Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.
Registrų centras atkreipia dėmesį į tai, kad nuomos sutarties teisinė registracija neturi jokios įtakos nuomos santykiams, tačiau tik įregistruota sutartimi galima remtis teisme ar kitose institucijose, jei tarp nuomininko ir nuomotojo kyla ginčas. Svarbu žinoti, kad pasirašius būsto nuomos sutartį, ją įregistruoti NTR reikėtų per 30 dienų. Tai gali atlikti bet kuri iš sutarties šalių, priklausomai nuo jų tarpusavio susitarimo.
Prašymą įregistruoti arba išregistruoti juridinį faktą apie sudarytas nuomos sutartis gali paduoti bet kuris šios sutarties įregistravimu suinteresuotas asmuo. Prašymą galima pateikti asmeniškai klientų aptarnavimo padalinyje, paštu arba elektroniniu būdu. Pateikiant prašymą el. būdu, jis turi būti pasirašomas saugiu el. parašu, tačiau tada ir pati nuomos sutartis turi būti sudaryta kaip elektroninis dokumentas, pasirašyta elektroniniais šalių parašais, t. y. tokiu atveju nuskenuotos rašytinės sutarties kopijos netinka.
Jeigu prašymas teikiamas paštu ar elektroninėmis ryšio priemonėmis, prašyme įregistruoti juridinį faktą apie nuomos sutartį turi būti nurodoma įsipareigojimas apmokėti už atliktus darbus, ar pageidaujama gauti nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašą, parengtų ir (ar) pateiktų dokumentų atsiėmimo vieta ir (ar) jų pateikimo būdas (pvz. Juridinio fakto apie sudarytos nekilnojamojo daikto nuomos ar panaudos sutarties įregistravimo NTR paslaugos kaina - 2,90 Eur, jei darbas atliekamas įprastais terminais, t. y. per 5 darbo dienas. NTR registruojamos paprastos rašytinės arba notarinės formos nuomos sutartys. Nuomos sutarties notariškai tvirtinti nebūtina.
Registrų centro konsultantai dalinasi atsakymais į dažniausiai užduodamus klausimus apie nuomos sutarčių registravimą:
Kokie dokumentai reikalingi registruojant sutartis?
Registruojant reikalinga pati nuomos ar panaudos sutartis, kurią suinteresuotos šalys turi pasirašyti vienodai - elektroniniu kvalifikuotu parašu arba ranka. Jei nuomojamas žemės sklypas, turi būti pridedamas jo planas (schema). Visi dokumentai teikiami originalai arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintos kopijos. Žemės sklypo plano gali būti teikiama kopija, jei ją pasirašo visos sutarties šalys.
Jei nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas „Atliktas notaro vykdomasis įrašas“, tai juridinis faktas apie sudarytą nuomos, panaudos ar subnuomos sutartį registruojamas ir išregistruojamas ar keičiami duomenys kartu su prašymu pateikus kreditoriaus sutikimą.
Kokiais būdais registruoti nuomos ir panaudos sutartis?
Patogiausias būdas registruoti sutartį yra internetu - prisijungus prie Registrų centro savitarnos svetainės. Suvedus duomenis numatytose formose dalis duomenų perkeliama automatiškai. Vos kelių mygtukų paspaudimu sugeneruotą sutarties šabloną visos šalys turi pasirašyti elektroniniu kvalifikuotu parašu.
Jei dokumentai pasirašyti ranka, juos galima pateikti:
- atvykus į vietos Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį;
- siunčiant prašymą kartu su asmens tapatybę patvirtinančio dokumento kopija adresu: Studentų g. 39, 08106 Vilnius.
Siunčiamas prašymas ir pridedami dokumentai turi būti pasirašyti elektroniniais parašais.
Kas pasirašo sutartį ir teikia prašymą ją įregistruoti, kai yra daugiau savininkų ar nuomininkų?
Nuomos sutartis pasirašoma visų sutarties šalių. Jei yra keli turto bendrasavininkai ir nuomojamas visas nekilnojamasis daiktas, pasirašo visi bendrasavininkai. Jei nuomojamas ne visas daiktas, o tik jo dalis, priklausanti vienam iš bendrasavininkų, sutartį gali pasirašyti tos dalies turto savininkas, jeigu Nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas „nustatyta naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka“.
Kaip išregistruojama pasibaigusi galioti, neterminuota ar nepasibaigusi nuomos/ panaudos sutartis?
Pasibaigusi galioti nuomos ir panaudos sutartis išregistruojama vienai iš sutarties šalių pateikus prašymą ją išregistruoti. Prašyme reikia nurodyti, kad sutartis nebuvo pratęsta. Neterminuotos sutarties ar nepasibaigusios galioti sutarties atvejais, kai abi šalys nusprendžia ją nutraukti, reikalinga teikti prašymą pridedant visų suinteresuotų asmenų pasirašytą susitarimą nutraukti nuomos ir panaudos sutartį.
Kada galima nutraukti sutartį vienašališkai?
Vienašališkai sutartis gali būti nutraukta tik vadovaujantis sutartyje numatytomis vienašalio sutarties nutraukimo sąlygomis, Civilinio kodekso nuostatomis ar kreipiantis į teismą.
Kokie dokumentai teikiami subnuomojant panaudos teise valdomą turtą?
Norint įregistruoti subnuomos sutartį, kai turtas valdomas panaudos teise, kartu su prašymu turi būti teikiamas nekilnojamojo daikto savininko rašytinis sutikimas arba toks sutikimas turi būti įrašytas panaudos sutartyje. Kad subnuomos sutartis būtų registruojama Nekilnojamojo turto registre, turi būti įregistruota ir nuomos ir panaudos sutartis ir jos terminas negali būti ilgesnis už nuomos/panaudos sutarties terminą.
Artėjant rugsėjui, tradiciškai daugės būsto nuomos atvejų ir sudaromų būsto nuomos sutarčių. Iš viso šiuo metu Nekilnojamojo turto registre (toliau - NTR) yra įregistruota 20,2 tūkst. galiojančių būsto nuomos sutarčių, o šiais metais šalyje įregistruota jau 3,1 tūkst. būsto nuomos sutarčių. Daugiausiai būsto nuomos sutarčių įregistruota Vilniuje (beveik 1 tūkst. šiemet, 1,2 tūkst.
Nuomos sutarčių registracija apsaugo ir nuomininką, ir nuomotoją nuo galimo kitos sutarties šalies nesąžiningumo, aiškiai apibrėžia abiejų šalių teises ir pareigas, užtikrina sutarties sąlygų laikymąsi, prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo ir efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą.
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Manytina, kad išties ilgalaikė, pavyzdžiui, 70 metų trukmės nuomos sutartis gali atrodyti panaši į neterminuotą sutartį ir jai turėtų būti taikoma tokia pati įspėjimo procedūra apie vienašališką sutarties nutraukimą.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas. Egzistuojant nors vienai aplinkybei iš sąrašo, nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai. Nuostoliai būtų įrodinėjami teisme.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Ketvirta, iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą.
Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Apibendrinant, nuomos sutarties registravimas Lietuvoje yra svarbus žingsnis siekiant apsaugoti tiek nuomininko, tiek nuomotojo teises. Laiku įregistruota sutartis užtikrina skaidrumą ir leidžia išvengti galimų ginčų ateityje.
Ką svarbu žinoti sudarant būsto sutartį? Lina Liogė, teisininkė
tags: #nuomininku #registravimas #bute