Preliminariosios sutarties institutas Lietuvoje yra palyginti naujas. Senasis, 1964 m. civilinis kodeksas, šio instituto nereglamentavo, o tiesiogiai įstatyme preliminariosios sutarties institutas buvo įtvirtintas tik naujajame Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau - LR CK), įsigaliojusiame 2001 m. liepos 1 d. Nepaisant to, pažymėtina, jog Lietuvos teismų praktika preliminariosios sutarties aiškinimo klausimais buvo pakankamai išplėtota ir iki naujojo LR CK įsigaliojimo.
Šiame magistro baigiamajame darbe būtent ir bus aptariamos pagrindinės preliminariosios sutarties aiškinimo problemos, su kuriomis susiduriama tiek Lietuvos, tiek ir daugelio kitų valstybių teisės sistemose. Visų pirma, šiame darbe bus aptariami aiškinimo metodai ir principai, kuriuos pasitelkus preliminariąją sutartį galima identifikuoti, išskirti ją kaip savarankišką teisinį instrumentą ikisutartinių teisinių santykių etape, atribojant ją nuo kitų panašių dokumentų. Taigi kyla klausimas dėl tokių ikisutartinių dokumentų teisinės reikšmės, kaip kriterijaus, kuris lemia jų atskyrimą nuo preliminariosios sutarties.
Pažymėtina, kad būtent klausimas dėl ikisutartinių dokumentų teisinės reikšmės kelia bene daugiausia problemų tiek užsienio valstybių, tiek Lietuvos teisėje. Jeigu ikisutartinis dokumentas yra dviprasmiškas, neaiškus, sprendimas, ar šalys ketino sudaryti sutartį, turi būti grindžiamas įvertinant visas aplinkybes, kuriomis vyko šalių diskusijos, nustatinėjant fakto, bet ne teisės klausimus. Svarbu paminėti, jog teisėjas kvalifikuoja atitinkamą situaciją remdamasis nacionalinės teisės taisyklėmis bei procedūromis.
Preliminariosios Sutarties Aiškinimo Problemos
Vienas iš preliminariosios sutarties aiškinimo probleminių aspektų yra šios sutarties kaip atskiro instrumento ikisutartiniuose teisiniuose santykiuose identifikavimas.
Preliminarioji būsto pirkimo pardavimo sutartis I dalis
Remiantis daugelio autorių pozicija ikisutartiniai santykiai yra neatsiejami nuo derybų. Derybos yra suprantamos kaip asmeniniai susitikimai, derėjimasis telefonu, pasikeitimas pranešimais ir komentarais dėl projekto faksu, elektroniniu paštu ir t.t. Kitose užsienio valstybėse, pavyzdžiui, Šveicarijoje šalių derybos vadinamos ikisutartine faze, kai tarp šalių susiklosto ikisutartiniai teisiniai santykiai.
Tam, kad būtų galima atskirti, kada šalys vis dar derasi, o kada jų derybos jau pasibaigusios ir ikisutartiniai teisiniai santykiai peraugo į sutartinius, būtina nustatyti derybų pradžios ir pabaigos momentus. Taigi ikisutartiniai teisiniai santykiai prasideda šalių tarpusavio ryšio užmezgimu ir tęsiasi dėl bendro šalių tikslo sudaryti sutartį, kuria siekiama realizuoti šalims derinant tarpusavio reikalavimus bei būsimos sutarties sąlygas. Šis derinimo procesas, pasireiškiantis tokiais veiksmais kaip asmeniniai susirašinėjimai, derėjimasis telefonu, tam tikrų tarpinių dokumentų surašymas yra laikomas derybomis.
Vadinasi, ikisutartiniai santykiai - tai santykiai, susiklostantys tarp šalių, šalims pradėjus derybas, kurių metu pasirašomi tam tikri ikisutartiniai dokumentai. Pasirašyti įvairius ikisutartinius dokumentus, kol vyksta derybos, šalis gali skatinti įvairios priežastys. Pavyzdžiui, bendrosios teisės tradicijos teisės mokslo atstovai taip pat įžvelgia ne vieną teigiamą ikisutartinių dokumentų vaidmens derybose aspektą.
Štai JAV teismų nuomone, preliminariosios sutartys atlieka naudingą funkciją rinkoje. Vienoje nagrinėtos bylos - Schwanbeck vs. Federal - Mogul Corp. - byloje buvo nagrinėjamos šios bylos aplinkybės. Ikisutartiniai dokumentai yra pagrindinė šalių valios derinimo dėl būsimos sutarties priemonė. Derybų metu sudaromi įvairūs tarpiniai susitarimai, kuriuos daugelis autorių linkę vadinti įvairiai: ketinimų protokolais, tarpusavio supratimo memorandumais, preliminariosiomis sutartimis ir kt.
Pažymėtina, kad preliminariąją sutartį nuo kitų ikisutartinių dokumentų galima atskirti vadovaujantis teisinių pasekmių sukėlimo kriterijumi - preliminarioji sutartis visuomet sukelia teisines pasekmes. Pavyzdžiui, esama daug prieštaravimų, susijusių su sutartimi dėl derybų (a contract to negotiate). Neįmanoma įvertinti nuostolių todėl, kad niekas negalėtų pasakyti, ar derybos būtų buvusios sėkmingos, ar ne; ir jeigu sėkmingos, tai koks būtų rezultatas. Sutartis dėl derybų, kaip ir sutartis dėl sutarties sudarymo, nėra sutartys, žinomos teisėje.
Ikisutartiniai Dokumentai ir Jų Rūšys
Ikisutartinių dokumentų esama įvairių rūšių. Vienais ikisutartiniai dokumentai yra procedūrinio pobūdžio, t.y. numatantys tam tikrus derybų metu pasiektus tarpinius susitarimus įtvirtinant ikisutartiniame dokumente. Autoriai linkę atskirti, jog procedūriniai ikisutartiniai dokumentai nesukelia teisinių pasekmių. Taigi ikisutartinis dokumentų pavadinimai gali skirtis, bet iš esmės visi minėtieji ikisutartiniai dokumentai skirti palengvinti derybų procesą, fiksuoti jo metu atliekamus veiksmus bei pasiektus tarpinius susitarimus rezultatus, kurie daro šalių ikisutartinius teisinius santykius aiškesnius ir apibrėžtesnius, padeda kryptingai eiti link vienintelio tikslo - sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariosios sutarties sudarymo tikslas - ateityje sudaryti kitą sutartį preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis, dėl kurių buvo deramasi ikisutartiniame etape.
Šie dokumentai laiko aspektu yra ankstesni už preliminariosios sutarties sudarymą. Jie yra pagalbiniai ir skirti kryptingai vesti šalis link preliminariosios sutarties sudarymo baigiamajame ikisutartinių santykių etape. Svarbu atskirti preliminariosios sutarties - kaip sutarties dėl sutarties sudarymo ateityje - institutą.
Be preliminariosios sutarties kaip specifinio ikisutartinių teisinių santykių dokumento atskyrimo nuo kitų ikisutartinių dokumentų problematikos, pažymėtina, kad Lietuvos teismų praktikoje kyla ir šios sutarties atribojimo nuo panašių teisės institutų, tokių kaip sutartis su atidedamąja sąlyga ir sutartis su atidedamuoju terminu, klausimai. Akivaizdu, kad teismas neatskyrė šių dviejų skirtingų, nors tam tikra prasme panašių institutų, todėl apeliacinės instancijos teismas šį teismo sprendimą panaikino, konstatuodamas, kad LR CK 6.30 ir 1.66 str. apibrėžiama atidedamoji prievolės atsiradimo sąlyga vertintina kaip šalių susitarimas, jog tam tikra prievolė atsiras tik tuo atveju, jeigu ateityje atsiras konkreti šalių nurodyta sąlyga, tuo tarpu CK 6.165 str. apibrėžtos preliminarios sutarties, kaip civilinės teisės instituto, tikslas - nustatyti terminą, per kurį šalys privalo įvykdyti esminę prievolę - sudaryti pagrindinę sutartį, t.y.
Atkreiptinas dėmesys, kad sutartis su atidedamąja sąlyga - viena iš sąlyginio sandorio rūšių. Sandoriai, sudaryti su atidedamąja sąlyga yra tokie, kai šalys sandoriu nustato teisių ir pareigų atsiradimą priklausomai nuo tam tikros aplinkybės, kurios atsiras arba neatsiras. Šiuo atveju sudarant sandorį, šalims jokios teisės ir pareigos neatsiranda, jos atsiras tik tada, kai atsiras sandoryje numatytos sąlygos (kurios nežinoma, ar atsiras/įvyks).
Apibendrinant, galima teigti, kad notaro patvirtintos žemės sklypo pirkimo sutarties nevykdymo pasekmės gali būti įvairios, priklausomai nuo konkrečių sutarties sąlygų ir aplinkybių. Svarbu atidžiai išnagrinėti sutartį ir, esant poreikiui, kreiptis į teisininką dėl konsultacijos.
Žemės sklypų kainų pokyčiai. Šaltinis: Lietuvos bankas
Pagrindinių ikisutartinių dokumentų tipai:
| Dokumento tipas | Aprašymas | Teisinės pasekmės |
|---|---|---|
| Ketinimų protokolas | Dokumentas, kuriame išreiškiami šalių ketinimai sudaryti sutartį | Paprastai nesukelia teisinių pasekmių, bet gali būti svarbus įrodymas derybų metu |
| Tarpusavio supratimo memorandumas | Dokumentas, kuriame apibrėžiamos šalių bendradarbiavimo sritys | Paprastai nesukelia teisinių pasekmių, bet gali būti naudojamas kaip pagrindas tolesnėms deryboms |
| Preliminarioji sutartis | Sutartis, kuria šalys įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę sutartį | Sukelia teisines pasekmes, šalys privalo sudaryti pagrindinę sutartį |
tags: #notaro #patvirtintos #zemes #sklypo #pirkimo #sutarties