LR Statybos įstatymo pakeitimai, numatantys, kad gyvenamąsias patalpas bus galima parduoti tik esant 100 proc. projekto baigtumui, sukėlė daug diskusijų. Šiame straipsnyje aptariame, ką reiškia 100 proc. baigtumas, kokius darbus reikia atlikti, kad būstas būtų pripažintas užbaigtu, ir kokie iššūkiai gali kilti įsigyjant nebaigtą būstą.
Kas yra 100 proc. projekto baigtumas?
Advokato padėjėjas V. Poplovuchinas paaiškina, kad 100 proc. statinio baigtumas reiškia, jog statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą. 100 proc. baigtumui, norint priduoti (registruoti) pastatą, turi būti sudėtos net durys butuose, kur tai yra numatyta.
Taip pat turi būti grindų ir sienų apdaila, tai, kas yra numatyta pagal projektą, pertvaros ir pan., rozetės, kriauklė, klozetas san. mazge ir pan. „Dušo, jeigu jis yra pastatomas ir bet kada atvežamas, keičiamas dalykas, kaip ir virtuvės kriauklės, kuri yra įmontuojama į baldus, tikrai gali nebūti, tačiau visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai turi būti atvesta. Turi būti viskas, kas turi būti įrengiama įrengimo metu. Kalbant apie sienų ir grindų apdailą, vėlgi, viskas pagal projektą.
Jeigu mes įrodome, kad šitos betoninės grindys yra interjero detalė, atitinka projektą, kaip šiuolaikiniai loftai, galima ir daryti. 100 proc. baigtose patalpose visa tai turi būti padaryta“, - paaiškina teisininkas ir priduria, kad kalbant apie apšvietimą, turi būti įsukta bent jau lemputė, sudėtos rozetės, šviesos jungikliai ir pan.
Seimo Aplinkos apsaugos komiteto pirmininkė A. Gedvilienė portalui Delfi sakė, kad įstatymo projektu norima artėti prie europietiškos būsto pirkimo-pardavimo politikos ir būstą įsigyti tik tada, kai namas jau stovi, jis yra priduotas, pirkėjas gali į jį ateiti, pasižiūrėti ir tik tada pasirašyti sutartį, kai jau yra objektas, dėl kurio tariamasi. Ji taip pat aiškino, kad įstatymo pakeitimai numato, jog vystytojas galės parduoti būstą, kuriame jau yra išvedžioti visi inžineriniai tinklai, jis atitinka projektą. Jos teigimu, pilna apdaila nėra būtina.
Kokie darbai sudaro 80 proc. baigtumą?
Pagal įprastą praktiką, 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).
Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo. Todėl dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo).
Tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.
| Baigtumo lygis | Komponentai |
|---|---|
| 80% | Paruoštos statybinės konstrukcijos, įrengtos inžinerinės sistemos (šildymas, vandentiekis, nuotekos, elektra), įmontuotos durys ir langai, grindų pagrindas (juodgrindės). |
| 100% | Pilnai įrengtos grindys ir sienos (su apdailos medžiagomis), įrengti sanitariniai mazgai, įvesta ir pajungta rekuperacinė/vėdinimo sistema (jei numatyta projekte), kiti apdailos darbai. |
Kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc., bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės. Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.
Teisiniai aspektai ir apribojimai
Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne.
Teisininkės teigimu, lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.
Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras.
Finansavimo galimybės
Turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc.
Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti.