Gyvenamųjų patalpų nuoma: ar reikalinga individuali veikla?

2018 metais keitėsi keletas nuostatų, reglamentuojančių gyventojų gautų pajamų už nekilnojamojo turto nuomą ir pajamų iš individualios veiklos apmokestinimą. Šiame straipsnyje aptarsime, ar uždaroji akcinė bendrovė (UAB) gali nuomoti butą Lietuvoje, kokie mokesčiai taikomi, kaip sudaromos nuomos sutartys ir kokie teisiniai aspektai svarbūs tiek nuomininkams, tiek nuomotojams.

Individuali veikla ar pajamos iš nuomos?

Nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma individualia veikla, todėl šios veiklos negalima vykdyti pagal pažymą. Jei nuomojate kitą turtą ir tokio turto nuoma yra vienkartinio, atsitiktinio pobūdžio ar pasyvaus pobūdžio, tuomet individualios veiklos registruoti neprivalote.

Tačiau, jeigu nuomojant kitą turtą (pvz., automobilius, įrangą, įrankius) atsiranda veiklos požymiai, tokie kaip: savarankiškumas, tęstinumas, ekonominės naudos siekimas, tuomet turite įregistruoti individualią veiklą. Nustatant, ar veikla atitinka individualios veiklos požymius, yra įvertinamos visos veiklos vykdymo aplinkybės.

Kaip apmokestinamos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos?

Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas, turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:

• įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams);
• nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.

Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.

Pasirenkant individualią veiklą, vienas iš privalumų yra galimybė atskaityti faktines išlaidas, patirtas siekiant uždirbti pajamas. Tai galima daryti remiantis leidžiamais atskaitymais, kurie gali siekti ne daugiau kaip 30% gautų pajamų. Taip pat, norint atskaityti su turtu susijusias išlaidas, t.y.Individuali veikla leidžia atskaityti dalį išlaidų.

Mokesčių tarifai ir deklaravimas

Jeigu gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui (įmonei, įstaigai, organizacijai), verslo liudijimo nereikia, nes jo pajamos, gautos iš nekilnojamojo turto nuomos, priskiriamos A klasės pajamoms, nuo kurių apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 % pajamų mokestį privalo jas išmokanti įmonė.

Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR. Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija 120 VDU, t. y. 136 334 EUR, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc.

Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), mokamas fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis. Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.

Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).

Pašnekovė priduria, kad nei įsigijus verslo liudijimą, nei nusprendus mokėti GPM nuo faktiškai gautų pajamų, VMI nereikia pranešti, kad sudaryta nuomos sutartis.

Kada apsimoka verslo liudijimas?

Nuspręsti, kurį mokesčių mokėjimo būdą pasirinkti, nesunku, o viskas priklauso nuo to, kiek uždirbsite iš nuomos. Ir aritmetika labai paprasta: jei per mėnesį Vilniuje iš nuomininkų gaunate 320 eurų, šiek tiek mažiau sumokėsite, pasirinkę mokėti 15 % GPM (576 eurai), jei gaunate 325 - jums jau tas pats, nes abiem atvejais mokėsite 585 eurus.

O jei nuomininkas ar nuomininkai jums kas mėnesį sumoka daugiau nei 325 eurus, labiau apsimoka įsigyti verslo liudijimą. Ir kuo jūsų pajamos didesnės, tuo labiau apsimokės jį turėti.

2025 m. verslo liudijimų tarifai gyvenamosios paskirties patalpų nuomai

Kita vertus, jei verslo liudijimą įsigijusio būsto nuomotojo pajamos iš šios veiklos kalendoriniais metais viršys 45 tūkst. eurų, tai sumą, kuri susidarys skaičiuojant nuo kito mėnesio iki tų metų pabaigos, gyventojas turi iki kitų metų gegužės 1 d. deklaruoti ir nuo šios sumos sumokėti 15 proc. GPM.

Beje, jei būsto nuomotojas niekur nedirba ir nėra apsidraudęs privalomuoju sveikatos draudimu, visais atvejais, net ir nuomodamas gyvenamąsias patalpas juridiniams asmenims, kas mėnesį jis turės papildomai mokėti 9 % minimalios algos (dabar 380 eurų) dydžio sveikatos draudimo įmokas.

Asmenims, įstatymų nustatyta tvarka nedeklaruojantiems iš nuomos gautų pajamų, gali būti pritaikytos trejopo pobūdžio sankcijos - nuobaudos pagal LR administracinių teisės pažeidimų kodeksą, bausmės pagal LR baudžiamąjį kodeksą arba baudos pagal LR mokesčių administravimo įstatymą.

Nuomos sutartis: pagrindiniai aspektai

Nuomos sutartis - svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomos santykius. Visgi, rašytinės būsto nuomos sutarties sudarymas leidžia išvengti galimų ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko, arba, jiems kilus - juos išspręsti žymiai paprasčiau. Būsto nuomos sutartis nėra būtinybė, t.y. esant tam tikroms įstatyme nurodytoms sąlygoms, gyvenamasis būstas gali būti išnuomojamas ir žodžiu.

Pagrindiniai sutarties elementai:

• Terminas: Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Rekomenduotina sudaryti terminuotą nuomos sutartį.
• Kaina: Nurodyti nuomos kainą, kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Užstatas: Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
• Priėmimo-perdavimo aktas: Prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.

Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.

Sudarant nuomos sutartį, būtina atkreipti dėmesį į šiuos pagrindinius aspektus:

• Sutarties šalių identifikavimas: Nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis. Nuomininkui svarbu įsitikinti, kad nuomotojas yra tikrasis nuomojamo būsto savininkas.
• Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka: Sutartyje būtina aiškiai nurodyti nuomos mokesčio dydį, mokėjimo formą (grynais pinigais ar banko pavedimu) ir mokėjimo periodiškumą. Įstatymas numato, kad nuomos mokestis sutarties galiojimo metu gali būti perskaičiuojamas ne daugiau kaip kartą per metus.
• Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka: Nuomos sutartyje būtina nurodyti, kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą - pats nuomininkas ar nuomotojas.
• Užstato (depozito) sumokėjimas: Sudarant nuomos sutartį, nuomotojas gali pareikalauti, kad nuomininkas sumokėtų užstatą (depozitą), kuris yra kaip garantija nuomotojui, kad nuomininkui padarius žalą nuomojamame būste ar laiku nesumokėjus nuomos mokesčio, nuomotojas galėtų visiškai ar iš dalies padengti savo patirtus nuostolius.
• Būsto perdavimo-priėmimo sąlygos: Sudarant būsto nuomos sutartį, būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuriame nurodoma būsto būklė, perduodami baldai, buitinė technika, skaitliukų rodmenys. Esamų defektų aprašymas ir jų fotofiksacija leidžia išvengti ginčų nuomos sutarties pabaigoje.

Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre. Nuomos sutarties išviešinimas yra naudingas abejoms sutarties šalims dėl įvairių priežasčių.

Apibendrinant, gyventojai, nuomojantys butą ar kitas gyvenamosios paskirties patalpas, turi pasirinkimą - įsigyti verslo liudijimą arba deklaruoti pajamas ir mokėti 15 proc. GPM. Svarbu atsižvelgti į individualią situaciją, pajamas ir savivaldybės nustatytus mokesčius, kad pasirinkti optimaliausią variantą.

Statistika

Pateikiame Valstybinės mokesčių inspekcijos duomenis apie deklaruotas pajamas iš nuomos:

tags: #nuomojant #gyvenamas #patalpas #ar #rekalinga #veikla