Nekilnojamojo turto vertinimas: tendencijos ir bankų įtaka

Nekilnojamojo turto kainas atidžiai stebi ne tik nepriklausomi turto vertintojai, bet ir bankininkai, kuruojantys būsto paskolas. Bendrovės „Orem“ Turto vertinimo departamento direktoriaus Arvydo Stankaičio teigimu, praėjusių metų paskutinį ketvirtį nekilnojamojo turto pervertinimo atvejų padaugėjo 70 proc.

Tokį staigų turto pervertinimo augimą skatino bankų prašymas pervertinti jam įkeistą nekilnojamąjį turtą. Bankai yra suinteresuoti žinoti įkeisto nekilnojamojo turto kainą ir įvertinti, ar ji atitinka kreditą gavusių asmenų įsipareigojimus jį išmokėti. Daugiausiai bankai pageidauja pervertinti per dvejus paskutiniuosius metus įsigytą turtą už paskolas.

Tai, kad iš bankų sulaukiama prašymų pervertinti nekilnojamąjį turtą, patvirtino ir bendrovės „Baltijos turto vertinimo agentūros“ direktorius Gintautas Šatkauskas. Pasak jo, bankus pervertinti turtą skatina dar viena priežastis - nemokūs klientai, kuriems bankai suteikė kreditus ir jie neišgali atsiskaityti ar prašo atidėti paskolos grąžinimo terminą.

Bankų pozicija ir paskolų sąlygos

„Danske Bank“ Produktų valdymo departamento direktorius Darius Jasinskis sakė, kad paskolų sutartyse yra numatyta, jog pakitus kliento nupirkto turto vertei, gali būti peržiūrėtos tam tikros sutarties sąlygos, kad jos atitiktų paskolos išdavimo metu sutartą santykį tarp paties kliento įneštų lėšų (šiuo atveju įkeisto turto vertės) ir išduotos paskolos dydžio.

Bankininkas prognozuoja, kad turto vertei krentant, atvejų, kuomet būstas turės būti pervertintas iš naujo ir mažesne verte, pasitaikys daugiau nei buvo pastaraisiais metais. Ramiau miegoti gali tie, kurie iš banko skolinosi ne visą įsigyjamam turtui reikalingą sumą.

„Jei žmogus pats įmokėjo, tarkim, 30 procentų būsto vertės, atitinkamai keičiasi ir išduotos paskolos santykis su kažkiek nuvertėjusiu turtu“, - sakė D. Jasinskis. Tačiau atsisukus į tuos nesenus būsto kreditų „lietaus“ metus, nesunku prisiminti, kad besiskolinančių tokiomis sąlygomis buvo mažuma. Pakakdavo turėti apie 10 proc. nuosavų lėšų arba tik „Būsto paskolų draudimo“ garantiją.

Kol kas bankai apie skolininkus, paėmusius daugiau nei šiandien vertas jų įkeistas turtas, kalba nuosaikiai. „Susidarius tokiai situacijai, kai nekilnojamojo turto rinkos vertė mažėja, visų pirma stebimos kliento finansinės galimybės. Jei jos išlieka pakankamos paskolos įmokoms mokėti, bankas gali nekeisti paskolos sąlygų, bet gali rekomenduoti klientui įkeisti papildomą turtą“, - „Swedbank“ politiką dėstė Finansavimo departamento direktorė Jūratė Gumuliauskienė.

Jei kliento finansinė būklė kelia abejonių, su juo susitinkama, aptariama situacija, siūloma įkeisti papildomą turtą, pateikti kitas papildomas garantijas, gali būti siūloma parduoti turimą turtą ir grąžinti dalį ar visą paskolą. „Nordea Bank Lietuva“ Kreditų ir rizikos valdymo departamento vadovė Rita Božičkienė sakė, jog tuo atveju, jei įkeisto nekilnojamojo turto rinkos kaina yra mažesnė nei suteikta paskola, o klientas vykdo finansinius įsipareigojimus, bankas nesiima jokių veiksmų.

Kuomet klientas vėluoja vykdyti įsipareigojimus, bankas gali pareikalauti įkeisti papildomo turto. „Danske Bank“ norėtų pirmas sužinoti apie pasikeitimus skolininkų gyvenime. Pasak D. Jasinskio, jei paskolą paėmęs žmogus nepraras darbo ir apskritai niekas jo gyvenime pernelyg nepasikeis, tai paskola neturėtų kelti problemų.

„Jei žmogui iškyla kažkokių problemų, tai svarbu nieko neslėpti, nes tik abiems pusėms žinant realią situaciją, galima surasti optimalų sprendimą“, - tikino bankininkas.

Kainų kritimas ir prognozės

Šiandieninės nekilnojamojo turto kainos yra kritusios, bet dar ne taip ženkliai. Prognozuojama, kad jos jau šių metų pavasarį sparčiai risis žemyn. „Šiandien skirtingų turto segmentų kainos yra kritę nevienodai. Beveik 50 proc. sumažėjo žemės ūkio paskirties sklypų vertė“, - situaciją rinkoje apibūdino „Orem“ Turto departamento direktorius.

Daugelis norinčių įsigyti nekilnojamąjį turtą šiuo metu laukia, kada kainos dar labiau nukris. Naujo kainų lūžio tikimasi pavasarį. G. Šatkausko manymu, jau balandžio mėnesį nekilnojamojo turto kaina turėtų pigti beveik 30 proc. Mažėjant nekilnojamojo turto kainoms, turto savininkai, sužinoję apie jų turto vertės sumažėjimą, sulaukia skaudaus smūgio.

Pasak A. Stankaičio, kai kuriems sunku pripažinti, kad neseniai įsigyto jų turto vertė sumažėjo. Tokia nekilnojamojo turto krizė palietė ne tik mūsų valstybę, bet ir daugelį kitų pasaulio šalių, kuriose nekilnojamasis turtas smarkiai nuvertėjo.

Turto vertinimo metodai ir problemos

Vertina atsargiai Turto vertinimas reikalingas ne tik prašant banko kredito, bet ir jį perkant, parduodant, mainant, dovanojant, paveldint, apdraudžiant. Nepriklausomi nekilnojamojo turto vertintojai šiandien susiduria su rimta problema: - sumažėjus pardavimams, tapo žymiai sudėtingiau jį įvertinti ir prognozuoti pardavimo laikotarpį.

Bankams pristabdžius paskolų išdavimą, šis periodas tapo sunkiai nuspėjamu. Todėl vertintojams yra pakankamai sudėtinga nustatyti tikslią turto vertę ir jis vertinimas atsargiau. Nepriklausomi nekilnojamojo turto vertintojai įprastai turtą vertina vadovaudamiesi Europos Sąjungos reglamentuotais metodais.

Lietuvoje naudojamas populiariausias ir patikimas lyginamosios pardavimų vertės metodas, dažniausiai taikomas vertinat butus. Komerciniam turtui vertinti naudojamas pajamų kapitalizavimo, t. y. piniginių srautų diskauntavimo metodas. Atkuriamosios vertės metodas Lietuvoje taikomas retai.

Pasak G. Šatkausko, įvertinti turtą lyginamuoju metodu darosi sudėtinga, nes sumažėjo sandorių. „Jeigu vakar niekas nieko nepardavė, o reikia vertinti šiandien, reikia lyginti su trim ar keturiais panašiais pardavimais, tačiau jų gali nebūti. Tokiu atveju vertinam pagal pardavimus, įvykusius per ilgesnį laikotarpį, ieškom analogų, todėl rinkos vertė gali būti nustatoma nelabai tiksliai“, - aiškino specialistas.

Tuomet nepriklausomi turto vertintojai naudojasi VĮ „Registrų centras“ duomenų baze.

Valstybinis turto vertinimas

Tikslina kas metus VĮ „Registrų centras“ vykdo viso turto vertinimą ir nustato nekilnojamojo turto rinkos vertes. Šis procesas yra kompiuterizuotas, didžiąją darbo dalį atlieka kompiuterinės programos, sumažinančios subjektyvaus žmogiškojo faktoriaus ir klaidų riziką.

„Siekiant neatitrūkti nuo pokyčių rinkoje, masinio nekilnojamojo turto vertinimo rezultatai kasmet yra tikslinami, atsižvelgiant į besikeičiančią rinkos padėtį. Vidutinės turto rinkos vertės koreguojamos pagal naujų sandorių duomenis“, - teigė VĮ „Registrų centras“ direktoriaus pavaduotojas kadastrui ir turto vertinimui Arvydas Bagdonavičius.

LR Finansų ministerija turi teisę ne rečiau kaip kas penkerius metus nustatyti naują nekilnojamojo turto mokestinę vertę. Pavyzdžiui, priėmus sprendimą nuo kitų metų perskaičiuoti nekilnojamojo turto mokestinę vertę, būtų taikomi šiais metais atlikto masinio vertinimo rezultatai, kurie pakeistų 2006 metų masinio vertinimo rezultatus, kurie buvo taikomi nuo 2007 metų pradžios.

Atliekant masinį vertinimą, visa šalies teritorija yra suskirstoma į verčių zonas. Siekiant kiek galima tiksliau įvertinti nekilnojamąjį turtą, atsižvelgiama į turto buvimo vietą ir jos įtaką vertei. Verčių zonos yra teritorijos, kuriose panašiomis savybėmis pasižymintis nekilnojamasis turtas kainuoja panašiai.

Tokia verčių visuma sudaro specialius verčių žemėlapius, apimančius visą šalies teritoriją ir visas nekilnojamojo turto rūšis. „Masinis vertinimo būdas yra vienas populiariausių pasaulyje, o nustatyta vertė geriausiai atspindi situaciją nekilnojamojo turto rinkoje“, - aiškino A. Bagdonavičius.

Masinio ir individualaus vertinimo skirtumai

Tačiau A. Stankaičio teigimu, darant masinį turto vertinimą neišvengiama paklaidų. „Jų būna, nes Registrų centras vadovaujasi statistiniais duomenimis, to turto jie nėra matę. Net ir tame pačiame name, lygiai tokio paties ploto butai negali būti vienodos vertės“, - argumentavo specialistas.

Pasak jo, nekilnojamojo turto vertintojai gali tiksliau nustatyti turto vertę. A. Bagdonavičius pažymėjo, kad aptariant netenkinančius automatizuoto masinio vertinimo rezultatus ir, pateikus rimtus argumentus, galutinės vertės gali būti koreguojamos.

Jis teigė, kad masinis turto vertinimo atlikimas yra kelis šimtus kartų pigesnis nei individualus kiekvieno objekto vertinimas. Registrų Centre sukurta kompiuterizuota nekilnojamojo turto masinio vertinimo sistema yra patikima. Panašiai veikia įvairių šalių apmokestinamo turto vertinimo sistemos.

Beje, kai bus priimtas nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, ši valstybinė įstaiga galėtų būti ta institucija, kuri deklaruotų turto rinkos kainą ir taip nulemtų individualų mokestį už jį. „Turto verčių nustatymo mokesčiams už nekilnojamąjį turtą funkcijų suteikimas „Registrų centrui“ būtų logiškas, kadangi įmonė disponuoja informacija apie visus šalyje vykstančius nekilnojamojo turto sandorius“, - teigė šio centro atstovas A. Bagdonavičius.

Tačiau, pasak pašnekovo, kol nėra priimtas įstatymas dėl šio mokesčio įvedimo, svarstyti klausimą yra anksti.

Teisiniai aspektai ir ginčai

Nagrinėjamu atveju Turto vertės nustatymo pažyma Nr. S08/04-86-B (t. 1, b. l. 30) yra ginčijamos ataskaitos sudėtinė dalis. Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 8, 10 ir 12 dalių, 24 straipsnio 3 dalies ir 25 straipsnio turinio sisteminė analizė duoda pagrindą išvadai, kad turto vertinimo ataskaita nėra sandoris CK 1.63 straipsnio prasme, nėra administracinis aktas ABTĮ 2 straipsnio 15 dalies prasme.

Ataskaita yra vienas iš dokumentų, pateikiamų tiek kreditavimo, tiek draudimo sandoriui sudaryti ir pati savaime jos užsakovui (aukščiau minėto įstatymo 2 str. 16 d.) jokių teisinių pasekmių nesukuria. Todėl ginčas dėl buto rinkos vertės nustatymo turėjo būti keliamas ginčijant patį sandorį, o ne, atskirai imant, Ataskaitą dėl turto rinkos vertės nustatymo. Dėl šių priežasčių civilinė byla dalyje dėl Ataskaitos pripažinimo negaliojančia nutrauktina (CPK 293 str. 1 p.).

Nekilnojamojo turto mokestį gyventojai moka už nuosavybės teise priklausančius ar jų įsigyjamus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius ir inžinerinius statinius, kurių bendra vertė viršija 289,62 tūkst. Eur (1 mln. litų).

Nuo 2015 m. sausio 1 d. fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendrai vertei, viršijus 220 000 eurų, viršijanti dalis apmokestinama 0,5 procento nekilnojamojo turto mokesčio tarifu.

Šeimos, auginančios tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir šeimos, auginančios neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nariams priklausančio nekilnojamojo turto vertei neapmokestinamo nekilnojamojo turto vertė didinama 30 procentų.

Tokiu atveju neapmokestinamoji nekilnojamojo turto, priklausančio šeimos nariams, vertė didinama 30 procentų ir yra taikoma individualiai kiekvienam iš sutuoktinių jų pasirinktu santykiu.

Turto pardavimas iš varžytynių

Pagal įstatymus apie varžytynes viešai paskelbiama likus 30 dienų iki jų pradžios, tačiau turto savininkas sau naudingesniu pardavimu gali pradėti rūpintis gerokai anksčiau - jau tada, kai gauna antstolio raginimą geruoju įvykdyti sprendimą arba turto arešto aktą. Tai yra signalai, kad turtas vėliau gali būti realizuojamas priverstiniu būdu.

Sužinojus apie pradėtą skolos išieškojimą, skolininkui vertėtų nedelsiant nuvykti pas antstolį, pasikalbėti apie tolimesnius vykdymo veiksmus, pasidomėti galimų varžytynių data ir pasiūlyti antstoliui savo pagalbą. Pirkėjų areštuotam turtui galima ieškoti visais įmanomais būdais - apie pardavimą skelbiant vietos laikraščiuose, interneto portaluose bei kitose žiniasklaidos priemonėse, taip pat ir kreipiantis į nekilnojamojo turto agentūras.

Kuo didesnis pirkėjų ratas - tuo didesnė tikimybė parduoti brangiau. CPK 704 straipsnis skelbia, kad turto pardavimas iš varžytynių nutraukiamas, kai į antstolio depozitinę sąskaitą sumokama ne mažesnė pinigų suma, kaip turto arešto akte nurodyta realizuojamo turto vertė, arba mažesnė suma, kurios užtenka visiškai padengti įsiskolinimams ir vykdymo išlaidoms.

Parduodamas turtą „savam“ pirkėjui, skolininkas turi daugiausia galimybių išvengti nuostolių ir derėtis dėl kainos. Kai prasideda varžytynių procesas, pardavimo kainos iš anksto žinoti jau neįmanoma. Įstatymas reikalauja, kad pradinė pardavimo kaina per pirmąsias varžytynes būtų 80 proc., o per antrąsias - 60 proc. rinkos vertės.

Todėl gali atsitikti taip, kad varžytynių dalyviai tik minimaliai pakels kainą, ir turtas bus parduotas 15 proc. arba net 35 proc. pigiau, negu realiai kainuotų rinkoje. Jeigu skola didelė, už išvaržytą turtą gautų lėšų gali net neužtekti jai padengti.

Turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui palankesnis ir tuo požiūriu, kad sutaupo daug laiko ir padeda išvengti vėlesnių ginčų teisme. Įvykus geranoriškam susitarimui, nei pardavėjas, nei pirkėjas vėliau nekelia pretenzijų dėl turto kainos ar kitų pardavimo aplinkybių, o po varžytynių šalys bylinėjasi dažnai.

Sandorių registracija

Sandorių teisinės registracijos nuostatos ir neįregistravimo pasekmės įtvirtintos Civilinio kodekso 1.75 straipsnyje. Pažymėtina ir tai, kad asmenys, iki įstatymo Nr. XII-1833 įsigaliojimo (2015-11-01) įgiję, bet Nekilnojamojo turto registre neįregistravę daiktinių teisių į nekilnojamąjį turtą, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų, prašymą dėl daiktinių teisių, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų įregistravimo teritoriniam registratoriui turi pateikti per vienus metus nuo įstatymo Nr.

Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti juridinį faktą dėl sudarytos nekilnojamojo turto panaudos sutarties, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui (Registrų centrui) turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu reikia pateikti juridinio fakto atsiradimą patvirtinančius dokumentus.

Prašymas įregistruoti juridinį faktą dėl sudarytos nekilnojamojo daikto panaudos sutarties gai būti pateikiamas asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu.

Kiti svarbūs aspektai

Būsto vertinimo paslaugų įkainiai priklauso nuo objekto ypatumų. Buto įvertinimo įkainiai dažniausiai Vilniaus mieste vyrauja nuo 87 Eur iki 115 Eur. Namo vertinimas Vilniuje gali kainuoti 145-200 Eur. Žemės sklypų, skirtų namo statybai, Vilniaus mieste ir jo apylinkėse vertinimas dažniausiai kainuoja 100-145 Eur. Kituose Lietuvos miestuose vertinimo įkainiai gali būti 30 proc.

Atskirais atvejais už turto vertinimą moka pardavėjai, pavyzdžiui, statybų bendrovės, todėl žmogui gali pasirodyti, kad jam vertinimo paslaugos yra nemokamos. Tačiau vienokiais ar kitokiais keliais vertinimas banką vis tiek pasiekia.

Civilinio kodekso 4.75 straipsnis nustato, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Vadovaujantis Civilinio kodekso 4.81 straipsniu namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgiant į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise.

Jeigu toks susitarimas yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto dalį bendrosios nuosavybės teisėmis. Jeigu neprivalomos notarinės formos sandorį arba kitą veiksmą asmuo laiko pakankamai svarbiu, jis turi teisę gauti notaro paslaugas.

tags: #nekilnojamojo #turto #vertinimas #nordea