Nepastatyto Būsto Pirkimas Paskola: Sąlygos ir Rizikos

Įsigyjant būstą, ypač nepastatytą, svarbu atidžiai įvertinti visas galimas rizikas ir sąlygas. Susigundžiusieji būstą pirkti iš brėžinio rizikuoja likti be būsto ir be dalies pradinio įnašo, kurį sumoka nekilnojamojo turto (NT) vystytojui. Tačiau tokio būsto pirkimas kelia papildomų rizikų.

Bankai pažymi, kad atvejų, kada pirkėjui sumokėjus rezervacijos arba preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties mokestį vėliau neduodama paskolos, pasitaiko, todėl siūlo atidžiai įvertinti galimas rizikas. Dažnu atveju bankai mažiau linkę finansuoti būstą, kurio baigtumas nesiekia 80 proc.

Galimos išimtys - tartis su banku arba laukti, kol pastato baigtumas bus tinkamas finansuoti. Tačiau tokiu atveju galima prarasti nusižiūrėtą būstą, todėl trečiasis kelias - su NT vystytoju sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.

Preliminari Sutartis ir Rizikos

„Šios situacijos yra ypač skausmingos, nes dažnu atveju žmonės praranda ilgai taupytus pinigus, kurie turėjo būti skirti būstui pirkti. Taip pat turime nemažai atvejų, kai pavyksta atrasti sprendimą tarp pirkėjo, pardavėjo ir kreditoriaus, kad nebūtų prarastas pradinis įnašas“, - sako V. Kazėnienė.

Jos teigimu, dažniausiai tokių situacijų nutinka todėl, kad, pasirašydami preliminarias nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, klientai neįvertina savo galimybių gauti kreditą bankuose ir ateities perspektyvų.

„Jei perkamas būstas bus pastatytas tik po metų, gali keistis ne tik kreditavimo reikalavimai, bet ir paties žmogaus finansinė situacija. Kita dažna priežastis - darbo santykių pasikeitimas, t. y. klientas, dirbęs pagal darbo sutartį, pradeda dirbti sau su individualios veiklos pažymėjimu, verslo liudijimu ar įsteigia įmonę.

NT Vystytojo Perspektyva

Paklaustas, kaip NT vystytojai reaguoja į situacijas, kada preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį sudaręs asmuo galiausiai negauna kredito, M. Statulevičius teigia, kad į tai žiūrima lanksčiai, o maksimali suma, kurią gali prarasti pirkėjas, siekia 10 tūkst. eurų.

„Tačiau tokių atvejų būna labai nedaug. Jų pasitaikydavo po 2009 m. finansų krizės, o dabar yra reti. Bet jeigu taip jau nutinka, reikia žiūrėti į sutartį. NT vystytojas bando tartis su pirkėju. Žinoma, kaina tikrai nebus keičiama, tačiau galbūt pirkėjui reikia daugiau laiko. Tokiu atveju gali būti pratęsiamas preliminarios sutarties galiojimo laikas, kol žmogus gaus kreditą. Jei, visgi, susitarti nepavyksta, tuomet maksimali suma, kuri gali būti negrąžinama kaip užstatas, yra 10 tūkst. eurų. Tai numato Civilinis kodeksas.

Tačiau dažnu atveju NT vystytojas grąžina visą sumą, jeigu jaučia, kad tą būstą parduos. Būstas per statybų laikotarpį gali pabrangti, todėl vystytojas, galėdamas jį parduoti brangiau, nesistengs pasipelnyti iš žmogaus, kuriam pasikeitė aplinkybės. (...) Tai daroma dėl reputacijos“, - sako LNTPA prezidentas M. Statulevičius.

„Todėl visada rekomenduojame klientams pasikonsultuoti su banko specialistais prieš sumokant pardavėjui avansą ar netgi visą pradinį įnašą. Priežastys, kodėl bankas atsisako suteikti paskolą, įvairios.

Savo ruožtu banko „Citadele“ verslo ir mažmeninės bankininkystės vadovas Darius Burdaitis pažymi, kad bankas gali suteikti būsto paskolą, kai asmuo planuoja įsigyti iš NT vystytojo, „Citadele“ banko partnerio, nebaigtos statybos būstą, kurio baigtumas 100 proc. bus įregistruotas per 12 mėn.

„Žinoma, net ir kreditavimo sutarties sudarymas dar nepanaikina visų rizikų, kylančių dėl dar nepastatyto turto pirkimo. Jei vystytojas kažkuriuo metu nuspręstų pakelti turto kainą, klientui tektų tą pokytį dengti savo lėšomis arba tartis su banku dėl papildomo finansavimo. Be to, kai kurios rizikos atsiranda ir iš banko nustatomų sąlygų. Pavyzdžiui, jei vystytojas laiku neperduoda turto klientui, o pastarojo finansinė situacija smarkiai pablogėja, galima susidurti su situacija, kad bankas nebeišmokės lėšų. Arba jei pats klientas laiku nepabaigs įrengimo darbų ir neužregistruos 100 proc. baigtumo, bankas gali taikyti sankcijas. Taigi, šias rizikas reikėtų įsivertinti jau svarstant nebaigto turto pirkimą bei finansavimą“, - pataria A. Fišeris.

Banko SEB valdybos narė ir SEB Baltijos šalių tarnybos mažmeninės bankininkystės vadovė Sonata Gutauskaitė-Bubnelienė atkreipė dėmesį, kad dėl galimų rizikų (statytojas gali nesugebėti užbaigti statybų, gali sumažėti turto rinkos vertė ar pasikeisti pirkėjo finansinė padėtis) bankas įprastai teikia paskolas tik butams jau pastatytuose namuose įsigyti, tačiau tikėtis finansavimo galima ir perkamam būstui dar nepasiekus 80 proc.

„Tačiau tokiu atveju paskolą išmokame, kai statybos yra baigtos 80 proc. ir vystytojas jau yra įregistravęs ir sutvarkęs visus inžinerinius tinklus, t. y. kai jau yra tvirtai žinoma, kad klientas galės naudotis įsigytu turtu.

Kaip Išvengti Finansinių Nuostolių

Kaip išvengti finansinių nuostolių, kada negavęs paskolos NT pirkėjas gali prarasti rezervacijos arba preliminarios būsto pirkimo-pardavimo sutarties mokestį, V. Kazėnienė pataria keletą dalykų.

1. „Dažnai girdim, kad vystytojai baigia išparduoti projektus, kad tuoj nebebus ką pirkti, kad pinigus reikia investuoti į NT. O jei dar kaimynas ar giminaitis įsigijo būstą, susidaro įspūdis, kad reikia kuo greičiau sudaryti pirkimo sutartį.
2. Ji atkreipia dėmesį ir į tai, kad dabartinė situacija yra labai neapibrėžta, todėl žmogus turi įvertinti savo ir įmonės, kurioje jis dirba, finansinę padėtį.
3. „Jei į banką dėl finansavimo kreipsitės tik po pusmečio ar po metų, reikėtų pažiūrėti, gal iki to laiko būtų galima daugiau pataupyti ir pradiniam įnašui turėti didesnę sumą“, - pataria V. Kazėnienė.
4. „Patikimi, ilgą statybų patirtį turintys bei atsakingi vystytojai preliminariose sutartyse iš karto numato, kad jei klientas negaus finansavimo ar negaus pakankamo finansavimo iš banko, sumokėtas pradinis įnašas bus grąžintas be jokių baudų.
5. Na, o jei taip nutiko, kad galima prarasti lėšas, reikėtų pabandyti gauti kreditą mažesnei sumai, paskolą su didesnėmis palūkanomis, bet lankstesniu skaičiavimu ir ateityje planuoti turimo kredito refinansavimą“, - aiškina paskolų brokerė V. Kazėnienė.

Lietuvos banko Kredito ir draudimo priežiūros skyriaus vyriausioji juriskonsultė Justina Tarasevičienė pažymi, kad kredito davėjai, suteikdami būsto kreditą, turi įvertinti besikreipiančio žmogaus kreditingumą. Jis priklauso nuo gaunamų pajamų dydžio, jų tvarumo, jau esamų finansinių įsipareigojimų.

Siekiant išvengti tokių situacijų, vartotojai turėtų pasidomėti kredito suteikimo procesu ir galimybėmis, pavyzdžiui, kreiptis į kredito davėją. Prieš pasirašant preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, J. Tarasevičienė pataria su pardavėju iš anksto numatyti pradinio įnašo grąžinimo sąlygas preliminarioje sutartyje.

NT Sandorių Rinka

Registrų centro duomenimis, vien tik per šių metų rugpjūtį Lietuvoje buvo įregistruota 11,6 tūkst. NT sandorių - 11,4 proc. daugiau nei pernai rugpjūtį (10,4 tūkst.), bet 4,8 proc. mažiau nei šių metų liepą (12,1 tūkst.).

Per aštuonis šių metų mėnesius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 86,6 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 20,9 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugpjūtį, kai buvo įregistruota 71,6 tūkst. NT objektų pardavimų.

Šiemet visoje šalyje įregistruota 24,3 tūkst. butų pardavimų - 27,9 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugpjūtį (19 tūkst. sandorių). Vilniuje šiemet įregistruota 8,6 tūkst. butų pardavimų, arba 37,8 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugpjūtį, Kaune - 3,3 tūkst. (18 proc. daugiau), Klaipėdoje - 2,1 tūkst. (22,5 proc. daugiau).

Per aštuonis mėnesius Lietuvoje įregistruota ir 8,4 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 20,1 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugpjūtį, kai buvo įregistruota beveik 7 tūkst. namų pardavimų. Vien tik rugpjūčio mėnesį įregistruota 1,3 tūkst. gyvenamųjų namų sandorių, arba 14,1 proc. daugiau nei pernai rugpjūtį ir 2 proc. daugiau nei šių metų liepą.

Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 40,3 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų - 17,6 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugpjūtį, kai buvo įregistruota 34,3 tūkst. žemės sklypų sandorių. Vien tik rugpjūčio mėnesį įregistruota 5,4 tūkst. žemės sklypų sandorių, arba 9,4 proc. daugiau nei pernai rugpjūtį, bet 3 proc. mažiau nei šių metų liepą.

Statistika: NT Sandorių Skaičius

Šioje lentelėje pateikiami duomenys apie NT sandorių skaičių Lietuvoje:

tags: #nepastatyto #buto #pirkimas #paskola