Nekilnojamo turto (NT) rinka turi didžiulę reikšmę stabiliam šalies ekonomikos vystymuisi. 2020 m. Lietuvos banko duomenimis, net 82 proc. viso šalies gyventojų turto yra sukaupta būtent nekilnojamo turto forma. Daugelis lietuvių įsitikinę, kad NT yra vienas svarbiausių gyvenimo pirkinių ir tuo pačiu geriausia investicija.
Komercinio nekilnojamojo turto rinka, kitaip nei būsto rinka, yra tiesiogiai priklausoma nuo ekonominių pokyčių ir tendencijų šalyje, bei laikoma vienu patraukliausių investavimo į nekilnojamąjį turtą segmentų. Straipsnyje analizuojami Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkos funkcionavimo ypatumai, nulemti ekonominių sistemų transformacijos.
Dažnai NT rinkos kainų ar būsto įperkamumo indeksų apžvalgos pateikia tik abstrakčią esamą situaciją, nurodant būsto pigimo ar brangimo tendencijas, mažiau detalizuojant atskirus NT rinkos segmentus ir jų kainų veiksnius. Kauno technologijos universiteto Ekonomikos ir verslo fakulteto ekonomistų komandos atliko tyrimą, kurio metu siekė įvertinti sąryšį tarp įvairių NT rinkos segmentų kainų ir numatyti jų kainų kitimo tendencijas.
Tyrimo metu buvo modeliuojami 1328 stebiniai nuo 2006 m. lapkričio mėn. iki 2020 m. rugpjūčio mėn. aštuoniuose skirtinguose NT rinkos segmentuose: nuomos sektoriuje - butai, individualūs namai, komercinės patalpos; pardavimo sektoriuje - butai, individualūs namai, komercinės patalpos, žemės ūkio paskirties sklypai, namų valdos sklypai.
NT rinkos segmentų kainų dinamika
Apžvelgiant skirtingų Lietuvos NT segmentų kainų dinamiką per pastaruosius 14 metų, akivaizdu, kad 2008-2009 m. ekonominė krizė neigiamai paveikė visus NT rinkos segmentus (1 paveikslas). Mažiausias kainų pokytis fiksuojamas butų pardavimo segmente: krizės laikotarpiu butų kainos nukrito apie 25 proc. Ši tendencija laikėsi iki 2013 m.
Nuo 2013 m. NT rinkos segmentai vystėsi pakankamai stabiliai: nuosekliai augo butų kainos, o sklypų ir namų kainos visos Lietuvos mastu išliko pakankamai stabilios. 2013 m. padidėjusiam namų valdos sklypų pardavimui įtakos turėjo nuo 2014 m. Gyventojų pajamoms augant sparčiau nei būsto kainoms, nuo 2013 m. didėjo ir būsto įperkamumas, lydimas vartotojų optimizmo ir žiniasklaidos lūkesčių dėl kainų kilimo.
Butų kainų dinamikoje pastaraisiais metais kainas koregavo brangesni projektai Vilniaus centre, nors brango ir butai miegamuosiuose rajonuose, kaip ir kituose didmiesčiuose - Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose.
NT rinkos segmentų nuomos kainų statistika
Nagrinėjant atskirų Lietuvos NT rinkos segmentų nuomos kainų statistiką, pastebėta, kad vidutinės butų ir namų nuomos kainos, pasiekusios piką 2007 m. pabaigoje, mažėjo iki pat 2010 m. visoje Lietuvoje (2 paveikslas).
Bendraje butų nuomos rinkoje ryški sezoniškumo įtaka - kaina padidėja prieš rugsėjo mėn., o žemiausia būna žiemą. Namų nuomos svyravimai yra ryškesni, bet jų kainos vidurkis (už vieną kvadratinį metrą) yra ženkliai mažesnis negu buto nuomos.
NT rinkos segmentų kainų tarpusavio ryšys
Kyla natūralus klausimas: ar skirtingų NT rinkos segmentų kainos susijusios ir kas lemia jų priežastinį ryšį? Tyrimo metu atlikto Grangerio priežastingumo testo rezultatai, naudojant mėnesinius stebinius, parodė, jog įvairių NT rinkos segmentų kainos trumpu laikotarpiu yra susijusios tarpusavyje ir vieno NT rinkos segmento kainos pokyčiai veikia kitų segmentų kainas keletą ar net keliolika mėnesių iš eilės, tačiau nevienodu intensyvumu.
Remiantis tyrimo rezultatais, NT rinkos pokyčiai greičiausiai paveikia individualių namų nuomos kainą, kuri savo ruožtu daro įtaką sklypų (tiek namų valdos, tiek žemės ūkio paskirties), namų, butų nuomos ir pardavimo kainai. Namų nuomos kainos pasikeitimas gana greitai pradeda veikti sklypų (tiek namų valdos, tiek žemės ūkio paskirties) pardavimo kainas ir šis poveikis laikui bėgant yra linkęs stiprėti. Butų nuomos ir pardavimo kainos į namų nuomos pasikeitimą stipriausiai sureaguoja po 3-6 mėnesių.
Tyrimas atskleidė, kad butų pardavimo kainos pokyčiai daro poveikį butų nuomos bei namų valdos sklypų kainai. Butų nuomos bei pardavimo kainų augimas dviejų mėnesių laikotarpiu padidina komercinių patalpų pardavimo kainas. Žemės ūkio paskirties sklypų kainos augimas sąlygoja momentinį (jau tą patį mėnesį) namų valdos sklypų kainos didėjimą.
Vieninteliam NT rinkos segmentui - komercinių patalpų nuomai - nenustatyta vienareikšmiškų priežastinių ryšių. Tai galima būtų paaiškinti tuo, kad komercinių patalpų nuomos sutartys sudaromos keliems metams, todėl į rinkos pokyčius jos reaguoja labai lėtai.
COVID-19 pandemijos įtaka NT rinkai
Tuo tarpu ekonomikos šoko, kurį sukėlė COVID-19 pandemija, pasekmės Lietuvos NT rinkai yra akivaizdžios. Patvirtinant tyrimo rezultatus tarp NT rinkos segmentų daugiausiai koregavosi vidutinė individualių namų nuomos kaina, kuri sumažėjo 50 proc. palyginus su 2020 m. sausio mėn., individualių namų pardavimo kainos sumažėjo 5,7 proc., namų valdos sklypų - 8,3 proc., žemės ūkio paskirties sklypų - 6,6 proc.
Pavyzdžiui, šalies didmiesčiuose (išskyrus Vilnių) už senesnės statybos butus antrąjį ketvirtį netgi mokėta 10 proc. daugiau nei 2019 m. antrąjį ketvirtį, o lyginant su 2020 m. pradžia, kainos beveik nepasikeitė. Visgi daugiau nei penktadaliu sumenkęs bendras NT sandorių skaičius, atsargus vartotojų požiūris, netikrumas dėl pajamų gali pristabdyti NT rinkos augimą artimiausiu metu.
Most of the real estate markets usually used for comparison (in most cases Scandinavian countries) have formed significantly earlier than Lithuanian real estate market and, moreover, operated under different economic conditions over a long period of time if compared with the whole existence of Lithuanian commercial real estate market. Therefore, it is relevant to analyse Lithuanian commercial real estate market functioning peculiarities and make forecasts taking into consideration fundamental differences of markets, formed mainly due to different surrounding (economic) systems. This helps to reduce inaccuracy of any forecast important for market participants’ expectations and decisions.
Qualitative market formation analysis was performed by reviewing and comparing two commercial real estate distribution mechanisms - Soviet era distribution-based mechanism and market economy- based mechanism - and their major elements (objects, participants, functioning of distribution mechanism, state’s role, environment, real estate in terms of user market, development market, financial assets market and land market).
The analysis provided several conclusions: In almost twenty years of development and functioning the Lithuanian commercial real estate market has been developing fast; real estate distribution mechanism has improved significantly and currently matches characteristics of market economy distribution mechanism; currently, first of all, due to global economic recession, real estate developers have no possibilities to offer new objects to the market (in the shortrun demand for any objects is limited, oversupply of real estate prevails), moreover, it is hard to acaccomplish projects in the pipeline.
Effective demand currently is very low and has a significant impact on commercial property market functioning in all segments; therefore, mismatch between supply and demand exists. Effective functioning of financial intermediation is prerequisite of the whole market mechanism functioning.
Due to the limited market size, low liquidity and low market transparency, the Baltic commercial property market at the moment is not very interesting to investors. Complicated economic situation and weak abilities of the state to support business by stimulating the need for new projects (educational/social purpose and residential property renovation, infrastructural projects, industrial parks promotion through tax initiatives and infrastructural support, new business stimulation, attracting of FDI, etc.) limits creation of new working places, increase of consumption as well as activity of commercial property market in general. Other countries, where state budget and financial abilities are much stronger, it real estate market renaissance is more evident in the near future.
Despite the fact that the Lithuanian commercial property market meets the matured market criteria in terms of distribution mechanism, user, and development market, it still differs in terms of financial and land markets. Therefore, currently it is irrelevant to compare homologous different markets, which have formed in different economic systems and were functioning under different conditions.
Straipsnis parengtas remiantis projekto rezultatais, kuriam finansavimą skyrė Lietuvos mokslo taryba (LMTLT), sutarties Nr.
tags: #nekilnojamojo #turto #rinka #mokslinis #straipsnis