Hipoteka - tai nekilnojamojo turto įkeitimas, naudojamas kaip garantija paskolai gauti. Hipotekos kreditorius yra asmuo ar institucija, turinti teisę reikalauti įvykdyti įsipareigojimą tuo atveju, jei paskolos gavėjas nesugeba grąžinti skolos. Hipotekos reikšmė yra labai svarbi tiek paskolos davėjams, tiek gavėjams, nes ji užtikrina abiejų šalių interesų apsaugą.
Didelės paskolos gali būti reikalingos itin skirtingiems dalykams. Visgi, dažniausiai pastarosios imamos verslui arba būsto įsigijimui. Tačiau, didesnės paskolos kreditorius verčia kiek pasisaugoti. Tad, kartais jie ima ieškoti išeičių, kaip gali užtikrinti, jog asmuo pinigus tikrai atiduos laiku. Vienas iš sprendimo būdų - tai turto įkeitimas, dar kitaip vadinamas hipoteka.
Trumpai tariant, hipoteka yra paskola įkeičiant turtą. Dažniausiai tai būna nekilnojamasis daiktas, kuris kreditoriui tartum užtikrina, kad pinigus atiduosite sutartu laiku. Tačiau, svarbu paminėti, jog paskola su turto įkeitimu nereiškia, kad netenkate teisės pastarojo valdyti. Dažniausiai vis dar galite naudotis turimu daiktu, nebent pinigų negrąžinate laiku. Tokiu atveju, kreditorius įgyja teisę pastarąjį parduoti varžytinėse.
Kaip jau minėjome kiek anksčiau, esminis hipotekos tikslas yra apsaugoti įsipareigojimo vykdymą. Hipoteka gali būti sutartinė arba priverstinė. Pirmasis variantas tinka apibūdinti susitarimams su banku arba tarp dviejų fizinių asmenų. Tuo tarpu, priverstinė hipoteka atsiranda dėl įstatymų ar teismo sprendimo.
Hipoteka turi būti oficialiai registruojama, o vėliau ir išregistruojama. Be to, svarbu paminėti, kad egzistuoja ir maksimalioji hipoteka. Pastarosios dėka bankas išvengia nuostolių dėl netesybų. Tad, jeigu nevykdote hipotekos įsipareigojimų - galite susidurti su papildomomis išlaidomis. Pavyzdžiui, bankas greičiausiai priskaičiuos pinigus, kuriuos išleido notarui, o sąskaitas apmokėsite Jūs.
Hipotekos sandorio šalys ir forma
Kaip jau minėjome kiek anksčiau, hipotekos sandoris visuomet turi būti notarinės formos. Čia dalyvauja 3 šalys - kreditorius, skolininkas bei įkaito davėjas. Sandorį patvirtinęs notaras visus duomenis pateikia viešam registrui. Tai užtikrina oficialų hipotekos įregistravimą. Dažniausiai yra patvirtinamos nuosavybės teisės ir patikrinamos visos draudimo sąlygos.
4.185 straipsnis:
- Hipotekos sandoris gali būti sudaromas kaip atskiras sandoris arba susitarimas dėl hipotekos gali būti įtrauktas į sutartį, iš kurios atsiranda pagrindinė prievolė.
- Hipotekos sandorio šalys yra skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas.
- Hipotekos sandorį patvirtinęs notaras pateikia viešam registrui šio registro nuostatų nustatyta tvarka duomenis hipotekai įregistruoti.
- Priverstinė hipoteka nustatoma teismo, notaro arba įstatymų įgalioto pareigūno ar institucijos sprendimu.
- Hipotekos sandorio pakeitimai turi būti tokios pat formos kaip ir hipotekos sandoris, hipotekos pakeitimo duomenys įrašomi viešame registre ta pačia tvarka kaip ir hipoteka.
- Viešo registro duomenys apie hipoteką yra vieši, jie laikomi teisingais ir išsamiais tol, kol nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka.
Be jokios abejonės, įkeistas daiktas turi būti atitinkamos vertės bei kokybės. Sandoriui pasibaigus, hipoteka išregistruojama. Jeigu to nepadarote, oficialiai yra laikoma, kad ši vis dar egzistuoja.
Hipotekos registro tvarkymo įstaigos
Centrinės hipotekos įstaigos savininkė yra valstybė. Savininko teises ir pareigas įgyvendina Lietuvos Respublikos teisingumo ministerija. Hipotekos registro tvarkymo įstaigos yra: vietinių hipotekos registrų - apylinkės teismų hipotekos skyriai ir Centrinė hipotekos įstaiga.
Vadovaujančioji hipotekos registro tvarkymo įstaiga yra Teisingumo ministerija. Hipotekos registro tvarkymo įstaigos yra: vietinių hipotekos registrų - apylinkės teismų hipotekos skyriai ir Centrinė hipotekos įstaiga.
Dokumentai, reikalingi hipotekos sandoriui
Asmuo, norėdamas įregistruoti hipoteką turi kreiptis į Valstybinį Registrų centrą dėl nuosavybės patvirtinančio dokumento išdavimo. Šį dokumentą o taip pat kitus reikalingus dokumentus pateikia notarui (juridinio asmens pateikia registracijos dokumentus ir banko pažymą apie finansinius duomenis).
Tvirtinant Hipotekos/įkeitimo lakštus, notarui pateikiama:
- Pažymėjimas Valstybės įmonės Registrų centro apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą;
- Nuosavybės dokumentai (pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas ir k.t.);
- Jeigu įkeičiamas žemės sklypas - žemės sklypo planas, parengtas teisės aktų nustatyta tvarka (su žemėtvarkos antspaudu, Valstybės įmonės Registrų centro antspaudu, kuriame pažymima, kad sklypo ribos pažymėtos kadastro žemėlapyje ir/arba sodų bendrijos pirmininko antspaudas);
- Skolininko ir/ar įkeičiamo turto savininko ir jo sutuoktinio asmens tapatybę patvirtinantys dokumentai ir santuokos liudijimas;
- Įkeičiamo turto draudimo liudijimas (jei įkeičiamas žemės sklypas - turto draudimo pateikti nereikia);
- Įkeičiamo turto vertinimo pažyma;
- Kredito suteikimo sutartis;
- Jeigu įkeičiamas turtas yra vienintelė šeimos gyvenamoji patalpa, reikalingas teismo leidimas.
Asmuo, pageidaujantis įkeisti turtą,kreipiasi į notarą, kuris Valstybės įmonėje Registrų centras užsako duomenų tikslinimą sandoriui (užsakoma per 8 darbo valandas, kaina nuo 10.86,- eurų).
Hipotekos registravimo procesas
Notaras paruošia ir patvirtina hipotekos sutartį. Gavųs notaro parengtus ir patvirtintus dokumentus, asmuo kreipiasi į nekilnojamojo turto buvimo vietos hipotekos skyrių. Hipotekos skyrius, gavęs reikiamus dokumentus, juos užregistruoja, atlieka formalų lakšto patikrinimą bei duomenis įrašo į hipotekos registrą ir ne vėliau kaip per 24 valandas perduoda centriniam hipotekos registrui.
Notaro įkainiai už hipotekos registravimą
Notaro atlyginimas už hipotekos sandorių patvirtinimą skaičiuojamas nuo sandorio šalių nurodytos hipotekos objekto vertės, kuri nustatoma šalių susitarimu, jeigu ji ne mažesnė už Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo pateiktą to hipotekos objekto vidutinę rinkos vertę.
Notarinių veiksmų, kurie atliekami ne notaro biuro patalpose pagal fizinių ar juridinių asmenų iškvietimą, įkainiai gali būti iki 2 kartų didesni, nei nustatyta Įkainių sąraše, išskyrus atvejus, kai Įkainių sąrašo 36.1-36.3 papunkčiuose nurodyti asmenys Įkainių sąrašo XIII skyriaus nustatyta tvarka yra iš dalies atleidžiami nuo notaro atlyginimo mokėjimo.
Jeigu vienu notariniu veiksmu tvirtinamas sandoris, kuriuo perleidžiami, mainomi, įkeičiami keli daiktai, kelios teisės, kelių bendrovių akcijos ar keli kitų rūšių vertybiniai popieriai, nustatomas (-i) servitutas (-ai) keliems nekilnojamiesiems daiktams, notaro atlyginimas nustatomas pagal Įkainių sąraše nurodytus įkainius, skaičiuojamas nuo kiekvieno perleidžiamo, mainomo, įkeičiamo objekto ar objekto, kuriam nustatomas (-i) servitutas (-ai), vertės ar kainos, jeigu ji nurodyta, atitinkamai sudedant atskiras sumas, ir jis negali būti didesnis kaip 12 000 eurų.
Hipotekos rūšys
Yra kelios pagrindinės hipotekos rūšys, kurios skiriasi pagal paskirtį ir taikomas sąlygas.
- Nekilnojamojo turto hipoteka: Tai specifinė hipotekos rūšis, kai įkeičiamas tik nekilnojamasis turtas. Juo gali būti butas, namas, komercinės patalpos ar žemės sklypas. Ši hipoteka dažniausiai taikoma būsto paskoloms, kai pats įsigyjamas būstas tampa paskolos užstatu.
- Maksimali hipoteka: Leidžia kreditoriui reikalauti visos skolos padengimo tuo atveju, jei skolininkas nesilaiko sutarties sąlygų. Ji yra naudinga kreditoriui, nes suteikia didesnes prievolės įvykdymo garantijas.
- Sutartinė hipoteka: Sudaroma tarp dviejų šalių - dažniausiai privataus asmens ir įmonės, kai skolininkas ir kreditorius susitaria dėl turto įkeitimo be banko tarpininkavimo.
- Priverstinė hipoteka: Nekilnojamojo turto įkeitimas kreditoriui nustatomas be skolininko sutikimo. Priverstinė hipoteka gali būti taikoma, kai skolininkas negrąžina paskolos, nevykdo sutarties sąlygų ar patiria rimtų finansinių sunkumų.
Hipotekos kaina ir mokesčiai
Labai dažnai užduodamas klausimas: „Kiek kainuoja hipoteka?“ Jis aktualus daugeliui potencialių paskolos gavėjų. Vidutiniškai hipotekos sudarymo kaina gali siekti nuo 300 iki 1000 eurų, priklausomai nuo konkrečios situacijos.
Hipotekos kainą sudaro:
- Palūkanos
- Notaro mokesčiai
- Valstybiniai mokesčiai
- Turto draudimas
- Sutarties keitimo mokestis
- Palūkanų išlaidos
- Baudos už vėlavimą
- Refinansavimo mokesčiai
Hipotekos panaikinimas
Dažnai žmonėms kyla klausimas: „Per kiek laiko nuimama hipoteka?“ Tai ypač aktualu tiems, kurie planuoja parduoti nekilnojamąjį turtą arba refinansuoti esamą paskolą. Hipotekos panaikinimas priklauso nuo paskolos sutarties sąlygų. Paprastai šis procesas trunka nuo kelių dienų iki kelių savaičių, priklausomai nuo kreditoriaus reikalavimų.
Hipotekos panaikinimo etapai:
- Paskolos grąžinimas
- Banko procedūros
- Valstybinė registracija
Alternatyvos hipotekai
Jeigu dėl įvairių priežasčių nenorite ar negalite pasinaudoti hipotekos paskola, verta apsvarstyti kelis kitus finansavimo būdus:
- Lizingas: Leidžia naudotis nekilnojamuoju turtu, tačiau jį visiškai įsigyti tik po tam tikro laikotarpio.
- Asmeninio kapitalo investavimas: Galite finansuoti nekilnojamojo turto pirkimą be paskolų institucijų tarpininkavimo.
- Kreditas ar vartojimo paskola: Suteikia finansavimą be būtinybės įkeisti nekilnojamąjį turtą.
- Investavimas į nekilnojamąjį turtą per fondus: Vietoj individualaus turto pirkimo galite investuoti į nekilnojamojo turto fondus (REITs).
Notaro vaidmuo būsto įsigijimo procese
Nusprendus pirkti būstą, visą pirkimo procesą lydi nemaža eilė etapų bei įtraukiami įvairūs specialistai: kreditoriai, notarai, turto vertintojai ir t.t. Pradedant išankstine sutartimi, prasideda nekilnojamo turto prikimo-pardavimo procesas, kuriame notaro paslaugos yra labai svarbios ir būtinos. Taip pat notaras tokiuose procesuose vertinamas, kaip naudingas konsultantas, todėl į jį reikėtų žvelgti ne tik kaip į asmenį atliekantį privalomą procedūrą, tačiau - į asmenį, kuris padės priimti Jums parankius sprendimus. Notaras atkreips Jūsų dėmesį į svarbiausius akcentus, kurių pirkėjas galimai nepastebėjo ar pardavėjas nutylėjo.
Notaro paslaugos būsto įsigijimo procese:
- Būsto pirkimo-įsigijimo sutarties pasirašymas
- Duomenų tikslinimas ir turto registravimas
- Turto įkeitimas lakšto hipotekoje registracija
- Apie paskutinės pinigų dalies pervedimą patvirtinantis dokumentas
Hipotekos registro sistemos reorganizacija
Hipotekos /įregistravimo ir įieškojimo iš įkeisto turto tvarkos mokslinis tyrimas yra aktualus, nes planuojama reorganizuoti hipotekos registro informacinę sistemą, atsisakant teritorinių duomenų bazių ir visas registravimo procedūras atliekant Centriniame hipotekos registre. Įgyvendinus hipotekos registro sistemos reorganizaciją, bus panaikintas teismų vaidmuo hipotekos registravimo procese, o hipotekos skyrių funkcijas, susijusias su įieškojimu iš įkeisto turto, perims apylinkės teismai.
Teisingumo ministerija peržiūri notariato veiklą, vertindama kai kurių paslaugų būtinumą ir įkainius. Parengtas turto įkeitimo registravimo reformos projektas, kuriame numatyta plačiau taikyti elektronines priemones turto įkeitimo sandoriuose.
Kiti notaro atliekami veiksmai
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 3 punktu, notaras išduoda nuosavybės teisės į dalį sutuoktinių bendro turto liudijimus. Mirus vienam iš sutuoktinių, t. y. pasibaigus bendrajai jungtinei sutuoktinių nuosavybei, notaras pagal rašytinį pergyvenusio sutuoktinio prašymą išduoda nuosavybės teisės į dalį bendro sutuoktinių turto liudijimą dėl pusės bendro turto, įgyto santuokos metu.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 5 punktą notaras liudija parašo dokumentuose tikrumą. Notarui pateiktame asmens tapatybę patvirtinančiame dokumente, privalo būti parašo pavyzdys, kad notaras galėtų patikrinti parašo tikrumą.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 9 punktą notaras tvirtina dokumentų pateikimo laiką.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 10 punktą notaras perduoda vienų fizinių ir juridinių asmenų pareiškimus kitiems fiziniams ir juridiniams asmenims.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 11 punktą notaras priima į depozitinę sąskaitą pinigines sumas.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 12 punktą notaras priima jūrinius protestus. Notaras, priimdamas jūrinius protestus, surašo jūrinio protesto aktą apie įvykį, įvykusį laivo plaukiojimo ar stovėjimo metu.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 13 punktą notaras protestuoja vekselius ir čekius.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 16 punktą notaras surašo ir tvirtina dokumentus dėl juridinių asmenų registrui pateikiamų duomenų tikrumo ir tvirtina, kad juridinį asmenį registruoti galima, nes įstatymuose ar steigimo sandoryje nustatytos prievolės yra įvykdytos ir atsirado įstatymuose ar steigimo dokumentuose numatytos aplinkybės.
Pagal Notariato įstatymo 26 straipsnio 1 dalies 17 punktą notaras tvirtina juridinių asmenų steigimo dokumentų atitiktį įstatymų reikalavimams.
tags: #notaras #hipotekos #registravimas