūžia nuo studentų ir būsto paieškų. Pirmoji nuomos sutartis ar būsto keitimas gali atrodyti paprastas formalumas, tačiau būtent čia dažniausiai slypi brangiai kainuojančios klaidos.

Rašytinės Sutarties Svarba

Pagal Lietuvos Civilinį kodeksą (6.477 str.), nuomos sutartis privalo būti rašytinė, jei ji sudaroma ilgesniam nei vienerių metų laikotarpiui. Net trumpalaikėms sutartims rekomenduojama rašytinė forma, kad būtų lengviau įrodyti faktus teisme. Daugelis pasitiki šališkais pažadais, bet be dokumento sunku įrodyti nuomos faktą teisme, ypač jei nuomininkas nemoka.

Visada sudarykite rašytinę sutartį, net trumpalaikei. Naudokite standartinę formą iš Lietuvos notarų rūmų ar VMI svetainės.

„Avocad“ teisininkė įvardija ir antrą svarbų žingsnį - rašytinės sutarties sudarymą. „Nors įstatymai numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti sudaroma ir žodžiu, teisminė praktika ir kylančių ginčų apimtis patvirtina, kad nereikėtų susigundyti jos paprastumu“, - įspėja Karolina Briliūtė.

Neturint rašytinės sutarties kaip įrodymo ir, pavyzdžiui, nuomininkui nesumokėjus nuomos mokesčio nuomotojui sudėtinga įrodyti, kad nuomininkas apskritai gyveno patalpose, sudėtinga įrodyti tikrąją šalių valią, kas buvo sulygta nuomos sutartimi (kaina, mokėjimo terminas, netesybos, baudos, kokia sutarta nutraukimo tvarka, įspėjimo apie sutarties nutraukimą terminai ir pan.).

Tokiu būdu įrodinėjimas apsunksta, nes lemiama reikšmė suteikiama šalių paaiškinimams arba liudytojų parodymams, o tokia biurokratinė našta, visų pirma, teisme vargina pačias šalis.

Papildomo vargo išvengti galima sudarius rašytinę nuomos sutartį ir kuo detaliau aptarus visas sutarties sąlygas, kad nebūtų palikta vietos šalių interpretacijai.

Teisininkė Karolina Briliūtė taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad būsto subnuoma įmanoma tik gavus savininko sutikimą.

Nuomos Sutarties Turinys ir Detalumas

Sutartyje nurodomas tik adresas, bet ne kambarių skaičius, plotas, būklė ar inventorius. Aiškiai aprašykite: adresą, plotą, kambarių skaičių, įrangą (šaldytuvas, skalbimo mašina).

Neįrašyta, kas moka už buitinės technikos taisymą ar sienos dažymą. Nurodykite: nuomotojas atsakingas už kapitalinį remontą, nuomininkas - už kasdienį (pvz., lemputes).

Komunaliniai, draudimas ar renovacija neįrašyti. Išvardykite viską: kas moka už šildymą, elektrą, vandenį? Nurodykite, kad nuomininkas perima komunalines sutartis nuo įkėlimo dienos.

Sutartis „amžinai”, be terminų ar nutraukimo sąlygų. Nurodykite trukmę (pvz., 1 metai), nutraukimo terminus (3 mėnesiai iš anksto) ir priežastis (pvz., nemokėjimas).

Nuomotojas nėra savininkas ar neturi leidimo. Paprašykite nuosavybės teisės įrodymo (sertifikato iš Registrų centro).

Nuomininkas nepatvirtina pajamų, o nuomotojas - kainos atitikimo rinkai. Nuomininkas pateikia pažymą iš darbdavio ar banko išrašą.

Patalpų Būklės Fiksavimas

Pasak advokatų profesinės bendrijos „Avocad“ vyresniosios teisininkės Karolinos Briliūtės, bene svarbiausias pirmas žingsnis šiame procese yra tinkama būsto apžiūra prieš sudarant nuomos sutartį.

Teisininkė pažymi, kad jeigu kyla ginčas, kas apgadino būstą, esminiai įrodymai yra būsto būklės užfiksavimas iki nuomos sutarties sudarymo. Esminė apsauga, siekiant įrodyti savo poziciją, užtikrinama tuomet, kai būsto būklė yra fiksuojama.

„Tokiu atveju prieš sutarties sudarymą patartina tiek nuomotojui, tiek nuomininkui nufilmuoti patalpas, vaizdo įraše įrašant (pasakant) datą, kuomet daromas įrašas, apžvelgti patalpų būklę įvardinant, kokie apgadinimai, defektai jau yra iki nuomos sutarties sudarymo. Užfiksuotus defektus būtina įtraukti į nuomos sutartį, juos aiškiai aptariant“, - pataria K.Briliūtė.

Priešingu atveju, jau nuomos sutarties vykdymo metu arba po jos pasibaigimo, nuomotojas gali laikytis pozicijos, kad tam tikrus defektus būstui padarė nuomininkas. Pagal bendrąsias įrodinėjimo taisykles, tokius teiginius paneigti pareiga kyla nuomininkui.

Šiam neturint vaizdinės medžiagos, kyla grėsmė, kad nuomininkas negalės apsiginti nuo jam keliamų reikalavimų bei turės padengti būstui padarytus nuostolius, nors jie ir buvo iki sutarties sudarymo.

Atitinkamai, užfiksavus būsto būklę, įrodinėjimo pareiga lengviau įgyvendinama ir nuomotojui, teigiant, kad nuomos laikotarpiu būtent nuomininkas padarė tam tikrus pažeidimus ir tokiu būdu sukėlė žalą, kurią privalo atlyginti.

Nuomos Mokesčio Indeksavimas

Ilgalaikės nuomos sutartys dažnai numato nuomos mokesčio indeksavimą. Vienas dažniausiai taikomų kriterijų - vartotojų kainų indeksas (VKI). Pasak advokatų profesinės bendrijos AVOCAD vyresniosios teisininkės Sandros Mickienės, tokia „standartinė“ formulė iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti patikima, tačiau netinkamai suformuluotos nuostatos gali turėti ir neigiamą poveikį.

„Netikėtai pasikeitus ekonominėms aplinkybėms, VKI pokytis gali šoktelėti taip stipriai, kad tai gali ženkliai padidinti nuomos kainą, ypač nuomojant didelio ploto patalpas, kur mėnesinė nuoma skaičiuojama dešimtimis ar net šimtais tūkstančių eurų“, - pastebi S. Mickienė.

Vartotojų kainų indeksas (VKI) dažnai pasirenkamas kaip nuomos mokesčio indeksavimo kriterijus ilgalaikėse nuomos sutartyse dėl kelių esminių priežasčių. Pirma, VKI yra oficialiai skelbiama statistinė reikšmė, atspindinti bendrą prekių ir paslaugų kainų pokytį šalyje, todėl jis laikomas objektyviu rodikliu. Antra, VKI taikymas suteikia šalims aiškų, lengvai suprantamą ir prognozuojamą pagrindą koreguoti nuomos mokestį, leidžiant išlaikyti sutarties ekonominę pusiausvyrą bei apsaugoti nuomotoją nuo infliacijos poveikio.

Pasak teisininkės, dažniausiai šalys nuomos sutartyje aiškiai susitaria, koks konkretus indeksas bus taikomas nuomos mokesčiui perskaičiuoti (pavyzdžiui, VKI pokytis per metus), nurodo jo skelbimo šaltinį, taip pat nustato taikymo pradžią ir apskaičiavimo formulę. Tokios formuluotės laikytinos tinkamomis, nes abi šalys supranta, kokiu rodikliu remiamasi ir kokiu būdu jis bus naudojamas.

AVOCAD teisininkė įspėja, kad būtent tokiose situacijose ir kyla praktinių problemų: nuomos kaina gali pakilti tiek staigiai ir reikšmingai, kad nuomininkui tampa sudėtinga išlaikyti veiklos stabilumą.

„Tarkime, logistikos įmonė kiekvieną mėnesį moka 200 000 eurų nuomos mokestį. Jei dėl naujos ekonominės krizės ar pandemijos VKI pokytis siektų, pavyzdžiui, 20 %, pagal sutartyje numatytas indeksavimo taisykles perskaičiuotas nuomos mokestis išaugtų iki 240 000 eurų.

Svarbu suprasti, kad pagal Civilinį kodeksą ir teismų praktiką galioja principas pacta sunt servanda - sudaryta sutartis šalims privaloma kaip įstatymas. Tai reiškia, kad įsipareigojimai turi būti vykdomi net ir tada, kai tai tampa sudėtingiau ar finansiškai nepalankiau. Pagal teismų praktiką, nors konkrečių ekstremalių aplinkybių - tokių kaip pandemija ar geopolitiniai konfliktai - numatyti neįmanoma, verslo subjektai, sudarydami ilgalaikes sutartis, gali ir privalo protingai numatyti, jog ilgesniu laikotarpiu gali įvykti reikšmingų ekonominių pokyčių, kurie lems infliacijos augimą.

Tiesa, teisininkė atkreipia dėmesį į tai, kad Civilinis kodeksas numato galimybę prašyti teismo pakeisti sutartį (pavyzdžiui, nuomos mokesčio skaičiavimo mechanizmą), jeigu atsiranda aplinkybės, iš esmės pakeičiančios šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą.

Teismas paaiškino, jog nagrinėjamu atveju momentinis SVKI šuolis padidino nuomos mokestį apie 33,8 proc., tačiau bendras sutarties kainos padidėjimas siekė viso labo tik 7,04 proc. Tai gali apsunkinti sutarties vykdymą, tačiau nelaikytina tokio masto pokyčiu, kuris pateisintų teisinį įsikišimą į šalių laisva valia sudarytą susitarimą.

Skirtingų indeksų metiniai ir vidutiniai metiniai pokyčiai gali ženkliai skirtis - kai kuriais atvejais net daugiau nei dvigubai. Tai reiškia, kad tais atvejais, kai nuomos kaina indeksuojama pagal metinį pokytį, nuomininkai gali susidurti su gerokai didesniu nuomos kainos padidėjimu nei tie, kurių indeksavimas susietas su vidutiniu metiniu pokyčiu.

„Sutarties derinimo etape įsivertinkite, kokius indeksus šalių pasirinkimas apimtų ir kaip šie indeksai kito per pastaruosius laikotarpius. Toks išankstinis vertinimas padeda geriau suprasti, kokią realią įtaką indeksacija gali turėti nuomos kainai ir kokios rizikos siejasi su skirtingais indeksais“, - pataria S. Mickienė.

Teisininkė įvardija ir alternatyvų sprendimą - nuomos mokesčio dydį sieti su patalpų išlaikymo bei priežiūros sąnaudomis. Jeigu šios sąnaudos nuomos laikotarpiu reikšmingai padidėja, sutartyje galima nustatyti kainos peržiūrėjimo mechanizmą.

Sutarties Nutraukimas ir Iškeldinimas

Nuomos sutarties nutraukimas - vienas jautriausių klausimų derybose dėl sutarties sudarymo. Nors sudarydamos sutartį šalys įsipareigoja ją vykdyti visą sutartyje nustatytą terminą, praktikoje nuomos sutartys neretai nutraukiamos anksčiau termino.

Pastarųjų metų tendencijos rodo nuomininkams kylantį poreikį nutraukti nuomos santykius dėl nuostolingos veiklos patalpose (kalbame apie atvejus, kai mokamas mėnesinis nuomos mokestis viršija nuomininko gaunamas pajamas iš veiklos patalpose ir kitus panašius atvejus). Nors nuomininko veiklos sėkmė nėra nuomos sutarties objektas, teisės aktai nenumato draudimo šalims susitarti dėl lengvatinių sutarties nutraukimo sąlygų.

„Įstatyme nustatyta, kad nuomotojas gali nutraukti sutartį, kai nuomininkas 3 mėnesius nemoka nuompinigių ar už komunalines paslaugas arba gadina nuomojamo būsto kokybę“, - paaiškina L.Kai nuomos sutartis neterminuota, nuomotojas gali vienašališkai nutraukti sutartį, įspėjęs nuomininkus prieš pusmetį.

Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.

Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.

Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.

Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.

Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.

„Nesusitarus geruoju reikėtų visais atvejais kreiptis į teismą“, - mini L.- Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.

Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys.

Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.

„Tai vykdo ne policija, o tik antstoliai, gavę vykdomąjį raštą. Jeigu antstolis, informavęs apie iškeldinimą, sulaukia bute esančio nuomininko pasipriešinimo, kviečia policiją.

Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.

Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą.

Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.

Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.

„Tokia pati iškeldinimo procedūra galioja ir šeimoms, turinčioms vaikų. Niekas nesikeičia, nebent teismo požiūris į tos šeimos iškeldinimą. Teismo sprendimu gali būti suteiktas kiek ilgesnis terminas iškeldinti. Tai gali būti 6-8 mėnesiai nuo teismo sprendimo įsigaliojimo“, - mini L.

Kaip Apsisaugoti Nuo Nesąžiningų Nuomininkų?

Šiuo atveju esminė klaida buvo nepaimti nuomos užstato (bent už du mėnesius), tai būtų padėję kompensuoti patirtus nuostolius.

Nors pasitikėti žmonėmis - geras jausmas, nuomos santykiuose svarbu ne tik pasitikėti, bet ir tikrinti.

Vienas iš labai veiksmingų saugiklių apsidraudžiant nuo galimų apgavysčių - oficiali informacija apie nuomininkų skolas.

Nuomotojas gali paprašyti, kad nuomininkas pats pateiktų išrašą iš Antstolių informacinės sistemos (jį gali suformuoti prisijungęs prie vykdomosios bylos portalo www.antstoliai.lt).

Jei išieškomų skolų nėra, tai portale rodomas įrašas „Sąrašas tuščias“.

Jeigu yra - tai pateikiamas priverstinai išieškomų sumų sąrašas ir nurodomi skolų reikalaujantys kreditoriai.

Jeigu žmogus neturi ko slėpti, jis neprieštaraudamas pateikia išrašą.

O jei pradeda aiškinti, kad pateikti prašomą informaciją būtų labai keblu dėl šimto su trupučiu priežasčių - tai jau signalas, kad asmens kredito istorija ne pati geriausia ir kad skola nuomotojui gali tapti dar viena eiline jo skola.

Apie šią antstolių teikiamą paslaugą jau daugelis žino. Tik gaila, kad dažnai į antstolius kreipiamasi pavėluotai - kai žala ar nuostoliai, kurių buvo galima išvengti, jau atsiradę.

Antstolių teikiama faktinių aplinkybių konstatavimo paslauga geriausia pasinaudoti prieš įsileidžiant nuomininkus.

Nufotografuodamas arba nufilmuodamas patalpas ir jose esančius baldus, buitinę techniką ir kitus daiktus, antstolis nešališkai užfiksuoja turto būklę.

Stebėti šį procesą gali būti kviečiami ir nuomininkai. Toks faktinių aplinkybių konstatavimas yra geriausia nemalonių siurprizų prevencija.

Tai drausmina abi sandorio puses.

Vis dėlto, jeigu nuomininkams išsikrausčius patalpos būna pernelyg nugyventos, tada galima pasikvieti antstolį dar kartą.

Teisminio ginčo atveju du faktinių aplinkybių konstatavimo protokolai padėtų įrodyti, kad patalpas apgadino būtent konkretūs nuomininkai, iš kurių reikalaujama atlyginti padarytą žalą.

Pagrindiniai Patarimai Nuomininkams ir Nuomotojams

• Sudarykite rašytinę nuomos sutartį, net jei nuomos terminas trumpas. Į sutartį įtraukite sąlygas dėl sutarties nutraukimo.
• Pasidomėkite vienašališkai apie kitą šalį, jos turtinę padėtį ir istoriją.
• Nuomotojams rekomenduojama imti depozito mokestį.
• Aptarkite, kas mokės mokesčius už komunalinius patarnavimus.
• Užfiksuokite turto būklę prieš įleidžiant nuomininkus.
• Jei kyla ginčų, kreipkitės į teismą.

tags: #nuomos #sutarties #sudarymo #klaidos