Nuomos sutartis yra svarbus susitarimas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra nuomos sutarties šalys, kokios jų teisės ir pareigos, atsižvelgdami į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką.
Kas yra Nuomos Sutarties Šalys?
Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, nuomos sutarties šalys yra:
- Nuomotojas: Gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitu teisiniu pagrindu.
- Nuomininkas: Fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.
Juridiniams asmenims gyvenamoji patalpa gali būti suteikta valdymui ir (arba) naudojimui nuomos ar kitokios sutarties pagrindu.
Nuomotojo Teisės ir Pareigos
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą, tad nuo šalių valios priklauso, kokios kokybės daiktas bus perduodamas.
Sutarties laisvės principas lemia šalių laisvę susitarti, ar nuomos objektas bus iš dalies įrengtos patalpos, o jas pagal savo poreikius įsirengs pats nuomininkas (arba pasitelkęs trečiuosius asmenis ar net ir patį nuomotoją), ar tai bus visiškai įrengtos ir nuomininko poreikiams galutinai pritaikytos patalpos.
Diskriminacijos Draudimas
Nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su asmeniu, ją pratęsti arba nustatyti labiau nuomininką suvaržančias sąlygas vien todėl, kad tas asmuo yra nėščia moteris arba tas asmuo turi nepilnamečių vaikų, išskyrus atvejus, kai tokį atsisakymą pateisina gyvenamosios patalpos dydis arba jos areštas (šio kodekso 6.587 straipsnio 2 dalis).
Nuomininko Teisės ir Pareigos
Nuomininkas turi teisę naudotis išnuomotu turtu pagal sutarties sąlygas. Tačiau nuomininkas privalo laikytis sutarties sąlygų ir naudoti turtą pagal paskirtį.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Praktika
Lapkričio 13 d. Lietuvos Aukščiausiajame Teisme išnagrinėta byla, kurioje buvo sprendžiama dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties.
Byloje nustatyta, kad nuomotoja išnuomojo įmonėms verslo centro MAGNUM, esančio Kaune, negyvenamąsias patalpas komercinei veiklai vykdyti ir jas įrengė bei pritaikė pagal nuomininkių poreikius.
Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nuomotojos įsipareigojimą įrengti patalpas įvertino taip, kad ši sutarties dalis atitinka rangos sutarčiai įstatymo nustatytus požymius, dėl to teismai šią nuomos sutartį kvalifikavo kaip mišrią nuomos ir rangos sutarčių elementų turinčią sutartį.
Išnagrinėjusi bylą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo teisėjų kolegija nurodė, kad esminis požymis, atskiriantis nuomos ir rangos sutartis, yra sutarties dalykas.
Aukščiausiasis Teismas išaiškino, kad nuomos sutarties dalykas ir tikslas yra daikto perdavimas laikinai valdyti ir naudoti arba tik naudoti.
Tuo tarpu rangą (statybos rangą) kvalifikuojantys pagrindiniai požymiai yra: šalių susitarimas dėl rangos dalyko (darbų atlikimo ir darbo rezultato perdavimo užsakovui), kuris yra ir esminė sutarties sąlyga; rangovo veikimas savo rizika ir jo veikimas savarankiškai.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad paprastai patalpų nuomotojo tikslas nėra atlikti tam tikrus darbus ir juos perduoti kaip darbų rezultatą. Nuomininko tikslas taip pat yra gauti ne darbų rezultatą, o negyvenamąsias patalpas. Šalys gali susitarti ir kitaip, tačiau tokia valia turi būti aiškiai išreikšta sutartyje.
Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, kvalifikuodami sutartį kaip mišrią, nenustatė būtinojo rangos požymio - susitarimo dėl darbo rezultato kaip savarankiško objekto perdavimo atsakovėms.
Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių specifika yra ta, kad šių sutarčių objektu gali būti tiek iš dalies, tiek ir visiškai įrengtos patalpos.
Teisėjų kolegija pažymėjo, kad jei kiekviena nuomos sutartis, kurioje yra nustatytos patalpų įrengimo pagal nuomininko poreikius sąlygos, būtų vertinama kaip turinti ir rangos sutarties elementų, nebūtų aišku, kokie skiriamieji požymiai apskritai leidžia atskirti nuomos sutartis nuo mišrių sutarčių.
Todėl tokiose situacijose svarbu nustatyti, koks yra sudarytos sutarties tikslas - ar perduoti pagal nuomininko poreikius įrengtą negyvenamąją patalpą laikinai valdyti ir (ar) ja naudotis (nuomos sutarties dalykas), ar perduoti iš dalies įrengtą negyvenamąją patalpą laikinai valdyti ir (ar) ja naudotis (nuomos sutarties dalykas), o vėliau, atlikus statybos rangos darbus, perduoti ir darbų rezultatą (rangos sutarties dalykas).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nusprendė, kad, bylą nagrinėjusiems teismams pritaikius ne tas materialiosios teisės normas, galėjo būti netinkamai ištirtos ir įvertintos aplinkybės, turinčios reikšmės teisingam bylos išnagrinėjimui, todėl liko neatskleista bylos esmė.
| Sutarties Tipas | Dalykas | Tikslas |
|---|---|---|
| Nuomos sutartis | Daiktas (patalpa) | Perdavimas laikinai valdyti ir naudoti arba tik naudoti |
| Rangos sutartis | Darbo rezultatas | Darbų atlikimas ir darbo rezultato perdavimas užsakovui |
