Daugiabučiuose namuose bendrosios patalpos, tokios kaip laiptinės, koridoriai, rūsiai ir palėpės, yra bendro naudojimo objektai, kurių šildymas yra svarbus komforto ir energijos efektyvumo aspektas. Šiame straipsnyje aptariami bendrųjų patalpų šildymo sistemų ypatumai, teisinis reglamentavimas, atjungimo sąlygos, priežiūra ir remonto klausimai.
Teisinis reglamentavimas ir bendrojo naudojimo objektai
Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalyje įtvirtinta pastato bendrojo naudojimo objektų sąvoka. Pagal ją, pastato bendrojo naudojimo patalpos - pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jeigu šios patalpos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams.
Vadovaujantis Civilinio kodekso 4.76 straipsniu, kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Šilumos ūkio įstatymo 25 straipsnyje nurodyta, kad daugiabučio namo, prijungto prie centralizuotai tiekiamos šilumos tinklo, butų ir kitų patalpų savininkai apmoka jiems tenkančią dalį šilumos, suvartotos daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpoms šildyti, nepaisant to, kokiu būdu šildomos jam priklausančios patalpos.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad daugiabučio namo butų savininkai turi dvejopą padėtį šilumos energijos vartojimo atžvilgiu: kaip vartotojas ir kaip turto savininkas. Tiekiama į namą šilumos energija yra naudojama bendrosioms patalpoms šildyti.
Valstybinė kainų ir energetikos kontrolės komisija teigia, jog šiluma į namo butus tiekiama šilumos energijos vamzdynu, taigi, šilumos vamzdynu tekantys šilumos energijos srautai apšildo visas namo konstrukcijas ir ertmes nuo apatinio aukšto grindų iki viršutinio aukšto lubų, taip pat bendrojo naudojimo laiptines. Todėl gyventojai moka už bendrųjų patalpų šildymą net ir tuo atveju, jei laptinėse yra atjungti šildymo prietaisai (radiatoriai).
Šildymo sistemos pertvarkymas ir atjungimas
Daugiabučio namo valdytojas organizuoja bendrosios dalinės nuosavybės savininkų susirinkimą, kurio metu jie priima sprendimą ir paveda valdytojui pakeisti pastato šildymo būdą. Valdytojas privalo savivaldybės institucijai pateikti prašymą išduoti rašytinį pritarimą pastato paprastojo remonto projektui (aprašui), pertvarkant pastato inžinerines sistemas (šildymo, dujotiekio, elektros tiekimo).
Jei numatant atlikti šilumos vartojimo įrenginių atjungimą, po atjungimo liekančių inžinerinių sistemų pertvarkymą ar naujų šildymo ir karšto vandens inžinerinių sistemų įrengimą nenumatoma atlikti jokių kitų statybos darbų arba numatomi atlikti tik statinio paprastojo remonto darbai, rengiamas paprastojo remonto projektas (aprašas).
Jei numatomi atlikti kiti statybos darbai, priskirtini statinio kapitaliniam remontui ar statinio rekonstravimui, atitinkamai rengiamas statinio (pastato) kapitalinio remonto arba rekonstravimo projektas (aprašas), kurio sudėtyje pateikiami šilumos vartojimo įrenginių atjungimo, liekančių inžinerinių sistemų pertvarkymo ar naujų inžinerinių sistemų įrengimo sprendiniai.
Vartotojai arba jų vardu teisėtai veikiantis asmuo, jeigu prie atjungiamo objekto šilumos ir karšto vandens įrenginių yra prijungtos kitų namų, butų ar patalpų šildymo ir karšto vandens sistemos, gali atjungti savo šilumos įrenginius tik nepažeisdami kitų pastatų, butų ar patalpų savininkų teisių bei teisėtų interesų.
Pastato, sekcijos (bloko) arba daugiabučio namo buto ar kitų patalpų šilumos įrenginiai atjungiami dalyvaujant valdytojo ir šilumos tiekėjo įgaliotiems atstovams. Daugiabučio namo sekcijos (bloko), buto ar kitos patalpos, kurių šilumos vartojimo įrenginiai pripažįstami atjungti, savininkų - buitinių šilumos vartotojų, su šilumos tiekėjais sudarytos šilumos vartojimo pirkimo-pardavimo sutartys laikomos pakeistomis nuo atjungimo akto surašymo dienos.
Šiuo atveju butų ir kitų patalpų savininkai su šilumos tiekėju sudaro šilumos vartojimo pirkimo-pardavimo sutartis dėl šilumos vartojimo daugiabučio namo bendrosioms reikmėms tenkinti. Iki butų ir kitų patalpų savininkai, kurių šilumos vartojimo įrenginiai pripažįstami atjungti, savininkai - buitiniai šilumos vartotojai, ir šilumos tiekėjai sudaro šilumos vartojimo pirkimo-pardavimo sutartis dėl šilumos vartojimo daugiabučio namo bendrosioms reikmėms tenkinti pagal šalių individualiai aptartas sąlygas nuo akto pasirašymo momento taikomos šilumos vartojimo pirkimo-pardavimo sutarčių su buitiniais šilumos vartotojais standartinės sąlygos.
Bendrosios pastato inžinerinės sistemos priežiūra ir remontas
Pastato bendrojo naudojimo šilumos įranga (įskaitant šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, rankšluosčių džiovintuvus ir kt.) priskiriama bendrajai pastato inžinerinei sistemai. Vadovaujantis Civiliniu kodeksu sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Taigi norint pertvarkyti bendrąją pastato inžinerinę sistemą pirmiausia reikalingas daugumos (50 proc. Statybos techniniuose reglamentuose taip pat nustatyta, kad statinio bendrųjų, atskirųjų, vartotojo inžinerinių sistemų įrengimas, keitimas ir šalinimas priskiriamas statinio paprastajam remontui, kurį norint atlikti privaloma gauti savivaldybės administracijos rašytinį pritarimą paprastojo remonto aprašui.
Daugiabučio namo atskirų butų (buto) ar kitų patalpų šildymo įrenginių atjungimo nuo bendros daugiabučio namo šildymo sistemos darbai užbaigiami surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą.
Dažniausiai užduodami klausimai
- Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos? Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus ? Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
- Ar laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas? Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti...
- Namo išorinė siena sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais). Ar pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra? Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
Svarbu atsižvelgti į tai, kad visos statybos turi būti vykdomos laikantis teisės aktų nustatytų reikalavimų, atsižvelgiant į aplinkinių gyventojų, teritorijų, gamtos bei kultūros paveldo objektų gerovę.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Bendrijos veikla ir teritorijos priežiūra
Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote. Daugiabučiame name jau 48 metus naudojamės sandėliuku. Staiga viena kaimynė kreipėsi į namo administratorių, kad visos bendro naudojimo patalpos, tame tarpe ir sandeliukai turi būti atlaisvinti ir juose negali būti laikomi jokie daiktai.
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.
Daugiabutyje atlikta renovacija, be fasado šiltinimo ir kitų darbų, buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai, elektroninės duomenų perdavimo sistemos (ant kiekvieno radiatoriaus užkabintas siųstuvas, laiptinėse stovi imtuvai). Klausimas: kas yra savininkas termostatų ir tokių elektroninėms sistemoms - būsto savininkas ar bendrija? Pvz., sugedus termostatui ir / ar toms elektroninėms duomenų perdavimo sistemoms, kas atsakingas už jų remontą, pakeitimą?
Pirmininkas ganėtinai naujas, išrinktas prieš penkerius metus. „bendrosios pastato inžinerinės...
| Klausimas | Atsakymas |
|---|---|
| Kas apmoka už bendrųjų patalpų šildymą? | Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai apmoka jiems tenkančią dalį šilumos, suvartotos bendrojo naudojimo patalpoms šildyti. |
| Kaip pertvarkyti šildymo sistemą? | Reikia gauti daugumos savininkų pritarimą ir savivaldybės rašytinį pritarimą paprastojo remonto projektui (aprašui). |
| Kas priskiriama bendrajai pastato inžinerinei sistemai? | Šilumos punktas, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynai ir radiatoriai, rankšluosčių džiovintuvai ir kt. |