Nuomininko Atsakomybė Už Įrangą: Ką Svarbu Žinoti

Nuomininko ir nuomotojo santykiai dažnai apipinti įvairiais nesutarimais, o ypač daug klausimų kyla dėl atsakomybės už būsto remontą. Kas atsakingas už buitinės technikos gedimus, natūralų baldų ir kitos įrangos bute nusidėvėjimą? Šiame straipsnyje aptarsime, kaip teisingai pasidalinti atsakomybę už einamąjį remontą nuomojamame būste, remiantis Lietuvos įstatymais ir teisininkų rekomendacijomis.

Nuomos Sutartis - Būtina Sąlyga Aiškiam Atsakomybės Pasidalijimui

Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partnerio, advokato Deivio Valiulio teigimu, nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti. VU Teisės klinikos direktorė teigia, kad nuomos sutartis dėl gyvenamosios patalpos turėtų būti rašytinė. Įstatymas numato tam tikrus atvejus, kai sutartį galima sudaryti žodžiu. Tačiau, teisininkės teigimu, kad būtų aiškiau, visada verta sudaryti rašytinę gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.

Svarbu tinkamai ir konkrečiai nurodyti šalis. „Tai - savininko interesas, kad jis įsitikintų, jog nuomininkas tikrai yra tas asmuo, kuris pasirašo sutartį“, - mano pašnekovė. Rengiant nuomos sutartį būtina nurodyti deklaruotą gyvenamąją nuomininko vietą ir asmens kodą.

Svarbu! Verta pasirašyti du tokios sutarties egzempliorius, vienas lieka būsto savininkui arba nuomotojui, kitas - nuomininkui. Tiesa, tokios sutarties tvirtinti pas notarą nereikia.

Nemažiau svarbu konkrečiai apibrėžti, kokios patalpos yra nuomojamos. „Paprastai nurodomas tikslus adresas, buto kvadratūra. Tam tikros ypatingos buto naudojimo sąlygos, pvz., komunaliniai patarnavimai ir pan.“, - vardija V. Labai rekomenduotina - nors tai ne visada padaroma - pačioje sutartyje įtraukti papildoma punktą arba pasirašyti atskirą dokumentą ir jame nurodyti, kokie trūkumai yra patalpoje, kad vėliau nekiltų ginčų. Tai naudinga tiek savininkui, tiek nuomininkui.

Advokato Arūno Bertulio teigimu, pagrindinės asmens teisės ir pareigos bei atsakomybė yra numatytos Civiliniame kodekse, o papildomai šalys galėtų aptarti tik specifines, su konkrečiu turtu ar nuomos aplinkybėmis susijusias atsakomybės sąlygas.

Taip pat šalys galėtų aptarti tas sąlygas, dėl kurių šalis gali apsispręsti pagal įstatymą pačios, o jų neaptarus nuomos sutartyje, galiotų Civiliniame kodekse numatytos sąlygos.

Pavyzdžiui: pagal įstatymą pareiga daryti numojamų patalpų kapitalinį remontą priklauso nuomotojui, o einamąjį - nuomininkui, tačiau kartu suteikiama galimybė šalims šias sąlygas pakeisti arba padaryti mišrias. Todėl šalims susitarus nuomos sutartyje, pareiga daryti kapitalinį remontą gali tekti nuomininkui, arba nuomotojas privalėtų atlikti tiek kapitalinį, tiek einamąjį remontą ir pan.

Einamasis ir Kapitalinis Remontas: Kas Už Ką Atsakingas?

Pagal įstatymą, einamąjį remontą turi daryti nuomininkas, nebent iš anksto sutartyje buvo aptarta kitaip. „Einamąjį remontą suprantame kaip smulkių technikos gedimų sutvarkymą: elektros lemputės pakeitimą, rozetės pritvirtinimą ir pan.

Savininkas atsakingas už kapitalinį remontą. „Ypač, jei kalbėsime apie visus komunikacinius, inžinerinius tinklus, t.y., elektros instaliaciją, vandentiekį ir pan.

D.Valiulio teigimu, einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą. Kapitalinis remontas - tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai.

Svarbu! Atliekant kapitalinį remontą nuomotojas turi teisę reikalauti nuomininko laikinai nesinaudoti išnuomotu būstu, tačiau tokiu atveju nuomininkas turi teisę į nuomos mokesčio sumažinimą, kompensaciją ar nuomos sutarties nutraukimą.

Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip. Einamuoju remontu laikomas eilinis taisymas, kaip, pavyzdžiui, elektros lemputės pakeitimas, įbrėžimų sienose užglaistymas ir panašiai. Tai yra nuomininko atsakomybė.

Pašnekovas tęsia, kad šalys būtinai turėtų būti aptarti ir išlaidų atlyginimo tvarką dėl buitinės technikos ar kitų būste esančių įrenginių sugadinimo, taisymo ar pakeitimo. Tai labai svarbu sprendžiant ginčus dėl sutarties vykdymo ar nuomos pradžioje sumokėto užstato grąžinimo klausimus.

Vandentiekio, nuotekų ar kitų inžinerinių sistemų gedimų remontas paprastai yra nuomotojo rūpestis ir atsakomybė, jei dėl šių gedimų nebūtų nustatyta nuomininko kaltė (pvz.: netyčia pragręžtas vandentiekio vamzdis).

Svarbu! Nuomininkas privalo pranešti savininkui apie įvykusią avariją ar gedimą. „Žinoma, lėšas, išleistas remontui, nuomininkas išsireikalauja iš savininko arba atitinkamai sumažina nuomos mokestį“, - teigia V.

Kaip Išvengti Ginčų Dėl Remonto?

1. Kruopščiai sudarykite nuomos sutartį: Įtraukite visus svarbius aspektus, susijusius su remonto darbais, atsakomybe ir išlaidų kompensavimu.
2. Aprašykite būsto būklę: Prieš pasirašydami sutartį, atidžiai apžiūrėkite būstą ir aprašykite visus esamus trūkumus sutartyje. Dar geriau - nufotografuokite arba nufilmuokite būstą.
3. Susitarkite dėl pagerinimų: Jei planuojate atlikti būste pagerinimus, iš anksto susitarkite su nuomotoju dėl išlaidų kompensavimo.
4. Būkite sąžiningi: Praneškite nuomotojui apie visus gedimus ir avarijas, kad būtų galima kuo greičiau juos pašalinti.

Patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti.

Svarbu! Jei nuomininkas nuomotojo leidimu išnuomotą būstą pagerina, jis turi teisę į turėtų išlaidų atlyginimą. Tuo atveju, jei nuomotojo sutikimas nebuvo gautas ir nuomotojas nesutinka atlyginti pagerinimų vertės, nuomininkas atliktus pagerinimus gali pasiimti tik tada, jei juos galima atskirti be žalos išnuomotam būstui.

Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų.

Kada Moka Nuomininkas?

Pasak advokato A. Bertulio, šiais klausimais įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.

Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.

Svarbu! Dėl šių priežasčių labai svarbu prieš nuomos pradžią ne tik surašyti, bet ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą. Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, A. Bertulio teigimu, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz:. elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui.

Nuomos Sutarties Pavyzdys

Žemiau pateikiamas nuomos sutarties ištraukos pavyzdys, iliustruojantis, kaip gali būti apibrėžtos šalių teisės ir pareigos dėl remonto:

Sudarant nuomos sutartį, svarbu tinkamai ir konkrečiai nurodyti šalis bei detalizuoti visus svarbius aspektus, susijusius su remonto darbais, atsakomybe ir išlaidų kompensavimu. Taip pat rekomenduojama aprašyti būsto būklę prieš nuomos pradžią, susitarti dėl pagerinimų ir būti sąžiningiems pranešant apie gedimus.

Nuomininko Atsakomybės Apibrėžimas

Nuomininko atsakomybės apibrėžiamos nuomos sutartyje. Dažniausiai būsto savininkas atsakingas už kaupimo lėšas (remonto ir atnaujinimo fondą) bei šilumos punkto ar kitų techninių įrenginių priežiūrą, nebent sutartyje būtų nurodyta kitaip. Nuomininkas paprastai moka tik už komunalines paslaugas, kurių reikia kasdieniniam būsto naudojimui (pvz., elektra, vanduo, šildymas pagal skaitliuką).

Jei sutartis numato kitus įsipareigojimus, būtina tai atidžiai peržiūrėti ir tartis su savininku dėl konkrečių sąlygų. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartyse praktikoje sutarties šalys gali susitarti labai įvairiai, todėl reikia vertinti nuomos sutarties sąlygas, t. y. kas konkrečiai jose susitarta.

Jeigu nebuvo susitarta, tuomet nuomotojas privalo užtikrinti tinkamą gyvenamojo namo, kuriame yra išnuomota gyvenamoji patalpa, naudojimą, teikti nuomininkui už mokestį sutartyje numatytas būtinas komunalines paslaugas arba užtikrinti jų teikimą, užtikrinti daugiabučio namo bendro turto ir komunalinių paslaugų teikimo įrangos, esančios name, remontą.

Kas Yra Komunalinės Paslaugos?

Manytina, kad visos Jūsų išvardytos paslaugos būtų priskirtinos komunalinėms paslaugoms, išskyrus tokios įrangos remontą. Mes ir paaiškinome, kad įrangos remontas nepateks į komunalines paslaugas. Jūs tik išplėtėte mintį ir detaliau paaiškinote, kad kaupiamosios lėšos priskirtinos remonto išlaidoms, kurias dengia būsto savininkas.

Prieš pasirašant sutartį verta iš anksto sutarti, kokius komunalinius mokesčius apmoka nuomininkas, ir aiškiai įrašyti tai dokumente. Jei to nepadarysite, ginčų neišvengsite - o kai kuriems studentams ar jauniems žmonėms papildomos 150 ar 200 eurų išlaidos tampa nepakeliama našta.

Įstatyminė Bazė

Lietuvos Respublikos Vyriausybė 2015 m. balandžio 15 d. priėmė nutarimą Nr., kuriame numatyta, kad kaupiamosios lėšos - tai gyventojų sutaupyti (sukaupti) pinigai planuojamiems namo atnaujinimo (remonto) darbams. Vyriausybės nutarimas yra tik įstatymų lydimasis aktas, kuris privalo atitikti įstatymą ir, juo labiau, kodifikuotą įstatymą.

Vadovaujantis LR Civiliniu kodekso 4.82 straipsniu, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Šio straipsnio 3 dalyje akcentuojama butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.

Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos).

Balkonai yra priskiriami bendrajai namo inžinerinei konstrukcijai, už kurios remonto darbus turi mokėti visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai pagal turimą plotą.

Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir (bendrų patalpų) radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus).

Vandentiekio stovai, nuotekų stovai yra bendra inžinerinė sistema, už kurios remonto darbus turi mokėti visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai pagal turimą plotą.

Kapitalinis remontas, vamzdžių keitimas ar konstrukcijų tvarkymas - savininko atsakomybė.

Dažniausios Situacijos ir Jų Sprendimo Būdai

Žemiau pateikiamos dažniausios situacijos, susijusios su remonto darbais ir mokesčiais, už kuriuos gali tekti mokėti nuomininkams:

• Smulkūs remonto darbai: Visos išlaidos už smulkius remonto darbus moka visi gyventojai. Už ką turi susimokėti visi daugiabučio gyventojai, o kas yra individualus butų savininkų reikalas, atskirti nėra lengva. Kartais tam, kad gyventojų ginčai būtų išaiškinti, kreipiamasi net į teisininkus.
• Balkonų remontas: Balkonų išorinės konstrukcijos - balkono pagrindas ir turėklai. Tačiau į kovo mėn. sąskaitą įtrauktas mokestis už papildomus darbus (kovo mėn. - balkono plokštės betonavimas, laštakių montavimas, turėklų virinimas, dažymas, atraminės tvorelės montavimas specialiosios technikos.
• Vamzdynų remontas: Nuotekų tinklai nuo patalpų nuotekų tinklų įsijungimo į stovo trišakį iki pirmo nuotekų šulinio už pastato sienos. Tačiau į sausio mėn. sąskaitą įtrauktas mokestis už papildomus darbus (Sausio mėn. palei 67-70-73-76 butus, iš rūsio iki 4a. pakeisti nuotekų, šalto, karšto ir cirkuliac. vandens stovai, pajungti gyvatukai, nuimti WC klozetai ir pastatyti atgal, kapotos 4 angos betono perdangose ir 4 užtaisytos. Rūsyje pakeisti 3 drenažo ventiliai. Pravalytas ir praplautas nuotekų vamzdynas rūsyje.
• Kapitalinis remontas: Pirmiausia, aš bent jau negirdėjau, kad gyventojai būtų apskritai apklausti, ar sutinka, kad jų laiptinėje būtų daromi tokie kapitaliniai remonto darbai. Antra, verslininkai remontuoja butą, jį perstato, parduos arba nuomos ir gaus pelną, o mes iš kaupiamųjų lėšų mokame už jame atliktus darbus? Ar tikrai tokiais atvejais turime mokėti? Kas per verslininkų įžūlumas?

Kaip Išvengti Ginčų

Svarbu sutartyje numatyti aiškias ir suprantamas sąlygas, vengiant skirtingo jų interpretavimo ar galimo vienos iš šalių piktnaudžiavimo. Sutarties turinio aiškumas ir sąlygų išsamumas perspektyvoje padeda išvengti ginčų, nesusipratimų ir nuostolių.

Jei vartotojas mano, jog paslaugų teikėjas pažeidė jo teises ar teisėtus interesus, pirmiausia jis privalo raštu kreiptis paslaugų teikėją ir nurodyti savo reikalavimą. Tuo atveju, jeigu paslaugų teikėjas per 14 dienų nuo vartotojo kreipimosi gavimo dienos vartotojui atsakymo nepateikia arba nesutinka tenkinti vartotojo pretenzijoje nurodyto reikalavimo, vartotojas turi teisę kreiptis į VVTAT dėl vartojimo ginčo sprendimo alternatyvia (ne teismo) tvarka.

Advokatų kontoros „CEE Attorneys“ vyresnioji teisininkė Lina Liogė TV3 laidoje „Dienos pjūvis“ pabrėžė, kad net ir paprasta nuomos sutartis turi būti parengta atsakingai. Jei būstas nuomojamas trumpiau nei metams, susitarimą galima sudaryti žodžiu, tačiau ilgesniam laikotarpiui būtina rašytinė forma. Anot teisininkės, visada verta patikrinti, kam tiksliai mokamas užstatas - pinigus derėtų perduoti tik tikrajam būsto savininkui, ne tarpininkui ar pažįstamam, kuris „tvarko reikalus“.

Kitas žingsnis, dažnai pamirštamas, - sutarties registravimas Registrų centre. Tai ypač aktualu, jei butas turi kelis savininkus ar yra galimybė, kad nuomotojas jį parduos.

Ekspertų Nuomonės

• Š. Tarutis teigia: „Pasisakau už individualų vertinimą ir visus mokesčius perkelti nuomininkui nesiūlyčiau. Tačiau, jei šalys sulygtų, jog viską dengia nuomininkas, tardamiesi dėl nuomos sąlygų, tokią sutartį valdyti būtų daug lengviau.“ Anot jo, jeigu naudą iš paslaugų gauna pats nuomininkas, jis už tai turėtų ir susimokėti.
• M. Čiulada sako: „Bet, pavyzdžiui, bendrijos pirmininko dedamoji ar laiptinės apšvietimo dedamoji... Na, gyveni tame name, namas prižiūrimas, administruojamas, laiptinė apšviečiama, suremontuojama spyna - juk nuomininkas naudojasi tuo bendru gėriu. Nereikia galvoti, kad tik tiesiogiai jo suvartojama elektra ar vanduo yra jo priedermė.“
• Tačiau, priduria M. Čiulada, yra objektyvių situacija, kai nuomininkas neturėtų mokėti net ir už minėtas paslaugas. „Labai svarbu, kad tai nebūtų palikta kažkokiam vėlesniam pasiaiškinimui. Tai turi būti aprašyta arba bent jau aptarta žodžiu nuomos sutartyje pačios nuomos pradžioje“, - akcentuoja M.

Svarbiausi Patarimai Nuomininkams

• Atidžiai skaitykite nuomos sutartį: Prieš pasirašant sutartį, atidžiai perskaitykite visas sąlygas ir įsitikinkite, kad suprantate savo įsipareigojimus.
• Klauskite: Jei turite klausimų ar neaiškumų, nedvejodami kreipkitės į nuomotoją ir prašykite paaiškinimų.
• Sutarkite iš anksto: Iš anksto aptarkite, kokius mokesčius apmokėsite jūs, o kokius - nuomotojas, ir įrašykite tai į sutartį.
• Dokumentuokite: Išsaugokite visus mokėjimo dokumentus ir susirašinėjimus su nuomotoju.

tags: #nuomininkas #atsako #uz #irangos