Dažnas atvejis, kai ūkininkai žemės sklypus valdo nuomos sutarties pagrindu, t. y. už sutartą atlyginimą naudojasi kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu. Akivaizdu, jog žemės sklypo, kurį nuomininkas naudos ūkininkavimui, nuomos terminas nėra ir negali būti apibrėžiamas mėnesiais - tokių nuomos sutarčių terminai pradedami skaičiuoti mažiausiai penkmečiais, o standartiškai šalys tariasi dėl 10-20 metų, t. y. sudaroma ilgalaikė nuomos sutartis.
Pavyzdžiui, valstybinė žemės ūkio paskirties žemė gali būti išnuomojama 25 metams (tai maksimalus valstybinės žemės nuomos terminas). Tačiau asmenys, besiverčiantys žemės ūkio veikla, gali žemę nuomotis ne tik iš valstybės, bet ir iš privačių asmenų. Šios dvi nuomos galimybės skiriasi iš esmės, t. y. valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos santykiai (sutarties sudarymas, pirmumo eilė, subjektai, terminas, nuomos mokestis, ženklinimas ir kt.) griežtai reglamentuoti teisės aktų tvarka.
Štai pavyzdys, kuris toliau bus nagrinėjamas teisiniu aspektu ir išsprendžiamas vadovaujantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo aktualia praktika. Tarp asmenų A ir B sudaroma privačios žemės nuomos sutartis dėl 8 ha žemės sklypo nuomos, nuomos terminas 25 metai, sutartį šalys įregistruoja Nekilnojamojo turto registre. Nuomotojas ir nuomininkas susitaria, kad sutartis gali būti nutraukta nevykdant sutarties sąlygų ir kitais įstatyme nustatytais atvejais.
Tokiu atveju asmuo D, įsigijęs išnuomotą žemės sklypą, Civilinio kodekso 6.559 straipsnio pagrindu perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį, t. y. Naujasis žemės sklypo savininkas D, nesutikdamas su ankstesnio žemės savininko sudarytos nuomos sutarties sąlygomis dėl žemės nuomos mokesčio, jo dydžio, mokėjimo tvarkos ir nuomos termino, kreipiasi į asmenį A dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Nuomininkas A nesutinka su siūlomais pakeitimais ir atsisako pasirašyti pakeistą nuomos sutartį.
Sutarties Laisvės Principas ir Jo Ribojimai
Civiliniame kodekse įtvirtintas vienas esminių civilinių teisinių santykių principų - sutarties laisvės principas, kuris leidžia šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenustatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip nustatyta sutartyje, tačiau gali būti pakeičiamos arba nutraukiamos.
Kai viena šalis pažeidžia sutartį, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius, todėl gali pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone (net jeigu tai ir nėra įtraukta į sutarties sąlygas). Vadinasi, sudaryta žemės nuomos sutartis šalims turi įstatymo galią ir šalys besąlygiškai privalo ją vykdyti tinkamai.
Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl tam tikrų aplinkybių viena iš šalių sąžiningai ar nesąžiningai siekia nutraukti sudarytą terminuotą nuomos sutartį anksčiau termino (pvz., nuomotojas gauna geresnį pasiūlymą iš kito asmens ir šią žemę yra suinteresuotas išnuomoti už didesnę kainą), ar pakeisti jau pasirašytos terminuotos nuomos sutarties sąlygas, nesilaikydama sutarties pakeitimų atlikimų tvarkos (pvz., nuomotojas siekia padidinti nuomos mokestį, pakeisti nuomos terminą).
Nepaisant to, jog valstybė iš esmės nesikiša į privačių asmenų sudaromus sandorius ir jų sąlygas (su tam tikromis išimtimis - jeigu sandoriai neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, gerai moralei ir visuomenės interesams, ar kitais būdais susitariama dėl sandorių, kurie Civilinio kodekso tvarka laikomi negaliojančiais), tačiau Civiliniame kodekse įtvirtintos tam tikros nuostatos, skirtos nuomininko apsaugai.
Esminis Sutarties Pažeidimas: Teisinis Vertinimas
Tuomet teismas atlieka situacijos teisinį vertinimą ir nustato, ar sutarties pažeidimas (pažeidimas, kurį nuomotojas nurodo kaip pagrindą, dėl kurio nutraukiama nuomos sutartis) laikytinas esminiu sutarties pažeidimu ir ar toks tariamas pažeidimas iš tiesų buvo.
Teismų praktikoje išaiškinta, kad analizuojant, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, visų pirma, vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso prievolės praradimą. Trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia. Ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. spalio 15 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020, išnagrinėjo analogišką situaciją, kai buvo sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu pasikeitė nekilnojamojo turto savininkas, kuris vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, kadangi nuomininkas nesutiko su naujojo savininko pasiūlymu keisti sudarytos nuomos sutarties sąlygas. Be kita ko, teismas vertino, ar yra aplinkybių, kurios leistų pagrįstai manyti, kad nuomininkas ateityje tinkamai nevykdys nuomos sutarties.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad byloje nenustatyta jokių konkrečių nuomininko veiksmų, kurie leistų naujajam žemės savininkui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje. Naujojo savininko nurodyta aplinkybė, kad nuomininkas galimai neatsiskaitė su juo už kito žemės sklypo nuomą, dėl ko jis buvo priverstas kreiptis į teismą, nesudaro pagrindo spręsti, kad nuomininkas pažeis ir šią nuomos sutartį. Aplinkybė, kad nuomininkas nepriėmė naujojo savininko pasiūlymo bei pakartotinio pasiūlymo keisti nuomos sutarties sąlygas taip pat neatitinka iš anksto numatomo esminio sutarties pažeidimo požymio.
Rekomendacijos ir Teisinis Reglamentavimas
Žemės nuomos sutartys, kaip minėta, dažniausiai būna ilgalaikės, todėl rekomenduotina joms skirti išskirtinį dėmesį dar iki sutartinių santykių pradžios ar sudarant sutartį. Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos pilietis bei užsienio fiziniai ir juridiniai asmenys.
Privačios ir valstybinės žemės teisinis reglamentavimas yra skirtingas. Lietuvos Aukščiausiasis teismas, aiškindamas valstybinės žemės nuomos teisinius santykius yra nurodęs, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas, kuris riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos, tuo tarpu privačios žemės nuomos santykiams būdingas sutarčių laisvės principas, kuris suteikia galimybę sandorio šalims susitarti dėl sutarties sąlygų.
Privačios žemės nuomos terminas nustatomas sandorio šalių susitarimu. Valstybinės žemės nuomos atveju nuomos terminas negali viršyti devyniasdešimt devynerių metų ribos. Šalys turi teisę sudaryti ir neterminuotą nuomos sutartį. Lietuvos Aukščiausias teismas dėl žemės nuomos sutarties termino pasibaigimo ir neterminuotos nuomos sutarties konstatavo, kad pagrindas žemės nuomos sutarčiai pasibaigti yra nuomos termino suėjimas, taigi po žemės nuomos sutarties termino suėjimo tolesnis naudojimasis žeme nustatytomis nuomos sąlygomis nedaro tokios sutarties neterminuotos. Faktinis naudojimasis žeme be juridinio pagrindo, suteikiančio tokią teisę, nesukuria teisėto naudotojo statuso.
Nuomos mokesčio dydis, jei nuomojama žemė yra privati, nustatomas sandorio šalių valia, valstybinės žemės nuomos mokesčio dydis reglamentuojamas atitinkamuose teisės aktuose.
Žemės nuomininkas turi teisę subnuomoti žemės sklypą, tačiau tokia teisė turi būti numatyta žemės nuomos sutartyje. Subnuomotojas neturi teisės keisti žemės nuomos sutartyje numatytų žemės nuomos sąlygų ar reikalavimų. Žemės ūkio paskirties žemės nuomoti kitai paskirčiai negu numatyta žemės nuomos sutartyje negalima. Subnuomos sutarčiai galioja visi reikalavimai taikomi ir įprastai žemės nuomos sutarčiai.
Žemės nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo jo lėšomis tvarkyti sklypo melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Jei žemės savininkas nevykdo šios pareigos, nuomininkas gali vienašališkai nutraukti nuomos sutartį. Jei žemės savininkas nevykdo remonto, o atitinkamų institucijų remontas pripažintas būtinu, nuomininkas turi teisę atlikti remontą savo lėšomis ir vėliau teismo tvarka išsiieškoti išlaidas, patirtas remonto metu.
Žemės nuomininkui taip pat gali būti atlygintos išlaidos, patirtos gerinant žemės ūkio paskirties žemę, jei tai numato žemės nuomos sutartis arba kai šalys iš anksto susitaria dėl planuojamų darbų pobūdžio, masto ir išlaidų. Civilinis kodeksas numato nuomininko galimybę gauti kompensaciją už nuomos laikotarpiu jo pastatytus pastatus, statinius ar įrenginius, jeigu tai buvo numatyta sutartyje.
Jeigu pasibaigus nuomos sutarčiai pastatai nuosavybės teise lieka nuomininkui, jis įgauną teisę žemės servituto nustatymui, tačiau tokia galimybė, turi būti numatyta žemės nuomos sutartyje arba papildomame rašytiniame susitarime. Pastatai, kurie buvo pastatyti pažeidžiant sutartyje numatytas sąlygas, turi būti nugriauti paties nuomininko, to nepadarius, žemės sklypo savininkas gali įvykdyti pats nuomininko lėšomis arba, jei pastatai atitinka visus reikalavimus, įgyti nuosavybės teisę į juos.
Mirus žemės nuomininkui, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams. Įpėdiniai gali atsisakyti priimti šias teises ir pareigas, tačiau tokiu atveju privalo atlyginti nuomotojui atsiradusius nuostolius. Jei žemės nuomininkas juridinis asmuo reorganizuojamas, teisės ir pareigos pereina po reorganizavimo atsiradusiam juridiniam asmeniui.
Nuomininkas turi teisę gauti informaciją iš nuomotojo apie numatomą žemės sklypo perleidimą, įkeitimą ar kitokį teisių į jį suvaržymą. Nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą. Jei nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, nuomotojui apie tai turi būti pranešta ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, jei kitokios paskirties žemė - ne vėliau kaip prieš du mėnesius. Jei nuomotojas nevykdo savo pareigų susijusių su žemės sklypo inžinerinių įrenginių remontu, nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį nesilaikydamas nurodytų terminų.
Žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Žemės naudojimas ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį sudaro du savarankiškus žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindus.
Kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas. Esminė minėtos nuomininko teisių garantijos sąlyga - nuomininkas nuomos sutartį privalėjo vykdyti tvarkingai pagal sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.
Pagrindiniai žemės nuomos sutarties aspektai:
- Sutarties terminas: Privačios žemės - šalių susitarimu, valstybinės žemės - iki 99 metų.
- Nuomos mokestis: Privačios žemės - šalių susitarimu, valstybinės žemės - reglamentuojamas teisės aktais.
- Subnuoma: Galima, jei numatyta nuomos sutartyje.
- Sutarties nutraukimas: Galimas prieš terminą, jei viena iš šalių nevykdo įsipareigojimų.
Nauja sukčių era – kaip atpažinti vaizdų klastotes, kad nepaimtų jūsų pinigų? | DIENOS PJŪVIS
Žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindai:
- Žemės naudojimas ne pagal sutartį.
- Nuomininko įsipareigojimų nevykdymas.
- Nuomotojo atsisakymas vykdyti remonto darbus.
Nuomininko teisės nutraukus sutartį:
- Kompensacija už patirtas išlaidas (jei numatyta sutartyje).
- Pirmumo teisė sudaryti naują sutartį pasibaigus terminui (jei sutartis vykdė tinkamai).