Kaip teisėtai iškraustyti nuomininkus iš patalpų?

Nuomos santykiai ne visada klostosi sklandžiai, o situacijos, kai nuomininkai nevykdo savo įsipareigojimų, kelia daug streso ir finansinių nuostolių nuomotojams. Aptarsime, kaip teisėtai ir efektyviai iškraustyti nemokius nuomininkus, kokios yra nuomotojų teisės ir kokie teisiniai procesai taikomi Lietuvoje.

Norint iškeldinti asmenį iš gyvenamųjų patalpų, nepavykstant to išspręsti taikiai, pirmiausia asmeniui reikia pateikti raštišką pretenziją. Asmeniui nesutinkant išsikelti geruoju ir nereaguojant į pateiktą pretenziją, reikia kreiptis į teismą, pateikiant ieškinį dėl iškeldinimo.

Pateikus ieškinį teismui, ieškinys išnagrinėjamas ir nusprendžiama, ar asmenys, kuriuos siekiama iškeldinti, turi teisę gyventi konkrečioje patalpoje. Tai yra, ar yra teisinis pagrindas priverstiniam iškeldinimui. Jeigu asmuo gyvenamosiose patalpose gyvena neteisėtai teismui priėmus sprendimą gaunamas vykdomasis dokumentas.

Vilniaus universiteto Teisės klinika pažymi, kad pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir nelaikytina individualiai pritaikoma kiekvienam atvejui. Konkrečios situacijos aplinkybės ar pasikeitęs teisinis reguliavimas gali lemti kitokį teisinį vertinimą bei atsakymą.

Iškeldinimo procesas

Kaip vyksta nepageidaujamų asmenų iškeldinimas iš gyvenamosios patalpos?

1. Parengiama pretenzija dėl iškeldinimo.
2. Asmenims nesutinkant išsikelti geruoju kreipiamasi į teismą su ieškiniu dėl iškeldinimo.
3. Teismui priėmus sprendimą iškeldinti ir sprendimui įsiteisėjus gaunamas vykdomasis dokumentas.
4. Vykdomasis dokumentas teikiamas antstoliui, kuris priverstai iškeldina nurodytus asmenis (priverstinai patenka į patalpas, naudojasi policijos ir kt. institucijų pagalba).

NT brokerė Jovita Aleksejūnienė pasakoja pastaruoju metu susidūrusi net su keliais būstų šeimininkais, kurie nežino, kaip jiems iškraustyti nemokius nuomininkus. Per vieną savaitę esu sulaukusi kelių klientų skambučių, kurių klausimai buvo, kaip iškraustyti nemokius nuomininkus. Viena jauna pora, kuri pirmą kartą nuomojo butą ir nuoma nepasisekė. Atsikraustė šeima su nepilnamečiais, dabar suka galvą, nuo ko pradėti. Užvedžiau juos ant kelio. Vieni net galvojo atjungti elektrą, vandenį, bet savavališkai iškraustyti negalima, - pažymi NT brokerė.

Ji tęsia, kad šiuo metu vieni jos klientai kaip tik bando iškraustyti nuomininkus, kurie už nuomą nemokėjo pusę metų. J. Aleksejūnienė patarė, ko imtis, jeigu tenka iškraustyti nuomininkus ir su vaikais, ir be jų.

Ką daryti, jei šeima su vaiku nenori išsikraustyti ir nemoka nuomos?

Jei jau taip nutiko, kad šeima tapo nemoki ir vis dar gyvena jūsų bute, visų pirma, jūs privalote pagal sutarties numatytą terminą įspėti nuomininkus apie sutarties nutraukimą (gali būti įrašomas motyvas dėl kokių priežasčių). Visa tai atlikite raštiškai, tik jokiu būdu ne žodžiu. Buvo atvejų, kai paskambina klientai ir sako ketinantys nuomininkams atjungti vandenį, elektrą ir t.t. Tokie veiksmai gali užtraukti ne tik administracinę, bet ir baudžiamąją atsakomybę, - pažymi NT brokerė.

Ji tęsia, kad iškraustyti nuomininkų negalima savavališkai. Procese turi dalyvauti policija ir, jei šeima turi nepilnamečių vaikų, vaikų teisių specialistai. Kitaip tariant, su įrodymais, kad nuomininkai nemoka nei nuomos, nei galbūt net mokesčių, pirmiausia reikia kreiptis į policiją ar iškart kitas teisėsaugos institucijas. Kad būtų galima įrodyti nemokumą, nuoma turėtų būti oficiali, su sutartimi, daromi bankiniai pavedimai ar pan.

Jeigu nuomininkai nemoka nuomos arba komunalinių mokesčių, arba ir to, ir to, reikėtų:

• Išsiųsti prašymą
• Po kelių dienų priminimą
• Jei vis dar nesumoka - raginimą.

Paprastai po šių trijų išsiuntimų, nuomininkas susimoka. Jei ne, tada su šiais visais dokumentais kreipiatės į teismą, - pažymi NT brokerė.

Ką daryti kad taip nenutiktų?

J. Aleksejūnienė rekomenduoja prašyti nuomininko dokumento apie jo kreditingumą (creditinfo.lt - per metus kartą galima gauti nemokamai), darbo sutarties, patikrinti jo socialinius tinklus. Taip pat, paimti didesnį užstatą, o jei nuomininkas vėluoja mokėti (ar nesusimoka už ateinantį mėnesį), kalbėtis ir aiškintis priežastis. Ir vienas pagrindinių patarimų - į nuomos sutartį įrašyti visus galimus „saugiklius“.

Kada galima iškeldinti nuomininką?

Advokatų kontoros „Marger“ jaunesnysis teisininkas Lukaš Mackevič teigė, kad iškeldinimas iš nuomojamos patalpos yra kraštutinė priemonė situacijose, kai nuomininkas nepaiso sutartinių įsipareigojimų, bet praktikoje ji yra pakankamai dažna. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra.

Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Svarbu, kad nuomos sutarties šalys suprastų šio proceso eigą, savo teises ir pareigas bei galėtų veikti atsakingai, laikantis teisės normų, - komentavo teisininkas. Anot jo, iškeldinimo procesas gali būti pradėtas tik tada, kai nuomos sutartis yra nutraukta, pasibaigusi ar pripažinta negaliojančia. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.

Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims.

Teisininkas vardijo, priežastis, kuomet savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas. Kiekvienas asmuo turi teisę į gyvenimo privatumą ir būsto neliečiamumą, net ir tuo atveju, jei nuomininkas yra skolingas už nuomą ar kitokiu būdu pažeidžia sutarties sąlygas, jis vis tiek turi būti apsaugotas nuo savavališko iškeldinimo. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą, - įspėjo L. Mackevič.

Anot jo, nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais net baudžiamojon atsakomybėn. Tinkamai nenutraukus galiojančios nuomos sutarties ir bandant iškeldinti nuomininkus, šiems gali būti padaryta žala, kurią nuomotojas bus priverstas atlyginti.

Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Kai iškeldinami nepilnamečiai, siunčia raginimą ne vėliau kaip prieš trisdešimt dienų iki iškeldinimo dienos ir raštu praneša Valstybinei vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybai, - komentavo L. Mackevič.

Ką daryti, jeigu nuomininkas nesutinka išsikraustyti?

Pasak teisininko, tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiama, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Kai iškeldinamas vaikas, yra kviečiamas ir atstovas iš Valstybinės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos.

Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Vykdomosios bylos administravimo išlaidas bei atlygį antstoliui apmoka nuomotojas, vėliau šios vykdymo išlaidos išieškomos iš nuomininko. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.

Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti, - įspėjo L. Mackevič. Anot jo, nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.

Taip pat nuostatą dėl vėlavimo išsikeldinti po sutarties pabaigos, pavyzdžiui, sutartyje nustatyti baudą dėl vėlavimo išsikeldinti, - sakė teisininkas.

Nuomos sutartis - būtina sąlyga

NT brokeris Mantas Mikočiūnas pastebi, kad anksčiau nei nuomotojai, nei nuomininkai nebuvo linkę pasirašyti nuomos sutarčių. Žmonės nelabai žinojo, kaip tą sutartį sudaryti, ką joje surašyti. Sutarties vengdavo ir dėl mokestinės dalies, nenorėjo mokėti mokesčių. Dar visai neseniai dauguma nuomos sandorių buvo sudaromi šešėlyje. Žmonės dėl nuomos sąlygų susitardavo žodžiu ir už nuomą atsiskaitydavo grynaisiais pinigais.

Dabar situacija pasikeitė. Dabar jau 9 iš 10 sandorių sudaromi pasirašius oficialią nuomos sutartį pasakojo NT brokeris. Pasak jo, sutartimi raštu užfiksuojamas susitarimas. Gali būti, kad nuomotojas ir nuomininkas skirtingai vienas kitą suprato, ar nesuprato išvis. Todėl atsivertus sutartį viskas tampa aišku, kada mokėti nuomą, prieš kiek laiko reikia įspėti, jeigu ketinama išsikraustyti, kokia atsakomybė laukia, jeigu nuomininkas neišgyvena numatyto termino, kokio dydžio depozitas ir kada jis grąžinamas, kas ir kada moka komunalinius mokesčius ir t.t.“ - vardijo brokeris.

Anot M. Mikočiūno, mitas, kad nepasirašius sutarties nuoma bus pigesnė. Nuomotojas prašo tiek, kiek jam moka. Dažniausiai niekas ir nebenori nuomotis buto be sutarties, nuomininkai nebenori nešiotis grynųjų pinigų ir susitikinėti su būsto savininku kas mėnesį, - pastebėjo brokeris.

Kokius dokumentus reikia parengti norint iškeldinti?

Norint iškeldinti asmenis iš gyvenamųjų patalpų ir klausimo nepavykstant išspręsti geruoju reikalinga kreiptis į teismą su ieškiniu dėl iškeldinimo. Teismas išnagrinėja pareikštą reikalavimą ir nusprendžia, ar asmenys, kuriuos siekiama iškeldinti, turi teisėtą pagrindą gyventi konkrečioje patalpoje (ar jie savininkai, ar turi kitą teisėtą pagrindą, pvz. nuomos ar panaudos sutartį).

Kokie dokumentai reikalingi rengiant ieškinį?

Kreipdamiesi į teismą privalėsite teismui pagrįsti savo reikalavimą bei pateikti iškeldinimą pagrindžiančius dokumentus:

• Nuosavybės teisę įrodančius dokumentus - VĮ „Registrų centras“ išrašą apie turto savininką (-us);
• Pretenzijos dėl iškeldinimo kopiją ir jos įteikimą arba išsiuntimą registruotu paštu patvirtinančius dokumentus;
• Antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą arba kitus duomenis (nuotraukas, vaizdo medžiagą), patvirtinančius, kad patalpa neteisėtai užimta ir kad reikalingas teismo sprendimas iškeldinti;
• Neteisėtai patalpoje gyvenančių asmenų duomenis (vardus, pavardes, gimimo datas ar asmens kodus), jei tokie yra žinomi;
• Kitus dokumentus, galinčius turėti reikšmės iškeldinimo bylos nagrinėjimui.

Išlaidos procese

Iškeldinimo procese patirsite tam tikrų išlaidų, o konkrečiai:

• Išlaidos advokatui už procesinių dokumentų parengimą ir atstovavimą teisme . Atkreiptinas dėmesys, kad vadovaujantis Civilinio proceso kodekso 88 str. 1 d. 6 p., atlyginamos (teismo priteisiamos) tik išlaidos už advokatų ir advokatų padėjėjų teisines paslaugas. Kitų fizinių ar juridinių asmenų pvz. teisinių paslaugų įmonių paslaugų teikimo išlaidos neatlyginamos.
• Žyminis mokestis. Vadovaujantis CPK 80 str. 1 d. 5 p. bylose dėl neturtinių reikalavimų (įskaitant iškeldinimą) mokamas 31 Eur žyminis mokestis (pritaikius 25 % lengvatą, kai kreipiamasi elektroninėmis priemonėmis). (Pastaba. Reikėtų atkreipti dėmesį, kad jeigu iškeldinant prašysite priteisti Jums padarytą žalą, pvz. Atsakovui nevykdant įsiteisėjusio teismo sprendimo ir esat būtinybei jį iškeldinti priverstine tvarka, antstoliui teks sumokėti ir faktines bylos vykdymo išlaidas.

Patenkinus ieškinį dėl iškeldinimo visos Jūsų procese patirtos išlaidos įtraukiamos į bendrą skolos sumą ir išieškomos iš atsakovų.

Proceso trukmė

Kiek laiko užtrunka parengti procesinius dokumentus? Apie 2 savaites nuo visų reikalingų dokumentų gavimo. Kiek laiko užtrunka teisminis procesas? Proceso trukmė iš esmės priklauso nuo to, kaip aktyviai atsakovas ginčys iškeldinimą. Paprastai ieškinio atveju procesas pirmojoje instancijoje trunka apie 6 mėn. nesudėtingose bylose, kur nėra prieštaravimų arba jie aiškiai nepagrįsti. Sudėtingose bylose bylinėjimosi trukmę sunku prognozuoti, ji priklauso dažniausiai nuo proceso šalių noro išspręsti ginčą ir gali trukti nuo 6 mėn. iki 1,5 metų ir daugiau .

Teismui priėmus sprendimą iškeldinti nustatomas 30 d. terminas sprendimo įsiteisėjimui. Įsiteisėjus sprendimui reikia pateikti prašymą dėl vykdomojo rašto išdavimo. Vykdomąjį raštą įprastai per 7 dienas išduoda teismas. Su vykdomuoju raštu galima nedelsiant kreiptis į antstolį dėl priverstinio iškeldinimo.

Žalos už uždelstą išsikelti laiką priteisimas

Neteisėtai užimant Jums priklausančias patalpas kiekvieną dieną yra daroma žala todėl verta apsvarstyti galimybę prisiteisti žalą už uždelstą išsikelti laiką tame pačiame iškeldinimo procese. Padarytą žalą galima pagrįsti analogiškų patalpų nuomos mokesčio dydžiu bei kitais įrodymais. Toks reikalavimas skatina neteisėtai patalpą užėmusius asmenis išsikraustyti kuo operatyviau.

Ar nepilnamečiai asmenys gali būti kliūtis iškeldinti?

Vadovaujantis Europos žmogaus teisių teismo formuojama praktika (pvz. 2004 m. spalio 14 d. sprendimo Omega, C‑36/02, Rink. p. I‑9609, 36 punktas ir 2007 m. gruodžio 11 d. sprendimo International Transport Workers’ Federation ir Finnish Seamen’s Union, C‑438/05, Rink. p. I‑0000, 75 punktas.) ir atitinkamai Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojama praktika (pvz. 2000 m. gruodžio 20 d. nutartis c.b. Nr. 3K-3-1477/2000) nepilnamečių vaikų buvimas nėra kliūtis iškeldinti asmenis.

Pagrindai iškeldinti fizinius asmenis iš gyvenamųjų patalpų

Visi pagrindai, kuriems esant fiziniai asmenys gali būti iškeldinami iš gyvenamųjų patalpų, yra išvardinti Civiliniame kodekse.

1. Iškeldinimas nutraukus nuomos sutartį

• 1.1. nuomininkui pažeidus nuomos sutarties sąlygas.
• 1.2. raštu įspėjus prieš šešis mėnesius. Neterminuota nuomos sutartis nuomotojui pareikalavus gali būti nutraukta nuomininką raštu įspėjus prieš šešis mėnesius.
• 1.3. suteikiant kitą tinkamai įrengtą gyvenamąją patalpą.

2. Iškeldinimas iš savavališkai užimtų patalpų

Apsigyvenimas gyvenamojoje patalpoje be teisėto pagrindo (nesant sudarytos nuomos, panaudos ar kitos sutarties, nesant savininko leidimo) yra laikomas savavališku buto užėmimu.

3. Iškeldinimas pasibaigus terminuotai nuomos sutarčiai

Suėjus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomotojo reikalavimu nuomininkas, jo šeimos nariai ar buvę šeimos nariai privalo išsikelti iš gyvenamosios patalpos.

4. Iškeldinimas pripažinus sutartį negaliojančia

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis pripažįstama negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.

5. Iškeldinimas iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų

Pasibaigus darbo sutarčiai (tarnybai), darbuotojas, kuriam nustatyta tvarka buvo suteikta tarnybinė gyvenamoji patalpa, privalo išsikelti iš nuomojamų tarnybinių patalpų kartu su gyvenančiais šeimos nariais.

6. Iškeldinimas iš bendrabučių

Darbininkai, tarnautojai, studentai, moksleiviai, jų darbo ar mokymosi metu apgyvendinti bendrabučiuose, pasibaigus darbo sutarčiai ar mokymosi laikui, iš bendrabučio iškeldinami.

7. Sutuoktinio iškeldinimas

Po santuokos nutraukimo, jeigu šeimos gyvenamoji patalpa buvo nuomojama, teismas gali perkelti nuomininko teises sutuoktiniui, su kuriuo lieka gyventi nepilnamečiai vaikai arba kuris yra nedarbingas, o kitą sutuoktinį iškeldinti, jeigu jis yra įpareigotas gyventi skyrium.

8. Iškeldinimas iš gyvenamųjų patalpų, kuriose gyvenama kartu su nuomininku

• 8.1. Iš gyvenamųjų patalpų, kuriose gyvenama kartu su nuomininku.
• 8.2. Sugrįžus išvykusiam valstybės ar savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomininkui, jo šeimos nariui ar buvusiam jo šeimos nariui.

Ar sumokėjus skolą galima išvengti iškeldinimo iš buto, jeigu nuomos sutartis yra nutraukta teismo sprendimu?

Ar antstolis gali iškeldinti būstą pardavusius asmenis, kurie nesilaiko pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų ir per nurodytą terminą neišsikrausto iš patalpų?

Abiem atvejais lemiamas žodis priklauso teismui, nors nemalonią priverstinio iškeldinimo procedūrą žmonės dažnai sieja su antstolių valia ir jų priimamais procesiniais sprendimais. Antstoliai tik vykdo teismų sprendimus, kuriems nepaklūstama geranoriškai.

Jeigu teismas savivaldybės prašymu nutraukė nuomos sutartį su įsiskolinusiu nuomininku, tai ir sumokėjus skolą sutartis lieka negaliojančia, o teismo sprendimas iškeldinti skolininkus galioja.

tags: #nes #issikraustome #is #patalpu