Buto pirkimas - tai svarbus žingsnis kiekvieno žmogaus gyvenime, reikalaujantis ne tik finansinių resursų, bet ir atsakingo požiūrio bei žinių. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius teisinius aspektus, į kuriuos turėtų atkreipti dėmesį asmuo, perkantis ar nuomojantis būstą Lietuvoje.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius teisinius aspektus, į kuriuos turėtų atkreipti dėmesį asmuo, perkantis ar nuomojantis būstą Lietuvoje, taip pat panagrinėsime, kokie skirtumai egzistuoja tarp didmiesčių ir regionų.
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje
Būsto rinka Lietuvoje vis dar labai koncentruota didmiesčiuose, tačiau regionai turi daug potencialo - tiek gyvenimo kokybės, tiek kainų požiūriu.
Remiantis „Luminor“ banko duomenimis, per pirmąjį šių metų ketvirtį 46 % būsto paskolų buvo suteikta Vilniaus gyventojams, 23 % - Kauno ir 16 % Klaipėdos. Vidutinė paskolos suma trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose siekia apie 150 tūkst. eurų. O likusiose vietovėse gyventojai skolinasi mažiau - vidutinė suma sudaro 100 tūkst. eurų.
Pastebima, kad mažesnių miestų ir regionų gyventojai labiau linkę nesiskolinti maksimaliai. Kaip rodo „Luminor“ duomenys, kitų miestų ir regionų gyventojų pradinis įnašas - vidutiniškai 24 %, o Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos - 22 %.
Trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose 66 % būsto paskolų suteikta butams įsigyti, o 34 % - gyvenamiesiems namams. Likusiose vietovėse pastebime kiek didesnį gyvenamųjų namų populiarumą - jiems įsigyti suteikta 44 % naujų būsto paskolų.
52 % per pirmąjį šių metų ketvirtį suteiktų būsto paskolų buvo skirta 2021 m. ir vėlesnės statybos būstui įsigyti. Tai rodo, kad naujos statybos būstas išlieka patrauklus pasirinkimas dėl modernesnių energinio efektyvumo sprendimų, mažesnių eksploatacinių išlaidų bei dažnai patogesnės infrastruktūros ir gyvenamosios aplinkos.
Regionuose būstą norintys įsigyti gyventojai labiau vertiną ramybę, saugumą, lengvai pasiekiamas paslaugas. O miesto gyventojams svarbu visai kiti aspektai ir prioritetas renkantis būstą dažnai teikiamas gerai išvystos infrastruktūros vietovėms, patogiam viešajam transportui ar artumui iki miesto centro.
Pavyzdys: Vilniečio pasirinkimas - Druskininkai
Vilnietis Martynas su šeima vis daugiau laiko leidžia Druskininkuose, kur turi įsigiję 2 kambarių butą. Pora džiaugiasi, kad gyvenant mažame mieste atsiranda daugiau laiko, nereikia visur važiuoti automobiliu, dažnai užtenka dviračio, o ir pėsčiomis atstumai nėra dideli.
Pasak vyro, būstą įsigijo COVID-19 pandemijos metu - norėjo ramybės ir mažiau žmonių aplink. Martynas sako, kad Vilniaus triukšmo, gatvių chaoso, lėkimo ir skubėjimo gyvendami tiek Druskininkuose, tiek sodyboje beveik nepasiilgsta. Jis pastebi, kad apie persikėlimą gyventi į mažesnius miestus vis dažniau kalba ir jų šeimos draugai.
Teisiniai aspektai perkant ar nuomojantis būstą
Nuoma ir nekilnojamojo turto pirkimas yra dvi skirtingos kategorijos, todėl ir teisiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį, skirtingi. Bendras patarimas - prieš pasirašant sutartį (nesvarbu, nuomos ar nekilnojamojo turto pirkimo) išsamiai įvertinti sutarties sąlygas, tai yra ar nėra jų nepalankių - ateityje tai gali sukelti neigiamų pasekmių bei ginčų teismuose.
Didmiesčiuose didesnė NT objektų pasiūla, pavyzdžiui, naujos statybos butai, loftai, kotedžai, gyvenamosios patalpos administraciniame pastate. Mažesniuose miesteliuose vyrauja klasikiniai sandoriai dėl senesnės statybos butų ir individualių namų. Tai reiškia, kad teisiniai aspektai, priklausomai nuo parduodamo turto ar sudaromos nuomos, skirtingi.
Dažniausiai kylančios teisinės problemos
Mažesniuose miesteliuose retai kada rasi gyvenamosios paskirties patalpų administraciniame name. Įsigijus tokios paskirties turtą, dažnu atveju, negalioja teisės normos, skirtos daugiabučiams namams.
Pagal teisinį reguliavimą nekilnojamojo daikto pirkimo ir pardavimo sutartis turi būti notarinės formos. Jei nesilaikoma formos reikalavimų, sutartis negalioja. Be to, jeigu asmenys nėra susituokę, vieno iš sutuoktinių vardu įregistruotas nekilnojamasis turtas nėra laikomas bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe. Taigi bendras teisininko patarimas - turtą įregistruoti abiejų asmenų vardu, siekiant išvengti teisinių ginčų ateityje.
Kad būtų išvengta ginčų, aptartas nuomos sąlygas reikia įrašyti į sutartį. Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu.
Jeigu gyvenamosios nuomos sutartis nėra išviešinta viešajame registre, pavyzdžiui, už nuomininko nesumokėtus komunalinius mokesčius tiesiogiai reikės atsakyti pačiam nuomotojui, nors sutartis numato priešingai.
Ginčų tarp nuomotojų ir nuomininkų būna įvairių - dėl nesumokėto nuomos mokesčio, negrąžinto nuomos depozito, iškeldinimo iš patalpų, padarytos žalos turtui ir kt. Tad sutartyje reikia kuo išsamiau aptarti visas sąlygas, pavyzdžiui, kokius mokesčius turi mokėti nuomininkas, ar jis gali gerinti turtą, netgi ar gali laikyti augintinį ir panašiai.
Svarbiausia - įsitikinti, jog pardavėjas turi banko sutikimą šį turtą perleisti. Tokiais atvejais dažniausiai visas sandoris vykdomas per depozitinę sąskaitą arba notaro depozitą tam, kad bankas pirmiausia gautų jam priklausančią dalį ir išregistruotų hipoteką.
Teisininkas pastebi, kad būstai su defektais - dažnai nagrinėjami ginčai teismuose. Garantiniai terminai būna nuo 5 iki 20 m., priklausomai nuo defekto pobūdžio.
Kaip patikos fondas apsaugo nuo skyrybų?
Nutraukiant santuoką arba sutuoktiniams dalinant turtą ne skyrybų procese, dažnai kyla klausimas, kaip sutuoktiniui apsaugoti savo nuosavybę, išvengti jos padalinimo ir dalies atitekimo kitam sutuoktiniui arba kaip apsaugoti dovanotą ir/ar paveldėtą turtą ir pan.
Ieškant atsakymų į šiuos klausimus, pirma reikėtų nustatyti, kokia nuosavybės teisine forma sutuoktiniai valdo turtą, identifikuoti, kuris turtas priklauso sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise ir turėtų būti dalinamas, o kuris yra kiekvieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė ir dalinamas nebus.
Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą galioja sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės prezumpcija, kuri reiškia, jog turtas, sutuoktinių įgytas po santuokos sudarymo, yra jų bendroji jungtinė nuosavybė.
Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė
- Turtas (kilnojamasis, nekilnojamasis), įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu.
- Pajamos, gautos tiek iš abiejų sutuoktinių, tiek ir iš vieno jų veiklos.
- Jeigu abu sutuoktiniai pradėjo verstis verslu po santuokos sudarymo, bendrai jiems priklauso ir jų įsteigta įmonė bei iš jos veiklos gautos pajamos.
- Pajamos, gautos po santuokos sudarymo iš sutuoktinių ar vieno jų darbinės ar intelektinės veiklos, dividendai, taip pat pensijos, pašalpos bei kitokios išmokos, išskyrus tikslinės paskirties išmokas.
- Pajamos bei vaisius, gautus iš sutuoktinio asmenine nuosavybe esančio turto.
Sutuoktiniai turi ne tik bendro, bet ir asmeninio turto, kuriuo gali naudotis, valdyti bei disponuoti, nepriklausomai nuo kito sutuoktinio valios.
Asmeninė sutuoktinių nuosavybė
- Abiejų sutuoktinių atskirai įgytas turtas iki santuokos sudarymo.
- Sutuoktiniui dovanotas ar paveldėtas turtas po santuokos sudarymo, jeigu dovanojimo sutartyje ar testamente nėra nurodyta, kad turtas perduodamas bendrojon jungtinėn sutuoktinių nuosavybėn.
- Sutuoktinių asmeninio naudojimo daiktai (avalynė, drabužiai, profesinės veiklos įrankiai).
- Autorinės neturtinės teisės, intelektinės ir pramoninės nuosavybės teisės.
- Lėšos bei daiktai, reikalingi asmeniniam sutuoktinio verslui, išskyrus lėšas ir daiktus, skirtus verslui, kuriuo verčiasi abu sutuoktiniai bendrai.
- Jeigu sutuoktinis gauna tokias ypatingo pobūdžio lėšas, kaip žalos atlyginimą ar kitokią kompensaciją už žalą, padarytą dėl sveikatos sužalojimo, neturtinę žalą, tikslinę materialinę paramą ir kitokias išmokas, išimtinai susijusias tik su jas gaunančio sutuoktinio asmeniu, teises, kurių negalima perleisti kitiems asmenims, šios lėšos bus asmeninės to sutuoktinio.
- Sutuoktinio įgytas turtas už asmenines lėšas arba lėšas, gautas realizavus jo asmenine nuosavybe esantį turtą, jeigu to turto įgijimo metu buvo aiškiai išreikšta sutuoktinio valia įgyti turtą asmeninėn nuosavybėn.
Procesiniai aspektai
Civilinis kodeksas pateikia bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės prezumpciją, kuri reiškia, kad turtas yra sutuoktinių bendroji jungtinė nuosavybė, kol nėra įrodyta, kad turtas yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė.
y. tokiais atvejais, kai sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantis turtas nepadalijamas santuokos nutraukimo byloje, nutraukus santuoką, jis valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise, o buvę sutuoktiniai yra laikomi bendrosios dalinės nuosavybės dalyviais ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą valdo, juo naudojasi ir disponuoja bendru sutarimu.
Pagrindiniai žingsniai perkant būstą su kreditu
Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu:
- Turto išsirinkimas ir apžiūra
- Finansinės galimybės
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai
- Sandorio šalys
- Preliminarioji sutartis
- Pagrindinė sutartis
- Hipotekos sutartis
- Galutinis atsiskaitymas
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas
Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus. Nors aktualią informaciją galima rasti savarankiškai ir nemokamai, kai kurie etapai gali atrodyti painūs ar reikalaujantys daug laiko.
Klaidų perkant būstą analizė
Šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina.
Dėl eksžmonos teisės įeiti į butą bet kada - tai priklauso nuo to, kaip buvo nuspręsta dėl būsto nuosavybės skyrybų metu. Jei būstas buvo priskirtas jūsų draugui, o eksžmona neturi teisinio pagrindo lankyti būstą, ji neturi teisės įeiti į butą be jo sutikimo. Dėl būsto pardavimo - jei būstas yra bendra sutuoktinių nuosavybė, pardavimui reikės abiejų sutuoktinių sutikimo, nepriklausomai nuo to, kas moka paskolą ar komunalinius mokesčius.
Svarbu, kad jūsų draugas pasitartų su teisininku, specializuojančiu skyrybų ir nekilnojamojo turto teisėje, kad gautų patikimą teisinį patarimą ir išsiaiškintų savo teises bei galimybes šioje situacijoje.