Būsto nuomos konfliktai ir jų sprendimo būdai Lietuvoje

Būsto nuoma Lietuvoje yra populiari paslauga, todėl svarbu žinoti tiek nuomotojų, tiek nuomininkų teises ir pareigas. Dažnai kylantys nesutarimai gali būti išvengti kruopščiai sudarytos nuomos sutarties ir abipusio sutarimo.

Nemokūs nuomininkai: ką daryti?

NT brokerė Jovita Aleksejūnienė teigia, kad pastaruoju metu susiduria su būstų šeimininkais, kurie nežino, kaip iškraustyti nemokius nuomininkus.

J. Aleksejūnienė pataria, ko imtis, jei tenka iškraustyti nuomininkus:

1. Pirmiausia, raštiškai įspėti nuomininkus apie sutarties nutraukimą pagal sutartyje numatytą terminą.
2. Kreiptis į policiją ar kitas teisėsaugos institucijas su įrodymais, kad nuomininkai nemoka nuomos ar mokesčių.
3. Išsiųsti nuomininkams prašymą, priminimą ir raginimą sumokėti. Jei nesumoka, kreiptis į teismą.

Svarbu: Savavališkai iškraustyti nuomininkų negalima. Procese turi dalyvauti policija ir, jei šeima turi nepilnamečių vaikų, vaikų teisių specialistai. Atjungti elektrą ar vandenį taip pat negalima, nes tai gali užtraukti administracinę ar baudžiamąją atsakomybę.

Kaip išvengti nemokių nuomininkų?

J. Aleksejūnienė rekomenduoja prašyti nuomininko dokumento apie jo kreditingumą, darbo sutarties, patikrinti jo socialinius tinklus, paimti didesnį užstatą ir į nuomos sutartį įrašyti visus galimus "saugiklius".

Advokato patarimai dėl iškeldinimo

Advokatas Arūnas Bertulis paaiškina, kokiais atvejais galima iškeldinti nuomininkus su nepilnamečiais vaikais ir be jų.

Svarbu: Geriausias būdas nutraukti sutartį yra abiejų šalių susitarimas. Jei susitarimo pasiekti nepavyksta, reikia kreiptis į teismą.

Civilinis kodeksas nenustato išimčių, draudžiančių nutraukti būsto nuomos sutartį su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų, ar tokius iškraustyti, todėl dėl nuomos sutarties nutraukimo su nuomininku, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, taip pat dėl nuomininko, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, priverstinio iškraustymo reiktų kreiptis su ieškiniu būtinai tik į teismą.

A. Bertulio teigimu, vaikų turėjimas gali lemti tik teismo sprendimo iškraustyti įvykdymo terminą, bet ne pačią iškraustymo galimybę.

Kada nuomininkas turi išsikraustyti?

Nuomininkas turi išsikraustyti, kai nuomos sutartis pasibaigia arba nutraukiama Civilinio kodekso numatytais atvejais. Būsto savininkas negali savavališkai imtis iškeldinimo veiksmų, jeigu nuomininkas nesutinka išsikelti iš nuomojamo būsto.

Situacija be nuomos sutarties

NT brokeris Vytautas Ūsas pasakoja apie atvejį, kai nuomininkė įsikėlė į būstą nepasirašiusi nuomos sutarties. Tokiais atvejais būtina dalyvauti NT apžiūrose ir pasirašyti sutartį prieš įsikeliant.

Nuomos sutarties turinys ir reikalavimai

Sudarant nuomos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

Forma: Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų negali būti sudaromos žodžiu. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre.

Turinys: Sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimosi patalpomis sąlygos, mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka.

Papildomos sąlygos: Rekomenduojama sudaryti kuo detalesnę nuomos sutartį, įtraukiant būste esančių daiktų sąrašą ir jų būklės įvertinimą.

Svarbu: Remiantis CK 6.580 str. 4 d. negalioja gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, kurios nustato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, suteikia teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas, daro nuomininko teises priklausomas nuo jo šeimos narių skaičiaus, riboja nuomininko teisę pirkti daiktus ar gauti paslaugas iš asmenų, kuriuos nuomininkas nori pasirinkti savo nuožiūra, suteikia nuomotojui teisę reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą, suteikia nuomotojui teisę vienašališkai įvertinti gyvenamosios patalpos būklę ir konstatuoti, kad ji tinkama gyventi, nustato didesnę nuomininko civilinę atsakomybę, nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis.

Dažniausiai kylantys klausimai ir nesutarimai

Andrius, „Delfi Būstas“ skaitytojas, klausia, kokia turi būti nuomos sutartis, ko nepamiršti į ją įtraukti, kokias atsakomybes, išsinuomojęs butą, prisiima jis ir kokias buto savininkas.

Teisininkai pažymi, kad jeigu abiem pusėms netinka žodiniai susitarimai, tokie klausimai būtinai turi būti įtraukti į nuomos sutartį.

Pagrindinės rekomendacijos:

• Aptarti išlaidų atlyginimo tvarką dėl buitinės technikos ar kitų būste esančių įrenginių sugadinimo, taisymo ar pakeitimo.
• Aptarti nuomos mokesčio keitimo sąlygas.
• Aptarti subnuomos galimybę ir sąlygas.
• Aptarti nuomininko išlaidų, turėtų pagerinant išsinuomotą daiktą su nuomotojo leidimu, atlyginimo klausimą.

Atsakomybė už sugadintus daiktus

Jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo atlyginti nuomotojui dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės. Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.

Svarbu: Prieš nuomos pradžią surašyti ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą. Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų.

Teisminiai ginčai

Net kilus dideliems ginčams, teisminis jų sprendimo būdas nėra pats geriausias, nes atima daug laiko ir finansų. Todėl būtinas detalesnis jų šalinimo ir išlaidų atlyginimo susitarimas bei aprašymas pačioje nuomos sutartyje.

Svarbu: Jei nuomotojas vengia priimti daiktą, pavyzdžiui vengs pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, tai nuomininkas turės pareigą įrodyti ne tai kad buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas, bet tik įrodyti, kad daiktą vengė priimti nuomotojas. Todėl nuomotojas vengdamas pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, rizikuoja netekti galimybės prisiteisti jam padarytus nuostolius.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma ir registracija

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu, tokiu atveju sutartis laikoma sudaryta nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi gyvenamojoje patalpoje dienos. Jei gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra terminuota, ji turi būti sudaroma raštu, nepaisant to, kas yra jos šalis (fizinis ar juridinis asmuo). Rašytinė gyvenamosios patalpos nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo.

CK nenumato reikalavimo tvirtinti gyvenamosios patalpos nuomos sutarties notarine forma, todėl šią sutartį sudarant raštu pakanka, kad abi sutarties šalys sutartį ją pasirašytų, tuomet ji bus laikoma sudaryta bei galios.

Svarbu: Gyvenamosios patalpos nuosavybės teisei perėjus iš nuomotojo kitam asmeniui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo įregistruota viešame registre įstatymų nustatyta tvarka (CK 6.585 straipsnis). Priešingu atveju nuomininkams reikės palikti nuomojamas patalpas.

Nuomos sutarties išviešinimas

Advokatė D. Stakvilevičiūtė teigia, jog sudarius nuomos sutartį, labai svarbu ją užregistruoti Registrų centre. Tai naudinga tiek nuomotojui, tiek nuomininkui.

Pavyzdžiui: Jei nuomininkas sukėlė gaisrą, esant išviešintai sutarčiai, atsakytų pats nuomininkas. Taip pat užregistravus nuomos sutartį, trečiosios šalys žino, kad turtas yra išnuomotas, todėl nuomotojas negali elgtis nesąžiningai.

Svarbiausios sutarties vietos

Šalims svarbu įsivardinti, ko jos tikisi iš šios sutarties ir kokios turėtų būti esminės nuomos sutarties sąlygos. Abi šalys turėtų nuosekliai perskaityti sutartį ir patikrinti visas sutartyje nurodytas aplinkybes. Nuomininkas turėtų įsitikinti, ar būstą nuomojanti šalis tikrai jį turi.

Svarbu: Nuomos sutartyje yra labai svarbus pats nuomos objektas. Reikia aiškiai susitarti dėl mokėjimų, ginčų sprendimo būdo ir to, kokios būklės turtas bus grąžinamas jau po nuomos.

Nepageidaujami nuomininkai

Nuomotojai dažnai nepageidauja gyventojų su mažais vaikais, augintiniais, rūkančių ar turinčių žalingų įpročių. Tačiau nuomotojas deda saugiklius į sutartį, kad jeigu sužinotų tokius faktus, sutartis gali būti nutraukiama arba reikalaujama nuostolių kompensavimo.

Vieno šablono, kuris tiktų visiems, nėra

Advokatų kontoros „Aliant“ vyriausioji teisininkė Karolina Jonaitienė teigia, kad kiekvienas atvejis yra individualus, žmonių lūkesčiai yra skirtingi, tad ir nuomos sutartis turi būti individuali, išsamiai aptariant kiekvieną niuansą, o taip užkertant galimybę kilti ginčams.

Pavyzdžiui: Nuomotojas prašo sumokėti komunalinius mokesčius, tačiau nesutinka parodyti prašomas sumokėti sumas pagrindžiančių sąskaitų teigdamas, kad tokios pareigos neturi. Pradėjus gyventi bute nuomininkai pastebi, kad lova yra sulūžusi ar skalbimo mašina neveikia, o savininkas atsisako juos taisyti ar keisti. Tokių situacijų galima išvengti sutartyje aiškiai aptarus nuomotojo ir nuomininko teises, pareigas ir atsakomybes už įsipareigojimų nevykdymą.

Ką daryti, kad nenustebintų nemalonios staigmenos?

Teisininkė pataria nuomos sutartyje užfiksuoti būsto bei jame esančių baldų ir buitinės technikos bei sienų būklę, o taip pat ir įvardyti aiškiai matomus trūkumus. Prie sutarties galima pridėti ir nuotraukų.

Specialistė rekomenduoja sutartyje susitarti ir dėl to, kas turėtų atlikti ir apmokėti buto generalinį valymą nuomininkams išsikraustant.

Prieš sudarant nuomos sutartį reikėtų detaliai aptarti būsto savininko teisę apžiūrėti turtą nuomos metu bei to dažnumą. Būsto savininkui vertėtų atsiminti, kad nuomos sutartimi jis nuomininkui suteikia galimybę būstu naudotis ir valdyti jį už atlygį. Savininkas neturi teisės trukdyti nuomininkui butu naudotis, jis negali patekti į butą be nuomininko žinios. Toks jo elgesys galėtų būti traktuojamas kaip esminis sutarties pažeidimas, sukeliantis atsakomybę.

Nors teisės aktai šiuo metu Lietuvoje nereglamentuoja depozito dydžio, praktikoje pastebi, kad dažniausiai prašoma mėnesio arba dviejų mėnesių nuomos dydžio depozito. Tačiau, jei nuomininkai sukėlė žalą, savininkas visada turi teisę žalos atlyginimą prisiteisti.

Tam, kad pavyktų pagrįsti argumentus dėl sukeltos žalos, itin svarbu užfiksuoti buto būklę dar prieš sutarties sudarymą.

Iškeldinimo procesas

Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.

Svarbu: Iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas.

Sutarties sudarymas

Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Todėl rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti. Praktikoje sutartį dažniausiai rengia nuomotojas arba jo atstovas, tačiau būtina ją derinti su nuomininku ir siūlyti pateikti jo manymu reikalingas pataisas.

Privalomi reikalavimai sutarčiai

Kai kurie sutarties elementai yra esminiai, jų būtinumas nurodytas Civiliniame kodekse, o be jų sutartis būtų niekinė. Tai yra būsto adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka. Sutartyje visada reikia atkreipti dėmesį į leidimą nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims.

Konfliktai su NT agentūromis

Konfliktai su NT agentūromis kyla dėl pasirašomų šabloninių sutarčių ir nuomininkų parinkimo, kai atsižvelgiama tik į jų gebėjimą mokėti nuomos sutarties kainą ir komisinį agentūros mokestį.

tags: #nuomos #konfliktas #pasieke #pika