„Newsec“ nekilnojamojo turto apžvalga: tendencijos ir įžvalgos Lietuvos rinkoje

Tarptautinė NT paslaugų įmonių grupė „Newsec“ buvo įkurta 1994 metais Švedijoje. Grupė vienija septynias rinkas Skandinavijos ir Baltijos šalyse, kuriose dirba beveik 2 700 darbuotojų. Baltijos šalyse „Newsec“ veiklą pradėjo 2003 metais. „Newsec“ veiklos sritys - plataus spektro komercinio nekilnojamojo turto paslaugos, NT konsultacijos ir turto valdymas.

Bendrovė tarpininkauja sudarant investicinius sandorius, taip pat nuomojant ir parduodant nekilnojamąjį turtą. Visos nekilnojamojo turto paslaugos atitinka aukščiausius kokybės standartus ir yra teikiamos ilgametę patirtį turinčių specialistų. Bendrovės ekspertai vadovaujasi RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) standartais ir laikosi skaidrumo, atskaitomybės, tęstinumo bei stabilumo principų. Jų kompetencija pasitiki didžiausios nekilnojamojo turto kompanijos, investiciniai fondai, privatūs investuotojai ir komercinio turto nuomininkai.

Nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ turi aiškiai apibrėžtas pagrindines vertybes, tokias kaip: profesionalumas, naujovės ir sąžiningumas. Todėl kasdieniniame darbe ypač vertinama darbuotojų kompetencija ir komandinė dvasia.

Šiame straipsnyje pateikiama išsami nekilnojamojo turto rinkos apžvalga Lietuvoje, apimanti butų kainų pokyčius didmiesčiuose, pirkimo-pardavimo sandorių statistiką, nuomos kainų tendencijas bei biurų rinkos apžvalgas.

Butų Kainų Pokyčiai Lietuvos Didmiesčiuose

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų liepos mėnesio reikšmė išaugo 0,7%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 7,2% (2025 metų birželį metinis augimas siekė 6,7%).

2025 metų liepos mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 0,4%, 1,7%, 0,7%, 0,3% ir 0,1% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė:

• Vilniuje - 2.780 Eur (+12 Eur/m²)
• Kaune - 1.959 Eur (+33 Eur/m²)
• Klaipėdoje - 1.828 Eur (+12 Eur/m²)
• Šiauliuose - 1.216 Eur (+4 Eur/m²)
• Panevėžyje - 1.194 Eur (+2 Eur/m²)

Per metus (2025 metų liepos mėnesį, palyginti su 2024 metų liepos mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose:

• Vilniuje - 6,3%
• Kaune - 9,4%
• Klaipėdoje - 7,3%
• Šiauliuose - 7,5%
• Panevėžyje - 7,6%

Būsto Rinkos Atsigavimas

Naujausi rinkos duomenys rodo, kad šalies būsto rinkos atsigavimo tempas nelėtėja. Šių metų liepos mėnesį Lietuvoje užfiksuotas didžiausias būsto pirkimo-pardavimo sandorių skaičius nuo 2021 metų pabaigos.

VĮ Registrų centro duomenimis, šių metų liepą šalyje namų įsigyta 17% daugiau, o butų - net 35% daugiau nei tą patį mėnesį 2024 metais. Akivaizdu, kad būsto rinkos atsigavimą skatina gerėjantis paskolų prieinamumas, o naujų būsto paskolų ir toliau išduodama rekordiškai daug.

Pirminė ir Antrinė Rinka Vilniuje

Pirminėje sostinės butų rinkoje, stebint nuosekliai augančią pasiūlą, nedidėjančią paklausą ir vietoje stovinčias kainas galima teigti, kad rinka vis dar nėra subalansuota. Visai kitoks vaizdas stebimas antrinėje Vilniaus ir Kauno butų rinkoje, kur kainos yra kur kas dinamiškesnės, o konkurencija veikia stipriau.

Gegužės mėnesį sostinėje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 167 000 eurų. Vidutinė kv.m. kaina buvo 3340 eurų.

Gegužės mėnesį Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo parduoti 215 butų, tačiau fiksuoti net 69 nutraukimai, tad bendras pokytis (kiek būstų išėjo iš sandėlio) buvo 146. Palyginti su 2022 m. Gegužės mėnesį pirmą kartą po kelių mėnesių mažėjo naujos statybos butų pasiūla. Tačiau pagrindinė to priežastis - šį mėnesį rinkai pasiūlyti vos 42 butai.

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis iš 3750 butų su daline apdaila.

Rinkoje vis dar stebimas išsibalansavimas. Pasiūlai didėjant, o pardavimams stagnuojant būtų natūralu tikėtis kainų korekcijos. Tačiau kol kas rinkoje matome tik akcijas - siūloma nuolaidos įrengimui, sandėliukas ar virtuvė dovanų ir pan.

Gegužę vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo 130 000 eurų arba 2500 eurų už kv.m. Vidutinis parduoto buto plotas 52 kv.m. Lyginant su balandžio mėnesiu buvo fiksuotas kainos mažėjimas.

Kainų Augimas Kaune

Tuo tarpu Kaune antrinėje būstų rinkoje buvo fiksuotas kainų augimas. Gegužės mėnesį vidutinė pilnai įrengto buto kv.m. kaina Kaune buvo 1855 eurų, ir lyginant su balandžiu pakilo 4 proc.

Kaune, lyginant su Vilniumi, būsto įperkamumas yra gerokai didesnis, todėl ten būsto rinka išlieka aktyvesnė.

Nuomos Rinka

Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje gegužės mėnesį buvo 550 Eur. Lyginant su balandžio mėnesiu, kaina paaugo 4 proc. Kaune vidutinė nuomos kaina taip pat augo. Gegužės mėnesį fiskuota vidutinė išnuomoto buto kaina siekė 430 eurų ir buvo 7,5 proc.

Nuo metų pradžios stebimas nuoseklus nuomojamų butų pasiūlos mažėjimas. Lyginant su sausio mėnesiu Vilniuje nuomos pasiūla sumažėjo apie 20 proc., Kaune - 14 proc.

Išaugus EURIBOR, įmoka mokama bankui tapo didesnė, nei nuoma už tokį patį būstą. Todėl dalis pirkėjų nusprendė neskubėti įsigyti nuosavo būsto ir liko nuomos rinkoje.

Nuomos metinis pajamingumas Vilniuje gegužės mėnesį siekė 5 proc. ir dėl paaugusių nuomos kainų yra kiek didesnis nei buvo fiksuota balandį. Tuo tarpu Kaune nuomos pajamingumas buvo 5,42 proc.

„Numai“ yra pirmoji nepriklausoma „Nuomokis ir pirk“ paslaugos teikėja Europos Sąjungoje. Veiklą pradėjusi 2019 m. gegužę, kompanija šiuo metu yra įsigijusi ir išnuomojusi beveik 200 būstų, kurių vertė siekia apie 28 mln. eurų. Skaičiuojama, kad ateityje portfelio potencialas vien Lietuvos rinkoje gali siekti 100 mln.

Baltijos šalių komercinio NT rinkos potencialas siekia 2 mlrd. 2018 metais Baltijos šalyse sudarytų investicinių sandorių bendra vertė siekė 810 mln. Eur. Anot Mindaugo Kulboko, „Newsec“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovo, šiuo metu rinkos dalyvių ir investuotojų pasitikėjimas Baltijos šalių NT rinka yra aukštas ir sąlyginai prilyginamas Skandinavijos rinkoms. Ekspertas priduria, kad regiono patrauklumą didino ir vietinių investuotojų aktyvumas, pastaruosius keletą metų skatinęs investicijų rinkos likvidumą.

Baltijos šalių komercinio nekilnojamojo turto potencialas, įvertinus jau sukurtus ir kuriamus naujus NT investicinius produktus bei vietos kapitalo aktyvumą yra ne mažiau nei 2 mlrd. Eur kasmet, o didesnis rinkos likvidumas yra būtina sąlyga prisijungti stambiems užsienio investuotojams. Jie yra linkę ateiti į perspektyvią, bet bręstančią rinką ir pasiruošę investuoti į objektus, kurių vertė siekia daugiau nei 50 mln. Būtent nauji užsienio investuotojai Baltijos regione sudaro ypač didelius sandorius.

Naujausia Baltijos regione - Pietų Afrikos Respublikos (PAR) NT įmonė „NEPI Rockcastle“ praėjusiais metais sudarė didžiausią vieno turto pirkimo sandorį - už 124,6 mln. „Ozo“ įsigijimas žymi didelio tarptautinio investuotojo įžengimą į Baltijos šalių rinką. Tokiems žaidėjams Baltijos šalyse vietos tikrai yra - plėtojami išskirtiniai ir inovatyvūs verslo bei prekybos centrai, kurių architektūra ir technologijos lenkia kitas Europos šalis. Didelę įtaką investicinių sprendimų priėmimui turi tarptautiniai tokių objektų nuomininkai. Tai patvirtina įvykę sandoriai, todėl galima teigti, jog Baltijos rinka subrendo globaliems rinkos žaidėjams. Tikėtina, jog būtent šie investuotojai gali plėsti savo portfelį Baltijos šalyse.

Apžvelgiant pastarųjų metų investuotojų profilį, galima išskirti tris Baltijos šalių investicijų rinkos vystymosi etapus: pirmasis - iki 2008 m., kai daugiau nei 45 proc. investuotojų sudarė Šiaurės Europos šalių kapitalas, antrasis - iki 2014 m., kada daugiau nei 55 proc. investicijų regione buvo Baltijos šalių kapitalo, o nuo 2015 m. rinkoje dominuoja daugiau nei pusė - 55 proc. Ir nors, eksperto teigimu, Baltijos šalių NT nėra naujiena pasaulinio lygio investuotojams, tokiems investiciniams fondams ir bendrovėms kaip „Blackstone“, „W. P.

Praėjusiais metais Baltijos regionui pavyko pasiekti aukštą vietinių ir Šiaurės šalių fondų bei nekilnojamojo turto (NT) investuotojų aktyvumą - sudarytų investicinių sandorių bendra vertė siekė 810 mln. Eur. Latvijos sandoriai sudaro 32 proc., Lietuvos - 49 proc., o Estijos - 19 proc. visų Baltijos šalyse sudarytų investicijų sumos.

Prognozuojama, kad šiemet investiciniai sandoriai sudarys dar didesnę - 1 mlrd. Eur vertę. To tikėtis skatina pastaraisiais metais augančios sandorių apimtys - 2018 m. bendra investicinių sandorių vertė buvo 19 proc. didesnė nei 2017 m. Įspūdinga 2019 m. pradžia jau parodė, kad rinka išlieka aktyvi - Švedijos investicijų bendrovei „Eastnine“ įsigijus verslo centrą Vilniuje už 128,3 mln. Eur ir sutarus dėl kitų dviejų S7 projekto pastatų, sandoris pretenduoja tapti didžiausiu biurų segmente Baltijos šalių istorijoje.

Pasak eksperto, šis sandoris parodė, kad turime naujos kartos prime rinkos sandorius, kurie yra sudaromi su žemesne nei 6 proc. pajamingumo norma ( angl. Yield). Palyginimui, 2013 m. tokių projektų investicinė grąža svyravo apie 7,5 procento. Nepaisant to, kad nuomos pajamos išliko panašiame lygyje, vien dėl kapitalizacijos normų mažėjimo, komercinio NT vertė sostinėse pakilo daugiau nei 25 proc.

Mažėjančio pajamingumo priežastis yra labai paprasta - pasitikėjimas NT rinka.

Manyčiau, kad potencialo augti turime. Norėčiau tikėti, kad bent 2 mlrd.

Bendrovės duomenimis, šių metų pirmąjį pusmetį bendra investicijų į komercinį NT sandorių vertė Baltijos šalių sostinėse siekė 435 mln. Eur, o tai yra 85% visų per 2017 m.

Lietuva šiais metais sulaukė daugiausia investuotojų dėmesio tarp Baltijos šalių. Tikėtina, kad 2018 m. turėtume pasiekti išsvajotą 1 mlrd. Eur apimtį pajamas generuojančių sandorių segmente visose Baltijos šalyse. Tikiu, kad daiktai, dabar siūlomi investuotojams, 2019 m.

2018 m. pirmąjį pusmetį bendra investicijų į komercinį NT sandorių vertė Vilniuje sudarė 208 mln. Eur - 50% daugiau nei Rygoje ir 42% daugiau nei Taline, skaičiuoja bendrovė. Per visus 2017 m. sandorių vertė Vilniuje siekė 227 mln. Eur, Rygoje - 146 mln. Eur, o Taline - 141 mln.

Daugiausia investicijų Baltijos šalyse pritraukia biurų segmentas, kur vidutinė sandorio vertė siekia 20-30 mln.

Anot p. Rastenytės-Jančiūnienės, vietinis kapitalas galėtų būti žymiai aktyvesnis. Kapitalo daug, sandorius daryti reikia greitai: čia ir dabar. Sandorių atlikimo terminas sutrumpėjęs. Ateina, pasidaro auditą, perka arba neperka ir eina prie kito objekto.

Paklausta apie potencialias investicijas iš Azijos, ji mano, kad tai įmanoma, tačiau pirmiausia reiktų pasiekti 2-3 mlrd.

Reikia nepamiršti, kad suma, kuri juos sudomintų, yra nuo 200 mln. Eur. Nelabai turime tokio dydžio objektų. Antra, 200-300 mln.

Vilniuje šių metų trečiąjį ketvirtį užfiksuota apie 56 tūkst. kv. metrų naujų biurų nuomos sandorių ir tai rodo, jog nepaisant pandemijos sostinėje biurų nuomos paklausa ženkliai auga, todėl didės ir jų nuomos kaina, teigia nekilnojamojo turto (NT) paslaugų bendrovės „Newsec“ biurų sprendimų vadovė Indrė Narauskaitė.

Augant biurų kokybės standartams ir jų paklausai mes nebematome priežasčių, kodėl Vilniaus biurų rinkoje kainos neturėtų augti, - ketvirtadienį komercinio NT rinkos apžvalgos pristatyme sakė I. Narauskaitė.

Šiuo metu Vilniuje 1 kv. metro A klasės biuro nuomos kaina mėnesiui yra apie 16-17,5 euro. Esant didelei biurų paklausai, trečiąjį ketvirtį sumažėjo ir neišnuomotų biurų plotas, nors metų pradžioje buvo prognozuota, kad biurų vakansija didės.

Šiame ketvirtyje fiksuojame 5,3 proc. vakansiją - 4,3 proc. A klasės biuruose ir 6,2 proc. B klasės biuruose. Kodėl taip atsitiko, nes šiame ketvirtyje užfiksavome 55,6 tūkst. kv. metrų ploto sandorių ir perkopėme 100 tūkst. kv. metrų ribą, nors dėl pandemijos baubo planavome, kad per visus 2021 metus pasieksime vos 90 tūkst. kv. metrų išnuomoto ploto, - aiškino „Newsec“ biurų sprendimų vadovė.

Pasak I. Narauskaitės, nepaisant pandemijos baimių ir nuotolinio darbo, biurų pasiūla išliko tokia pati kaip pastarųjų penkerių metų vidurkis - šiemet sostinėje atsidarė ar iki metų pabaigos atsidarys 106 tūkst. kv. metrų naujų biurų plotų, tai sudaro maždaug 13 proc. augimą.

„Newsec“ prognozuoja, kad 2021 metų pabaigoje Vilniuje bus apie 960 tūkst. kv. metrų nuomai skirto biurų ploto.

Šiemet sostinėje atsidarė aštuoni biurų centrai, iš jų trys A klasės, iš kurių du jau yra pilnai išnuomoti, o trečiasis užimtas apie 90 procentų. Iš penkių naujų B klasės biurų centrų trys yra pilnai išnuomoti, nors dar vienas iš jų neatsidarė, o likę du, kurie atsidarys ketvirtajame ketvirtyje bus užimti apie 50-70 proc., - teigė I. Narauskaitė.

2022 metais pasieksime milijono kv. metrų biurų ploto pasiūlą Vilniuje, - pridūrė ji.

Pasak I. Narauskaitės, naujų biurų paklausa ir nuomininkų aktyvumas viršijo prognozes ir nustebino vystytojus, o daugiausia biurų šiemet išsinuomojo logistikos kompanijos - daugiau kaip 20 tūkst. kv. metrų.

Pasak „Newsec“ atstovės, per ateinančius dvejus metus Vilniuje turėtų atsirasti dar 164 tūkst. kv. metrų naujų biurų ploto, o 57 tūkst. kv. metrų yra statybos leidimo dar neturintys biurų projektai. Per ateinančius dvejus metus 23 proc. prieaugis tikrai neatrodo didelis, todėl Vilniaus vystytojus esančius pilkoje neapsisprendimo zonoje mes skatintume ir kviestume paspausti žaliąjį starto mygtuką - biurų paklausa tikrai yra didelė.

Europos centrinis bankas šiemet pranešė greičiausiai nekelsiantis palūkanų. Tai rinkai reiškia, kad pigių pinigų era tęsiasi. Tačiau pigūs pinigai nutolę nuo (investuotojų, - 15min), kapitalas išskolintas, paskolą gauti yra gana sudėtinga. Šiandien yra dviprasmis buvimas rinkoje, kai kapitalo savininkai atsargiai vertina ne pačią nekilnojamojo turto segmento riziką, bet pasaulines tendencijas, - nekilnojamojo turto rinkos apžvalgos pristatyme kalbėjo jis.

M.Kulboko teigimu, nors Skandinavijoje prognozuojamas ekonomikos kilimas, Baltijos šalyse taip pat, tačiau beveik visose rinkose matuojamas sulėtėjimas. Sentimentai, kurie šiandien yra versle Skandinavijoje, nebūtinai nukreipti į Baltijos šalis. Skandinavai nebėra tie, kurie būtinai investuos čia, pasirinkimą jie turi platų, ir tas pasirinkimas kartais nulemiamas gandų, kurie juos pasiekia.

Taip pat Baltijos šalys ir Lietuva išgyvena darbo rinkos transformaciją. Jo nuomone, jei prieš penkis metus Lietuva dar buvo laikoma pigios darbo jėgos ir nebrangaus NT šalimi, dabar ši nuomonė pasikeitė. Konkuruojame jau ne su pigiomis šalimis, o pigios šalys mus nurungia naudodamos pigų nekilnojamąjį turtą. Mūsų šalis gyvena tokiu laikotarpiu, kai iš paauglystės paverčiame į kitą žingsnį, ir tas periodas pakankamai sunkus. Persiorientuoti iš pigios darbo jėgos į kitą segmentą nėra taip paprasta. Todėl išeina natūralus tam tikrų kompanijų išėjimas, kai kurių veiklų pasitraukimas, tik klausimas, kaip greitai sugebėsime persiorientuoti.

Be to, jis atkreipė dėmesį, kad vartotojai atsargiau vertina tolimesnį rinkos augimą, todėl investuotojai turėtų tam ruoštis. Reikia matyti ir reaguoti į tai. Padėti galėtų supratimas, kad mažiau darant, galima padaryti daugiau. Augti galima tik šiek tiek prilėtinus tempus ir šiek tiek nusiraminus bei pagalvojus, kodėl tai darome, - teigė M.Kulbokas.

Pozityviomis nuotakomis nenusiteikusi ir „Newsec Advisers LT“ investicinių sandorių grupės vadovė Neringa Rastenytė-Jančiūnienė. Pasak jos, sąlygų didėti užsienio investicijoms Baltijos regione yra mažai. Pirmiausiai investuotojai iš kitų šalių nepatenkinti objektų likvidumu. Jeigu su investicinių objektų kokybe problemų nebeturime, atrodo, daug problemų išsprendėme, tačiau likvidumo niekaip išsispręsti negalime, - aiškino ji.

N.Rastenytė-Jančiūnienė dar kartą pakartojo investuotojų žodžius, kad trūksta konkurencijos bankų sektoriuje. Yra susidaręs šioks toks monopolis. Norėtųsi daugiau žaidėjų ir konkurencijos, pavydu skaičiuoti žaidėjus toje pačioje Lenkijoje. Bet, mano nuomone, rizikų kiekis Baltijos šalyse priskiriamas neproporcingai didelis. <...> Finansavimas brangsta, suskaičiuoti reikiamas grąžas darosi vis sunkiau. Išeina toks užburtas ratas: norime daugiau tarptautinių investuotojų, likvidumo jiems per mažai, patys tą likvidumą lyg stabdome, - antradienį sakė ji.

Be to, ji pastebi, kad Lietuvos fondai - ne tik nekilnojamojo turto, bet ir pensijų - yra pasyvūs. JAV apie trečdalis pensijų fondų pinigų vienokiu ar kitokiu būdu yra paguldyti nekilnojamame turte, Danijoje - apie penktadalį, o mūsų net nedrįstu skaičiuoti, nes bus iki vieno procento. Tai yra ta bėda, kurią išsisprendus, galėtume tikėtis didesnio tarptautinių investuotojų dėmesio, - aiškino „Newsec“ atstovė.

Pagrindiniai NT rinkos rodikliai:

tags: #newsec #nekilnojamas #turtas